01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 724 logements dont 4 402 résidences principales, 52 résidences secondaires et 270 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 402 | 93,2 % |
| Résidences secondaires | 52 | 1,1 % |
| Logements vacants | 270 | 5,7 % |
Sur les 4 724 logements recensés, 93 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 145 | 3,4 % |
| 1919-1945 | 155 | 3,6 % |
| 1946-1970 | 537 | 12,5 % |
| 1971-1990 | 1 608 | 37,5 % |
| 1991-2005 | 699 | 16,3 % |
| 2006-2019 | 1 139 | 26,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 38 %, devant les constructions récentes (27 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 282 | 6,4 % |
| 2 pièces | 683 | 15,5 % |
| 3 pièces | 695 | 15,8 % |
| 4 pièces | 914 | 20,8 % |
| 5 pièces ou plus | 1 827 | 41,5 % |
Taille moyenne: 4,1 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 42 %, les T1-T2 22 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 348 | 3 944 | 4 724 |
| Rés. principales | 3 181 | 3 723 | 4 402 |
| Rés. secondaires | 19 | 34 | 52 |
| Vacants | 148 | 188 | 270 |
À Dugny, commune similaire à 22 km, la part de propriétaires est de 12,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 962 | 67,3 % |
| Locataires (privé) | 1 072 | 24,4 % |
| Locataires HLM | 305 | 6,9 % |
| Logés gratuitement | 63 | 1,4 % |
La répartition du parc occupé: 67,3 % de propriétaires, 31,3 % de locataires, dont 7 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 636 | 37,2 % |
| Fioul | 163 | 3,7 % |
| Électricité | 2 316 | 52,6 % |
| Gaz bouteille | 31 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 257 | 5,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (53 %), 37 % pour gaz de ville et 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 570 |
| 2 à 4 ans | 1 117 |
| 5 à 9 ans | 951 |
| 10 ans ou plus | 1 764 |
| Total ménages | 4 402 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 090 |
| Sous-occupation modérée | 891 |
| Sous-occupation accentuée | 873 |
| Suroccupation modérée | 476 |
| Suroccupation accentuée | 70 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 404 | 9,2 % |
| 1 voiture | 1 967 | 44,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 030 | 46,1 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 9 % sans voiture, 45 % à une voiture et 46 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 80,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 644 | 569 | 35 | 40 |
| 1975 | 1 183 | 1 026 | 43 | 114 |
| 1982 | 1 549 | 1 407 | 27 | 115 |
| 1990 | 2 228 | 2 090 | 25 | 113 |
| 1999 | 2 848 | 2 650 | 54 | 144 |
| 2006 | 3 163 | 3 000 | 33 | 130 |
| 2011 | 3 348 | 3 181 | 19 | 148 |
| 2016 | 3 944 | 3 723 | 34 | 188 |
| 2022 | 4 724 | 4 402 | 52 | 270 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 644 logements à l'origine, 4 724 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 491 | 472 | 382 | 359 | 374 | 238 |
| Dont vacants > 2 ans | 122 | 135 | 127 | 121 | 101 | 123 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 1,1 % |
| Classe B | 41 | 2,3 % |
| Classe C | 729 | 41,5 % |
| Classe D | 635 | 36,2 % |
| Classe E | 234 | 13,3 % |
| Classe F | 63 | 3,6 % |
| Classe G | 34 | 1,9 % |
La classe C domine avec 42 % des diagnostics, et 45 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 239 | 13,6 % |
| Classe B | 636 | 36,2 % |
| Classe C | 563 | 32,1 % |
| Classe D | 220 | 12,5 % |
| Classe E | 64 | 3,6 % |
| Classe F | 22 | 1,3 % |
| Classe G | 12 | 0,7 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (36 %), 82 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 268 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 250 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 209 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 180 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 165 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 268 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 110 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 1 |
| Classe B | 32 | 9 |
| Classe C | 204 | 525 |
| Classe D | 247 | 388 |
| Classe E | 96 | 138 |
| Classe F | 29 | 34 |
| Classe G | 18 | 16 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (191 kWh/m²/an) et appartements en classe C (190).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 51 |
| T2 | 171 |
| T3 | 273 |
| T4 | 148 |
| T5+ | 27 |
Faut-il investir à Dammartin-en-Goële en 2026 ?
