01 Le parc de logements
Le parc comprend 355 logements dont 255 résidences principales, 89 résidences secondaires et 11 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 255 | 71,8 % |
| Résidences secondaires | 89 | 25,1 % |
| Logements vacants | 11 | 3,1 % |
Le graphique détaille la structure des 355 logements: 72 % sont habités en permanence, 25 % épisodiquement et 3 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 53 | 20,8 % |
| 1919-1945 | 31 | 12,2 % |
| 1946-1970 | 28 | 11,0 % |
| 1971-1990 | 73 | 28,6 % |
| 1991-2005 | 45 | 17,6 % |
| 2006-2019 | 25 | 9,8 % |
La période 1971-1990 concentre 29 % du parc, tandis que 21 % datent d'avant 1919 et 10 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 2,8 % |
| 2 pièces | 8 | 3,1 % |
| 3 pièces | 64 | 25,2 % |
| 4 pièces | 82 | 32,3 % |
| 5 pièces ou plus | 93 | 36,6 % |
Taille moyenne: 4,2 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 37 %, les T1-T2 6 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 326 | 339 | 355 |
| Rés. principales | 251 | 255 | 255 |
| Rés. secondaires | 39 | 51 | 89 |
| Vacants | 36 | 33 | 11 |
En comparaison, Ventenac-en-Minervois (à 20 km) enregistre 59,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 180 | 70,6 % |
| Locataires (privé) | 57 | 22,4 % |
| Locataires HLM | 6 | 2,4 % |
| Logés gratuitement | 11 | 4,3 % |
Occupation des résidences principales — 70,9 % appartiennent à leurs occupants, 24,7 % sont louées, avec 2 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 39 | 15,3 % |
| Électricité | 172 | 67,5 % |
| Gaz bouteille | 8 | 3,1 % |
| Autre (bois…) | 36 | 14,1 % |
Répartition des modes de chauffage: 67 % au électricité, 15 % pour fioul, 14 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 21 |
| 2 à 4 ans | 58 |
| 5 à 9 ans | 27 |
| 10 ans ou plus | 149 |
| Total ménages | 255 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 26 |
| Sous-occupation modérée | 100 |
| Sous-occupation accentuée | 79 |
| Suroccupation modérée | 6 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 19 | 7,5 % |
| 1 voiture | 109 | 42,7 % |
| 2 voitures ou plus | 127 | 49,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 7 % sans voiture, 43 % à une voiture et 50 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 65,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 187 | 154 | 5 | 28 |
| 1975 | 203 | 144 | 6 | 53 |
| 1982 | 233 | 159 | 17 | 57 |
| 1990 | 249 | 197 | 32 | 20 |
| 1999 | 259 | 213 | 30 | 16 |
| 2006 | 282 | 213 | 38 | 31 |
| 2011 | 326 | 251 | 39 | 36 |
| 2016 | 339 | 255 | 51 | 33 |
| 2022 | 355 | 255 | 89 | 11 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 187 à 355 logements, soit +90 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 39 | 42 | 43 | 42 | 48 | 34 |
| Dont vacants > 2 ans | 23 | 21 | 18 | 21 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 6,1 % |
| Classe B | 7 | 8,5 % |
| Classe C | 24 | 29,3 % |
| Classe D | 26 | 31,7 % |
| Classe E | 15 | 18,3 % |
| Classe F | 4 | 4,9 % |
| Classe G | 1 | 1,2 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 32 % des logements et 44 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 28,0 % |
| Classe B | 38 | 46,3 % |
| Classe C | 14 | 17,1 % |
| Classe D | 2 | 2,4 % |
| Classe E | 3 | 3,7 % |
| Classe F | 2 | 2,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 46 % des logements relèvent de la classe B, 91 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 210 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 245 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 153 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 117 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 122 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 52 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 245 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 52 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 6 | 1 |
| Classe C | 13 | 11 |
| Classe D | 16 | 10 |
| Classe E | 9 | 6 |
| Classe F | 2 | 2 |
| Classe G | 0 | 1 |
Performance comparée: maisons classées D (176), appartements classés C (224), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 1 |
| T3 | 4 |
| T4 | 1 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Poilhes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Commune à forte attractivité saisonnière, Poilhes recense 89 résidences secondaires (25,1 % du parc) pour 255 résidences principales. Le pavillonnaire l'emporte largement (84,8 %), le collectif assurant 15,2 % du parc. Ancrage local: la commune est dans le tissu communal du Languedoc historique, en plaine, à 25 m d'altitude, à 34 km du littoral languedocien.
