Logement & immobilier

Le logement à Sotteville-lès-Rouen

76300 Seine-Maritime 29 003 hab.
Fiche complète

Sotteville-lès-Rouen dispose d'un parc de 15 121 logements (3,8 pièces en moyenne).

Résidences principales 92%
Logements vacants 6,2%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

15 121Logements au total
51 %Appartements i
48,6 %Propriétaires
1,8 %Rés. secondaires
34 %Logements sociaux i
6,2 %Logements vacants i-19% vs dept · -23% vs France
+4,3 %Évolution 2016–2022
2 160 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 15 121 logements dont 13 918 résidences principales, 267 résidences secondaires et 936 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Parmi les 15 121 logements du parc, 92 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 6 % de vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 40 %, devant les constructions récentes (7 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le parc compte 3,8 pièces en moyenne par logement, avec 27 % de logements de cinq pièces ou plus et 15 % de petits logements (T1-T2).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements14 17614 49715 121
Rés. principales13 44113 34613 918
Rés. secondaires85173267
Vacants651978936

Mantes-La-Ville, commune de taille similaire à 66 km, affiche 43,1 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 48,6 % de propriétaires occupants, 50,2 % de locataires et 31 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 75 %. électricité pèse 20 %, autres sources (bois notamment) 3 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 596
2 à 4 ans3 047
5 à 9 ans2 695
10 ans ou plus6 581
Total ménages13 918
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale3 100
Sous-occupation modérée4 461
Sous-occupation accentuée2 914
Suroccupation modérée840
Suroccupation accentuée97
INSEE · 2022

Équipement automobile

Motorisation des ménages: 26 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 21 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 52,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

15 121Logements en 2022
+34 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 11 314 à 15 121 logements, soit +34 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 062 1 053 1 021 1 152 959 653
Dont vacants > 2 ans 219 258 297 274 289 285

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
215kWh/m²/an en moyenne
11,3 %Passoires (F+G) i
8 083Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
215 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
D
3 876 kg CO2/an
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 8 083 diagnostics: la majorité se situe en classe D (35 %), avec 32 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Émissions CO₂: 32 % des logements relèvent de la classe D, 45 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 288 kWh/m²/an, contre 117 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 172 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 269 kWh/m²/an côté maisons, D à 196 côté appartements.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+13 kWh/m²/an
Consommation vs France+12 kWh/m²/an
Passoires vs département+1,9 pts
Passoires vs France+1,4 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

35,9 %Taux logements sociaux i
4 851Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,13 €Loyer moyen /m² i
1,4 %Taux de vacance i
171dont PLAI i
132dont PLS i
1 018En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1128
T2965
T32 088
T41 209
T5+253

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc résidentiel de Sotteville-lès-Rouen s'établit à 15 121 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (92,0 %). Parc mixte: 49,2 % de maisons et 50,8 % d'appartements cohabitent. Côté cadre local, Sotteville-lès-Rouen est dans la tradition normande, à basse altitude (21 m), dans un relief de plaine.

Sotteville-lès-Rouen affiche un profil mixte — 48,6 % de propriétaires et 50,2 % de locataires. Le segment social représente 31,1 % du parc occupé à titre principal. Côté SRU, le compte est bon: 35,9 % en place pour 20,0 % requis.

Le parc mêle bâti ancien (8,2 % avant 1919) et constructions récentes (7,4 % après 2006). Le parc de Sotteville-lès-Rouen présente un profil énergétique médian: classe D, 215 kWh/m²/an, proche de la médiane nationale. La part des passoires thermiques s'établit à 11,3 % — un enjeu de rénovation énergétique. Au plan énergétique résidentiel, 74,5 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.

Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+4,3 %). Le taux de ménages sans voiture atteint 25,9 % à Sotteville-lès-Rouen, un indicateur typique d'une commune urbaine.

Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition normande. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (21 m), dans un relief de plaine, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.

Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.

Faut-il investir à Sotteville-lès-Rouen en 2026 ?

