01 Le parc de logements
Le parc comprend 664 logements dont 571 résidences principales, 30 résidences secondaires et 63 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 571 | 86,0 % |
| Résidences secondaires | 30 | 4,5 % |
| Logements vacants | 63 | 9,5 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 86 % de résidences principales, 5 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 664 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 29 | 5,4 % |
| 1919-1945 | 23 | 4,3 % |
| 1946-1970 | 171 | 32,0 % |
| 1971-1990 | 127 | 23,7 % |
| 1991-2005 | 118 | 22,1 % |
| 2006-2019 | 67 | 12,5 % |
La période 1946-1970 concentre 32 % du parc, tandis que 5 % datent d'avant 1919 et 13 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,7 % |
| 2 pièces | 26 | 4,5 % |
| 3 pièces | 110 | 19,2 % |
| 4 pièces | 184 | 32,2 % |
| 5 pièces ou plus | 248 | 43,4 % |
Distribution par taille: 5 % de petits logements (T1-T2), 43 % de grands (5p+), moyenne à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 586 | 611 | 664 |
| Rés. principales | 517 | 531 | 571 |
| Rés. secondaires | 18 | 26 | 30 |
| Vacants | 51 | 54 | 63 |
À 18 km, Pouzilhac (756 hab.) enregistre 65,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 346 | 60,6 % |
| Locataires (privé) | 112 | 19,6 % |
| Locataires HLM | 91 | 15,9 % |
| Logés gratuitement | 23 | 4,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 60,5 % de propriétaires face à 35,5 % de locataires (dont 16 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 219 | 38,3 % |
| Fioul | 42 | 7,3 % |
| Électricité | 219 | 38,3 % |
| Gaz bouteille | 5 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 87 | 15,2 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (38 %), 38 % pour électricité et 15 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 53 |
| 2 à 4 ans | 119 |
| 5 à 9 ans | 85 |
| 10 ans ou plus | 314 |
| Total ménages | 571 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 68 |
| Sous-occupation modérée | 161 |
| Sous-occupation accentuée | 151 |
| Suroccupation modérée | 14 |
| Suroccupation accentuée | 9 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 60 | 10,5 % |
| 1 voiture | 252 | 44,1 % |
| 2 voitures ou plus | 259 | 45,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 11 % sans voiture, 44 % à une voiture et 45 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 63,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 290 | 254 | 3 | 33 |
| 1975 | 317 | 277 | 5 | 35 |
| 1982 | 383 | 341 | 12 | 30 |
| 1990 | 427 | 388 | 14 | 25 |
| 1999 | 475 | 433 | 14 | 28 |
| 2006 | 534 | 476 | 13 | 45 |
| 2011 | 586 | 517 | 18 | 51 |
| 2016 | 611 | 531 | 26 | 54 |
| 2022 | 664 | 571 | 30 | 63 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 290 à 664 logements, soit +129 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 71 | 84 | 84 | 78 | 90 | 72 |
| Dont vacants > 2 ans | 29 | 34 | 39 | 38 | 46 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 2,5 % |
| Classe B | 7 | 2,2 % |
| Classe C | 74 | 22,9 % |
| Classe D | 149 | 46,1 % |
| Classe E | 73 | 22,6 % |
| Classe F | 12 | 3,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 323 diagnostics: la majorité se situe en classe D (46 %), avec 28 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 40 | 12,4 % |
| Classe B | 12 | 3,7 % |
| Classe C | 51 | 15,8 % |
| Classe D | 139 | 43,0 % |
| Classe E | 69 | 21,4 % |
| Classe F | 12 | 3,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe D ressort en tête (43 %), et 32 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 181 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 230 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 163 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 123 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 115 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 57 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 230 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 57 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0 |
| Classe B | 4 | 3 |
| Classe C | 59 | 15 |
| Classe D | 20 | 129 |
| Classe E | 9 | 64 |
| Classe F | 3 | 9 |
| Classe G | 0 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (151 kWh/m²/an); côté appartements, D (226).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 10 |
| T3 | 50 |
| T4 | 36 |
| T5+ | 11 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Nazaire (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc immobilier de Saint-Nazaire totalise 664 logements en 2022, dominé par la résidence principale (571 unités, 86,0 %). Le pavillonnaire l'emporte largement (70,6 %), le collectif assurant 29,4 % du parc. La commune est dans le tissu communal du Languedoc historique, en contexte de plaine (altitude moyenne: 79 m).
