01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 289 logements dont 2 271 résidences principales, 434 résidences secondaires et 584 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 271 | 69,0 % |
| Résidences secondaires | 434 | 13,2 % |
| Logements vacants | 584 | 17,8 % |
Le graphique détaille la structure des 3 289 logements: 69 % sont habités en permanence, 13 % épisodiquement et 18 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 272 | 12,3 % |
| 1919-1945 | 216 | 9,8 % |
| 1946-1970 | 633 | 28,6 % |
| 1971-1990 | 557 | 25,2 % |
| 1991-2005 | 343 | 15,5 % |
| 2006-2020 | 192 | 8,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 29 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 12 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 169 | 7,4 % |
| 2 pièces | 356 | 15,7 % |
| 3 pièces | 470 | 20,7 % |
| 4 pièces | 408 | 18,0 % |
| 5 pièces ou plus | 868 | 38,2 % |
Le parc compte 4,0 pièces en moyenne par logement, avec 38 % de logements de cinq pièces ou plus et 23 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 087 | 3 213 | 3 289 |
| Rés. principales | 2 286 | 2 322 | 2 271 |
| Rés. secondaires | 346 | 266 | 434 |
| Vacants | 455 | 625 | 584 |
Commune voisine de taille comparable, Mozac (15 km) affiche 75,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 306 | 57,5 % |
| Locataires (privé) | 589 | 25,9 % |
| Locataires HLM | 312 | 13,7 % |
| Logés gratuitement | 64 | 2,8 % |
Visualisation des quatre statuts — 57,5 % de propriétaires occupants, 39,7 % de locataires et 14 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 426 | 62,8 % |
| Fioul | 103 | 4,5 % |
| Électricité | 628 | 27,6 % |
| Gaz bouteille | 24 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 91 | 4,0 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (63 %), suivi par électricité (28 %) et fioul (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 256 |
| 2 à 4 ans | 523 |
| 5 à 9 ans | 433 |
| 10 ans ou plus | 1 059 |
| Total ménages | 2 271 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 418 |
| Sous-occupation modérée | 543 |
| Sous-occupation accentuée | 381 |
| Sous-occupation très accentuée | 709 |
| Suroccupation modérée | 218 |
| Suroccupation accentuée | 17 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 376 | 16,6 % |
| 1 voiture | 1 070 | 47,1 % |
| 2 voitures ou plus | 826 | 36,4 % |
Équipement automobile des ménages: 17 % sans voiture, 47 % avec une voiture et 36 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 61,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 929 | 1 553 | 97 | 279 |
| 1975 | 2 547 | 1 736 | 408 | 403 |
| 1982 | 2 640 | 1 690 | 617 | 333 |
| 1990 | 2 779 | 1 770 | 717 | 292 |
| 1999 | 3 011 | 2 135 | 643 | 233 |
| 2007 | 2 903 | 2 216 | 288 | 399 |
| 2012 | 3 087 | 2 286 | 346 | 455 |
| 2017 | 3 213 | 2 322 | 266 | 625 |
| 2023 | 3 289 | 2 271 | 434 | 584 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 1 929 à 3 289 logements, soit +71 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 600 | 581 | 610 | 651 | 465 | 301 | 353 |
| Dont vacants > 2 ans | 154 | 171 | 169 | 166 | 154 | 154 | 116 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,3 % |
| Classe B | 10 | 0,6 % |
| Classe C | 241 | 15,4 % |
| Classe D | 577 | 36,8 % |
| Classe E | 357 | 22,8 % |
| Classe F | 187 | 11,9 % |
| Classe G | 190 | 12,1 % |
La classe D domine avec 37 % des diagnostics, et 16 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 59 | 3,8 % |
| Classe B | 260 | 16,6 % |
| Classe C | 325 | 20,8 % |
| Classe D | 412 | 26,3 % |
| Classe E | 247 | 15,8 % |
| Classe F | 150 | 9,6 % |
| Classe G | 113 | 7,2 % |
Émissions CO₂: 26 % des logements relèvent de la classe D, 41 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 312 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 276 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 248 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 204 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 179 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 122 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 312 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 122 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 3 |
| Classe B | 8 | 2 |
| Classe C | 33 | 208 |
| Classe D | 96 | 481 |
| Classe E | 69 | 288 |
| Classe F | 53 | 134 |
| Classe G | 45 | 145 |
Côté maisons, la dominante est D (281 kWh/m²/an); côté appartements, D (274).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 27 |
| T2 | 79 |
| T3 | 132 |
| T4 | 128 |
| T5+ | 18 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Royat (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2023 pointent 17,8 % de logements vacants à Royat (584 unités). Le collectif l'emporte très largement: 64,8 % d'appartements pour 35,2 % de maisons. À l'échelle locale, Royat est caractéristique du maillage auvergnat — contexte utile pour lire le parc.
