01 Le parc de logements
Le parc comprend 22 177 logements dont 19 527 résidences principales, 495 résidences secondaires et 2 155 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 19 527 | 88,1 % |
| Résidences secondaires | 495 | 2,2 % |
| Logements vacants | 2 155 | 9,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 88 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 10 % de vacants pour un total de 22 177 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 516 | 2,7 % |
| 1919-1945 | 1 283 | 6,7 % |
| 1946-1970 | 5 399 | 28,0 % |
| 1971-1990 | 5 629 | 29,2 % |
| 1991-2005 | 2 895 | 15,0 % |
| 2006-2019 | 3 563 | 18,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 29 %, devant les constructions récentes (18 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 454 | 12,6 % |
| 2 pièces | 3 724 | 19,1 % |
| 3 pièces | 6 228 | 31,9 % |
| 4 pièces | 4 442 | 22,7 % |
| 5 pièces ou plus | 2 679 | 13,7 % |
Taille moyenne: 3,1 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 14 %, les T1-T2 32 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 17 915 | 20 054 | 22 177 |
| Rés. principales | 16 716 | 18 420 | 19 527 |
| Rés. secondaires | 77 | 184 | 495 |
| Vacants | 1 122 | 1 450 | 2 155 |
La part de propriétaires atteint 39,0 % à Bezons, commune de 36 434 hab. à 21 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 660 | 44,3 % |
| Locataires (privé) | 6 234 | 31,9 % |
| Locataires HLM | 3 910 | 20,0 % |
| Logés gratuitement | 723 | 3,7 % |
La répartition du parc occupé: 44,3 % de propriétaires, 51,9 % de locataires, dont 20 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 11 959 | 61,2 % |
| Fioul | 475 | 2,4 % |
| Électricité | 6 089 | 31,2 % |
| Gaz bouteille | 46 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 958 | 4,9 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 61 %. électricité pèse 31 %, autres sources (bois notamment) 5 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 492 |
| 2 à 4 ans | 4 497 |
| 5 à 9 ans | 4 225 |
| 10 ans ou plus | 8 312 |
| Total ménages | 19 527 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 488 |
| Sous-occupation modérée | 4 670 |
| Sous-occupation accentuée | 2 428 |
| Suroccupation modérée | 4 108 |
| Suroccupation accentuée | 613 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 212 | 31,8 % |
| 1 voiture | 10 415 | 53,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 900 | 14,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 32 % sans voiture, 53 % à une voiture et 15 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 60,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 873 | 9 349 | 90 | 434 |
| 1975 | 12 575 | 11 757 | 128 | 690 |
| 1982 | 13 967 | 13 022 | 105 | 840 |
| 1990 | 14 958 | 13 903 | 223 | 832 |
| 1999 | 16 506 | 15 248 | 242 | 1 016 |
| 2006 | 17 568 | 16 528 | 150 | 889 |
| 2011 | 17 915 | 16 716 | 77 | 1 122 |
| 2016 | 20 054 | 18 420 | 184 | 1 450 |
| 2022 | 22 177 | 19 527 | 495 | 2 155 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 9 873 à 22 177 logements, soit +125 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 628 | 1 638 | 1 143 | 1 961 | 2 288 | 880 |
| Dont vacants > 2 ans | 187 | 217 | 158 | 228 | 347 | 411 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 70 | 0,6 % |
| Classe B | 646 | 5,9 % |
| Classe C | 4 489 | 40,8 % |
| Classe D | 3 372 | 30,6 % |
| Classe E | 1 643 | 14,9 % |
| Classe F | 495 | 4,5 % |
| Classe G | 295 | 2,7 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (41 %), 47 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 956 | 17,8 % |
| Classe B | 2 287 | 20,8 % |
| Classe C | 3 294 | 29,9 % |
| Classe D | 2 081 | 18,9 % |
| Classe E | 872 | 7,9 % |
| Classe F | 369 | 3,4 % |
| Classe G | 151 | 1,4 % |
Répartition climat du parc: C concentre 30 % des diagnostics et 68 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 313 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 204 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 193 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 158 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 149 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 111 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 313 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 111 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 66 |
| Classe B | 4 | 642 |
| Classe C | 123 | 4 366 |
| Classe D | 260 | 3 112 |
| Classe E | 174 | 1 469 |
| Classe F | 123 | 372 |
| Classe G | 112 | 183 |
Performance comparée: maisons classées D (272), appartements classés C (190), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 305 |
| T2 | 1 039 |
| T3 | 2 174 |
| T4 | 1 420 |
| T5+ | 356 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Rosny-sous-Bois (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Rosny-sous-Bois est le ville moyenne ayant le plus de logements vacants du département Seine-Saint-Denis. (sur 17 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc immobilier de Rosny-sous-Bois totalise 22 177 logements en 2022, dominé par la résidence principale (19 527 unités, 88,1 %). Typologie urbaine marquée: 83,8 % d'appartements et 16,2 % de maisons. Côté cadre local, Rosny-sous-Bois est caractéristique du tissu urbain parisien, à basse altitude (110 m), dans un relief de plaine.