La propriété reste majoritaire à Poilhes: 70,9 % contre 24,7 % de locataires. Le logement social occupe une place de 2,4 % dans le parc de résidences principales.
Le noyau ancien du parc pèse 20,8 % (logements d'avant 1919). Le parc de Poilhes cadre avec la moyenne française: D en classe dominante, 194 kWh/m²/an. Le électricité équipe 67,5 % des logements occupés à titre principal.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+4,7 %). La multi-motorisation est la norme à Poilhes: 49,8 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le profil régional — Poilhes est dans le tissu communal du Languedoc historique — éclaire les choix d'habitat localement. Le parc résidentiel de Poilhes s'inscrit dans un territoire en plaine, à 25 m d'altitude, à 34 km du littoral languedocien.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Poilhes en 2026 ?
Situé dans l'arrière-pays biterrois, Poilhes est un village où les maisons représentent 86 % du parc, avec une population stable mais vieillissante. Son marché immobilier, modérément touché par la pression touristique, présente des signaux contrastés. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher sur son attractivité réelle pour l'investisseur.
Avec un prix médian inférieur de 19 % à sa voisine la plus prisée et un rendement brut de 5,5 %, Poilhes représente une opportunité de diversification rurale mesurée.
Verdict
➤ Opportunité locative spécifique sur les maisons, à condition de viser le moyen terme et d'accepter un marché peu dynamique.
Points clés
- ✓ Correction récente de -8,8 % en 2024
- ✓ Rendement brut correct de 5,5 %
- ✓ Dynamique construction neuve en hausse (+257 %)
- ⚠ Marché peu liquide : 6 transactions en 2024
- ⚠ Fragilité économique élevée (IFE 5,9/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 053 €/m², Poilhes se situe à un niveau bien inférieur à la moyenne nationale.
- Son prix est légèrement inférieur à la moyenne des communes comparables du sud de l'Hérault.
- Son rendement locatif brut de 5,5 % sur les maisons dépasse celui des grandes métropoles et du littoral saturé.
Analyse du marché immobilier à Poilhes
Indices immobiliers de Poilhes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée, portée par des loyers corrects mais un parc locatif très restreint.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée, portée par des loyers corrects mais un parc locatif très restreint.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée, offrant un potentiel complémentaire pour de la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée, offrant un potentiel complémentaire pour de la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 29,4 — Percentile dept : 62/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 25,1 — Percentile dept : 70/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 24/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 25,1 — Percentile dept : 70/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 12/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 91,3 — Percentile dept : 48/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Poilhes : opportunités et risques
Investir à Poilhes en 2026 relève d'une stratégie de niche, centrée sur le rendement locatif annuel des maisons. Avec un rendement brut de 5,5 % (net approximatif de 3,3 %), le placement dépasse les taux des livrets réglementés et offre une couverture partielle des mensualités. La taxe foncière, à 42,42 %, représente toutefois une charge significative qui pèse sur la rentabilité nette, à intégrer impérativement dans le calcul.
Le profil démographique vieillissant (38,2 % de 60 ans et plus) et la faible solvabilité locale (revenu médian de 22 090 €) impliquent que la demande locative provient majoritairement de l'extérieur : retraités, ou actifs travaillant dans l'agglomération de Béziers. La part élevée de résidences secondaires (25,1 %) confirme cette attractivité extérieure et ouvre une fenêtre pour de la location saisonnière complémentaire, bien que le potentiel touristique soit modéré (IPTI 5,1/10).
Le risque principal réside dans la liquidité du marché, tant pour la location que pour la revente. Avec un taux de vacance de 3,1 % et seulement 4 ventes annuelles, trouver un locataire ou un acheteur peut prendre du temps. Il est donc impératif de sélectionner un bien en bon état, si possible rénové, pour éviter les passoires thermiques (6,4 % de classement F/G) dont la loi interdit progressivement la location. L'horizon d'investissement doit être envisagé au minimum sur le moyen terme.
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Données du marché immobilier à Poilhes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Poilhes, tel que révélé par les données DVF 2024, est celui d'un petit village où l'offre est rare et volatile. Le prix médian, après une correction de -8,8 % en 2024, se stabilise autour de 2 053 €/m², un niveau qui le place en retrait par rapport à plusieurs communes voisines du Minervois. Cette baisse récente doit être nuancée par l'extrême faiblesse du volume de transactions : avec seulement 6 ventes sur l'année, une poignée de biens atypiques suffit à faire bouger les indices.
