01 Le parc de logements
Le parc comprend 285 logements dont 108 résidences principales, 177 résidences secondaires et 0 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 108 | 37,9 % |
| Résidences secondaires | 177 | 62,1 % |
| Logements vacants | 0 | 0,0 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 38 % de résidences principales, 62 % de secondaires et 0 % de vacants pour un total de 285 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 57 | 54,3 % |
| 1919-1945 | 6 | 5,7 % |
| 1946-1970 | 5 | 4,8 % |
| 1971-1990 | 23 | 21,9 % |
| 1991-2005 | 2 | 1,9 % |
| 2006-2019 | 12 | 11,4 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 54 %, devant les constructions récentes (11 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,9 % |
| 2 pièces | 13 | 11,9 % |
| 3 pièces | 36 | 33,0 % |
| 4 pièces | 33 | 30,3 % |
| 5 pièces ou plus | 26 | 23,9 % |
Distribution par taille: 13 % de petits logements (T1-T2), 24 % de grands (5p+), moyenne à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 271 | 265 | 285 |
| Rés. principales | 105 | 103 | 108 |
| Rés. secondaires | 158 | 157 | 177 |
| Vacants | 7 | 5 | 0 |
23,1 % de part de propriétaires à Avapessa, commune de population comparable à 11 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 76 | 70,4 % |
| Locataires (privé) | 10 | 9,3 % |
| Locataires HLM | 17 | 15,7 % |
| Logés gratuitement | 6 | 5,6 % |
Occupation des résidences principales — 69,7 % appartiennent à leurs occupants, 24,8 % sont louées, avec 16 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Électricité | 38 | 35,2 % |
| Gaz bouteille | 2 | 1,9 % |
| Autre (bois…) | 68 | 63,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (63 %), 35 % pour électricité et 2 % pour gaz bouteille.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 16 |
| 2 à 4 ans | 13 |
| 5 à 9 ans | 24 |
| 10 ans ou plus | 56 |
| Total ménages | 108 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 18 |
| Sous-occupation modérée | 41 |
| Sous-occupation accentuée | 26 |
| Suroccupation modérée | 2 |
| Suroccupation accentuée | 1 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 11 | 10,2 % |
| 1 voiture | 72 | 66,7 % |
| 2 voitures ou plus | 26 | 24,1 % |
Équipement automobile des ménages: 10 % sans voiture, 67 % avec une voiture et 24 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 33,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 164 | 150 | 0 | 14 |
| 1975 | 199 | 144 | 29 | 26 |
| 1982 | 224 | 101 | 106 | 17 |
| 1990 | 231 | 80 | 132 | 19 |
| 1999 | 237 | 75 | 144 | 18 |
| 2006 | 260 | 91 | 153 | 16 |
| 2011 | 271 | 105 | 158 | 7 |
| 2016 | 265 | 103 | 157 | 5 |
| 2022 | 285 | 108 | 177 | 0 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 164 logements, le total atteint 285 en 2022 (+74 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 26 | 23 | 26 | 25 | 27 | 22 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 7,7 % |
| Classe B | 2 | 15,4 % |
| Classe C | 1 | 7,7 % |
| Classe D | 3 | 23,1 % |
| Classe E | 2 | 15,4 % |
| Classe F | 2 | 15,4 % |
| Classe G | 2 | 15,4 % |
La classe D domine avec 23 % des diagnostics, et 31 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 30,8 % |
| Classe B | 5 | 38,5 % |
| Classe C | 3 | 23,1 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 1 | 7,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (38 %), 92 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 308 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 76 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 308 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 76 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 1 | 0 |
| Classe D | 1 | 2 |
| Classe E | 2 | 0 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 1 | 1 |
Côté maisons, la dominante est B (239 kWh/m²/an); côté appartements, D (304).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 12 |
| T4 | 8 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Olmi-Cappella (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Olmi-Cappella est le petit village ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Haute-Corse. (sur 93 petits villages entre 100 et 500 habitants) Voir le classement
Résumé
Les données INSEE 2022 montrent 177 résidences secondaires dans le parc d'Olmi-Cappella, soit 62,1 % du total. La maison individuelle reste largement majoritaire (70,2 % du parc contre 29,8 % d'appartements). L'environnement communal: une commune de l'Île de Beauté, à 510 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés, à une trentaine de kilomètres du littoral occidental corse (45 km).