La propriété occupe la première place dans le parc de Royat (57,5 %), suivie par le locatif (39,7 %). Part du parc social: 13,7 % des résidences principales. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 17,5 % de logements sociaux pour une cible de 20,0 %.
Un noyau bâti d'avant 1919 bien identifié: 12,3 % du parc. Le parc de Royat consomme plus que la moyenne: D dominante, 275 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 24,1 % sont des passoires thermiques (F+G). gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 62,8 % des résidences principales.
Le parc de Royat se maintient à l'équilibre entre 2017 et 2023. La motorisation des ménages est classique: 16,6 % sans voiture et 36,4 % avec deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Royat est caractéristique du maillage auvergnat.
Le détail du parc (2 271 résidences principales de Royat) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Parmi les 462 communes du Puy-de-Dôme, Royat se place dans le top 14 % des plus chères au m².
Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,4 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 14 % du Puy-de-Dôme
Analyse du marché immobilier à Royat
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Royat
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Royat s'établit à 2 202 €, sur la base de 92 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Royat se positionne dans le top 14 % des communes les plus chères du Puy-de-Dôme.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 52,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,4 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Royat Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Royat
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Royat évolue de +5,8 %, passant de 2 082 à 2 202 €/m²; 92 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 40 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
37,0 % de maisons et 63,0 % d'appartements parmi les 92 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (63,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 342 €/m² pour les maisons et 2 172 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 92 | 34 | 58 |
| Prix médian/m² | 2 202 € | 2 342 € | 2 172 € |
| Prix moyen/m² | 2 465 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 40 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 121 | 2 082 € |
| 2022 | 126 | 2 336 € |
| 2023 | 112 | 2 360 € |
| 2024 | 85 | 2 220 € |
| 2025 | 92 | 2 202 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 700 logements ont été autorisés et 480 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 69 %.
Vacance longue durée à Royat
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Royat (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 127 logements ont été autorisés à à Royat, -15 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Royat
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Royat
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,85 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Royat
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 566 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Royat: classe D en tête, 24,1 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Royat
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S'installer à Royat : cadre de vie et logement
Royat compte 4 479 habitants sur 6,62 km². Le climat local affiche 8,8 °C de moyenne annuelle et 786 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 8 monuments historiques protégés, 20 appellations d'origine rattachées au terroir local et 157 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Royat
Royat et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Royat
Composition du parc immobilier à Royat
3 289 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 1 157 maisons et 2 119 appartements à à Royat.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Royat
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 213 logements).
- Avant 1919 12,3 % 272 logts
- 1919-1945 9,8 % 216 logts
- 1946-1970 28,6 % 633 logts
- 1971-1990 25,2 % 557 logts
- 1991-2005 15,5 % 343 logts
- 2006-2020 8,7 % 192 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Royat
157 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Royat
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRNPi agglomération clermontois PPRN Approuvé approuvé le 08/07/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Royat
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
198 180 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Royat
Quel est le prix de l'immobilier à Royat ?
Le prix médian au m² à Royat est de 2 202 € (données DVF, 92 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 211 000 €.
Comment Royat se situe-t-elle dans le Puy-de-Dôme ?
Royat se classe au 65ᵉ rang sur 462 communes du Puy-de-Dôme — dans le top 14 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Royat ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Royat est de 5,2 % (loyer de 10,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Royat est-il énergétiquement dégradé ?
24,1 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le coût médian du m² à Royat (2 202 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +2,2 % par rapport dans le Puy-de-Dôme.
Hausse contenue du prix médian: +5,8 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 536 transactions (source DGFiP/DVF).
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Royat — maisons à 2 342 €/m² pour 90 m² en surface médiane, appartements à 2 172 €/m² pour 40 m². Rapporté au revenu médian de Royat, un logement de 90 m² (210 780 €) représente 6,8 années de ressources brutes.
Loyers observés à Royat: 11,7 €/m²/mois pour un appartement, 10,1 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,4 % pour un appartement (5,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 13,2 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Flux de construction neuve intermédiaire: 127 logements autorisés sur 2021-2025, dont 60 commencés. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 80 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Royat est caractéristique du maillage auvergnat, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).