01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 528 logements dont 5 242 résidences principales, 69 résidences secondaires et 217 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 242 | 94,8 % |
| Résidences secondaires | 69 | 1,2 % |
| Logements vacants | 217 | 3,9 % |
Parmi les 5 528 logements du parc, 95 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 4 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 274 | 5,3 % |
| 1919-1945 | 401 | 7,7 % |
| 1946-1970 | 774 | 14,9 % |
| 1971-1990 | 2 207 | 42,4 % |
| 1991-2005 | 756 | 14,5 % |
| 2006-2019 | 798 | 15,3 % |
Structure du bâti par époque: 5 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (42 %), 15 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 155 | 3,0 % |
| 2 pièces | 745 | 14,2 % |
| 3 pièces | 1 537 | 29,3 % |
| 4 pièces | 1 655 | 31,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 149 | 21,9 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 22 % du parc, contre 17 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 778 | 4 804 | 5 528 |
| Rés. principales | 4 511 | 4 431 | 5 242 |
| Rés. secondaires | 117 | 130 | 69 |
| Vacants | 150 | 243 | 217 |
Cuers (13 271 hab., à 51 km) présente 56,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 574 | 68,2 % |
| Locataires (privé) | 1 131 | 21,6 % |
| Locataires HLM | 426 | 8,1 % |
| Logés gratuitement | 110 | 2,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 68,2 %, locataires 29,7 % — la part HLM s'établit à 8 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 026 | 38,6 % |
| Fioul | 393 | 7,5 % |
| Électricité | 2 370 | 45,2 % |
| Gaz bouteille | 58 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 395 | 7,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 45 % au électricité, 39 % pour gaz de ville, 8 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 386 |
| 2 à 4 ans | 979 |
| 5 à 9 ans | 876 |
| 10 ans ou plus | 3 000 |
| Total ménages | 5 242 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 396 |
| Sous-occupation modérée | 1 725 |
| Sous-occupation accentuée | 1 056 |
| Suroccupation modérée | 343 |
| Suroccupation accentuée | 28 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 690 | 13,2 % |
| 1 voiture | 2 448 | 46,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 104 | 40,1 % |
Motorisation des ménages: 13 % n'ont aucune voiture, 47 % en ont une et 40 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 60,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 960 | 1 700 | 153 | 107 |
| 1975 | 2 309 | 2 016 | 139 | 154 |
| 1982 | 3 181 | 2 832 | 122 | 227 |
| 1990 | 3 871 | 3 576 | 71 | 224 |
| 1999 | 4 284 | 4 057 | 58 | 169 |
| 2006 | 4 562 | 4 276 | 36 | 250 |
| 2011 | 4 778 | 4 511 | 117 | 150 |
| 2016 | 4 804 | 4 431 | 130 | 243 |
| 2022 | 5 528 | 5 242 | 69 | 217 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 960 logements, le total atteint 5 528 en 2022 (+182 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 449 | 402 | 423 | 464 | 429 | 225 |
| Dont vacants > 2 ans | 91 | 78 | 76 | 62 | 86 | 110 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 59 | 3,5 % |
| Classe B | 205 | 12,1 % |
| Classe C | 808 | 47,5 % |
| Classe D | 379 | 22,3 % |
| Classe E | 178 | 10,5 % |
| Classe F | 63 | 3,7 % |
| Classe G | 8 | 0,5 % |
Distribution DPE sur 1 700 diagnostics: la majorité se situe en classe C (48 %), avec 63 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 400 | 23,5 % |
| Classe B | 272 | 16,0 % |
| Classe C | 633 | 37,2 % |
| Classe D | 259 | 15,2 % |
| Classe E | 98 | 5,8 % |
| Classe F | 35 | 2,1 % |
| Classe G | 3 | 0,2 % |
Répartition climat du parc: C concentre 37 % des diagnostics et 77 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 221 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 213 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 126 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 129 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 120 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 80 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 80 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 221 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 25 |
| Classe B | 76 | 129 |
| Classe C | 167 | 641 |
| Classe D | 136 | 243 |
| Classe E | 96 | 82 |
| Classe F | 45 | 18 |
| Classe G | 4 | 4 |
Performance comparée: maisons classées C (181), appartements classés C (139), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 30 |
| T2 | 136 |
| T3 | 258 |
| T4 | 187 |
| T5+ | 26 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Plan-de-Cuques (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Plan-de-Cuques totalise 5 528 logements dont 94,8 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Les deux typologies sont représentées presque à parts comparables (57,2 % / 42,8 %). La commune est dans les collines de la Provence intérieure, à une altitude moyenne de 416 m, sur un relief marqué, à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (31 km).
