01 Le parc de logements
Le parc comprend 127 logements dont 91 résidences principales, 33 résidences secondaires et 3 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 91 | 71,7 % |
| Résidences secondaires | 33 | 26,0 % |
| Logements vacants | 3 | 2,4 % |
Parmi les 127 logements du parc, 72 % assurent la fonction de résidence principale, contre 26 % de secondaires et 2 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 33 | 36,7 % |
| 1919-1945 | 7 | 7,8 % |
| 1946-1970 | 7 | 7,8 % |
| 1971-1990 | 14 | 15,6 % |
| 1991-2005 | 12 | 13,3 % |
| 2006-2019 | 17 | 18,9 % |
Structure du bâti par époque: 37 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (37 %), 19 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 1 | 1,1 % |
| 3 pièces | 13 | 14,3 % |
| 4 pièces | 17 | 18,7 % |
| 5 pièces ou plus | 60 | 65,9 % |
Distribution par taille: 1 % de petits logements (T1-T2), 66 % de grands (5p+), moyenne à 5,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 132 | 126 | 127 |
| Rés. principales | 84 | 89 | 91 |
| Rés. secondaires | 32 | 31 | 33 |
| Vacants | 16 | 6 | 3 |
À 7 km, Saint-Amand-De-Vergt (242 hab.) enregistre 55,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 78 | 85,7 % |
| Locataires (privé) | 8 | 8,8 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 5 | 5,5 % |
Visualisation des quatre statuts — 85,7 % de propriétaires occupants, 8,8 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 22 | 24,2 % |
| Électricité | 22 | 24,2 % |
| Gaz bouteille | 8 | 8,8 % |
| Autre (bois…) | 39 | 42,9 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 43 % des résidences principales, devant fioul (24 %) et électricité (24 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 9 |
| 2 à 4 ans | 18 |
| 5 à 9 ans | 11 |
| 10 ans ou plus | 53 |
| Total ménages | 91 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 5 |
| Sous-occupation accentuée | 16 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 | 3,3 % |
| 1 voiture | 29 | 31,9 % |
| 2 voitures ou plus | 59 | 64,8 % |
Motorisation des ménages: 3 % n'ont aucune voiture, 32 % en ont une et 65 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 75,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 76 | 37 | 15 | 24 |
| 1975 | 87 | 37 | 32 | 18 |
| 1982 | 92 | 42 | 31 | 19 |
| 1990 | 101 | 54 | 39 | 8 |
| 1999 | 108 | 77 | 17 | 14 |
| 2006 | 117 | 79 | 29 | 9 |
| 2011 | 132 | 84 | 32 | 16 |
| 2016 | 126 | 89 | 31 | 6 |
| 2022 | 127 | 91 | 33 | 3 |
Trajectoire de long terme: 76 logements en 1968, 127 en 2022 (+67 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 12 | 13 | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 10,0 % |
| Classe B | 1 | 5,0 % |
| Classe C | 3 | 15,0 % |
| Classe D | 7 | 35,0 % |
| Classe E | 2 | 10,0 % |
| Classe F | 2 | 10,0 % |
| Classe G | 3 | 15,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (35 %), 30 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 30,0 % |
| Classe B | 5 | 25,0 % |
| Classe C | 4 | 20,0 % |
| Classe D | 2 | 10,0 % |
| Classe E | 2 | 10,0 % |
| Classe F | 1 | 5,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (30 %), et 75 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 312 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 195 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 146 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 55 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 55 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 312 pour ceux avant 1948.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Martin-des-Combes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
33 résidences secondaires sur un parc de 127 logements (soit 26,0 %): le caractère de villégiature de Saint-Martin-des-Combes est net. Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 97,6 % de maisons. Pour mémoire, Saint-Martin-des-Combes est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, dans la plaine, à une altitude de 33 m, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
La détention de son logement domine très largement à Saint-Martin-des-Combes (85,7 % de propriétaires).
