01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 841 logements dont 6 922 résidences principales, 193 résidences secondaires et 726 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 922 | 88,3 % |
| Résidences secondaires | 193 | 2,5 % |
| Logements vacants | 726 | 9,3 % |
Parmi les 7 841 logements du parc, 88 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 906 | 13,4 % |
| 1919-1945 | 343 | 5,1 % |
| 1946-1970 | 1 717 | 25,3 % |
| 1971-1990 | 2 577 | 38,0 % |
| 1991-2005 | 1 007 | 14,9 % |
| 2006-2019 | 227 | 3,3 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 38 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 13 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 302 | 4,4 % |
| 2 pièces | 875 | 12,6 % |
| 3 pièces | 1 463 | 21,1 % |
| 4 pièces | 1 673 | 24,2 % |
| 5 pièces ou plus | 2 610 | 37,7 % |
Taille moyenne: 4,2 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 38 %, les T1-T2 17 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 348 | 7 412 | 7 841 |
| Rés. principales | 6 778 | 6 483 | 6 922 |
| Rés. secondaires | 105 | 165 | 193 |
| Vacants | 466 | 764 | 726 |
La part de propriétaires atteint 55,4 % à Louvres, commune de 12 560 hab. à 20 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 297 | 47,6 % |
| Locataires (privé) | 1 656 | 23,9 % |
| Locataires HLM | 1 705 | 24,6 % |
| Logés gratuitement | 264 | 3,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 47,6 %, locataires 48,6 % — la part HLM s'établit à 25 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 759 | 68,7 % |
| Fioul | 273 | 3,9 % |
| Électricité | 1 715 | 24,8 % |
| Gaz bouteille | 27 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 149 | 2,2 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 69 %. électricité pèse 25 %, fioul 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 990 |
| 2 à 4 ans | 1 626 |
| 5 à 9 ans | 1 223 |
| 10 ans ou plus | 3 084 |
| Total ménages | 6 922 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 436 |
| Sous-occupation modérée | 1 836 |
| Sous-occupation accentuée | 1 301 |
| Suroccupation modérée | 405 |
| Suroccupation accentuée | 25 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 767 | 11,1 % |
| 1 voiture | 3 678 | 53,1 % |
| 2 voitures ou plus | 2 477 | 35,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 11 % sans voiture, 53 % à une voiture et 36 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 54,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 109 | 2 896 | 72 | 141 |
| 1975 | 4 852 | 4 155 | 98 | 599 |
| 1982 | 5 226 | 4 814 | 150 | 262 |
| 1990 | 5 832 | 5 309 | 261 | 262 |
| 1999 | 6 991 | 6 422 | 165 | 404 |
| 2006 | 7 210 | 6 694 | 106 | 410 |
| 2011 | 7 348 | 6 778 | 105 | 466 |
| 2016 | 7 412 | 6 483 | 165 | 764 |
| 2022 | 7 841 | 6 922 | 193 | 726 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 3 109 logements à l'origine, 7 841 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 591 | 592 | 609 | 536 | 610 | 402 |
| Dont vacants > 2 ans | 159 | 153 | 137 | 143 | 142 | 181 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0,1 % |
| Classe B | 37 | 0,8 % |
| Classe C | 1 316 | 26,8 % |
| Classe D | 2 100 | 42,8 % |
| Classe E | 1 004 | 20,5 % |
| Classe F | 321 | 6,5 % |
| Classe G | 124 | 2,5 % |
Distribution DPE sur 4 907 diagnostics: la majorité se situe en classe D (43 %), avec 28 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 222 | 4,5 % |
| Classe B | 654 | 13,3 % |
| Classe C | 1 289 | 26,3 % |
| Classe D | 1 692 | 34,5 % |
| Classe E | 776 | 15,8 % |
| Classe F | 226 | 4,6 % |
| Classe G | 48 | 1,0 % |
Répartition climat du parc: D concentre 34 % des diagnostics et 44 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 274 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 227 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 163 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 155 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 274 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 103 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 1 |
| Classe B | 9 | 28 |
| Classe C | 182 | 1 134 |
| Classe D | 470 | 1 630 |
| Classe E | 182 | 822 |
| Classe F | 97 | 224 |
| Classe G | 52 | 72 |
Les maisons affichent une classe dominante D (225 kWh/m²/an), les appartements D (209) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 65 |
| T2 | 309 |
| T3 | 797 |
| T4 | 673 |
| T5+ | 305 |
Faut-il investir à Senlis en 2026 ?