Banlieue immediate de Rouen, Sotteville-Lès-Rouen jouit d'une desserte ferroviaire exceptionnelle et d'une densite de services rare. Son parc de logements, melant patrimoine ancien et constructions recentes, attire une population jeune. L'analyse des donnees DVF 2024 permet de trancher sur la pertinence d'y investir l'an prochain.

1 962 €/m² prix médian
-4,3 % sur un an
411 transactions 2026

Avec un prix median 28 % plus bas que Les Mureaux, la banlieue rouennaise offre une fenetre d'entree et un rendement locatif superieur a 7 %.

Verdict

➤ Investir ici exige de cibler les biens bien connectes et de prevoir une gestion locative active, mais le rendement brut justifie l'operation.

Rendement bon
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie Locatif annuel en appartement, ciblant les actifs etudiants
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Points clés

  • ✓ Rendement brut eleve a 7,3 %
  • ✓ Dynamique de construction recente (+62 %)
  • ✓ Connectivite exceptionnelle (fibre 98,3 %)
  • ⚠ Accessibilite financiere tres degradee (IAI 1,1)
  • ⚠ Chomage local eleve a 16,5 %
  • ⚠ Correction recente des prix (-0,5 %)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Prix median inferieur a celui de 60 % des villes moyennes francaises
  • Se positionne dans le top quart des communes les plus attractives de Seine-Maritime
  • Rendement locatif superieur a celui des grandes metropoles comme Lyon ou Paris
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Sotteville-lès-Rouen

Le marché immobilier de Sotteville-lès-Rouen affiche une pression notable (IPI 6,6/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Sotteville-lès-Rouen

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,6

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Marche sous pression, la concurrence entre acheteurs est reelle, exigeant une reactivite.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
68
Années de revenu pour acheter 70 m²
85
% de résidences secondaires
28
Croissance démographique (5 ans)
57
Densité de population
100
3,3

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Tres peu accessible localement, le marche est porte par des acheteurs exterieurs a la commune.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
15
% de propriétaires
9
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
3
4,7

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Demande locative solide, propice a un investissement locatif classique en logement annuel.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
95
% résidences secondaires (demande saisonnière)
28
Croissance démographique (5 ans)
57
Capacité touristique / population
1
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
32
2,0

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Peu d'opportunites en location saisonniere, la commune n'est pas une destination touristique.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
28
Capacité touristique / population
1
% de logements vacants
63
Faible densité (proxy isolement touristique)
0

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2196,5 — Percentile dept : 68/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 85/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 28/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 57/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 4143,3 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 15/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 44,7 — Percentile dept : 9/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 28,6 — Percentile dept : 3/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 51,4 — Percentile dept : 95/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 28/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 57/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 1/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2196,5 — Percentile dept : 32/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 28/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 1/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 63/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 4143,3 — Percentile dept : 0/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Sotteville-lès-Rouen : opportunités et risques

Avec un rendement brut de 7,3 % pour les appartements, Sotteville-Lès-Rouen se positionne clairement sur le segment du locatif rentable. Ce chiffre, calcule a partir de la Carte des Loyers du ministere, est nettement superieur a la moyenne nationale. L'investisseur doit toutefois integrer la taxe fonciere elevee (53,46 %) et le taux de vacance (6,2 % du parc) qui grèvent le rendement net, estime autour de 4 %.

Le risque principal reside dans la fragilite economique locale, avec un taux de chomage de 16,5 % et un revenu median de 21 230 € seulement. Le marche locatif est donc fortement tributaire de la demande exterieure, emanant notamment des actifs travaillant a Rouen. Une selection rigoureuse du bien, privilegiant la proximite immediate de la gare et la qualite energetique, est imperative pour limiter les vacances et les impayes.

La dynamique de construction neuve (925 logements autorises en 5 ans) offre des opportunites en loi Pinel ou en denfrichement de rendement, mais elle augmente aussi le risque de concurrence locative a moyen terme. Investir dans l'ancien permet de beneficier d'un prix d'entree plus bas, mais expose au risque reglementaire des passoires thermiques, qui representent encore 11,1 % du parc.

