01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 211 logements dont 8 565 résidences principales, 96 résidences secondaires et 550 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 565 | 93,0 % |
| Résidences secondaires | 96 | 1,0 % |
| Logements vacants | 550 | 6,0 % |
Le graphique détaille la structure des 9 211 logements: 93 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 164 | 1,9 % |
| 1919-1945 | 552 | 6,5 % |
| 1946-1970 | 2 394 | 28,1 % |
| 1971-1990 | 3 009 | 35,3 % |
| 1991-2005 | 922 | 10,8 % |
| 2006-2019 | 1 484 | 17,4 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (35 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 453 | 5,3 % |
| 2 pièces | 1 077 | 12,6 % |
| 3 pièces | 2 246 | 26,2 % |
| 4 pièces | 2 261 | 26,4 % |
| 5 pièces ou plus | 2 529 | 29,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 30 % du parc, contre 18 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 261 | 8 476 | 9 211 |
| Rés. principales | 7 825 | 7 776 | 8 565 |
| Rés. secondaires | 33 | 62 | 96 |
| Vacants | 403 | 639 | 550 |
La part de propriétaires atteint 55,6 % à Maurepas, commune de 20 629 hab. à 28 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 966 | 46,3 % |
| Locataires (privé) | 1 597 | 18,6 % |
| Locataires HLM | 2 867 | 33,5 % |
| Logés gratuitement | 135 | 1,6 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 46,3 % de propriétaires face à 52,1 % de locataires (dont 33 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 412 | 63,2 % |
| Fioul | 250 | 2,9 % |
| Électricité | 2 607 | 30,4 % |
| Gaz bouteille | 40 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 257 | 3,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 63 % au gaz de ville, 30 % pour électricité, 3 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 977 |
| 2 à 4 ans | 1 768 |
| 5 à 9 ans | 1 795 |
| 10 ans ou plus | 4 025 |
| Total ménages | 8 565 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 315 |
| Sous-occupation modérée | 2 166 |
| Sous-occupation accentuée | 1 435 |
| Suroccupation modérée | 1 078 |
| Suroccupation accentuée | 188 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 694 | 19,8 % |
| 1 voiture | 4 505 | 52,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 367 | 27,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 20 % sans voiture, 53 % à une voiture et 28 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 62,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 703 | 4 223 | 55 | 425 |
| 1975 | 5 485 | 5 098 | 39 | 348 |
| 1982 | 6 194 | 5 599 | 69 | 526 |
| 1990 | 6 976 | 6 621 | 87 | 268 |
| 1999 | 7 638 | 7 134 | 80 | 424 |
| 2006 | 7 545 | 7 126 | 46 | 374 |
| 2011 | 8 261 | 7 825 | 33 | 403 |
| 2016 | 8 476 | 7 776 | 62 | 639 |
| 2022 | 9 211 | 8 565 | 96 | 550 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 4 703 logements à l'origine, 9 211 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 570 | 540 | 488 | 637 | 549 | 301 |
| Dont vacants > 2 ans | 125 | 111 | 99 | 85 | 94 | 120 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0,1 % |
| Classe B | 55 | 1,1 % |
| Classe C | 1 306 | 25,3 % |
| Classe D | 2 642 | 51,2 % |
| Classe E | 746 | 14,4 % |
| Classe F | 236 | 4,6 % |
| Classe G | 174 | 3,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (51 %), 26 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 370 | 7,2 % |
| Classe B | 520 | 10,1 % |
| Classe C | 1 114 | 21,6 % |
| Classe D | 2 306 | 44,7 % |
| Classe E | 566 | 11,0 % |
| Classe F | 198 | 3,8 % |
| Classe G | 90 | 1,7 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (45 %), 39 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 294 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 220 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 210 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 163 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 148 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 131 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 131 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 294 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 1 |
| Classe B | 16 | 39 |
| Classe C | 141 | 1 165 |
| Classe D | 453 | 2 189 |
| Classe E | 273 | 473 |
| Classe F | 138 | 98 |
| Classe G | 116 | 58 |
Côté maisons, la dominante est D (259 kWh/m²/an); côté appartements, D (189).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 266 |
| T2 | 485 |
| T3 | 1 145 |
| T4 | 925 |
| T5+ | 301 |
Faut-il investir à Mantes-la-Ville en 2026 ?