À 10 km de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle, Dammartin-en-Goële capitalise sur sa position stratégique en Île-de-France. Sa démographie jeune et sa croissance soutenue en font un pôle résidentiel attractif. L'analyse des transactions 2024 révèle toutefois un marché en correction, ce qui complexifie la décision d'investissement.
Avec une attractivité territoriale dans le top quart du département et une correction de prix de 11,7 % en 2024, la commune offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines.
Verdict
➤ Miser sur Dammartin-en-Goële exige une sélection rigoureuse pour capturer un rendement locatif correct, dans une logique de moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -11,7 % : opportunité d'acquisition
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5,5 %
- ✓ Très forte attractivité territoriale (IAT 7,8/10)
- ⚠ Accessibilité faible : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Volatilité récente des prix : risque de liquidité
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 273 €/m², Dammartin-en-Goële reste moins chère que la majorité des communes franciliennes.
- Son prix médian est inférieur de 15 % à celui de Thorigny-sur-Marne, une commune comparable en Seine-et-Marne.
- Son rendement locatif brut (5,8 %) dépasse celui des grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Dammartin-en-Goële
Le marché immobilier de Dammartin-en-Goële affiche une pression notable (IPI 6,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Dammartin-en-Goële
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : le marché est dynamique et concurrentiel, favorisant les vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : le marché est dynamique et concurrentiel, favorisant les vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible : les prix sont déconnectés du revenu médian local, la demande vient majoritairement de l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible : les prix sont déconnectés du revenu médian local, la demande vient majoritairement de l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par la jeunesse de la population.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par la jeunesse de la population.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, non saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, non saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3161,6 — Percentile dept : 71/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 78/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 12/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 16,8 — Percentile dept : 95/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1323,0 — Percentile dept : 93/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 23/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 62,7 — Percentile dept : 23/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 20/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 32,7 — Percentile dept : 85/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 12/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 16,8 — Percentile dept : 95/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3161,6 — Percentile dept : 29/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 12/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 38/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1323,0 — Percentile dept : 7/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Dammartin-en-Goële : opportunités et risques
Investir à Dammartin-en-Goële en 2026 cible prioritairement la location annuelle. Le rendement brut des appartements (5,8 %) est correct en Île-de-France, mais il faut immédiatement le nuancer. Une taxe foncière à 55,09 % et un taux de vacance de 5,7 % grèvent le revenu net, qui se rapproche de 3 %. L'indice d'opportunité locative (IOL 5,7/10) confirme une demande locative soutenue, portée par une population jeune (âge médian 34,7 ans) et une croissance démographique forte.
Le risque principal réside dans la faible accessibilité locale (IAI 2,2/10). Le revenu médian des Dammartinois (25 560 €) est insuffisant pour porter le marché, qui dépend donc d'acheteurs et de locataires externes. Cette dépendance rend le marché plus sensible aux retournements économiques généraux. Par ailleurs, seulement 5,5 % du parc est classé passoire thermique, un taux faible qui limite le risque de rénovation obligatoire à court terme.
La stratégie gagnante combine sélection et patience. Il faut privilégier les appartements bien situés (proche gare, commerces) pour maximiser la demande locative. La correction de 2024 offre une marge de négociation. L'horizon doit être moyen terme (5-10 ans) pour laisser le temps à la dynamique démographique (+37,4 % en 10 ans) et au développement de l'intercommunalité Roissy Pays de France de soutenir une reprise des prix.
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Données du marché immobilier à Dammartin-en-Goële
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé à 3 273 €/m² en 2024, selon les données DVF, une baisse de 11,7 % en un an. Cette correction, la plus forte de la décennie, replace le marché au niveau de 2020 et contraste avec la hausse observée dans d'autres communes de la couronne francilienne. Elle s'explique par un double effet : le resserrement du crédit et le rééquilibrage post-Covid, qui a touché les zones périurbaines.