Profil d'occupation intermédiaire, entre propriété et location (44,3 % / 51,9 %). 20,0 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Côté SRU, le compte est bon: 28,5 % en place pour 25,0 % requis.
Le parc de Rosny-sous-Bois est plutôt récent: 18,5 % des logements ont été construits depuis 2006. Le parc de Rosny-sous-Bois présente un profil énergétique intermédiaire: classe C, 196 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. Au plan énergétique résidentiel, 61,2 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Croissance modérée du parc de Rosny-sous-Bois entre 2016 et 2022 (+10,6 %). 31,8 % des ménages de Rosny-sous-Bois ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Rosny-sous-Bois est caractéristique du tissu urbain parisien, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Rosny-sous-Bois est à basse altitude (110 m), dans un relief de plaine, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Rosny-sous-Bois en 2026 ?
En proche banlieue parisienne, Rosny-sous-Bois bénéficie d'une desserte ferroviaire excellente et d'une dynamique démographique positive (+2,5 % sur 5 ans). Cependant, un taux de chômage de 13,7 % et une correction récente des prix interpellent. Notre verdict décrypte cette dualité.
Avec une correction de 10,8 % sur les prix en 2024 et un rendement locatif brut de 6,6 %, Rosny-sous-Bois offre un point d'entrée potentiel dans une banlieue bien reliée.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien et du quartier, mais le rendement locatif brut de 6,6 % offre une marge intéressante dans un marché corrigé.
Points clés
- ✓ Correction récente de -10,8 %
- ✓ Rendement locatif brut attractif de 6,6 %
- ✓ Accessibilité soutenue par une gare en centre-ville
- ⚠ Taux de chômage local élevé à 13,7 %
- ⚠ Pression touristique très forte (IPTI 7,7/10) risquant de distordre le marché
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 832 €/m², Rosny-sous-Bois se situe dans la moitié supérieure des communes françaises en termes de prix.
- Elle se positionne au-dessus de la médiane départementale en matière d'accessibilité et de pression immobilière.
- Son rendement locatif brut dépasse largement celui des grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Rosny-sous-Bois
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Rosny-sous-Bois : opportunités et risques
Avec un rendement brut de 6,6 % pour les appartements, Rosny-sous-Bois se distingue dans le paysage francilien. Cette rentabilité, calculée d'après la carte des loyers du ministère, reste attractive même après déduction des charges, dont une taxe foncière à 37,68 %. Elle cible clairement les investisseurs en location annuelle, d'autant que la part de passoires thermiques (F/G) est limitée à 7,0 %, réduisant le risque de travaux obligatoires à court terme.
La pression touristique très élevée (IPTI 7,7/10), liée à la proximité de l'aéroport du Bourget, ouvre une piste complémentaire de location saisonnière ou de courte durée. Toutefois, cette stratégie est plus risquée et exige une gestion active, dans un territoire où la clientèle est volatile.
Investir ici en 2026 suppose donc de viser la rentabilité locative plus que la plus-value immédiate, le marché venant de corriger. La viabilité du projet reposera sur la capacité à trouver un bien bien situé, notamment près des transports, et à maîtriser les coûts, notamment la taxe foncière qui grève le rendement net.
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Données du marché immobilier à Rosny-sous-Bois
DVF, loyers, permis, analyse expertLa chute de 10,8 % du prix médian en 2024, d'après les données DVF, marque un retournement après quatre années de hausse. Ce repli ramène le mètre carré à 3 832 €, un niveau qui rééquilibre partiellement le rapport avec le revenu médian local (21 820 €). Le marché apparaît ainsi moins tendu, avec une accessibilité qui s'améliore légèrement pour les primo-accédants.