Ancienne ville royale à moins de 30 minutes de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle, Senlis allie patrimoine et dynamisme résidentiel. Son marché immobilier, porté par une forte attractivité, subit une correction après les pics de 2021-2023. Analyse des opportunités pour 2026.
Malgré une correction de 5,4 % en 2024, Senlis conserve une attractivité territoriale dans le top 20 % de l'Oise, soutenue par un tissu de services exceptionnel.
Verdict
➤ Investir ici exige de viser le moyen terme pour compenser l'effort d'accessibilité par un rendement locatif soutenu et une qualité de vie reconnue.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très élevée
- ✓ Confort de services exceptionnel (9,5/10)
- ✓ Rendement locatif brut correct (6,0 %)
- ⚠ Accessibilité très faible (0,3/10)
- ⚠ Correction des prix en 2024 (-5,4 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
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- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 441 €/m², Senlis se situe au-dessus de la moyenne nationale.
- Son prix dépasse de 26 % la moyenne du département de l'Oise, confirmant son statut de commune attractive.
- Son rendement locatif brut de 6,0 % surpasse celui des grandes métropoles comme Paris (3,5 %).
Analyse du marché immobilier à Senlis
Le marché de Senlis est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Senlis
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,1
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression immobilière très élevée : le marché est tendu, la négociation sera serrée et les bonnes opportunités partent vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression immobilière très élevée : le marché est tendu, la négociation sera serrée et les bonnes opportunités partent vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité faible : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité faible : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative réelle avec une demande soutenue, adaptée à un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative réelle avec une demande soutenue, adaptée à un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : la location saisonnière n'est pas le levier principal, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : la location saisonnière n'est pas le levier principal, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3508,3 — Percentile dept : 96/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 97/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 41/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 69/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 631,5 — Percentile dept : 97/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 3/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 42,0 — Percentile dept : 3/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 21,7 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 52,4 — Percentile dept : 97/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 41/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 69/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 36/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3508,3 — Percentile dept : 4/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 41/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 36/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 83/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 631,5 — Percentile dept : 3/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Senlis : opportunités et risques
Avec un rendement brut de 6,0 % pour les appartements, Senlis offre une opportunité locative correcte, supérieure aux grands pôles urbains. Toutefois, la taxe foncière à 47,56 % et un taux de vacance de 9,3 % (légèrement supérieur à la moyenne) viennent rogner la rentabilité nette, estimée autour de 3,4 %. L'indice d'opportunité locative (5,5/10) confirme une demande locative soutenue, portée par la présence de 17 établissements scolaires et un bassin d'emploi actif (taux d'emploi 71,2 %).
La stratégie à privilégier est la location annuelle classique, le tourisme n'étant pas un moteur prépondérant (IPTI à 3,7/10). L'accessibilité financière très faible (IAI 0,3/10) indique que le marché est désormais porté par des acheteurs extérieurs, souvent des actifs travaillant en région parisienne ou à l'aéroport voisin, ce qui garantit une certaine résilience de la demande.
La vigilance s'impose sur la sélection du bien. Le parc ancien, bien que charmeux, peut nécessiter des travaux de rénovation énergétique pour rester louable. L'explosion récente des permis de construire (+151 %) pourrait, à moyen terme, rééquilibrer l'offre et modérer la hausse des loyers.
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Données du marché immobilier à Senlis
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian s'établit à 3 441 €/m² en 2024, en recul de 5,4 % sur un an. Cette correction, la plus marquée des cinq dernières années, intervient après une période de forte tension et rappelle la sensibilité du marché aux taux d'intérêt. D'après les transactions DVF, l'écart entre prix moyen et médian révèle la persistance d'un segment premium, souvent lié au patrimoine historique (34 monuments protégés) ou aux résidences récentes.