Cette baisse masque une dichotomie entre typologies. Les appartements, avec un médian à 3 405 €/m², résistent mieux que les maisons (3 190 €/m²). La surface médiane vendue (44 m² pour les appartements, 99 m² pour les maisons) dessine un marché de premier accès et de familles. La proximité de la gare de Dammartin - Juilly - Saint-Mard (2,8 km) et de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle reste un atout structurant pour la demande.
Le volume de transactions (151 ventes) montre une liquidité correcte, bien qu'en baisse. La fourchette de prix (2 825 - 3 528 €/m²) est relativement resserrée, signe d'un marché homogène. Toutefois, l'écart important entre prix moyen et médian indique la vente de quelques biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut, un phénomène à surveiller pour éviter les surpayés.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Dammartin-en-Goële Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Dammartin-en-Goële sur les cinq dernières années révèle un cycle marqué. Après une hausse continue de 2020 à 2023, le prix médian a chuté de 11,7 % en 2024, revenant au niveau de 2020. Cette correction, l'une des plus fortes de la région, touche particulièrement les maisons. Comparée à des voisines comme Le Raincy, la commune montre une volatilité plus grande, typique des marchés périphériques. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique signifie qu'une négociation agressive est possible, mais aussi que la plus-value à court terme est incertaine.
Évolution du marché immobilier de Dammartin-en-Goële
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 273 €/m² de prix médian pour 167 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -0,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière d'un investissement type à Dammartin-en-Goële met en lumière un équilibre précaire. Pour un appartement de 44 m² à 149 600 €, le loyer estimé couvre une partie significative de la mensualité d'un prêt à taux standard. Cependant, avec un revenu médian local de 25 560 €, l'effort d'accession à la propriété pour une maison représente près de 12 années de revenus. Le rendement brut, bien qu'au-dessus de 5,5 %, est fortement amputé par les charges, notamment une taxe foncière supérieure à 55 %. L'investissement n'est viable qu'avec un apport personnel conséquent.
Acheter vs Louer — appartement 42 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
60,5 % de maisons et 39,5 % d'appartements parmi les 167 transactions enregistrées.
Sur 167 transactions enregistrées, 60,5 % portent sur des maisons (3 190 €/m²) et 39,5 % sur des appartements (3 405 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 167 | 101 | 66 |
| Prix médian/m² | 3 273 € | 3 190 € | 3 405 € |
| Prix moyen/m² | 3 413 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 42 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 199 | 3 304 € |
| 2022 | 197 | 3 441 € |
| 2023 | 133 | 3 538 € |
| 2024 | 124 | 3 178 € |
| 2025 | 167 | 3 273 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Dammartin-en-Goële montre un net ralentissement. Seulement 7 logements ont été autorisés en 2024, contre une moyenne de 147 sur les cinq dernières années. Cette chute de 17 % indique une prudence des promoteurs face au retournement du marché et à la baisse de la demande. Le stock de permis déjà accordés (736 sur 5 ans) pourrait toutefois maintenir une certaine offre. Dans ce contexte, le risque de surproduction est limité, ce qui soutient les prix de l'ancien à moyen terme, mais la faible construction neuve pourrait accentuer les tensions sur le parc locatif.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
3 476 logements autorisés cumulés, 2 760 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Dammartin-en-Goële
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Dammartin-en-Goële (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 558 logements ont été autorisés à à Dammartin-en-Goële, -37 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Dammartin-en-Goële
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dammartin-en-Goële
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,09 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 3,1 % pour les appartements, intègre des charges incompressibles. La taxe foncière à Dammartin-en-Goële s'élève à 55,09 % du revenu cadastral, un prélèvement significatif. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants local est de 5,7 %), les frais de gestion, les travaux d'entretien et, le cas échéant, les charges de copropriété. Ces éléments divisent par deux le rendement brut apparent.