La comparaison avec les communes voisines révèle un positionnement intermédiaire. Rosny-sous-Bois est 19 % moins chère que Bezons, tout en étant mieux équipée, avec près de 1 900 commerces et services recensés par l'INSEE. Cet écart de valorisation, couplé à une desserte ferroviaire de qualité (gare à 0,2 km), constitue un argument de poids pour les investisseurs cherchant un effet de levier.
Néanmoins, cette correction s'accompagne d'une baisse du volume des transactions (-34 % par rapport à 2022), signe d'un marché plus prudent. La part élevée de logements sociaux (26 %) et un taux de vacance de 9,7 % indiquent aussi un parc résidentiel hétérogène, où la sélection du bien sera déterminante.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Rosny-sous-Bois Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, les prix médians à Rosny-sous-Bois ont progressé de près de 9 %, passant de 3 939 €/m² à 4 297 €/m². Le pic de 2023 a été suivi d'une correction significative en 2024 (-10,8 %), ramenant le prix médian à 3 881 €/m², soit un niveau proche de celui de 2020. Cette évolution reflète un marché qui a sur-réagi puis s'est ajusté, offrant potentiellement des points d'entrée plus favorables. Comparé aux communes voisines, Rosny-sous-Bois reste plus abordable que Massy ou Bezons, mais plus chère que Garges-lès-Gonesse.
Évolution du marché immobilier de Rosny-sous-Bois
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 146 €/m² → 3 881 €/m² (-6,4 %), volume annuel actuel 432 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour un appartement type de 58 m² à 3 731 €/m² (soit 216 398 €), le loyer médian est estimé à 20,6 €/m²/mois, soit 1 195 €/mois. Avec un rendement brut de 6,6 %, le loyer couvre une large part d'une mensualité de crédit standard (sur 20 ans à 3,5 %, avec 20 % d'apport, la mensualité s'élève à environ 984 €). L'effort net mensuel est donc faible, voire positif, ce qui rend l'investissement locatif viable. Pour une maison type de 80 m² à 5 000 €/m² (400 000 €), le rendement brut est plus faible (4,4 %), et l'effort financier est plus conséquent.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 432 transactions ont été enregistrées à Rosny-sous-Bois, un volume en baisse par rapport aux années précédentes (629 en 2022). Le marché est dominé par les appartements (334 ventes, soit 83 % du total), avec une surface médiane de 58 m² et un prix médian de 3 758 €/m². Les maisons, plus rares (98 ventes), affichent un prix médian de 4 595 €/m² pour 80 m² médians. Cette structure témoigne d'un marché actif mais orienté vers les biens collectifs, avec une liquidité correcte. La baisse du nombre de transactions en 2024 peut indiquer un marché plus difficile pour les vendeurs, mais les prix médians ont résisté pour les appartements.
Répartition des ventes
22,7 % de maisons et 77,3 % d'appartements parmi les 432 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (77,3 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 595 €/m² pour les maisons et 3 758 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 432 | 98 | 334 |
| Prix médian/m² | 3 881 € | 4 595 € | 3 758 € |
| Prix moyen/m² | 4 108 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 591 | 4 146 € |
| 2022 | 590 | 4 169 € |
| 2023 | 421 | 4 167 € |
| 2024 | 391 | 3 812 € |
| 2025 | 432 | 3 881 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 1 500 logements ont été autorisés à Rosny-sous-Bois, dont 232 en 2024. Cependant, la tendance est à la baisse (-46 % par rapport aux cinq années précédentes). Cette diminution de la construction neuve peut limiter l'offre future et soutenir les prix de l'ancien, d'autant que la démographie est positive (+2,5 % sur 5 ans). Le risque de sur-offre est donc faible. Les nouveaux logements se concentrent probablement près de la gare ou dans les zones en renouvellement urbain, à surveiller pour les investisseurs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 10 242 logements ont été autorisés et 9 018 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 88 %.