La structure du parc est très homogène, composé à 86,2 % de maisons individuelles, souvent anciennes (32,9 % antérieures à 1945) et de taille modeste (surface médiane de 72 m²). Cette configuration limite les perspectives de diversification et cible un profil d'acheteur spécifique : recherche d'un habitat de village, souvent pour de la résidence principale ou secondaire. L'absence totale de transaction sur des appartements en 2024 confirme que ce segment est anecdotique, voire inexistant.
Néanmoins, certains signaux positifs émergent. La dynamique de construction neuve est en nette hausse (+257 %), indiquant une attractivité résiduelle et un renouvellement lent du parc. Par ailleurs, la proximité de la gare de Coursan (8,5 km) et de Béziers (11,8 km) soutient l'attractivité pour des actifs travaillant dans le bassin biterrois, selon les données INSEE. Cependant, cette accessibilité ne compense pas entièrement la fragilité économique locale, marquée par un taux de chômage de 13,7 %.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Poilhes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Poilhes sur les cinq dernières années révèle une trajectoire en dents de scie, caractéristique des petits marchés peu liquides. Après un pic marqué en 2021 à 2 474 €/m², une correction significative intervient en 2022 (-22,5 %), avant un rebond partiel en 2023. La baisse de -8,8 % enregistrée en 2024 ramène le prix médian à 2 053 €/m², un niveau proche de celui de 2020. Cette volatilité s'explique par le faible volume de transactions (entre 4 et 13 par an), où la vente d'un bien atypique peut fausser la tendance. Comparée à ses voisines, Poilhes a connu une correction plus marquée après 2021, créant un écart de prix attractif. Pour un acheteur en 2026, cela indique un marché où la négociation est possible, mais où la valorisation reste fragile et dépendante de facteurs externes.
Évolution du marché immobilier de Poilhes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 400 €/m² à 1 991 €/m² (-17,0 %), pour 6 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base d'une maison type de 72 m² au prix médian de 2 053 €/m², le coût total s'élève à environ 147 816 €. Avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 670 €. Le loyer médian de 9,5 €/m²/mois génère un revenu locatif d'environ 684 €, couvrant théoriquement la mensualité. Le rendement brut calculé est de 5,5 %, mais le net, déduction faite de la taxe foncière (42,42 %), des charges de gestion et des vacances locatives, tombe à environ 3,3 %. L'effort financier mensuel net est donc faible, mais la viabilité du montage repose sur la stabilité de la location et l'absence de gros travaux, dans un parc où 32,9 % des logements sont antérieurs à 1945.
Acheter vs Louer — maison 84 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 6 |
| Prix médian/m² | 1 991 € | 1 991 € |
| Prix moyen/m² | 1 928 € | |
| Surface médiane | – | 84 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 2 400 € |
| 2022 | 13 | 1 917 € |
| 2023 | 8 | 2 251 € |
| 2024 | 4 | 2 053 € |
| 2025 | 6 | 1 991 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Poilhes montre un net rebond, avec 25 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de +257 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération, qui voit 4 permis délivrés en 2024, indique une volonté de développement et répond à une pression démographique bien que modérée. Dans un contexte de population stable, cette augmentation de l'offre neuve pourrait, à terme, exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien si la demande ne suit pas. Elle indique également que certaines zones sont en cours d'urbanisation, potentiellement éloignées du centre historique. Pour l'investisseur, cela signifie à la fois un risque de concurrence avec le neuf et l'opportunité d'acquérir un bien aux normes énergétiques récentes (RE2020) dans une commune qui se renouvelle lentement.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 112 autorisations et 38 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 34 %.
Construction neuve à Poilhes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 45 logements autorisés à à Poilhes, dont 23 en 2025 (+800 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Poilhes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Poilhes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 5,5 % pour les maisons à Poilhes ne reflète pas votre revenu net. Il faut déduire la taxe foncière, élevée à 42,42 % du revenu cadastral, les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les provisions pour travaux et la vacance locative (un taux de 3,1 % de logements vacants suggère un risque modéré). Ces charges réduisent significativement la rentabilité, aboutissant à un rendement net estimé à 3,3 %.
Performance énergétique du parc à Poilhes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 82 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Poilhes: la classe D domine, 6,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Poilhes présente une classe énergétique dominante D (192 kWh/m²/an), soit une performance moyenne. Seulement 6,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Attention néanmoins aux évolutions réglementaires : depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location. D'ici 2028, cette interdiction s'étendra aux classes F, puis E en 2034. Un bien mal classé représente un risque de décote et de travaux obligatoires.