Performance énergétique du parc à Dammartin-en-Goële
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 756 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Dammartin-en-Goële: classe C en tête, 5,5 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe C dominante et seulement 5,5 % de passoires thermiques (F/G). Cette situation limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location programmées pour 2025 et 2028. Cependant, tout bien classé E ou inférieur doit être rénové à moyen terme. Pour un acheteur, c'est un gage de maîtrise des charges et de valorisation pérenne, dans un contexte où la sobriété énergétique devient un critère prix.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (type T2 de 44 m² médians) sont les plus adaptés, avec un loyer moyen de 16,6 €/m²/mois et une liquidité relative (66 ventes annuelles). Les maisons, plus nombreuses, offrent un loyer plus faible (14,1 €/m²) mais ciblent les familles. Privilégiez les biens rénovés énergétiquement : seulement 5,5 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), mais la classe dominante C (189 kWh/m²/an) impose des travaux de performance à moyen terme.
Quelles zones cibler à Dammartin-en-Goële ?
La localisation est cruciale. Le centre-bourg, près des commerces (37 équipements) et de la gare TER (2,8 km), est privilégié pour la location d'appartements. Les quartiers pavillonnaires périphériques conviennent aux locations familiales en maison. Aucune zone en développement massif n'est signalée, la construction neuve étant limitée (7 logements autorisés en 2024). La proximité des axes routiers vers Roissy est un atout majeur.
Calculateur de rendement à Dammartin-en-Goële
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Risques à connaître avant d'investir à Dammartin-en-Goële
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 5,7 % qui indique une certaine rotation. La dépendance à l'économie aéroportuaire de Roissy-CDG expose à une saisonnalité potentielle. La taxe foncière élevée (55,09 %) pèse sur le rendement net. Enfin, l'obsolescence énergétique du parc (classe C moyenne) implique des investissements de rénovation pour se conformer aux futures réglementations et maintenir l'attractivité.
Cas pratique : un investissement type à Dammartin-en-Goële
Pour un appartement type de 44 m² (valeur médiane 149 600 €), le loyer moyen attendu est d'environ 730 € par mois. Avec un rendement brut de 5,8 %, l'effort mensuel net après déduction de la taxe foncière, de la gestion et d'une provision pour vacance et travaux se rapprocherait de 200 €, selon votre taux d'emprunt. Un apport de 20 % serait nécessaire pour équilibrer les comptes.
Erreurs à éviter quand on investit à Dammartin-en-Goële
- Oublier la taxe foncière de 55,09 % dans le calcul de rentabilité.
- Tabler sur une réévaluation rapide dans un marché en baisse.
- Négliger le taux de vacance local de 5,7 % dans le cash-flow.
- Acheter sans vérifier le DPE et les travaux de rénovation requis.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme national, avec une accélération au printemps et un ralentissement estival. À Dammartin-en-Goële, vendre en mars-avril peut capter les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée. L'automne est aussi actif. Pour un investisseur, l'échéance de la taxe foncière en septembre peut créer des opportunités auprès de vendeurs sous contrainte. Le calendrier scolaire et professionnel de la zone aéroportuaire voisine influence aussi la demande.
Le saviez-vous ?
- La commune a gagné +37,4 % d'habitants en 10 ans.
- Le parc locatif social représente 13 % des logements.
- La fibre optique est déployée à 100 % dans la commune.
S'installer à Dammartin-en-Goële : cadre de vie et logement
S'installer à Dammartin-en-Goële, c'est opter pour une petite ville dynamique de moins de 12 000 habitants, dotée d'un équipement remarquable pour sa taille. La commune dispose de 401 équipements selon l'INSEE, dont 90 en santé et 37 commerces, assurant une autonomie quotidienne. La jeunesse de la population (42,8 % de moins de 30 ans) et l'âge médian bas (34,7 ans) créent un cadre familial et animé.
Le territoire est parfaitement connecté, avec une couverture fibre à 100 % et la présence de deux opérateurs en 5G, un atout majeur pour les télétravailleurs. Le parc de logements est majoritairement récent (26,6 % construit après 2006) et individuel (60,9 % de maisons), offrant un cadre de vie spacieux. La dette communale modérée (833 €/hab) et l'épargne brute positive sont des signaux rassurants sur la gestion municipale et les futurs investissements publics.