La comparaison avec les communes environnantes est éloquente : Senlis conserve un surcoût significatif, jusqu'à 36 % par rapport à Montataire. Cet écart s'explique par des indicateurs solides, comme la proximité de la gare TGV pour l'aéroport Charles-de-Gaulle (22,4 km) et une offre de services pléthorique (689 équipements).
Le parc immobilier, dominé par les propriétaires (47,6 %), présente un âge moyen élevé avec 18,4 % de logements antérieurs à 1945. Seulement 9,5 % sont des passoires thermiques (F/G), un taux contenu qui limite le risque réglementaire pour les investisseurs, malgré une classe énergétique dominante D.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Senlis Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, les prix médians à Senlis ont connu une évolution en dents de scie, passant de 3 450 €/m² à 3 441 €/m². Le pic de 3 650 €/m² en 2021, suivi d'une légère baisse puis d'une remontée en 2023, illustre un marché réactif aux cycles économiques. La correction de 5,4 % en 2024 ramène les prix en dessous du niveau de 2020, créant un potentiel point d'entrée. Cette trajectoire contraste avec la stabilité relative observée dans certaines communes voisines moins chères, confirmant la sensibilité de Senlis aux mouvements de marché. Pour un acheteur en 2026, cette volatilité récente impose une vision à moyen terme pour amortir d'éventuelles fluctuations.
Évolution du marché immobilier de Senlis
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 491 €/m² → 3 562 €/m² (+2,0 %), volume annuel actuel 204 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'un appartement type de 58 m² à 192 850 € génère une mensualité de crédit estimée à 1 100 € (sur 20 ans à 4 %). Le loyer médian de 16,6 €/m²/mois procure un revenu locatif de 962 €, couvrant environ 87 % de l'échéance. L'effort résiduel net se monte donc à 138 € mensuels, pour un rendement brut de 6,0 %. Ce montage, viable pour un investisseur, montre que le marché n'est pas en surchauffe spéculative. Il nécessite néanmoins un apport personnel conséquent pour atteindre l'équilibre, la solvabilité locale étant limitée avec un revenu médian de 26 930 €.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 204 transactions en 2024, le volume d'échanges à Senlis est en baisse de 14 % par rapport à 2023, signe d'un marché qui se normalise après des années très actives. La répartition est équilibrée entre maisons (88 ventes, surface médiane 97 m²) et appartements (116 ventes, surface médiane 58 m²). Ce double segment indique une demande diversifiée, des familles aux primo-accédants ou investisseurs. Le prix moyen global (4 261 €/m²) sensiblement au-dessus du médian (3 441 €/m²) trahit la présence de biens haut de gamme qui tirent les statistiques. Le marché reste liquide mais est désormais en faveur de l'acheteur, permettant une négociation plus serrée.
Répartition des ventes
43,1 % de maisons et 56,9 % d'appartements parmi les 204 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 56,9 % des mutations, pour un prix médian de 3 668 €/m² (maisons) contre 3 493 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 204 | 88 | 116 |
| Prix médian/m² | 3 562 € | 3 668 € | 3 493 € |
| Prix moyen/m² | 3 569 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 286 | 3 491 € |
| 2022 | 261 | 3 421 € |
| 2023 | 212 | 3 471 € |
| 2024 | 202 | 3 377 € |
| 2025 | 204 | 3 562 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Senlis est vigoureuse, avec 1 146 logements autorisés sur les cinq dernières années. Cependant, le rythme s'est fortement ralenti en 2024 (19 autorisations seulement), après un pic significatif. Cette tendance en dents de scie, avec une hausse de 151 % sur cinq ans par rapport à la période précédente, reflète une urbanisation par à-coups, probablement liée à la libération de grands terrains. Cela limite à court terme le risque de sur-offre. Cette nouvelle construction, couplée à une démographie stable (+1,8 % sur 5 ans), contribue à moderniser un parc vieillissant (seulement 3,4 % de logements construits après 2006) et répond à une demande extérieure croissante.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 6 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 26 sur 2013 — soit -76,9 %.