Ville moyenne dynamique des Yvelines, membre de la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise, Mantes-La-Ville affiche une croissance démographique soutenue et une excellente connectivité ferroviaire. Cette attractivité résidentielle se heurte pourtant à des indicateurs économiques fragiles. Analyse des opportunités et des risques pour un investisseur en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 7,0 % et des prix en recul de 2,9 % sur l'année, la commune présente un profil de rentabilité supérieur à la moyenne régionale.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien pour cibler la demande extérieure et compenser la fragilité économique locale, mais le rendement locatif justifie l'opération.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut parmi les plus élevés d'Île-de-France
- ✓ Correction récente des prix : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique forte (+8,9 % en 5 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée par un revenu médian bas
- ⚠ Taux de chômage élevé (17,2 %) fragilisant la demande locale
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian du m² est inférieur à celui de 75 % des communes françaises de taille comparable.
- À 2 687 €/m², le marché est 25 % moins cher que la moyenne départementale des Yvelines.
- Le rendement locatif brut (7 %) dépasse largement celui des grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier à Mantes-la-Ville
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,6/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,9/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,9 %.
Indices immobiliers de Mantes-la-Ville
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,6
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Très faible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat de la majorité des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenTrès faible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat de la majorité des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,9
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande est soutenue par une forte proportion de locataires (près de 54 %).
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande est soutenue par une forte proportion de locataires (près de 54 %).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable : privilégiez une stratégie de location annuelle, pas saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable : privilégiez une stratégie de location annuelle, pas saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2674,4 — Percentile dept : 15/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 70/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 9/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 84/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3722,0 — Percentile dept : 97/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 30/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,1 — Percentile dept : 7/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 31,1 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 53,7 — Percentile dept : 94/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 9/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 84/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2674,4 — Percentile dept : 85/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 9/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 50/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3722,0 — Percentile dept : 4/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Mantes-la-Ville : opportunités et risques
L'investissement locatif à Mantes-La-Ville est principalement justifié par des rendements bruts élevés, autour de 7 %. Ce potentiel de rentabilité est alimenté par une forte proportion de locataires (plus de 50 % du parc) et une demande soutenue, notamment de la part de ménages ne pouvant accéder à la propriété dans des secteurs plus chers. La stratégie à privilégier est donc la location annuelle classique.
Il faut cependant intégrer des charges importantes dans le calcul de rentabilité. La taxe foncière s'élève à 39,19 %, ce qui représente une ponction significative sur le revenu locatif. Par ailleurs, avec 7,7 % de passoires thermiques (classes F et G) dans le parc, le risque de travaux de rénovation énergétique est réel et doit être anticipé pour respecter les interdictions de location à venir.
L'investisseur doit cibler des biens en bon état, bien connectés (proximité gare, fibre à 96,4 %) et de taille modeste (T2, T3) pour répondre à la demande majoritaire. La fragilité économique locale, avec un taux de chômage à 17,2 %, impose de sélectionner des biens attractifs pour une population active travaillant à l'extérieur, sous peine de difficultés de location ou de précarité des loyers.
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Données du marché immobilier à Mantes-la-Ville
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 2 687 €/m², le prix médiant de Mantes-La-Ville se situe en deçà de nombreux marchés franciliens, créant un point d'entrée accessible. Cette attractivité tarifaire est le principal moteur d'une demande locative soutenue, comme en témoigne un rendement brut de 7,0 % pour les appartements, l'un des plus hauts de la région selon les données DVF 2024.
La structure des transactions, équilibrée entre maisons individuelles et appartements, reflète un territoire mixte. La surface médiane des appartements vendus (53 m²) indique une prédominance des T2 et petits T3, adaptés à une clientèle de jeunes actifs ou de petits ménages. La proximité immédiate de la gare de Mantes-la-Jolie, desservie par le Transilien et accessible en 0,6 km, est un atout majeur pour cette cible.