Calculateur de rendement à Poilhes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Poilhes
Pour une maison type de 72 m² à Poilhes, au prix médian de 2 053 €/m², l'investissement s'élève à environ 148 000 €. Avec un loyer estimé à 9,5 €/m², le revenu locatif brut serait de 684 € par mois. Cela donne un rendement brut de 5,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 3,3 %, soit un revenu net mensuel d'environ 407 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Poilhes
- Négliger la taxe foncière à 42,42 % du revenu cadastral.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique (DPE).
- Surévaluer les loyers dans un marché saisonnier.
- Ne pas vérifier le zonage du PPR avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Poilhes connaît une saisonnalité marquée par le tourisme et la douceur climatique. Le printemps (avril-juin) et le début de l'automne (septembre) sont des périodes propices à la vente, avec une affluence de potentiels acheteurs de résidences secondaires. À l'inverse, l'hiver peut être plus calme. Notez que la taxe foncière, due en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une transaction avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Poilhes compte 1 monument historique protégé (source : Ministère de la Culture).
- L'âge médian de 52,2 ans est supérieur de 10 ans à la moyenne nationale (INSEE).
- Seulement 61,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique (source : ARCEP).
S'installer à Poilhes : cadre de vie et logement
S'installer à Poilhes, c'est opter pour le calme d'un village de moins de 600 habitants, situé à une demi-heure de la mer et de la ville de Béziers. Le cadre de vie y est préservé, avec une température moyenne clémente de 15,5°C, mais le village reste modérément équipé avec seulement 20 commerces et services recensés par l'INSEE. Les habitants dépendent donc des bourgs voisins pour une partie de leurs achats et services.
La vie communautaire s'articule autour des quelques équipements disponibles, dont 7 dédiés aux sports et loisirs. La connectivité numérique est correcte, avec 78,6 % des logements éligibles au très haut débit, un atout pour le télétravail. Il faut toutefois noter la présence d'un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, héritage des 5 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, qui peut imposer des contraintes constructives ou assurancielles sur certains secteurs.
Le tissu associatif et le patrimoine, avec un monument historique, contribuent à l'identité du lieu. Le profil des résidents est majoritairement composé de propriétaires (70,9 %), créant un environnement stable mais peu propice aux arrivées massives. Pour une famille, l'offre scolaire se limite à un établissement, nécessitant souvent un déplacement pour le collège et le lycée.
Carte du marché immobilier à Poilhes
Poilhes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Poilhes
Avec une température moyenne annuelle de 15,5 °C et seulement 587 mm de précipitations, Poilhes bénéficie d'un climat méditerranéen doux et sec. Les hivers sont modérés et l'ensoleillement généreux. Ce profil climatique attire particulièrement les acheteurs en quête d'une douceur de vivre, notamment les retraités et les actifs en télétravail souhaitant profiter d'un cadre agréable une grande partie de l'année.
Composition du parc immobilier à Poilhes
355 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 86,2 % du parc à Poilhes, 13,8 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Poilhes est très majoritairement composé de maisons individuelles (86,2 %). La part des résidences secondaires (25,1 %) et celle des propriétaires occupants (70,9 %) dessinent un marché dual : un noyau stable de résidents permanents et une attractivité saisonnière. Ce mix confère une certaine stabilité aux prix, mais expose aussi le marché à la fluctuation de la demande de résidences secondaires. Le faible taux de logements sociaux (3 %) indique un marché plutôt orienté vers la propriété privée.
Ancienneté du parc à Poilhes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 255 logements).
- Avant 1919 20,8 % 53 logts
- 1919-1945 12,2 % 31 logts
- 1946-1970 11,0 % 28 logts
- 1971-1990 28,6 % 73 logts
- 1991-2005 17,6 % 45 logts
- 2006-2019 9,8 % 25 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Poilhes
20 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Poilhes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Poilhes est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, couvrant 8 risques naturels recensés, principalement inondation et submersion marine. La commune a connu 5 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon également. Tout projet d'achat doit impérativement vérifier la situation du bien vis-à-vis de ces zones réglementées, ce qui peut influencer l'assurabilité, le prix et les possibilités de travaux.