Vacance longue durée à Senlis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Senlis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Senlis totalise 875 logements sur 5 ans, soit +31 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Senlis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Senlis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,56 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé ne reflète pas votre rentabilité nette. Il faut déduire la taxe foncière, élevée à Senlis avec un taux de 47,56 % sur le bâti, la charge de copropriété (environ 10 % du loyer dans l'ancien), les frais de gestion locative (5 à 8 %), l'assurance et une provision pour vacances et travaux. Sur un appartement type à 6,0 % brut, cela peut réduire le rendement net à 3,4 %. Prévoyez une enveloppe pour la rénovation énergétique, 9,5 % du parc étant en passoire thermique.
Performance énergétique du parc à Senlis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 907 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Senlis est D, avec 9,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D domine, avec une consommation moyenne de 216 kWh/m²/an. Un logement sur dix (9,5 %) est une passoire thermique (F ou G). Ces biens sont progressivement interdits à la location : interdiction de relouer les G dès 2025, les F en 2028. Pour un achat, cela représente un risque réglementaire et un coût de rénovation substantiel. Privilégiez les biens classés D ou mieux. Un diagnostic énergétique précis est impératif avant toute offre.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui représentent la majorité des transactions (116 ventes en 2024) et offrent le meilleur rendement brut. Les surfaces médianes sont de 58 m². L'ancien domine (seulement 3,4 % du parc construit après 2006), impliquant souvent des travaux de rénovation. Le neuf est rare (19 logements autorisés en 2024), mais la dynamique de construction est en hausse de +151 % sur 5 ans, ce qui pourrait à terme augmenter l'offre locative.
Quelles zones cibler à Senlis ?
Le centre historique, avec ses monuments, attire une clientèle spécifique mais les prix à l'achat y sont plus élevés. Les quartiers proches de la gare de Chantilly-Gouvieux (9 km) ou des axes routiers vers Paris (environ 50 km) sont stratégiques pour les actifs franciliens. La périphérie, plus résidentielle, convient aux locations familiales en maison. Aucune zone de développement urbain majeur n'est signalée, mais la construction neuve à suivre pourrait créer de nouveaux pôles attractifs.
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Risques à connaître avant d'investir à Senlis
Le principal risque est la vacance locative, le taux de logements vacants étant de 9,3 %. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage 8,5 %) et francilienne expose aux retournements conjoncturels. La loi Climat et Résilience impose la rénovation des passoires thermiques (9,5 % du parc) d'ici 2028, un coût à anticiper. Enfin, la taxe foncière, à 47,56 %, grève significativement le rendement net. La faible digitalisation de la commune (score numérique 9/100) peut compliquer la gestion à distance.
Erreurs à éviter quand on investit à Senlis
- Oublier la taxe foncière, élevée à Senlis (47,56 %).
- Tabler sur un taux de vacance nul.
- Négliger le coût des travaux de mise aux normes DPE.
- Surestimer le loyer possible par rapport au marché local.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Senlis suit le rythme national : printemps actif, été calme, reprise en septembre. La vente peut être plus longue en hiver. Pour un achat, la fin d'année peut offrir des opportunités sur des biens invendus depuis l'été. Pour un vendeur, mettre en avant le patrimoine historique et les espaces verts en pleine saison est un atout. La taxe foncière, payable en septembre, peut motiver certains vendeurs à finaliser avant cette échéance. La période des fêtes de fin d'année, avec son marché de Noël, renforce l'attrait touristique du centre.
Le saviez-vous ?
- Senlis compte 34 monuments historiques protégés.
- 95,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 42,1 ans.
S'installer à Senlis : cadre de vie et logement
S'installer à Senlis, c'est choisir une petite ville au cadre de vie préservé, bénéficiant d'une desserte exceptionnelle pour son échelle. La connexion fibre à 95,2 % et la proximité de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle en font un lieu adapté au télétravail et aux déplacements professionnels fréquents. La commune affiche un indice de confort de services de 9,5/10, avec une concentration remarquable de commerces (120), services (268) et établissements de santé (179).
Le profil démographique, avec un âge médian de 42,1 ans et 34,7 % de moins de 30 ans, contrebalance un indice de vieillissement de 135,9, dessinant une population équilibrée entre familles, actifs et retraités. Cette mixité, associée à un taux de chômage contenu (8,5 %), contribue à la stabilité sociale et à la diversité de la demande locative.