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 68,2 % de propriétaires, 29,7 % de locataires. Le logement social occupe une place de 8,1 % dans le parc de résidences principales. La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 10,8 %.
Le renouvellement du parc est marqué — 15,3 % des logements datent de 2006 ou après. Le parc de Plan-de-Cuques se classe bien côté DPE: C en tête et 153 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Le électricité équipe 45,2 % des logements occupés à titre principal.
Le parc immobilier de Plan-de-Cuques s'est étoffé rapidement, de +15,1 % entre 2016 et 2022. 40,1 % des ménages de Plan-de-Cuques disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans les collines de la Provence intérieure. Sur le plan physique, la commune est à une altitude moyenne de 416 m, sur un relief marqué, à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (31 km), un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Plan-de-Cuques en 2026 ?
Enclavée dans la Métropole d'Aix-Marseille-Provence à moins de 10 km du centre de Marseille, Plan-De-Cuques bénéficie de la dynamique économique régionale tout en conservant une identité de commune résidentielle. Avec une population vieillissante mais une légère croissance démographique, son marché immobilier navigue entre attractivité métropolitaine et fragilités locales. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un prix au m² inférieur de 10 % à la moyenne des communes comparables du département, Plan-De-Cuques offre un point d'entrée dans la métropole marseillaise, malgré une rentabilité locative atone.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser la stabilité patrimoniale et un cadre de vie équipé, plus qu'une forte rentabilité ou une plus-value rapide.
Points clés
- ✓ Services et équipements très développés (ICS 7,8)
- ✓ Rendement brut des appartements correct (5,4 %)
- ✓ Stabilité des prix récente (+0,3 %)
- ⚠ Opportunité locative faible (IOL 2,9/10)
- ⚠ Population vieillissante (39 % de 60 ans et +)
- ⚠ Tissu économique local limité
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Densité de population trois fois supérieure à la moyenne nationale.
- Revenu médian se situe dans la moitié supérieure des petites villes des Bouches-du-Rhône.
- Prix médian inférieur de 55 % à ceux du littoral méditerranéen proche.
Analyse du marché immobilier à Plan-de-Cuques
Le marché immobilier de Plan-de-Cuques affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Plan-de-Cuques
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché est stable, ni tendu ni atone, permettant une négociation dans des conditions normales.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché est stable, ni tendu ni atone, permettant une négociation dans des conditions normales.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée : les prix sont alignés avec le pouvoir d'achat local, sans écart majeur qui signalerait une bulle.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée : les prix sont alignés avec le pouvoir d'achat local, sans écart majeur qui signalerait une bulle.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
2,9
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative faible : la demande locative est limitée, ce qui peut allonger les délais de location et augmenter le risque de vacance.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative faible : la demande locative est limitée, ce qui peut allonger les délais de location et augmenter le risque de vacance.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique quasi nulle : la commune n'est pas une destination saisonnière, excluant pratiquement la stratégie de location courte durée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique quasi nulle : la commune n'est pas une destination saisonnière, excluant pratiquement la stratégie de location courte durée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4490,0 — Percentile dept : 62/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 12,0 — Percentile dept : 65/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 10/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 31/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1292,4 — Percentile dept : 94/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 12,0 — Percentile dept : 35/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 64,7 — Percentile dept : 78/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 42/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 31,8 — Percentile dept : 37/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 10/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 31/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4490,0 — Percentile dept : 38/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 10/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 8/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1292,4 — Percentile dept : 6/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Plan-de-Cuques : opportunités et risques
Investir à Plan-De-Cuques en 2026 relève davantage d'une stratégie patrimoniale de diversification géographique dans l'aire marseillaise que d'une recherche de rentabilité élevée. Le rendement brut des appartements (5,4 %) est honorable, mais il faut immédiatement en déduire la taxe foncière, élevée à 28,28 %, ainsi que les charges de gestion et les périodes de vacance. Le rendement net estimé à 3,6 % devient alors juste compétitif face à d'autres placements sans risque.