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Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?

Données du marché immobilier à Sotteville-lès-Rouen

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix median a Sotteville-Lès-Rouen s'etablit a 2 199 €/m² en 2024, selon les donnees DVF. Cette stabilisation fait suite a une correction de 4,2 % en 2023, le marche ayant atteint un pic insoutenable. La fourchette des prix (1 707 - 2 945 €/m²) reste large, refletant un parc heterogene melant petits appartements d'apres-guerre et maisons de ville anciennes.

La distinction entre types de biens est nette. Les maisons, avec un prix median de 2 090 €/m², conservent une prime de 12,6 % sur les appartements (1 692 €/m²). Cet ecart s'explique par la demande familiale et la rarete relative du produit individuel dans une commune dense. Neanmoins, les appartements, avec une surface mediane de 65 m², correspondent parfaitement au profil de la demande locative dominante.

Le contexte territorial, marque par une desserte ferroviaire exceptionnelle (gare a 1 km, TGV a 3,9 km) et une offre de services tres complete (786 equipements), structure fondamentalement la demande. L'impulsion donnee par la Metropole Rouen Normandie et la dynamique de construction neuve (+62 % de permis) confirment le statut de cette commune comme un pole residentiel majeur de l'agglomeration.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Sotteville-lès-Rouen Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'evolution des prix a Sotteville-Lès-Rouen revele un cycle classique : une hausse continue jusqu'en 2022, avec un pic a 2 296 €/m², suivi d'une correction de 4,2 % en 2023. Le prix median s'est stabilise en 2024 a 2 199 €/m², soit une baisse annuelle de 0,5 %. Cette tendance est plus marquee sur les appartements (-2,4 % depuis 2022) que sur les maisons (-1,2 %). Comparativement, la commune resiste mieux que la moyenne departementale, confirmant l'ancrage de sa demande. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marche ayant digere sa surchauffe, avec des prix potentiellement a un palier bas, offrant un point d'entree plus accessible qu'il y a trois ans.

Évolution du marché immobilier de Sotteville-lès-Rouen

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian de Sotteville-lès-Rouen évolue de -9,7 %, passant de 2 172 à 1 962 €/m²; 411 ventes ont été enregistrées en 2025.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 2 090 €/m²
Surface médiane 78 m²
Transactions 279
Appartements
Prix médian 1 692 €/m²
Surface médiane 59 m²
Transactions 132

Indicateurs clés du marché

-4,3 %
Variation annuelle prix/m² ?
8,8 %
Rendement locatif apparts ?
6,5 %
Rendement locatif maisons ?
41,3 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

163 020 €
Maison 78 m² ?
Mensualité ~945 €/mois (20 ans, 3,5 %)
99 828 €
Appartement 59 m² ?
Mensualité ~579 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 59 m²

579 €/mois
Mensualité crédit ?
731 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 152 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

7,7 ans
Pour une maison ?
4,7 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

12,4 €/m²
Loyer médian appartements ?
10,1 - 15,3 €/m²
11,3 €/m²
Loyer médian maisons ?
9,2 - 13,8 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 378 ventes enregistrees en 2024, le marche de Sotteville-Lès-Rouen reste actif, bien qu'en decroissance par rapport aux 534 transactions de 2021. Les maisons individuelles representent 63 % des transactions (279 ventes, mediane 77 m²), signe d'un profil d'acheteur plutot familial. Les appartements (132 ventes, mediane 65 m²) attirent davantage les investisseurs. Le volume annuel, bien que reduit, denote une liquidite correcte. Le marche est desormais equilibre, mettant fin a la forte pression acheteuse des annees precedentes. Les biens vendus sont majoritairement de taille moderee, correspondant a la demande locative et a la capacite d'achat locale.