Carte du marché immobilier à Senlis
Senlis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Senlis
Avec une température moyenne de 11,2°C et 662 mm de pluie annuels, le climat de Senlis est tempéré, comparable au bassin parisien. Les hivers peuvent être frais mais les étés sont agréables, sans canicules marquées. Ce profil convient aux acheteurs cherchant un rythme de vie calme, sans les excès climatiques du sud ou du nord. La proximité de la forêt de Chantilly atténue les îlots de chaleur urbains. Un atout pour les familles et les retraités.
À qui s'adresse Senlis ?
Senlis s'adresse principalement aux familles et aux couples stables attirés par le calme et la sécurité d'une petite ville bien équipée. La part des moins de 30 ans (34,7 %) et la présence de nombreuses écoles confirment cet ancrage familial. Les actifs travaillant près de l'aéroport CDG ou pouvant pratiquer le télétravail (THD 100 %) y trouveront leur compte. En revanche, les jeunes actifs cherchant une vie nocturne animée ou les profils très dépendants des transports en commun directs vers Paris pourraient être moins convaincus.
Avantages et limites à Senlis
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (34 monuments)
- Accès rapide à l'aéroport CDG et au TGV (22 km)
- Équipements et services complets (689 au total)
- Environnement préservé, densité modérée (632 hab/km²)
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons (38 %)
− À prendre en compte
- Prix au m² élevés pour la région (3 441 €/m² médian)
- Dépendance à la voiture pour les déplacements régionaux
- Performance énergétique moyenne du parc (classe D dominante)
Composition du parc immobilier à Senlis
7 841 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Senlis combine 38,0 % de maisons et 62,0 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Senlis est équilibré avec 38,0 % de maisons et une majorité de logements collectifs. La part de propriétaires occupants (47,6 %) est modeste, signe d'un marché locatif actif porté par la présence de 27,0 % de logements sociaux. Un taux de vacance de 9,3 % indique une rotation normale, sans sur-stock inquiétant. Seules 2,5 % de résidences secondaires : la ville vit à l'année. Ce mix garantit une stabilité des prix et une demande diversifiée, des étudiants aux familles.
Ancienneté du parc à Senlis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 775 logements).
- Avant 1919 13,4 % 906 logts
- 1919-1945 5,1 % 343 logts
- 1946-1970 25,3 % 1 717 logts
- 1971-1990 38,0 % 2 577 logts
- 1991-2005 14,9 % 1 007 logts
- 2006-2019 3,4 % 227 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Senlis
689 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Senlis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente un risque sismique très faible et un potentiel radon faible. Cinq arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement prononcés, principalement pour des inondations et coulées de boue. Consultez le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour connaître les zones réglementées, notamment près des cours d'eau comme la Nonette. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité. Une vérification au cadastre est une étape préalable sage.
Erreurs à éviter quand on achète à Senlis
- Omettre de vérifier le DPE et son impact sur le budget travaux.
- Ne pas consulter le plan de prévention des risques (PPR).
- Acheter sans vérifier la couverture fibre (95,2 % couverte).
- Ignorer les charges de copropriété dans l'ancien collectif.
Points clés à retenir à Senlis
- Prix médian à 3 441 €/m², en baisse de 5,4 % sur un an.
- Rendement brut appartement : 6,0 %, net ≈ 3,4 %.
- Classe énergétique dominante : D (216 kWh/m²/an).
- Le DPE est un facteur de valeur critique.
- Écart maison/appartement : +13 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée : taux de 47,56 % sur le bâti.
- 38 % de maisons, parc équilibré.
- La localisation intra-muros justifie une surcote.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Senlis ?
À Senlis, la valeur dépend fortement de la localisation intra-muros versus les quartiers périphériques. La proximité des 34 monuments historiques, du centre-ville commerçant (120 commerces) et des écoles (17 établissements) est premium. L'état du bien et sa performance énergétique sont des leviers majeurs : un DPE A ou B justifie une surcote. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. Un appartement avec place de parking et vue dégagée se valorise. La fibre optique, déployée à 95,2 %, est un attendu standard.