Néanmoins, le marché subit une correction de -2,9 % en 2024. Cette baisse, qui fait suite à plusieurs années de hausse, s'explique par le contexte national de remontée des taux et par les indicateurs économiques locaux plus fragiles, avec un revenu médian des ménages (20 040 €) nettement inférieur à la moyenne régionale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mantes-la-Ville Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marché immobilier de Mantes-La-Ville a connu une progression régulière des prix entre 2020 et 2023, le prix médian du m² passant de 2 500 à 2 768 €, soit une hausse de +10,7 %. L'année 2024 marque un infléchissement avec un recul de -2,9 %, ramenant la médiane à 2 687 €/m². Cette correction, observée aussi bien sur les maisons que les appartements, intervient après un pic de transactions en 2022. Elle peut s'interpréter comme un ajustement après une période de forte croissance et dans un contexte de hausse des taux. Pour un acheteur en 2026, cela ouvre une fenêtre de négociation, d'autant que les prix restent très inférieurs à la moyenne du département des Yvelines (environ 3 600 €/m²).
Évolution du marché immobilier de Mantes-la-Ville
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 606 €/m² à 2 448 €/m² (-6,1 %), pour 181 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marché a enregistré 181 transactions, un volume en léger retrait par rapport aux années précédentes mais qui témoigne d'une liquidité correcte. La répartition est équilibrée entre maisons (102 ventes, surface médiane 88 m²) et appartements (79 ventes, surface médiane 53 m²). Le prix moyen (3 196 €/m²) est sensiblement supérieur à la médiane (2 687 €/m²), indiquant la présence de quelques biens plus chers tirant la moyenne vers le haut. Le marché est plutôt orienté acheteur dans le contexte de correction, avec des opportunités à saisir, notamment sur des biens nécessitant des travaux. Le parc ancien (peu d'habitats antérieurs à 1945) et la part non négligeable de passoires thermiques (7,7 %) invitent à une vigilance particulière sur l'état du bien.
Répartition des ventes
56,4 % de maisons et 43,6 % d'appartements parmi les 181 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 56,4 % de maisons et 43,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 181 | 102 | 79 |
| Prix médian/m² | 2 448 € | 2 476 € | 2 433 € |
| Prix moyen/m² | 2 516 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 239 | 2 606 € |
| 2022 | 262 | 2 677 € |
| 2023 | 190 | 2 759 € |
| 2024 | 165 | 2 629 € |
| 2025 | 181 | 2 448 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Mantes-La-Ville est robuste : 667 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en hausse de +60 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération répond à la pression démographique forte (+8,9 % d'habitants en 5 ans). Le parc s'est déjà renouvelé, avec 17,4 % de logements construits après 2006. Cette offre neuve contribue à moderniser le parc et répond à une demande locative et résidentielle soutenue. Pour l'investisseur, elle indique une attractivité confirmée mais nécessite de surveiller l'équilibre entre offre et demande pour éviter tout risque de surchauffe locative dans certains segments.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 1 212 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 652 sur 2013 — soit +85,9 %.
Vacance longue durée à Mantes-la-Ville
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Mantes-la-Ville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 166 logements autorisés à à Mantes-la-Ville, dont 606 en 2025 (+232 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Mantes-la-Ville
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mantes-la-Ville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,19 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut annoncé masque des charges significatives. À Mantes-la-Ville, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,19 %. Pour un appartement, le passage d'un rendement brut de 7,0 % à un net d'environ 4,3 % s'explique aussi par les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété et une provision pour travaux. Sur les maisons, l'entretien de la toiture ou du jardin grève encore davantage la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Mantes-la-Ville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 164 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Mantes-la-Ville: la classe D domine, 7,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Une classe D dominante (204 kWh/m²/an) montre un parc vieillissant, bien que seulement 7,7 % soit classé F ou G. Ce n'est pas un parc de passoires thermiques, mais il présente un risque de dépréciation réglementaire moyen. Pour un acquéreur, une rénovation énergétique reste un levier de valorisation important, anticipant les interdictions de location pour les logements les plus énergivores à partir de 2028.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (surface médiane 53 m²) sont les plus adaptés, offrant le meilleur rendement brut (7,0%) et correspondant à la demande locative majoritaire. Le parc ancien domine, mais 17,4% des logements sont postérieurs à 2006. Attention au DPE : la classe dominante est D (204 kWh/m²/an) et 7,7% du parc est classé F ou G (passoires thermiques), ce qui implique des travaux de rénovation à prévoir pour rester louable.