Répartition des ventes

67,9 % de maisons et 32,1 % d'appartements parmi les 411 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 67,9 % de maisons et 32,1 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 411 279 132
Prix médian/m² 1 962 € 2 090 € 1 692 €
Prix moyen/m² 2 120 €
Surface médiane – 78 m² 59 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 476 2 172 €
2022 475 2 217 €
2023 379 2 167 €
2024 320 2 051 €
2025 411 1 962 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction a Sotteville-Lès-Rouen est vigoureuse : 925 logements autorises sur les cinq dernieres annees, avec une acceleration de 62 % par rapport a la periode precedente. 129 permis ont ete delivres en 2024 seul. Cette tendance, croisee avec une evolution demographique legerement positive (+0,2 % sur 5 ans), repond a une pression fonciere evidente due a la proximite de Rouen. Elle temoigne de l'attractivite residentielle de la commune, mais aussi d'un risque de saturation a moyen terme si l'offre depasse la capacite d'absorption du marche locatif. Les nouvelles constructions se concentrent probablement dans les secteurs bien desservis, renforcant l'attractivite de ces quartiers.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 3 202 autorisations et 2 282 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 71 %.

Vacance longue durée à Sotteville-lès-Rouen

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

653 logements vacants au total
285 vacants depuis plus de 2 ans 43,6 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Sotteville-lès-Rouen (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 791 logements autorisés à à Sotteville-lès-Rouen, dont 132 en 2025 (+105 % vs les 5 années précédentes).

791 logements autorisés sur 5 ans
132 en 2025 dernière année connue
+105 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Sotteville-lès-Rouen

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 10,1 €/m²
Médian 12,4 €/m²
Haut 15,3 €/m²
Écart de 5,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 9,2 €/m²
Médian 11,3 €/m²
Haut 13,8 €/m²
Écart de 4,6 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Sotteville-lès-Rouen

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (59 m²)
~2 345 €/an
soit ~3,2 mois de loyer par an
Pour une maison type (78 m²)
~2 826 €/an
soit ~3,2 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 53,46 % Moyenne dept : 53,44 % +0,02 pt Moyenne France : 43,01 % +10,45 pt
Taxe d'habitation (rappel) 34,85 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

52,79 % 2021
52,80 % 2022
52,79 % 2023
53,46 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (53,46 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net chute significativement une fois les charges déduites. À Sotteville-lès-Rouen, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 53,46 %. Il faut y ajouter la provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,2 %), les frais de gestion, de copropriété et l'enveloppe travaux obligatoire. Ces éléments peuvent réduire le rendement brut de près de moitié.

Performance énergétique du parc à Sotteville-lès-Rouen

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 083 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Sotteville-lès-Rouen: la classe D domine, 11,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante D
Passoires thermiques 11,3 % F + G
Conso moyenne 215 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

La classe énergétique dominante D (215 kWh/m²/an) indique un parc globalement moyen, mais 11,1 % des logements sont des passoires (F/G). Attention aux propriétés anciennes (23 % d'avant 1945) qui risquent d'être soumises aux interdictions de location dès 2025 pour les pires performances. Un audit énergétique est recommandé avant tout achat.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 12,4 €/m²/mois. Le parc ancien (23 % d'avant 1945) présente un risque travaux, notamment lié au DPE (classe dominante D). Les logements neufs construits après 2006 (7,4 % du parc) offrent une meilleure performance énergétique mais un rendement plus faible en raison du prix d'achat plus élevé. Les maisons locatives, moins nombreuses, ciblent des familles avec un loyer de 11,3 €/m²/mois.

Quelles zones cibler à Sotteville-lès-Rouen ?

Le centre-bourg, proche de la gare Sotteville-lès-Rouen et des commerces (99 équipements recensés), est le plus attractif pour la location. Les quartiers périphériques, mieux dotés en espaces verts, peuvent convenir aux familles. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, mais la dynamique de construction neuve (129 logements autorisés en 2024) pourrait créer de nouvelles opportunités locatives, tout en augmentant la concurrence à terme.