Vacance longue durée à Rosny-sous-Bois
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Rosny-sous-Bois (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 306 logements autorisés à à Rosny-sous-Bois, dont 271 en 2025 (-53 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Rosny-sous-Bois
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Rosny-sous-Bois
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,68 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net s'obtient en déduisant toutes les charges du brut. À Rosny-sous-Bois, la taxe foncière, à 37,68 %, pèse significativement. Il faut aussi anticiper les frais de copropriété (dans un parc où seulement 16,5 % sont des maisons), les travaux d'entretien, et une éventuelle vacance locative (le taux de logements vacants est de 9,7 %). Ces éléments peuvent réduire le rendement brut annoncé de 6,6 % à environ 4,1 % en net, une marge à intégrer dans votre business plan.
Performance énergétique du parc à Rosny-sous-Bois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 010 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Rosny-sous-Bois: la classe C domine, 7,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local est plutôt performant avec une classe énergétique C dominante et seulement 7,0 % de passoires thermiques (étiquettes F ou G). Cette situation est avantageuse pour l'acheteur, car elle limite le risque de travaux de rénovation urgents et coûteux. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028. Investir dans un bien mal classé à Rosny-sous-Bois implique donc un plan de travaux rapide pour le mettre aux normes.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, adaptés aux jeunes actifs ou aux petites familles. La surface médiane vendue est de 58 m². L'ancien rénové offre un bon compromis prix/rendement. Le neuf (18,5 % du parc construit après 2006) peut attirer une clientèle plus aisée mais avec une rentabilité initiale souvent plus faible. Évitez les studios trop petits, moins stables en location.
Quelles zones cibler à Rosny-sous-Bois ?
La zone la plus prisée est sans conteste le secteur de la gare RER Rosny-sous-Bois, nœud de transport crucial. Les quartiers résidentiels plus éloignés du centre, mais bien desservis par les bus, peuvent offrir des opportunités à prix légèrement inférieur. Surveillez les 1 500 logements autorisés sur les 5 dernières années, même si la tendance est à la baisse (-46 %), pour anticiper d'éventuelles tensions locatives.
Calculateur de rendement à Rosny-sous-Bois
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Rosny-sous-Bois
Le principal risque est la vacance locative, dans un parc où 9,7 % des logements sont vacants. La dépendance à l'économie francilienne (taux de chômage à 13,7 %) rend la demande sensible aux retournements conjoncturels. La règlementation thermique est un enjeu majeur : 7 % du parc est classé F ou G (passoires). Ces biens devront être rénovés d'ici 2028, engendrant des travaux coûteux.
Cas pratique : un investissement type à Rosny-sous-Bois
Pour un appartement type de 58 m² (proche de la surface médiane), le prix d'achat avoisine 216 400 €. Avec un loyer de 20,6 €/m², cela génère environ 1 195 € de revenu mensuel. Le rendement brut atteint ainsi 6,6 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net se situe autour de 4,1 %, soit un cash-flow réel à analyser selon votre financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Rosny-sous-Bois
- Négliger la taxe foncière, élevée à Rosny-sous-Bois (37,68 %).
- Surestimer le loyer perçu par rapport au marché local (20,6 €/m²).
- Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc ancien (9,3 % avant 1945).
- Ne pas vérifier la réglementation sur les passoires thermiques (loi Climat).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Rosny-sous-Bois suit le rythme francilien : une reprise en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en juillet. La période de rentrée (septembre-octobre) est également dynamique, notamment pour les familles. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été. L'hiver est traditionnellement plus calme, offrant parfois des opportunités de négociation sur les biens restants, mais avec un choix plus limité.
Le saviez-vous ?
- Rosny-sous-Bois abrite 1 909 équipements, dont 897 services publics et privés.
- La fibre est déployée pour 92,0 % des logements, score numérique de 9/100.
- La ville a autorisé 232 logements neufs en 2024, en baisse de 46 %.
S'installer à Rosny-sous-Bois : cadre de vie et logement
S'installer à Rosny-sous-Bois, c'est opter pour une ville jeune (âge médian de 36,1 ans) et dense, où les moins de 30 ans représentent 40,4 % de la population. La commune offre un cadre de vie pratique, avec une concentration notable d'équipements : 320 commerces et 302 établissements de santé selon le répertoire INSEE. La connexion fibre est excellente (92 % de couverture), un atout pour les télétravailleurs.