Le profil du parc, où seulement 4,9 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), est un atout. Il limite le risque de dépréciation lié aux nouvelles réglementations environnementales et réduit la nécessité de lourds travaux de rénovation. Toutefois, la faible part de logements récents (15,3 % construits après 2006) et le ralentissement brutal de la construction neuve indiquent un parc vieillissant dont la modernisation dépendra des initiatives des propriétaires occupants, majoritaires à 68,2 %.
La stratégie la plus cohérente serait donc l'acquisition d'un appartement en bon état, bien situé près des commerces ou des axes de transport, pour de la location annuelle à des ménages recherchant la proximité de Marseille à moindre coût. La pression touristique étant inexistante (IPTI à 0,8/10), la location saisonnière n'est pas viable. L'objectif doit être la stabilité du cash-flow sur le long terme, en comptant sur une légère appréciation du capital alignée sur l'inflation et la dynamique métropolitaine.
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Données du marché immobilier à Plan-de-Cuques
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 positionnent Plan-De-Cuques sur un plateau après une période de hausse. Le prix médian global de 4 247 €/m², en stagnation technique (+0,3 %), indique un marché arrivé à maturité dans son cycle. Cette stabilité masque une dualité entre segments : les maisons conservent une prime significative à 4 848 €/m², soit 33 % de plus que les appartements. Cet écart reflète la forte demande pour l'habitat individuel dans une commune où il représente 57,3 % du parc.
La comparaison avec les communes aux caractéristiques similaires est éclairante. Plan-De-Cuques se vend 10 % moins cher que Solliès-Pont et 5 % moins que La Farlède, selon les références fournies. Cet écart de valorisation, couplé à la proximité immédiate de Marseille (grâce aux gares Picon Busserine à 5,8 km et Saint-Charles à 8,2 km), constitue son principal argument. Néanmoins, le faible taux de résidences secondaires (1,2 %) et le profil démographique vieillissant indiquent un marché tourné vers la consommation résidentielle locale plus que vers l'investissement de rendement.
Le volume annuel de transactions, bien que correct, a décru depuis 2022. Cette baisse d'activité, conforme à la tendance nationale, place le marché dans une phase de consolidation. La fourchette de prix étroite pour la moitié des transactions (entre 3 591 et 5 301 €/m²) suggère une forme de rationalisation des prix, les extrêmes étant moins fréquents. L'offre se normalise après les excès de la période post-Covid.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Plan-de-Cuques Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'analyse des données DVF sur les cinq dernières années révèle une trajectoire de hausse continue jusqu'en 2023, le prix médian du m² ayant progressé de près de 20 % entre 2020 et 2023. L'année 2024 marque un net ralentissement, avec une quasi-stagnation à +0,3 %. Cette inflexion suit la tendance nationale de refroidissement des marchés. Concrètement, pour un acheteur en 2026, cette évolution suggère que la période de forte appréciation est derrière nous, et que les opportunités se joueront désormais sur la négociation au cas par cas, sans pression haussière immédiate. Le marché des maisons, plus cher, a historiquement tiré les prix, mais l'écart avec les appartements pourrait se resserrer si la demande se reporte sur ce segment plus accessible.