Carte du marché immobilier à Dammartin-en-Goële
Dammartin-en-Goële et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dammartin-en-Goële
Le climat de Dammartin-en-Goële, avec une température moyenne de 11,6 °C et 727 mm de précipitations annuelles, est tempéré. Ce profil, typique du bassin parisien, convient à ceux qui recherchent des saisons marquées sans excès. Les résidents apprécient la douceur relative et l'absence de conditions extrêmes, compatible avec un mode de vie actif en extérieur, renforcé par la proximité de la forêt régionale de Montgé.
À qui s'adresse Dammartin-en-Goële ?
Cette commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et familles travaillant en Île-de-France nord-est, prêts à utiliser les transports en commun. Les primo-accédants y trouvent un point d'entrée vers la propriété en maison. Les profils recherchant la tranquillité absolue pourraient être gênés par la proximité des couloirs aériens de Roissy. La faible part de seniors (14,6 %) et la vitalité démographique en font un territoire plutôt tourné vers les générations actives.
Avantages et limites à Dammartin-en-Goële
✓ Points forts
- Dynamisme démographique fort (+37,4 % en 10 ans).
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale.
- Accès rapide à Roissy-CDG et au réseau ferré francilien.
- Large offre en maisons individuelles (60,9 % du parc).
- Équipements et services de proximité nombreux (401 au total).
− À prendre en compte
- Exposition à 4 risques naturels et 14 arrêtés de catastrophe.
- Fiscalité locale élevée (taxe foncière à 55,09 %).
- Parc de logements plutôt ancien (73,4 % construits avant 2006).
Composition du parc immobilier à Dammartin-en-Goële
4 724 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 844 maisons et 1 825 appartements à à Dammartin-en-Goële.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est majoritairement constitué de maisons individuelles (60,9 %), un signe de stabilité et d'attractivité pour les familles. La part élevée de propriétaires-occupants (67,3 %) et le faible taux de résidences secondaires (1,1 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, moins spéculatif. Le taux de vacance de 5,7 % suggère une fluidité modérée, sans tension excessive. Ce paysage dessine un acheteur typique en quête de pied-à-terre durable, souvent actif dans le bassin d'emploi de Roissy.
Ancienneté du parc à Dammartin-en-Goële
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 283 logements).
- Avant 1919 3,4 % 145 logts
- 1919-1945 3,6 % 155 logts
- 1946-1970 12,5 % 537 logts
- 1971-1990 37,5 % 1 608 logts
- 1991-2005 16,3 % 699 logts
- 2006-2019 26,6 % 1 139 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Dammartin-en-Goële
401 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Dammartin-en-Goële
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à quatre risques naturels recensés, avec 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible et le radon, faible. Ces données, issues de Géorisques, impliquent de consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour toute acquisition, notamment pour vérifier d'éventuelles contraintes constructives ou d'assurabilité. Une vigilance particulière sur les zones inondables ou de mouvements de terrain est recommandée avant l'offre.
Cas pratique : un achat type à Dammartin-en-Goële
Acquérir une maison médiane de 99 m² à Dammartin-en-Goële représente un investissement d'environ 297 000 €, soit plus de 11 années du revenu médian local (25 560 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt sur 20 ans à un taux de 4 % générerait une mensualité hors assurance d'environ 1 650 €, à laquelle il faut ajouter la taxe foncière et les charges.
Erreurs à éviter quand on achète à Dammartin-en-Goële
- Ne pas consulter le DPE avant l'offre, malgré le faible taux de passoires.
- Ignorer les arrêtés catastrophes naturelles (14 recensés).
- Surestimer sa capacité d'emprunt sans inclure la taxe foncière.
- Négocier sans connaître les prix récents dans le même quartier.
Points clés à retenir à Dammartin-en-Goële
- Prix médian au m² en baisse de 11,7 % sur un an à 3 273 €.
- Rendement brut locatif proche de 6 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 11,6 °C de moyenne et 727 mm de pluie.
- Écart maison/appartement réduit : 3 190 €/m² contre 3 405 €/m².
- Taxe foncière élevée à 55,09 %, impactant le rendement net.