La desserte ferroviaire, avec la gare en cœur de ville, place Paris à moins de 20 minutes, un atout majeur pour les actifs. Ce dynamisme contraste avec des indicateurs économiques plus fragiles, comme un taux de chômage de 13,7 %. Le cadre de vie est également marqué par la présence de risques naturels recensés (8 au total) et de 17 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, un point à vérifier lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Rosny-sous-Bois
Rosny-sous-Bois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Rosny-sous-Bois
Avec une température moyenne annuelle de 12,5°C et 684 mm de précipitations, le climat de Rosny-sous-Bois est typique de l'Île-de-France, ni trop rude ni excessivement pluvieux. Les hivers sont frais sans être extrêmes, les étés modérément chauds. Ce profil tempéré convient particulièrement aux familles recherchant un rythme de vie extérieur accessible, avec des températures supportables toute l'année pour les activités quotidiennes. L'altitude moyenne de 78 m limite les risques de brouillard persistant.
À qui s'adresse Rosny-sous-Bois ?
La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs travaillant à Paris ou en proche banlieue, attirés par un bon rapport connexion/prix. Les familles peuvent y trouver des maisons, mais l'espace est rare (16,5 % du parc). Les investisseurs recherchant un rendement locatif modéré et une certaine liquidité y ont aussi leur place. En revanche, les chercheurs de calme et de grands espaces seront moins séduits.
Avantages et limites à Rosny-sous-Bois
✓ Points forts
- Desserte RER E exceptionnelle (gare à 200 m)
- Large gamme de commerces et services de proximité
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Parc immobilier globalement bon classe énergétique C
- Dynamisme démographique (+7,7% en 10 ans)
− À prendre en compte
- Densité très élevée (plus de 7 800 hab./km²)
- Risques naturels (inondations) sur certains secteurs
- Taux de chômage local élevé (13,7%)
Composition du parc immobilier à Rosny-sous-Bois
22 177 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (83,5 %) sur un total de 22 177 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Rosny-sous-Bois est majoritairement composé d'appartements (83,5 %), avec seulement 16,5 % de maisons individuelles. Ceci indique un marché orienté vers les primo-accédants et les investisseurs. La part de propriétaires occupants (44,3 %) est inférieure à la moyenne nationale, tandis que les logements sociaux représentent 26,0 % du parc. Cela indique une rotation locative importante et une demande locative solide, mais aussi une stabilité relative de la propriété. Le faible taux de résidences secondaires (2,2 %) confirme l'orientation résidentielle principale.
Ancienneté du parc à Rosny-sous-Bois
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 19 285 logements).
- Avant 1919 2,7 % 516 logts
- 1919-1945 6,7 % 1 283 logts
- 1946-1970 28,0 % 5 399 logts
- 1971-1990 29,2 % 5 629 logts
- 1991-2005 15,0 % 2 895 logts
- 2006-2019 18,5 % 3 563 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Rosny-sous-Bois
1 909 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Rosny-sous-Bois
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Rosny-sous-Bois est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, recensant 8 risques naturels et 17 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible et le radon faible, ce qui est rassurant. Le PPR impose des contraintes constructives dans certaines zones, notamment liées au ruissellement ou aux mouvements de terrain. Avant tout achat, il est impératif de consulter le document d'urbanisme local et l'état des risques pour connaître les éventuelles restrictions ou obligations d'assurance spécifiques.
Cas pratique : un achat type à Rosny-sous-Bois
Pour une maison familiale type de 80 m², le prix moyen s'élève à 400 000 €. Avec un revenu médian local de 21 820 €, cela représente environ 18,3 années de revenus. Avec un apport de 10 % (40 000 €) et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance serait proche de 1 820 €, un effort important nécessitant des revenus bien supérieurs à la médiane.
Erreurs à éviter quand on achète à Rosny-sous-Bois
- Faire une offre sans consulter le DPE et le diagnostic plomb/amiante.
- Oublier de vérifier les règles de copropriété (83,5 % d'appartements).
- Négliger la proximité des équipements scolaires (33 établissements).
- Sous-estimer l'impact des risques naturels (PPR actif).
Points clés à retenir à Rosny-sous-Bois
- Prix médian : 3 832 €/m², en baisse de 10,8 % sur un an.
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 6,6 %.
- Climat tempéré francilien, 12,5°C de moyenne annuelle.
- Écart important entre maisons (4 595 €/m²) et appartements (3 758 €/m²).
- Taxe foncière conséquente, à 37,68 % du taux nominal.
- Parc immobilier performant, dominé par la classe DPE C.
- La proximité de la gare est un facteur valorisant majeur.