Majorité de propriétaires à Olmi-Cappella (69,7 %), complétée par 24,8 % de locataires. 15,7 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Parc notablement ancien à Olmi-Cappella: 54,3 % des logements datent d'avant la Première Guerre mondiale. DPE: classe D dominante et 254 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 30,8 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. autres sources (bois notamment) arrive en tête des modes de chauffage, dans 63,0 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +7,5 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 10,2 % sans voiture et 24,1 % avec deux voitures ou plus.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune de l'Île de Beauté. Le cadre géographique à 510 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés, à une trentaine de kilomètres du littoral occidental corse (45 km) nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Correction marquée sur le marché à Olmi-Cappella : -13,1 % en un an, dans un contexte de seulement 6 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 13,4 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Corse (115ᵉ rang sur 203 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -13,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Olmi-Cappella
Acheter demande un effort important : 7,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 13,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Olmi-Cappella
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Olmi-Cappella s'établit à 1 949 €, sur la base de 6 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
30,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 29,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 13,4 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Olmi-Cappella Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Olmi-Cappella
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 473 €/m² à 1 949 €/m² (+32,3 %), pour 6 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements parmi les 6 transactions enregistrées.
50,0 % maisons, 50,0 % appartements sur 6 ventes: le collectif pèse 50,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 3 | 3 |
| Prix médian/m² | 1 949 € | 2 727 € | 1 171 € |
| Prix moyen/m² | 2 393 € | ||
| Surface médiane | – | 55 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 1 473 € |
| 2022 | 2 | 1 300 € |
| 2023 | 1 | 1 012 € |
| 2024 | 3 | 2 242 € |
| 2025 | 6 | 1 949 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 32 autorisations et 10 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 31 %.
Construction neuve à Olmi-Cappella (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 7 logements ont été autorisés à à Olmi-Cappella, +40 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Olmi-Cappella
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Olmi-Cappella
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,16 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Olmi-Cappella
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Olmi-Cappella: classe D en tête, 30,8 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Olmi-Cappella
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Olmi-Cappella : cadre de vie et logement
Olmi-Cappella compte 190 habitants, à 1 025 m d'altitude. Le climat local affiche 14,0 °C de moyenne annuelle et 687 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 12 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Olmi-Cappella
Olmi-Cappella et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Olmi-Cappella
Composition du parc immobilier à Olmi-Cappella
285 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 200 maisons et 85 appartements à à Olmi-Cappella.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Olmi-Cappella
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 105 logements).
- Avant 1919 54,3 % 57 logts
- 1919-1945 5,7 % 6 logts
- 1946-1970 4,8 % 5 logts
- 1971-1990 21,9 % 23 logts
- 1991-2005 1,9 % 2 logts
- 2006-2019 11,4 % 12 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Olmi-Cappella
12 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Olmi-Cappella
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Olmi-Cappella
Pour une maison de 55 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
107 195 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Olmi-Cappella
Quel est le prix de l'immobilier à Olmi-Cappella ?
Le prix médian au m² à Olmi-Cappella est de 1 949 € (données DVF, 6 transactions). Pour une maison de 55 m² (surface médiane locale), compter environ 150 000 €.
Comment Olmi-Cappella se situe-t-elle dans le Haute-Corse ?
Olmi-Cappella se situe au 115ᵉ rang du Haute-Corse sur 203 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Olmi-Cappella ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Olmi-Cappella est de 5,1 % (loyer de 11,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier d'Olmi-Cappella est-il énergétiquement dégradé ?
30,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Olmi-Cappella.
Résumé
Avec 1 949 €/m² en médiane, Olmi-Cappella s'inscrit au niveau de la médiane de l'Haute-Corse (3 022 €/m²) et reste -21,2 % au regard de la médiane nationale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian d'Olmi-Cappella a progressé de +32,3 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 16 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -13,1 %.
La ventilation des ventes associe 50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (55 m² à 149 985 €) équivaut à 8,2 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Olmi-Cappella: 13,1 €/m²/mois pour un appartement, 11,5 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 13,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. La proportion de résidences secondaires (62,1 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 7 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 1 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Olmi-Cappella est une commune de l'Île de Beauté. La géographie joue son rôle: la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral occidental corse (45 km), à 510 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.