Évolution du marché immobilier de Plan-de-Cuques
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Plan-de-Cuques évolue de +4,3 %, passant de 4 073 à 4 247 €/m²; 121 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 121 transactions en 2024, le marché de Plan-De-Cuques affiche un volume d'activité soutenu, bien qu'en retrait par rapport au pic de 2022 (176 ventes). Cette liquidité correcte est portée par une répartition équilibrée entre maisons (58 ventes) et appartements (63 ventes). Le profil type des biens échangés est une maison de 79 m² ou un appartement de 69 m², reflétant la vocation résidentielle et familiale de la commune. La fourchette de prix centrale (3 591 - 5 301 €/m²) reste relativement large, indiquant une diversité de l'offre et des états. Ce volume stable dans un contexte de hausse des taux indique un marché d'acheteurs locaux, moins spéculatif, où la qualité du bien et son adéquation aux besoins priment.
Répartition des ventes
47,9 % de maisons et 52,1 % d'appartements parmi les 121 transactions enregistrées.
47,9 % maisons, 52,1 % appartements sur 121 ventes: le collectif pèse 52,1 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 121 | 58 | 63 |
| Prix médian/m² | 4 247 € | 4 848 € | 3 672 € |
| Prix moyen/m² | 4 681 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 154 | 4 073 € |
| 2022 | 170 | 4 358 € |
| 2023 | 122 | 4 383 € |
| 2024 | 138 | 4 452 € |
| 2025 | 121 | 4 247 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Plan-De-Cuques est en net retrait, avec seulement 176 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la baisse de 72 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 20 permis ont été délivrés en 2024. Ce ralentissement drastique s'explique notamment par la faible superficie de la commune (9 km²) et un tissu urbain déjà dense. Pour un investisseur, cela signifie un risque très limité de sur-offre neuve venant concurrencer l'ancien, ce qui soutient la valeur du parc existant. Néanmoins, cela traduit également une faible attractivité pour les promoteurs, peut-être due à des contraintes foncières ou à une demande perçue comme insuffisante pour les produits neufs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 880 logements autorisés cumulés, 472 commencés: la dynamique récente affiche 102 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Plan-de-Cuques
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Plan-de-Cuques (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Plan-de-Cuques: 190 logements autorisés sur 5 ans, 51 pour la dernière année (-70 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Plan-de-Cuques
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Plan-de-Cuques
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (28,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 5,4 % pour un appartement se réduit à environ 3,6 % net. La taxe foncière, à 28,28 % à Plan-de-Cuques, en est le principal poste. Prévoir aussi 1 % du prix du bien pour l'entretien annuel, les frais de gestion (environ 5 % du loyer) et les éventuels travaux de mise aux normes, surtout sur un parc où 13 % des logements datent d'avant 1945.
Performance énergétique du parc à Plan-de-Cuques
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 700 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Plan-de-Cuques: majorité classée C, part de passoires thermiques à 4,2 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (162 kWh/m²/an), une performance honorable. Seulement 4,9 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Un bien classé D ou pire devra faire l'objet de travaux de rénovation avant 2034 pour rester louable, un risque réglementaire à intégrer dans le prix d'achat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane 69 m²), qui offrent le meilleur compromis rendement/accessibilité. L'ancien domine le parc, avec seulement 15,3 % des logements construits après 2006. Attention au DPE : si la classe dominante est C (162 kWh/m²/an), 4,9 % du parc est en passoire thermique (F/G), un risque réglementaire et financier à anticiper absolument.
Quelles zones cibler à Plan-de-Cuques ?
La centralité et la proximité des arrêts de bus ou de la gare de Picon-Busserine (5,8 km) sont des atouts majeurs pour la location. Les quartiers les plus denses, proches des 85 commerces et services, seront les plus prisés. La périphérie plus pavillonnaire, moins desservie, pourra connaître des délais de location plus longs. Aucune zone en fort développement n'est signalée, le rythme de construction neuve étant en net recul.