Calculateur de rendement à Sotteville-lès-Rouen

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Sotteville-lès-Rouen

Le principal risque est la vacance locative (taux de 6,2 % sur la commune), qui peut affecter le rendement net. La dépendance à l'économie rouennaise expose aussi aux fluctuations du taux de chômage local (16,5 %). Enfin, 11,1 % du parc est classé F ou G (passoires thermiques), impliquant des travaux de rénovation obligatoires d'ici 2028. La taxe foncière, à 53,46 %, est un coût récurrent non négligeable pour la rentabilité.

Cas pratique : un investissement type à Sotteville-lès-Rouen

Pour un appartement type de 65 m² à Sotteville, comptez un investissement d'environ 132 340 €. Loué 12,4 €/m², il génère 806 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 7,3 %. Après charges et taxe foncière, l'effort net mensuel peut être proche de zéro avec un apport conséquent.

Erreurs à éviter quand on investit à Sotteville-lès-Rouen

  • Négliger la taxe foncière, très élevée à 53,46 %.
  • Oublier de provisionner pour la vacance locative (6,2 % en moyenne).
  • Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien.
  • Choisir un bien sans viser la cible locative étudiante ou active.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à Sotteville suit le rythme classique, avec une reprise d'activité en mars-avril et une accalmie estivale. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en novembre-décembre peut permettre de négocier, les vendeurs pressés par la date de la taxe foncière (octobre). La période de Nocembre est souvent creuse.

Le saviez-vous ?

  • La commune compte deux monuments historiques protégés.
  • 98,3 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
  • L'aéroport de Rouen n'est qu'à 7,1 km.

S'installer à Sotteville-lès-Rouen : cadre de vie et logement

Sotteville-Lès-Rouen offre un cadre de vie urbain et bien equipe, avec une densite remarquable de commerces (99), services (382) et etablissements de sante (220). Cette autonomie au quotidien, combinee a la proximite de Rouen (moins de 10 minutes en train), en fait une commune tres prisée des actifs et des etudiants. L'offre culturelle et associative, typique d'une ville de cette taille, complete le tableau.

Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Situee dans la boucle de la Seine, la commune est soumise a un Plan de Prevention des Risques d'Inondation (PPRi), une realite a verifier scrupuleusement avant tout achat. Par ailleurs, le parc de logements, compose a 23 % de biens d'avant 1945, melle charme architectural et potentiels travaux. La connectivite numerique est en revanche excellente, avec une couverture fibre de 98,3 %, un atout majeur pour les tele travailleurs.

Carte du marché immobilier à Sotteville-lès-Rouen

Sotteville-lès-Rouen et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Sotteville-lès-Rouen

12,6 °C
Température moyenne ?
816 mm
Précipitations ?
33 j
Jours de gel/an ?

Le climat de Sotteville est tempéré avec une moyenne annuelle de 12,6 °C et 816 mm de pluie. Les hivers sont doux et les étés rarement caniculaires, un profil apprécié des habitants recherchant un rythme de vie stable sans extrêmes. L'altitude moyenne de 14 mètres et la proximité de la Seine atténuent les gelées persistantes.

À qui s'adresse Sotteville-lès-Rouen ?

La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs (34,9 % de moins de 30 ans) cherchant un pied-à-terre abordable près de Rouen. Les familles y trouvent aussi leur compte grâce aux 20 établissements scolaires et à la prédominance des maisons. Les retraités (27,7 % de 60 ans et plus) apprécient la densité de services et la mobilité douce. Les investisseurs ciblent plutôt les petits appartements locatifs. Le faible taux de résidences secondaires (1,8 %) confirme un profil de résidents permanents.

Avantages et limites à Sotteville-lès-Rouen

✓ Points forts

  • Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale et à Rouen
  • Très bonne desserte ferroviaire (gare TGV à 3,9 km) et routière
  • Densité importante de services et de commerces de proximité
  • Parc immobilier majoritairement constitué de maisons individuelles
  • Fibre optique disponible pour 98,3 % des logements

− À prendre en compte

  • Exposition au risque inondation (PPRi-Seine actif)
  • Taux de chômage élevé (16,5 %), fragilisant l'économie locale
  • Parc de logements ancien, avec 11,1 % de passoires thermiques

Composition du parc immobilier à Sotteville-lès-Rouen

15 121 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc local mêle individuel (49,5 %) et collectif (50,5 %).