Avec 60,5 % de propriétaires et 35,5 % de locataires, Saint-Nazaire se range du côté des communes à majorité propriétaire. 15,9 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Le bâti de Saint-Nazaire s'étend d'un noyau historique (5,4 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (12,5 % après 2006). Le parc de Saint-Nazaire cadre avec la moyenne française: D en classe dominante, 202 kWh/m²/an. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 38,3 % des résidences principales.
Croissance modérée du parc de Saint-Nazaire entre 2016 et 2022 (+8,7 %). La multi-motorisation est la norme à Saint-Nazaire: 45,4 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Saint-Nazaire est dans le tissu communal du Languedoc historique, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 79 m)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 571 résidences principales de Saint-Nazaire et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Verdict
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Analyse du marché immobilier à Saint-Nazaire
Acheter demande un effort important : 7,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Nazaire
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Nazaire s'établit à 2 172 €, sur la base de 18 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,0 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Nazaire Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Nazaire
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Saint-Nazaire évolue de +180,6 %, passant de 774 à 2 172 €/m²; 18 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
44,4 % de maisons et 55,6 % d'appartements parmi les 18 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (55,6 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 502 €/m² pour les maisons et 1 963 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 18 | 8 | 10 |
| Prix médian/m² | 2 172 € | 2 502 € | 1 963 € |
| Prix moyen/m² | 1 953 € | ||
| Surface médiane | – | 82 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 15 | 774 € |
| 2022 | 24 | 963 € |
| 2023 | 19 | 984 € |
| 2024 | 11 | 2 113 € |
| 2025 | 18 | 2 172 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 6 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 226 autorisations pour 90 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Nazaire
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Nazaire (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 49 logements autorisés à à Saint-Nazaire, dont 3 en 2025 (-4 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Saint-Nazaire
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Nazaire
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Nazaire
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 323 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Nazaire: la classe D domine, 3,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Saint-Nazaire
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Nazaire : cadre de vie et logement
Saint-Nazaire compte 1 312 habitants, à 121 m d'altitude. Le climat local affiche 14,2 °C de moyenne annuelle et 830 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 12 appellations d'origine rattachées au terroir local et 38 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Nazaire
Saint-Nazaire et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Nazaire
Composition du parc immobilier à Saint-Nazaire
664 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (71,3 %) et collectif (28,7 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Saint-Nazaire
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 535 logements).
- Avant 1919 5,4 % 29 logts
- 1919-1945 4,3 % 23 logts
- 1946-1970 32,0 % 171 logts
- 1971-1990 23,7 % 127 logts
- 1991-2005 22,1 % 118 logts
- 2006-2019 12,5 % 67 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Nazaire
38 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Nazaire
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Nazaire
Pour une maison de 82 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
178 104 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Nazaire
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Nazaire ?
Le prix médian au m² à Saint-Nazaire est de 2 172 € (données DVF, 18 transactions). Pour une maison de 82 m² (surface médiane locale), compter environ 205 000 €.
Comment Saint-Nazaire se situe-t-elle dans le Gard ?
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Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Nazaire est de 5,3 % (loyer de 11,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Saint-Nazaire
Saint-Nazaire est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 18 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 172 €/m² à Saint-Nazaire, niveau conforme à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, Saint-Nazaire a vu son prix médian au m² progresser de +180,6 %. Sur l'ensemble de la période, 87 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (44,4 % des transactions, 2 502 €/m²) et les appartements (55,6 %, 1 963 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 82 m² revient à environ 205 164 €, soit 9,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,7 € (appartements) et 11,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 4,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 49 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 55 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Nazaire est dans le tissu communal du Languedoc historique. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 79 m)) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.