Calculateur de rendement à Plan-de-Cuques
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Plan-de-Cuques
Le principal risque est celui de la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. Le taux de vacance structurel de la commune est de 3,9 %. La dépendance à l'économie marseillaise est un autre facteur. Enfin, la taxe foncière élevée (28,28 %) grève la rentabilité. L'état du parc, majoritairement ancien, expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant plus pressants avec la loi Climat.
Cas pratique : un investissement type à Plan-de-Cuques
Pour un appartement type de 60 m² à 3 870 €/m², l'investissement s'élève à 232 200 €. Avec un loyer de 17,5 €/m², le revenu brut annuel est de 12 600 €, soit un rendement brut de 5,4 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour travaux, le rendement net tombe autour de 3,6 %, générant un cash-flow positif si le taux d'emprunt est inférieur à 3,5 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Plan-de-Cuques
- Négliger la taxe foncière, à 28,28 % à Plan-de-Cuques.
- Surestimer les loyers : le marché est étalonné à 17,5 €/m² pour un appartement.
- Oublier de provisionner pour la rénovation dans un parc ancien.
- Ne pas vérifier la conformité du bien aux PPRN inondation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Plan-de-Cuques suit le rythme scolaire, avec un pic des transactions au printemps et en septembre. La période estivale est plus calme, mais la proximité de Marseille maintient une activité raisonnable. Pour un vendeur, mettre son bien en marché en février-mars permet de capter les familles souhaitant emménager avant la rentrée. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Plan-de-Cuques compte 7 établissements scolaires pour seulement 9 km².
- La fibre est disponible pour 88,9 % des foyers, un taux élevé.
- Seulement 1,2 % de résidences secondaires, marque d'une ville vivante à l'année.
S'installer à Plan-de-Cuques : cadre de vie et logement
S'installer à Plan-De-Cuques, c'est choisir un cadre de vie urbain bien équipé tout en étant à moins de 30 minutes en voiture du centre de Marseille. La commune affiche un indice de confort de services (ICS) très élevé (7,8/10), avec pas moins de 573 équipements recensés par l'INSEE, dont 85 commerces et 171 établissements de santé. Cette densité de services assure une autonomie quotidienne rare pour une commune de cette taille.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Son exposition à plusieurs risques naturels (9 recensés) a donné lieu à 17 arrêtés de catastrophe naturelle et à l'instauration de plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPRN). Un acquéreur doit impérativement vérifier la situation de son bien par rapport à ces zonages, ce qui peut impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux. La connectivité numérique est en revanche excellente, avec un taux de couverture fibre de 88,9 %, un atout pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Plan-de-Cuques
Plan-de-Cuques et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Plan-de-Cuques
Avec une température moyenne annuelle de 13,3 °C et 718 mm de précipitations, Plan-de-Cuques bénéficie d'un climat méditerranéen atténué par son altitude (269 m). Les hivers y sont doux, les étés chauds mais moins caniculaires que sur le littoral. Un profil d'acheteur attiré par la proximité de Marseille et un cadre résidentiel verdoyant.
À qui s'adresse Plan-de-Cuques ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux actifs travaillant dans la métropole Aix-Marseille, attirés par un cadre de vie plus vert et une bonne desserte scolaire. Les primo-accédants peuvent tenter leur chance sur les appartements. Le vieillissement prononcé de la population (38,8 % de 60 ans et plus) indique aussi un marché pour les logements de plain-pied ou adaptés. Les profils recherchant une vie nocturne animée devront se tourner vers Marseille.
Avantages et limites à Plan-de-Cuques
✓ Points forts
- Proximité exceptionnelle de Marseille (8 km) et de son TGV.
- Environnement résidentiel avec une majorité de maisons individuelles.
- Bon niveau d'équipements et de services de proximité (573 équipements).