- Dynamique démographique positive : +2,5 % de population en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Rosny-sous-Bois ?
À Rosny-sous-Bois, la valeur d'un bien est très sensible à sa proximité avec la gare (0,2 km du centre) et les 320 commerces répertoriés. Pour un appartement, l'étage et la présence d'un ascenseur peuvent faire varier le prix de 5 à 10 %. L'état du bien et son DPE sont désormais déterminants : une passoire thermique verra sa valeur amputée. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont clés. Enfin, dans un marché où 9,3 % du parc est antérieur à 1945, le charme de l'ancien doit être pondéré par le coût des rénovations.
Estimation indicative d'une maison à Rosny-sous-Bois
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
310 480 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute dans ce marché d'acheteurs conduira à une vacance longue : 9,7 % des logements sont déjà vacants. À l'inverse, une sous-évaluation peut vous faire perdre des dizaines de milliers d'euros. Avec une baisse de -10,8 % sur un an, le prix de référence d'hier n'est plus valable aujourd'hui. Seule une analyse fine des transactions récentes, de l'état du bien (attention aux 7 % de passoires thermiques) et de la localisation exacte permet de fixer un prix attractif et juste, qui déclenchera les visites et l'offre d'achat.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés de Rosny-sous-Bois, une ville où le prix au m² varie de 3 731 € pour un appartement à 5 000 € pour une maison. Il sait évaluer l'impact réel d'une vue dégagée, d'une copropriété bien gérée ou de la proximité de l'un des 33 établissements scolaires. Son expertise permet d'ajuster le prix en fonction de l'état précis du bien, loin des moyennes automatiques. Il sert aussi de filtre avec les acheteurs, garantissant des visites sérieuses et facilitant la négociation finale.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très volatil.
- Surestimer la valeur d'un bien mal classé énergétiquement (F/G).
- Négliger l'impact de la vue, de l'étage et de l'orientation.
- Oublier de comparer avec les ventes réelles (DVF), pas les annonces.
Investir à Rosny-sous-Bois : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Rosny-sous-Bois en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Rosny-sous-Bois.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Rosny-sous-Bois grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Rosny-sous-Bois
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Rosny-sous-Bois
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Rosny-sous-Bois
Quel est le prix immobilier moyen à Rosny-sous-Bois ?
Le prix médian global était de 3 832 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les appartements se négocient autour de 3 758 €/m² et les maisons à 4 595 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Rosny-sous-Bois ?
La correction de 10,8 % en 2024 crée un point d'entrée plus accessible. Le rendement locatif brut de 6,6 % reste attractif, mais le choix du bien et du quartier est crucial.
Rosny-sous-Bois est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est 19 % moins chère que Massy ou Bezons, mais environ 3 % plus chère que Pontault-Combault. Son positionnement est intermédiaire en Seine-Saint-Denis.
Quel rendement locatif espérer à Rosny-sous-Bois ?
Le rendement brut moyen pour un appartement est de 6,6 %, ce qui est élevé en Île-de-France. Pour une maison, il est d'environ 4,4 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Rosny-sous-Bois ?
Les secteurs proches de la gare offrent la meilleure accessibilité et un potentiel locatif fort. Les zones en cours de renouvellement, où des permis de construire sont délivrés, sont aussi à surveiller.
Marché immobilier des communes voisines
Rosny-sous-Bois affiche un écart de valorisation significatif avec des communes voisines comme Massy ou Bezons (environ -19 %), tout en offrant un rendement locatif brut supérieur, ce qui représente un effet de levier intéressant pour les investisseurs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Rosny-sous-Bois.
Communes limitrophes de Rosny-sous-Bois
Rosny-sous-Bois est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Rosny-sous-Bois: 3 881 €/m² en médiane, +57,0 % par rapport à la médiane nationale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Rosny-sous-Bois a enregistré une baisse de -6,4 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 2 425 transactions sont recensées par les données DVF.
Marché à dominante collective à Rosny-sous-Bois: 77,3 % d'appartements dans les transactions, à 3 758 €/m² en médiane. Un bien type de 80 m² revient à environ 367 600 €, soit 16,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 20,6 € (appartements) et 18,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,6 % pour un appartement (4,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (2,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Rosny-sous-Bois: 1 306 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 261 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 63 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Rosny-sous-Bois est caractéristique du tissu urbain parisien. Le cadre géographique (à basse altitude (110 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.