- Parc à 60,9 % de maisons, orienté familles propriétaires.
- Facteur clé de valorisation : la performance énergétique (DPE).
- Prix total médian d'une maison : environ 297 000 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Dammartin-en-Goële ?
À Dammartin-en-Goële, la valeur d'un bien dépend moins de la surface brute que de sa localisation précise et de son état. La proximité de la gare (2,8 km) ou des commerces (37 équipements recensés) peut créer des surcotes. Un DPE performant (classe A, B ou C) est un atail majeur face à la réglementation. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété sont discriminants. Un bien rénové se vend plus vite et mieux qu'un projet, dans un marché où l'acheteur est devenu exigeant.
Estimation indicative d'une maison à Dammartin-en-Goële
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
310 935 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ignorent les micro-marchés. Un professionnel local sait qu'un appartement près de la gare de Dammartin - Juilly - Saint-Mard ne vaut pas le même prix qu'un bien similaire en périphérie éloignée. Il évalue précisément l'impact d'une véranda, d'une toiture neuve ou d'un DPE D. Son estimation, étayée par des visites comparatives récentes, sert aussi à négocier avec les acquéreurs et à justifier le prix demandé, accélérant la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très agrégé.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe A, B, C).
- Ne pas adapter le prix à la baisse du marché (-11,7 %).
- Négliger l'impact d'un équipement rare (garage, jardin).
Investir à Dammartin-en-Goële : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'acte d'achat se joue sur la sélection du bien et la négociation. Avec un marché local en transition, l'expertise d'un professionnel ancré sur le territoire est indispensable pour identifier la bonne opportunité et sécuriser votre montage.
Ces données dessinent un potentiel, mais son exploitation dépend du bien choisi et de sa négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Dammartin-en-Goële grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 151 ventes récentes (DVF 2024)
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dammartin-en-Goële
Quel est le prix immobilier moyen à Dammartin-en-Goële ?
Le prix médian est de 3 273 €/m² en 2024. Pour un appartement, comptez 3 405 €/m² et pour une maison, 3 190 €/m². Le prix moyen global, tiré par quelques biens plus chers, atteint 4 383 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Dammartin-en-Goële ?
Le marché a corrigé de 11,7 % en 2024, offrant un pouvoir de négociation aux acheteurs. C'est un bon moment pour chercher une opportunité, en visant un horizon de moyen terme pour la plus-value.
Dammartin-en-Goële est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est beaucoup plus accessible. Son prix médian est inférieur de 15 % à celui de Thorigny-sur-Marne (3 659 €/m²) et de 32 % à celui de Vaires-sur-Marne (4 200 €/m²).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Dammartin-en-Goële ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,8 % pour un appartement et 5,6 % pour une maison. Le loyer médian est de 16,6 €/m²/mois pour un appartement.
Quels sont les atouts de Dammartin-en-Goële pour un investisseur ?
Ses atouts sont une démographie très dynamique (+37,4 % en 10 ans), une excellente accessibilité via la gare et l'aéroport, et un parc de logements récents. La correction récente des prix constitue une opportunité d'entrée.
Marché immobilier des communes voisines
Dammartin-en-Goële affiche un prix médian inférieur de 32 % à celui de Vaires-sur-Marne, avec des indicateurs démographiques et économiques similaires, créant un effet de levier significatif pour un investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dammartin-en-Goële.
Communes limitrophes de Dammartin-en-Goële
Dammartin-en-Goële est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Dammartin-en-Goële s'échange à 3 273 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale.
Le prix médian de Dammartin-en-Goële reste globalement stable sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 820 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +3,0 % sur le prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Dammartin-en-Goële — maisons à 3 190 €/m² pour 95 m² en surface médiane, appartements à 3 405 €/m² pour 42 m². Un bien type de 95 m² revient à environ 303 050 €, soit 11,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Dammartin-en-Goële: 16,6 €/m²/mois pour un appartement, 14,1 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,8 % pour un appartement (5,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 558 logements autorisés et 480 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (92 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Dammartin-en-Goële est dans la grande couronne parisienne. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 111 m.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.