- Marché immobilier stable, sans bulle spéculative évidente.
- Climat méditerranéen et position en léger surplaltitude (269 m).
− À prendre en compte
- Population vieillissante (âge médian de 51,7 ans).
- Soumis à plusieurs risques naturels (PPRN inondation, feu).
- Prix élevés pour les maisons, demandant 15,6 ans de revenu médian.
Composition du parc immobilier à Plan-de-Cuques
5 528 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 57,3 % de maisons, 42,7 % d'appartements sur un total de 5 528 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (57,3 %), signe d'un habitat familial et d'une stabilité résidentielle. Le taux de propriétaires (68,2 %) est élevé, et les résidences secondaires sont marginales (1,2 %). Le marché est donc peu spéculatif, avec une demande orientée vers l'accession à la propriété et une faible rotation. Le vieillissement de la population (âge médian de 51,7 ans) pourrait à terme libérer des biens familiaux.
Ancienneté du parc à Plan-de-Cuques
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 211 logements).
- Avant 1919 5,3 % 274 logts
- 1919-1945 7,7 % 401 logts
- 1946-1970 14,9 % 774 logts
- 1971-1990 42,4 % 2 207 logts
- 1991-2005 14,5 % 756 logts
- 2006-2019 15,3 % 798 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Plan-de-Cuques
573 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Plan-de-Cuques
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à plusieurs Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRN), principalement liés aux inondations (Jarret, ruissellement). La sismicité est faible et le radon négligeable. Consulter le cadastre des zones à risque est indispensable avant tout achat, car ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et les possibilités d'extension du bien.
Cas pratique : un achat type à Plan-de-Cuques
Une maison type de 79 m² (surface médiane déduite du prix total) coûte environ 406 455 €. Avec un apport de 10 % (40 646 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 2 150 €. Cela représente environ 99 % du revenu médian local mensuel (2 177 €), un effort conséquent qui nécessite un double revenu ou un apport plus important.
Erreurs à éviter quand on achète à Plan-de-Cuques
- Se fier uniquement au DPE fourni par le vendeur ; exiger le rapport complet.
- Négocier sans connaître les arrêtés de catastrophe naturelle (17 historiques).
- Sous-estimer les frais de notaire sur une maison à plus de 400 000 €.
- Oublier de vérifier la couverture fibre (88,9 % du territoire).
Points clés à retenir à Plan-de-Cuques
- Prix médian au m² : 4 247 €, en stagnation annuelle (+0,3 %).
- Rendement brut locatif : 5,4 % pour un appartement.
- Climat méditerranéen tempéré, à 269 m d'altitude moyenne.
- Marché vendeur soutenu par une démographie positive (+1,3 % en 5 ans).
- Écart maison/appartement : +33 % pour une maison.
- Taxe foncière sur le bâti à 28,28 % en 2024.
- 57,3 % de maisons, pour un cadre de vie familial.
- 68,2 % de propriétaires, signe d'une faible pression vendeuse.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Plan-de-Cuques ?
À Plan-de-Cuques, la valeur d'un bien est très sensible à son orientation et à la vue, la commune étant vallonée. La proximité des 7 établissements scolaires et des 85 commerces peut majorer le prix de 5 à 10 %. Un DPE C ou mieux devient un argument de vente face à la réglementation future. Pour une maison, la taille et la pente du terrain (constructible ou non) sont déterminantes. L'état de la toiture et des réseaux est crucial sur un parc où près de 30 % des logements ont plus de 50 ans.