92,0 % Résidences principales 13 918 logements
1,8 % Résidences secondaires 267 logements
6,2 % Logements vacants 936 logements
48,6 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc de logements est équilibré entre maisons (49,5 %) et appartements, avec une forte part de résidences principales. La part des propriétaires-occupants atteint 48,6 %, signe d'une certaine stabilité résidentielle. Cependant, les 34,0 % de logements sociaux et le taux de vacance de 6,2 % dessinent un marché diversifié, où le profil acheteur varie fortement selon les quartiers.

Ancienneté du parc à Sotteville-lès-Rouen

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 736 logements).

  • Avant 1919 8,2 % 1 120 logts
  • 1919-1945 14,8 % 2 037 logts
  • 1946-1970 40,1 % 5 509 logts
  • 1971-1990 20,4 % 2 808 logts
  • 1991-2005 9,1 % 1 244 logts
  • 2006-2019 7,4 % 1 018 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Sotteville-lès-Rouen

786 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

99 Commerces
382 Services
220 Santé
52 Sports et loisirs
21 Enseignement
4 Tourisme
8 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Sotteville-lès-Rouen

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 4 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 10 catastrophes naturelles déclarées

La commune est soumise à deux plans de prévention des risques (PPRN-I et PPRi) liés aux inondations de la Seine. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement. Avant l'achat, vérifiez systématiquement si le bien est en zone réglementée, ce qui peut impacter l'assurance, la constructibilité et la valeur.

Cas pratique : un achat type à Sotteville-lès-Rouen

Pour une maison type de 77 m², le budget s'élève à environ 176 484 € hors frais. Cela représente l'équivalent de 8,3 années du revenu médian local. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité avoisinerait 950 €.

Erreurs à éviter quand on achète à Sotteville-lès-Rouen

  • Omettre de vérifier le DPE et le risque travaux.
  • Négliger la consultation du Plan de Prévention des Risques.
  • Ne pas visiter aux heures de pointe pour tester les transports.
  • Oublier que 34 % du parc est social, influant sur la mixité.

Points clés à retenir à Sotteville-lès-Rouen

  • Prix médian du m² à 2 199 €, en légère baisse annuelle.
  • Rendement brut locatif attractif à 7,3 % pour les appartements.
  • Climat doux avec une température moyenne de 12,6 °C.
  • Le marché est équilibré entre maisons et appartements.
  • Écart de 256 €/m² entre maisons et appartements.
  • Taxe foncière élevée : 53,46 % sur le bâti.
  • Près de la moitié des habitants sont propriétaires (48,6 %).
  • La fibre optique est déployée à 98,3 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Sotteville-lès-Rouen ?

À Sotteville-lès-Rouen, la proximité de la gare (1 km) et des 786 équipements de proximité peut faire grimper le prix au m² de 10 à 15 %. Un logement avec une note DPE A ou B se vendra plus cher et plus vite qu'une passoire. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. L'état général et la rénovation de la cuisine/salle de bain sont les postes de plus-value les plus efficaces.

Estimation indicative d'une maison à Sotteville-lès-Rouen

Pour une maison de 78 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

153 036 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un agent immobilier local connaît les micro-marchés, par exemple la différence entre un quartier pavillonnaire et une résidence proche des écoles. Il évalue l'état réel du bien, souvent sous-estimé par les algorithmes basés sur la surface. Enfin, son réseau lui permet de présenter votre bien à des acheteurs sérieux et de négocier un prix aligné sur la réalité du terrain, pas sur une moyenne statistique.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian du m² communal.
  • Oublier de valoriser la proximité de la gare (1 km).
  • Négliger l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
  • Sous-estimer le poids des 786 équipements de proximité.