Un bâti fortement antérieur à la Grande Guerre à Saint-Martin-des-Combes: 36,7 % du parc est daté d'avant 1919. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante D et une consommation de 272 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 25,0 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). 42,9 % des résidences principales sont chauffées au autres sources (bois notamment).
Peu de variation du parc résidentiel de Saint-Martin-des-Combes entre 2016 et 2022 (+0,8 %). 64,8 % des ménages de Saint-Martin-des-Combes disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ancrée régionalement, la commune est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine: les attentes résidentielles s'y calquent. Le cadre géographique dans la plaine, à une altitude de 33 m nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Petit marché de 2 transactions par an : les prix à Saint-Martin-des-Combes reflètent d'abord l'état du bien plus que la tension du secteur.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,1 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Dordogne (194ᵉ rang sur 500 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Saint-Martin-des-Combes
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Martin-des-Combes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Martin-des-Combes s'établit à 1 762 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
25,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Martin-des-Combes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Martin-des-Combes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 592 €/m² à 1 762 €/m² (+10,7 %), pour 2 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 185 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 1 762 € | 1 762 € |
| Prix moyen/m² | 1 762 € | |
| Surface médiane | – | 185 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 1 592 € |
| 2022 | 2 | 2 283 € |
| 2023 | 1 | 2 500 € |
| 2024 | 3 | 1 815 € |
| 2025 | 2 | 1 762 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 20 autorisations pour 18 démarrages effectifs.
Construction neuve à Saint-Martin-des-Combes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Martin-des-Combes totalise 3 logements sur 5 ans, soit -50 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Martin-des-Combes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Martin-des-Combes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,56 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Saint-Martin-des-Combes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 20 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Martin-des-Combes est D, avec 25,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Martin-des-Combes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Martin-des-Combes : cadre de vie et logement
Saint-Martin-des-Combes compte 205 habitants, à 150 m d'altitude. Le climat local affiche 13,3 °C de moyenne annuelle et 806 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 13 appellations d'origine rattachées au terroir local et 14 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Martin-des-Combes
Saint-Martin-des-Combes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Martin-des-Combes
Composition du parc immobilier à Saint-Martin-des-Combes
127 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Martin-des-Combes est composé très majoritairement de maisons (98,4 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Saint-Martin-des-Combes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 90 logements).
- Avant 1919 36,7 % 33 logts
- 1919-1945 7,8 % 7 logts
- 1946-1970 7,8 % 7 logts
- 1971-1990 15,6 % 14 logts
- 1991-2005 13,3 % 12 logts
- 2006-2019 18,9 % 17 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Martin-des-Combes
14 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Martin-des-Combes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Martin-des-Combes
Pour une maison de 185 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
325 970 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Martin-des-Combes
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Martin-des-Combes ?
Le prix médian au m² à Saint-Martin-des-Combes est de 1 762 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 185 m² (surface médiane locale), compter environ 326 000 €.
Comment Saint-Martin-des-Combes se situe-t-elle dans le Dordogne ?
Saint-Martin-des-Combes se situe au 194ᵉ rang du Dordogne sur 500 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Martin-des-Combes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Martin-des-Combes est de 6,1 % (loyer de 9,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Saint-Martin-des-Combes est-il énergétiquement dégradé ?
25,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Martin-des-Combes.
Communes limitrophes de Saint-Martin-des-Combes
Saint-Martin-des-Combes est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Martin-des-Combes s'établit à 1 762 € sur 2 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de la Dordogne (1 706 €/m²).
Hausse contenue du prix médian: +10,7 % sur la période 2021-2025. 12 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Saint-Martin-des-Combes à un niveau significatif — 1 762 €/m² en médiane. Le bien médian (185 m² à 325 970 €) équivaut à 14,4 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Saint-Martin-des-Combes avoisinent 9,4 €/m² pour les appartements et 9,0 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le parc de Saint-Martin-des-Combes compte 26,0 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Rythme de construction régulier: 1 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Martin-des-Combes est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 33 m.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).