Estimation indicative d'une maison à Plan-de-Cuques
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
365 242 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute risquerait de figer votre bien sur un marché actif mais raisonnable (146 ventes/an). À l'inverse, une sous-estimation signifie une perte sèche, notamment dans un contexte où les prix des maisons ont progressé, même modestement (+0,3 %). L'évolution démographique (+1,3 % en 5 ans) et la raréfaction de l'offre neuve (baisse de 72 % des autorisations) peuvent jouer en votre faveur, mais seulement si votre prix est en phase avec la valeur perçue par les acheteurs, dont le revenu médian est de 26 120 €. Une estimation professionnelle fait la différence.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît la valeur réelle d'une rue, d'une copropriété, ou l'impact d'une vue dégagée sur les Allées. Il ajuste le prix en fonction de l'état exact des installations (plomberie, électricité) et des travaux à prévoir, là où un algorithme se base sur une moyenne au m². Son réseau lui permet aussi de cibler les acheteurs sérieux, souvent des cadres de la Métropole Aix-Marseille-Provence recherchant le calme à moins de 10 km de leur travail.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian au m² comme référence unique, trop imprécise.
- Ne pas tenir compte de la pente du terrain, facteur de valeur majeur ici.
- Oublier de minorer le prix pour un DPE E, F ou G.
- Vendre sans connaître les projets d'équipements de la Métropole.
Investir à Plan-de-Cuques : passer à l'action
Les statistiques donnent le tempo du marché, mais la négociation et la sélection du bien concret restent essentielles. Pour identifier la perle rare ou éviter les pièges, une connaissance fine des micro-secteurs de la commune est déterminante.
Le diagnostic chiffré est posé, mais la valeur réelle d'un bien se découvre au niveau de la rue et de son état.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Plan-De-Cuques grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 146 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Plan-de-Cuques
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Plan-De-Cuques ?
Le prix médian global est de 4 247 €/m² en 2024 selon la DGFiP. Une maison se vend en moyenne 4 848 €/m², contre 3 672 €/m² pour un appartement.
Plan-De-Cuques est-elle plus chère que ses communes voisines ?
Non, elle est généralement moins chère. Par exemple, son prix au m² est inférieur de 10 % à celui de Solliès-Pont et de 5 % à La Farlède. En revanche, elle est bien moins onéreuse que le littoral, avec un écart de -55 % par rapport à Saint-Cyr-sur-Mer.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
L'opportunité locative y est jugée faible (indice 2,9/10). Le rendement brut des appartements (5,4 %) est correct, mais la demande locative est limitée. C'est un marché adapté à un investissement de diversification à horizon moyen terme, plutôt qu'à une recherche de rentabilité maximale.
Quel type de logement domine à Plan-De-Cuques ?
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (57,3 % des logements). Les transactions en 2024 se sont réparties à parts presque égales entre maisons (58 ventes) et appartements (63 ventes), reflétant une offre mixte.
La commune est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la proximité de Marseille est un atout majeur. La gare TGV de Marseille Saint-Charles est à 8,2 km et la gare de Picon Busserine à 5,8 km. L'aéroport de Marseille-Provence est à moins de 30 minutes en voiture (22,9 km).
Marché immobilier des communes voisines
Plan-De-Cuques présente un écart de valorisation significatif avec des voisines côtées comme Saint-Cyr-sur-Mer (+55 %), offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur patient misant sur un rattrapage à long terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Plan-de-Cuques.
Communes limitrophes de Plan-de-Cuques
Plan-de-Cuques est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Plan-de-Cuques est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 4 247 €/m² en 2026, soit +9,8 % de plus que la médiane des Bouches-du-Rhône (3 867 €/m²).
Sur 2021-2025, le prix médian de Plan-de-Cuques progresse de +4,3 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 705 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,6 % — un retournement à surveiller.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Plan-de-Cuques: 4 848 €/m² pour les maisons (surface médiane 86 m²) et 3 672 €/m² pour les appartements (66 m²). Le bien médian (86 m² à 416 928 €) équivaut à 16,0 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 17,5 €/m² pour un appartement et 18,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,7 % pour un appartement (4,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 190 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 38 par an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 64 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Plan-de-Cuques est dans les collines de la Provence intérieure. La géographie joue son rôle: la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (31 km), à une altitude moyenne de 416 m, sur un relief marqué.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.