Investir à Sotteville-lès-Rouen : passer à l'action

Identifier un bien au juste prix dans un marche sous pression demande une connaissance fine des microsecteurs et de la valeur locative reelle. Un professionnel local peut decrypter les dernieres ventes et evaluer l'impact des projets d'amenagement sur votre operation.

Les donnees DVF orientent vers un marche locatif actif, mais le choix du bien et du quartier est determinant.

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  • Analyse basee sur 378 ventes reelles (DVF 2024)
  • Evaluation precise des loyers et du rendement
  • Mise en relation avec un expert du secteur

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Sotteville-lès-Rouen

    Quel est le prix moyen de l'immobilier a Sotteville-Lès-Rouen ?

    Le prix median, plus representatif, est de 2 199 €/m² en 2024. Une maison de 77 m² coûte environ 176 500 € et un appartement de 65 m² environ 132 340 €.

    Est-ce le bon moment pour acheter a Sotteville-Lès-Rouen ?

    Le marche a connu une correction de 4,2 % en 2023 et s'est stabilise en 2024. Les prix sont donc sortis de la surchauffe, presentant potentiellement une fenetre d'opportunite, notamment pour les investisseurs visant un rendement locatif.

    Quel rendement locatif peut-on esperer a Sotteville-Lès-Rouen ?

    Le rendement locatif brut est estime a 7,3 % pour les appartements et 5,9 % pour les maisons. Apres charges (taxe fonciere, gestion, vacance), le rendement net se situe autour de 4 %.

    Sotteville-Lès-Rouen est-elle plus chere que Dieppe ou Vernon ?

    Non, Sotteville-Lès-Rouen est legerement moins chere que Dieppe (-1 %) et nettement plus accessible que Vernon (-17 %), tout en beneficiant de la proximite immediate de la metropole rouennaise.

    Quels sont les quartiers a privilegier pour investir ?

    Les secteurs a proximite immediate de la gare de Sotteville et des axes de transport structurants (TEOR) sont strategiques, car ils concentrent la demande locative portee par les actifs et etudiants se rendant a Rouen.

    Marché immobilier des communes voisines

    Sotteville-Lès-Rouen presente un ecart de valorisation majeur avec des communes voisines comme Les Mureaux (+28 %) ou Vernon (+17 %), offrant un effet de levier superieur pour des indicateurs locatifs similaires.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sotteville-lès-Rouen.

    Communes limitrophes de Sotteville-lès-Rouen

    Sotteville-lès-Rouen est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 962 €/m² Prix médian à Sotteville-lès-Rouen
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian au m² à Sotteville-lès-Rouen ressort à 1 962 € (source DVF, 411 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de la Seine-Maritime.

    Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Sotteville-lès-Rouen a enregistré une baisse de -9,7 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 2 061 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -4,3 %.

    Les maisons (67,9 % des transactions, 2 090 €/m²) et les appartements (32,1 %, 1 692 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (78 m² à 163 020 €) équivaut à 7,7 années de revenu médian au niveau communal.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,4 € (appartements) et 11,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Sotteville-lès-Rouen (1,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    La construction neuve est soutenue à Sotteville-lès-Rouen: 791 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 158 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 55 % des logements autorisés.

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Sotteville-lès-Rouen est dans la tradition normande. Sotteville-lès-Rouen est à basse altitude (21 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Sotteville-lès-Rouen

    Classement remarquable Connectivité numérique Top 74 national Aussi sur cette commune Eau du robinet Aussi sur cette commune Offre de proximité Aussi sur cette commune Résultats scolaires Aussi sur cette commune Habitants Aussi sur cette commune Tissu économique Aussi sur cette commune Sites à découvrir Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Sotteville-lès-Rouen

    Communes voisines

    Rouen 76100 117 662 hab. 3,4 km Saint-Étienne-Du-Rouvray 76800 29 518 hab. 4,0 km Amfreville-La-Mi-Voie 76920 3 265 hab. 2,5 km Le Grand-Quevilly 76120 25 789 hab. 2,8 km