Marché sous pression à Pralognan-la-Vanoise: 4 473 €/m² en médiane, +76,4 % par rapport à la moyenne nationale. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 3 824 à 5 551 €/m².
Forte valorisation observée: le m² médian de Pralognan-la-Vanoise gagne +16,2 % sur la période 2020-2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 218 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -17,9 %.
L'appartement domine nettement le marché de Pralognan-la-Vanoise (87,1 % des ventes), avec un prix médian de 4 448 €/m². Rapporté au revenu médian de Pralognan-la-Vanoise, un logement de 73 m² (439 460 €) représente 19,5 années de ressources brutes.
Loyers observés à Pralognan-la-Vanoise: 14,5 €/m²/mois pour un appartement, 13,0 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,9 %, un niveau intermédiaire. La proportion de résidences secondaires (80,4 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Entre 2020 et 2024, 186 logements autorisés au permis de construire à Pralognan-la-Vanoise — un rythme moyen de 37 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (69 % des autorisations sur 2020-2024).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Pralognan-la-Vanoise est au cœur des Alpes du Nord. Le cadre géographique (à haute altitude (2 456 m), sur un relief escarpé) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Pralognan-la-Vanoise en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Pralognan-la-Vanoise : -17,9 % en un an, dans un contexte de seulement 31 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
- ⚠ Solvabilité locale fragile
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 16 % du Savoie
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -17,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Pralognan-la-Vanoise
Le marché immobilier de Pralognan-la-Vanoise affiche une pression notable (IPI 6,6/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,7/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Pralognan-la-Vanoise
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,6
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Pralognan-la-Vanoise : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Pralognan-la-Vanoise
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Pralognan-la-Vanoise s'établit à 4 473 €, sur la base de 31 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (3 824–5 551 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent. Pralognan-la-Vanoise se positionne dans le top 16 % des communes les plus chères du Savoie.
26,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,6 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Aperçu par typologie à Pralognan-la-Vanoise
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Pralognan-la-Vanoise
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Pralognan-la-Vanoise
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Pralognan-la-Vanoise (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 186 logements ont été autorisés à à Pralognan-la-Vanoise, +232 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Pralognan-la-Vanoise
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pralognan-la-Vanoise
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Pralognan-la-Vanoise
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 291 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Pralognan-la-Vanoise: classe E en tête, 26,5 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Pralognan-la-Vanoise
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Pralognan-la-Vanoise : cadre de vie et logement
Pralognan-la-Vanoise compte 689 habitants, à 2 456 m d'altitude.
Le territoire abrite 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 117 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Pralognan-la-Vanoise
Pralognan-la-Vanoise et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Pralognan-la-Vanoise
1 895 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
1 432 appartements pour 459 maisons: le parc à Pralognan-la-Vanoise relève d'un tissu urbain collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Pralognan-la-Vanoise
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 323 logements).
- Avant 1919 5,9 % 19 logts
- 1919-1945 5,9 % 19 logts
- 1946-1970 21,1 % 68 logts
- 1971-1990 37,5 % 121 logts
- 1991-2005 16,1 % 52 logts
- 2006-2019 13,9 % 45 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Pralognan-la-Vanoise
117 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Pralognan-la-Vanoise
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Multi-Pralognan Révisant PPRN Approuvé approuvé le 20/03/2009
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Pralognan-la-Vanoise : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pralognan-la-Vanoise
Quel est le prix de l'immobilier à Pralognan-la-Vanoise ?
Le prix médian au m² à Pralognan-la-Vanoise est de 4 473 € (données DVF, 31 transactions). Pour une maison de 73 m² (surface médiane locale), compter environ 439 000 €.
Comment Pralognan-la-Vanoise se situe-t-elle dans le Savoie ?
Pralognan-la-Vanoise se classe au 45ᵉ rang sur 273 communes du Savoie — dans le top 16 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Pralognan-la-Vanoise ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Pralognan-la-Vanoise est de 2,6 % (loyer de 13,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Pralognan-la-Vanoise prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier de Pralognan-la-Vanoise est-il énergétiquement dégradé ?
26,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
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