01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 051 logements dont 4 299 résidences principales, 210 résidences secondaires et 542 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 299 | 85,1 % |
| Résidences secondaires | 210 | 4,2 % |
| Logements vacants | 542 | 10,7 % |
Parmi les 5 051 logements du parc, 85 % assurent la fonction de résidence principale, contre 4 % de secondaires et 11 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 269 | 6,3 % |
| 1919-1945 | 346 | 8,1 % |
| 1946-1970 | 864 | 20,3 % |
| 1971-1990 | 945 | 22,2 % |
| 1991-2005 | 651 | 15,3 % |
| 2006-2020 | 1 177 | 27,7 % |
La période 2006-2020 concentre 28 % du parc, tandis que 6 % datent d'avant 1919 et 28 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 42 | 1,0 % |
| 2 pièces | 520 | 12,1 % |
| 3 pièces | 1 165 | 27,1 % |
| 4 pièces | 1 235 | 28,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 338 | 31,1 % |
Distribution par taille: 13 % de petits logements (T1-T2), 31 % de grands (5p+), moyenne à 4,0 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 234 | 4 744 | 5 051 |
| Rés. principales | 3 577 | 3 928 | 4 299 |
| Rés. secondaires | 142 | 192 | 210 |
| Vacants | 515 | 624 | 542 |
Commune voisine de taille comparable, Saint-Estève (16 km) affiche 66,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 410 | 56,1 % |
| Locataires (privé) | 1 257 | 29,2 % |
| Locataires HLM | 509 | 11,8 % |
| Logés gratuitement | 124 | 2,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 56,1 %, locataires 41,1 % — la part HLM s'établit à 12 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 634 | 14,7 % |
| Fioul | 87 | 2,0 % |
| Électricité | 3 044 | 70,8 % |
| Gaz bouteille | 50 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 484 | 11,3 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 71 %. gaz de ville pèse 15 %, autres sources (bois notamment) 11 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 441 |
| 2 à 4 ans | 943 |
| 5 à 9 ans | 972 |
| 10 ans ou plus | 1 943 |
| Total ménages | 4 299 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 916 |
| Sous-occupation modérée | 1 264 |
| Sous-occupation accentuée | 978 |
| Sous-occupation très accentuée | 906 |
| Suroccupation modérée | 190 |
| Suroccupation accentuée | 36 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 490 | 11,4 % |
| 1 voiture | 2 195 | 51,1 % |
| 2 voitures ou plus | 1 614 | 37,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 11 % sans, 51 % à une voiture, 38 % multi-motorisés. Par ailleurs, 67,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 041 | 1 912 | 18 | 111 |
| 1975 | 2 258 | 2 051 | 31 | 176 |
| 1982 | 2 517 | 2 215 | 70 | 232 |
| 1990 | 2 809 | 2 464 | 108 | 237 |
| 1999 | 3 053 | 2 661 | 105 | 287 |
| 2007 | 3 622 | 3 161 | 167 | 295 |
| 2012 | 4 234 | 3 577 | 142 | 515 |
| 2017 | 4 744 | 3 928 | 192 | 624 |
| 2023 | 5 051 | 4 299 | 210 | 542 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 2 041 logements à l'origine, 5 051 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 627 | 524 | 533 | 480 | 559 | 359 | 468 |
| Dont vacants > 2 ans | 149 | 161 | 173 | 179 | 179 | 193 | 143 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 130 | 8,0 % |
| Classe B | 264 | 16,2 % |
| Classe C | 671 | 41,2 % |
| Classe D | 356 | 21,8 % |
| Classe E | 158 | 9,7 % |
| Classe F | 40 | 2,5 % |
| Classe G | 11 | 0,7 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (41 %), 65 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 783 | 48,0 % |
| Classe B | 462 | 28,3 % |
| Classe C | 258 | 15,8 % |
| Classe D | 80 | 4,9 % |
| Classe E | 29 | 1,8 % |
| Classe F | 14 | 0,9 % |
| Classe G | 4 | 0,2 % |
Émissions CO₂: 48 % des logements relèvent de la classe A, 92 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 188 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 189 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 159 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 121 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 118 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 64 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 189 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 64 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 81 | 49 |
| Classe B | 145 | 119 |
| Classe C | 370 | 301 |
| Classe D | 206 | 150 |
| Classe E | 90 | 68 |
| Classe F | 25 | 15 |
| Classe G | 6 | 5 |
Les maisons affichent une classe dominante C (155 kWh/m²/an), les appartements C (161) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 4 |
| T2 | 126 |
| T3 | 241 |
| T4 | 174 |
| T5+ | 36 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Elne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
D'après l'INSEE (2023), Elne dispose de 5 051 logements, dont 85,1 % sont des résidences principales. Habitat à dominante pavillonnaire — 69,1 % de maisons, 30,9 % d'appartements complètent l'offre. Elne se situe dans un environnement entre mer Méditerranée et montagnes catalanes, à 8 km du littoral catalan.