Cas pratique : un achat type à Poilhes
Pour acquérir une maison familiale de 100 m² à Poilhes, au prix médian de 2 053 €/m², il faut compter environ 205 300 € hors frais de notaire. Cela représente l'équivalent de 9,3 années du revenu médian local (22 090 €). Avec un apport de 10 % (20 530 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 100 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Poilhes
- Oublier de vérifier le classement DPE avant une offre.
- Négliger la consultation du PPR en mairie.
- Se fier uniquement au prix au m², sans voir l'état.
- Sous-estimer les frais de rénovation sur l'ancien (32,9 % d'avant 1945).
Points clés à retenir à Poilhes
- Prix médian des maisons : 1 991 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut maison : 5,5 % selon DVF.
- Climat méditerranéen doux : 15,5 °C de moyenne.
- Marché majoritairement de maisons (86,2 %).
- Correction des prix : -8,8 % sur un an.
- Rendement net estimé : environ 3,3 %.
- Parc immobilier stable : 70,9 % de propriétaires occupants.
- Part importante de résidences secondaires : 25,1 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Poilhes ?
À Poilhes, la valeur d'un bien dépend fortement de son état énergétique (DPE), son orientation et sa surface de terrain. La proximité des équipements (9 services et 1 commerce) et de la gare de Coursan (8,5 km) est valorisante. Pour les maisons, l'absence de vis-à-vis et la vue sont des atouts majeurs. L'ancienneté du bâti (32,9 % d'avant 1945) peut être un atout patrimonial ou une contrainte de travaux. Un bien rénové avec une bonne performance énergétique se vendra avec une prime significative par rapport à la moyenne de 2 053 €/m².
Estimation indicative d'une maison à Poilhes
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
167 244 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation professionnelle locale est cruciale à Poilhes. L'expert connaît les micro-secteurs valorisés (proche du canal, vue dégagée) et les écarts de prix liés à l'état réel, invisible sur les bases de données. Il maîtrise les contraintes des PPR et peut évaluer l'impact des travaux de rénovation énergétique sur la valeur. Son réseau lui permet de jauger la demande actuelle et d'attirer des acheteurs sérieux, optimisant ainsi le prix de vente et le délai de transaction.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur la moyenne au m² de 2 053 €.
- Ignorer l'impact négatif d'un DPE F ou G.
- Oublier de valoriser la proximité de la gare (8,5 km).
- Ne pas tenir compte de la forte demande de maisons (86,2 %).
Investir à Poilhes : passer à l'action
Les données chiffrées posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, analyse des risques locaux. Notre expertise du marché de Poilhes et de ses spécificités peut vous aider à transformer cette analyse en décision éclairée.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Poilhes.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Poilhes grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Poilhes
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Poilhes
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Poilhes ?
Le prix médian des maisons à Poilhes est de 1 991 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 72 m². Le prix total d'une maison type avoisine donc les 148 000 €. Les appartements sont trop rares pour établir une tendance fiable.
Est-ce le bon moment pour acheter à Poilhes ?
Le marché a connu une baisse de 8,8 % en 2024, créant un point d'entrée potentiellement intéressant. Néanmoins, le volume de transactions est très faible (6 ventes), ce qui rend la négociation possible mais l'offre limitée. C'est un marché d'acheteur patient.
Poilhes est-elle plus chère que les communes alentour ?
Non, Poilhes est moins chère que plusieurs de ses voisines. Son prix au mètre carré est inférieur de 12 % à Ventenac-en-Minervois et de 19 % à Mirepeisset, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Poilhes ?
Le rendement locatif brut sur les maisons est de 5,5 %, ce qui est correct. Le loyer médian est de 9,5 €/m²/mois. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 3,3 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Poilhes ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (peu de transactions), la fragilité économique locale (taux de chômage à 13,7 %) et la présence d'un Plan de Prévention des Risques (PPR). Une part non négligeable du parc est également ancien.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Poilhes.
Communes limitrophes de Poilhes
Poilhes est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 6 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 991 €/m² à Poilhes, niveau conforme à la médiane départementale.
Le prix médian au m² à Poilhes diminue de -17,0 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 39 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -3,0 % du prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 991 €/m² pour une surface médiane de 84 m². Le bien médian (84 m² à 167 244 €) équivaut à 7,6 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,3 € (appartements) et 9,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 5,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Avec 25,1 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Construction neuve active à Poilhes: l'équivalent de 9 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Poilhes s'interprète dans un contexte plus large — Poilhes est dans le tissu communal du Languedoc historique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à 34 km du littoral languedocien, en plaine, à 25 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).