01 Le parc de logements
Le parc comprend 222 logements dont 200 résidences principales, 10 résidences secondaires et 12 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 200 | 90,1 % |
| Résidences secondaires | 10 | 4,5 % |
| Logements vacants | 12 | 5,4 % |
Parmi les 222 logements du parc, 90 % assurent la fonction de résidence principale, contre 5 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 42 | 21,3 % |
| 1919-1945 | 13 | 6,6 % |
| 1946-1970 | 48 | 24,4 % |
| 1971-1990 | 38 | 19,3 % |
| 1991-2005 | 19 | 9,6 % |
| 2006-2020 | 37 | 18,8 % |
La période 1946-1970 concentre 24 % du parc, tandis que 21 % datent d'avant 1919 et 19 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,5 % |
| 2 pièces | 4 | 2,0 % |
| 3 pièces | 25 | 12,5 % |
| 4 pièces | 72 | 36,0 % |
| 5 pièces ou plus | 98 | 49,0 % |
Le parc compte 4,7 pièces en moyenne par logement, avec 49 % de logements de cinq pièces ou plus et 3 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 206 | 208 | 222 |
| Rés. principales | 175 | 191 | 200 |
| Rés. secondaires | 6 | 3 | 10 |
| Vacants | 25 | 14 | 12 |
Caupenne-d'Armagnac (446 hab., à 14 km) présente 84,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 142 | 71,0 % |
| Locataires (privé) | 52 | 26,0 % |
| Locataires HLM | 3 | 1,5 % |
| Logés gratuitement | 3 | 1,5 % |
Structure d'occupation: propriétaires 71,0 %, locataires 27,5 % — la part HLM s'établit à 2 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 67 | 33,5 % |
| Fioul | 12 | 6,0 % |
| Électricité | 58 | 29,0 % |
| Gaz bouteille | 1 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 62 | 31,0 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 34 %. autres sources (bois notamment) pèse 31 %, électricité 29 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 16 |
| 2 à 4 ans | 30 |
| 5 à 9 ans | 42 |
| 10 ans ou plus | 112 |
| Total ménages | 200 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 54 |
| Sous-occupation accentuée | 49 |
| Sous-occupation très accentuée | 94 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 12 | 6,0 % |
| 1 voiture | 89 | 44,5 % |
| 2 voitures ou plus | 99 | 49,5 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 45 % avec une voiture et 50 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 88,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 135 | 120 | 8 | 7 |
| 1975 | 143 | 126 | 6 | 11 |
| 1982 | 153 | 125 | 13 | 15 |
| 1990 | 159 | 136 | 11 | 12 |
| 1999 | 169 | 138 | 15 | 16 |
| 2007 | 194 | 165 | 1 | 28 |
| 2012 | 206 | 175 | 6 | 25 |
| 2017 | 208 | 191 | 3 | 14 |
| 2023 | 222 | 200 | 10 | 12 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 135 logements à l'origine, 222 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 15 | 17 | 22 | 20 | 20 | 14 | 18 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 3,6 % |
| Classe B | 10 | 18,2 % |
| Classe C | 17 | 30,9 % |
| Classe D | 17 | 30,9 % |
| Classe E | 4 | 7,3 % |
| Classe F | 5 | 9,1 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 55 diagnostics par étiquette énergétique: 31 % en C, 53 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 27,3 % |
| Classe B | 18 | 32,7 % |
| Classe C | 7 | 12,7 % |
| Classe D | 8 | 14,5 % |
| Classe E | 4 | 7,3 % |
| Classe F | 3 | 5,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (33 %), 73 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 223 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 207 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 184 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 131 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 67 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 223 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 67 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 10 | 0 |
| Classe C | 13 | 4 |
| Classe D | 13 | 4 |
| Classe E | 4 | 0 |
| Classe F | 5 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (180), appartements classés C (193), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 0 |
| T4 | 3 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Germé (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
222 logements composent le parc de Saint-Germé en 2023, très majoritairement occupés à l'année (90,1 %). Une typologie quasi monomorphe — 97,3 % de maisons, le collectif y est très marginal. Saint-Germé se situe dans un environnement dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux.
Selon l'INSEE, 71,0 % des résidences principales de Saint-Germé sont occupées par leurs propriétaires, 27,5 % par des locataires.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 21,3 % du parc date d'avant 1919, 18,8 % d'après 2006. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (182 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. 33,5 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Progression modérée du parc: +6,7 % entre 2017 et 2023. La multi-motorisation est la norme à Saint-Germé: 49,5 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux dans lequel s'inscrit Saint-Germé.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Verdict
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Points clés
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Analyse du marché immobilier à Saint-Germé
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Germé
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Germé s'établit à 1 429 €, sur la base de 8 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 57,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Saint-Germé Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Germé
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 1 429 €/m² pour 8 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 91 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 8 | 8 |
| Prix médian/m² | 1 429 € | 1 429 € |
| Prix moyen/m² | 1 371 € | |
| Surface médiane | – | 91 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 969 € |
| 2022 | 3 | 780 € |
| 2023 | 3 | 1 448 € |
| 2024 | 2 | 1 025 € |
| 2025 | 8 | 1 429 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
38 logements autorisés cumulés, 32 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Saint-Germé (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Germé totalise 8 logements sur 5 ans, soit +14 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Saint-Germé
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Germé
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (57,73 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Germé
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 55 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Germé est C, avec 9,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Saint-Germé
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S'installer à Saint-Germé : cadre de vie et logement
Saint-Germé compte 515 habitants sur 9,55 km². Le climat local affiche 13,8 °C de moyenne annuelle et 901 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 27 appellations d'origine rattachées au terroir local et 20 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Germé
Saint-Germé et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Germé
Composition du parc immobilier à Saint-Germé
222 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Germé est composé très majoritairement de maisons (97,3 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Saint-Germé
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 197 logements).
- Avant 1919 21,3 % 42 logts
- 1919-1945 6,6 % 13 logts
- 1946-1970 24,4 % 48 logts
- 1971-1990 19,3 % 38 logts
- 1991-2005 9,6 % 19 logts
- 2006-2020 18,8 % 37 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Germé
20 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Germé
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi de Saint-Germé PPRN Approuvé approuvé le 19/07/2019
- PPRN-RGA - SAINT GERME PPRN Approuvé approuvé le 28/02/2014
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Germé
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
130 039 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Germé
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Germé ?
Le prix médian au m² à Saint-Germé est de 1 429 € (données DVF, 8 transactions). Pour une maison de 91 m² (surface médiane locale), compter environ 130 000 €.
Comment Saint-Germé se situe-t-elle dans le Gers ?
Saint-Germé se situe dans la moyenne départementale du Gers.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Germé ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Germé est de 7,7 % (loyer de 9,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Saint-Germé
Saint-Germé est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Saint-Germé est contenu: 1 429 € en médiane sur 8 transactions, un niveau -41,6 % comparé à la médiane nationale.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Saint-Germé à un niveau significatif — 1 429 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Saint-Germé, un logement de 91 m² (130 039 €) représente 5,8 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Saint-Germé avoisinent 8,2 €/m² pour les appartements et 9,2 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 7,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 4,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 2 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Saint-Germé est dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.