Estimation indicative d'une maison à Senlis
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
338 390 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop haut entraîne une vacance longue (le bien reste invendu), un prix trop bas signifie une moins-value. Les données DGFiP ne suffisent pas : elles sont agrégées et décalées dans le temps. Une estimation professionnelle intègre des paramètres invisibles dans les statistiques : l'exposition, la qualité de la rénovation, la vue, le bruit, l'état de la copropriété. À Senlis, où le parc est ancien (18,4 % construit avant 1945), l'état des installations et les travaux à prévoir (loi Climat) influent directement sur la valorisation. Estimer juste, c'est se positionner stratégiquement dans une fourchette de prix qui attire les acheteurs sans brader son actif.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise une moyenne au m², mais un expert local sait qu'une rue peut faire varier le prix de 10 %. Il évalue l'état réel (humidité, électricité), le potentiel de valorisation (combles aménageables) et les défauts cachés. Il connaît la demande spécifique : familles recherchant des maisons avec jardin près des écoles, ou investisseurs ciblant les petits appartements près de la gare de Chantilly (9,2 km). Son estimation crédible sert de base de négociation avec les acquéreurs sérieux et accélère la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix au m² moyen de la ville.
- Minimiser l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur.
- Ne pas tenir compte de la vue et de l'exposition.
- Oublier de valoriser une place de parking en centre-ville.
Investir à Senlis : passer à l'action
Un investissement réussi à Senlis se joue sur la pertinence du quartier et l'état du bâti ancien. Nos experts territoriaux décryptent pour vous les micro-marchés et les signaux faibles qui font la différence entre une bonne et une mauvaise affaire.
Les chiffres tracent une direction. Sa mise en œuvre dépend d'une connaissance fine des rues et des biens.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Senlis grâce à l'analyse des 217 transactions enregistrées en 2024.
- Étude basée sur les données DVF officielles
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Senlis
Quel est le prix au m² à Senlis ?
Le prix médian est de 3 441 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 3 493 €/m² et les maisons à 3 668 €/m². La fourchette centrale des prix se situe entre 2 746 et 4 355 €/m².
Senlis est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son prix au m² est supérieur de 9 % à celui de Louvres et de 17 % à celui de Crépy-en-Valois. Cette prime s'explique par une attractivité et un niveau d'équipements plus élevés.
Est-ce un bon moment pour acheter à Senlis ?
Le marché a corrigé de 5,4 % en 2024, offrant un point d'entrée plus accessible qu'en 2023. C'est une opportunité pour les investisseurs à horizon moyen terme, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien.
Quel rendement locatif espérer à Senlis ?
Le rendement brut moyen est de 6,0 % pour les appartements et 4,8 % pour les maisons. Le loyer médian est de 16,6 €/m²/mois pour un appartement.
Quels sont les quartiers à privilégier à Senlis ?
Les données DVF ne détaillent pas les quartiers. L'analyse des prix et du parc (38 % de maisons) suggère de privilégier les secteurs proches du centre historique et ceux bien reliés à la gare de Chantilly (9,2 km) pour la location.
Marché immobilier des communes voisines
Senlis affiche une prime de 36 % sur Montataire voisine, justifiée par des indicateurs locatifs et un cadre de vie nettement supérieurs, mais qui réduit l'effet de levier immédiat pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Senlis.
Communes limitrophes de Senlis
Senlis est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Senlis s'échange à 3 562 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale. Au classement départemental, Senlis se place dans les 5 % de communes les plus chères de l'Oise.
Le prix médian de Senlis reste globalement stable sur la période 2021-2025. 1 165 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +5,5 % sur le prix médian.
La ventilation des ventes associe 43,1 % de maisons et 56,9 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Senlis, un logement de 95 m² (348 460 €) représente 12,9 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Senlis avoisinent 16,6 €/m² pour les appartements et 15,1 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 5,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Senlis (2,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 875 logements autorisés, soit 175/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 85 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Senlis est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord. Sur le plan physique, la commune est à 88 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.