Majorité de propriétaires à Elne (56,1 %), complétée par 41,1 % de locataires. 11,8 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Le parc neuf pèse lourd: 27,7 % des logements construits depuis 2006. Sur le plan énergétique, d'Elne, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 158 kWh/m²/an. 70,8 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Hausse mesurée du nombre de logements: +6,5 % entre 2017 et 2023. 11,4 % des ménages d'Elne n'ont pas de voiture, 37,5 % en possèdent au moins deux.
Elne est entre mer Méditerranée et montagnes catalanes, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Topographie et environnement: à 8 km du littoral catalan — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier d'Elne a bondi de +11,3 % en un an, signal rare sur une commune de 9 511 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Orientales (87ᵉ rang sur 223 communes)
- Prix en forte hausse : +11,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Elne
Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Elne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Elne s'établit à 2 386 €, sur la base de 144 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,7 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Elne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Elne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 386 €/m² de prix médian pour 144 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +17,8 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
80,6 % de maisons et 19,4 % d'appartements parmi les 144 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 80,6 % des mutations, pour un prix médian de 2 434 €/m² (maisons) contre 1 869 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 144 | 116 | 28 |
| Prix médian/m² | 2 386 € | 2 434 € | 1 869 € |
| Prix moyen/m² | 2 359 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 158 | 2 025 € |
| 2022 | 158 | 2 273 € |
| 2023 | 135 | 2 496 € |
| 2024 | 116 | 2 144 € |
| 2025 | 144 | 2 386 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 092 logements autorisés cumulés, 1 596 commencés: la dynamique récente affiche 210 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Elne
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Elne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 472 logements ont été autorisés à à Elne, +13 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Elne
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Elne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,47 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Elne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 630 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Elne: classe C en tête, 3,1 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Elne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Elne : cadre de vie et logement
Avec 9 511 habitants concentrés sur 21,29 km² (447 hab/km²), Elne affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 8 monuments historiques protégés, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 510 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Elne
Elne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Elne
Composition du parc immobilier à Elne
5 051 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 490 maisons et 1 533 appartements à à Elne.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Elne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 253 logements).
- Avant 1919 6,3 % 269 logts
- 1919-1945 8,1 % 346 logts
- 1946-1970 20,3 % 864 logts
- 1971-1990 22,2 % 945 logts
- 1991-2005 15,3 % 651 logts
- 2006-2020 27,7 % 1 177 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Elne
510 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Elne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Elne
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
200 424 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Elne
Quel est le prix de l'immobilier à Elne ?
Le prix médian au m² à Elne est de 2 386 € (données DVF, 144 transactions). Pour une maison de 84 m² (surface médiane locale), compter environ 204 000 €.
Comment Elne se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Elne se situe au 87ᵉ rang du Pyrénées-Orientales sur 223 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Elne ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Elne est de 5,3 % (loyer de 10,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes d'Elne
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Résumé
Le coût médian du m² à Elne (2 386 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +1,0 % par rapport dans les Pyrénées-Orientales.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier d'Elne a enregistré une hausse de +17,8 % du prix médian au m². Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 711 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +11,3 %.
Typologie à dominante pavillonnaire: 80,6 % des ventes concernent des maisons, à 2 434 €/m² en médiane. Un bien type de 84 m² revient à environ 204 456 €, soit 9,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Elne: 12,0 €/m²/mois pour un appartement, 10,8 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,7 % pour un appartement (5,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Elne (4,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 472 logements autorisés, soit 94/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 66 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Elne est entre mer Méditerranée et montagnes catalanes. Le cadre géographique (à 8 km du littoral catalan) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).