Quelles zones cibler à Mantes-la-Ville ?
Les zones les plus demandées sont naturellement celles proches de la gare de Mantes Station et du centre-bourg, qui concentrent commerces et services (609 équipements au total). Les nouveaux programmes (40 logements autorisés en 2024) peuvent constituer une opportunité en neuf, mais attention au risque de sur-offre à moyen terme (667 logements autorisés sur 5 ans, +60% par rapport à la période précédente). La proximité de la Seine expose certains secteurs au risque inondation (PPRI).
Calculateur de rendement à Mantes-la-Ville
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Mantes-la-Ville
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8% dans le calcul du rendement net, dans une commune où 6% des logements sont déjà vacants. La dépendance à l'économie locale, avec un tissu de 1 117 entreprises mais un taux de chômage élevé, peut fragiliser la solvabilité des locataires. Enfin, la loi climat impose la rénovation des passoires thermiques (7,7% du parc) d'ici 2028, engendrant des coûts supplémentaires.
Cas pratique : un investissement type à Mantes-la-Ville
Pour un appartement type de 55 m² à Mantes-la-Ville, comptez environ 151 000 € à l'achat. Au loyer moyen de 16,1 €/m², cela génère 886 € par mois, soit un rendement brut de 7,0 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 100 €/mois) et des charges, l'effort net mensuel peut devenir positif ou nul selon votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Mantes-la-Ville
- Négliger la taxe foncière à 39,19 % dans le calcul de rentabilité.
- Oublier de provisionner pour travaux dans un parc de classe D moyen.
- Surestimer la solvabilité des locataires avec un taux de chômage à 17,2 %.
- Ne pas vérifier la présence de logements sociaux dans l'immeuble (38 % du parc).
Quand acheter ou vendre ?
Comme en Île-de-France, le marché mantevillois connaît un pic d'activité de mars à juin. Vendre à l'automne reste possible, porté par la rentrée. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à bouger plus tôt. Acheter en novembre-décembre permet parfois de négocier sur les biens en vente depuis la fin du printemps, mais le choix est plus restreint.
Le saviez-vous ?
- Mantes-la-Ville a autorisé 667 logements neufs en 5 ans, en hausse de 60 %.
- Seulement 1 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune compte 22 établissements scolaires pour 9 211 logements.
S'installer à Mantes-la-Ville : cadre de vie et logement
S'installer à Mantes-La-Ville, c'est bénéficier des services d'une ville moyenne bien équipée, avec 609 équipements recensés par l'INSEE, dont 68 commerces de proximité et 82 établissements de santé. La commune affiche un profil jeune (âge médian de 35,3 ans) et familial, renforcé par une offre de 22 établissements scolaires. La connexion numérique est excellente avec un taux de couverture fibre de 96,4 %.
Le cadre de vie doit cependant composer avec des contraintes environnementales. La commune est soumise à un Plan de Prévention du Risque d'Inondation (PPRI) de la Seine et de l'Oise, ce qui peut impacter l'assurabilité et la constructibilité dans certains secteurs. Par ailleurs, la densité élevée (3 722 hab/km²) et la part limitée de maisons individuelles (40,7 %) donnent à la ville un caractère urbain et dense.
Carte du marché immobilier à Mantes-la-Ville
Mantes-la-Ville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mantes-la-Ville
Un climat tempéré de plaine avec 11,6 °C de moyenne annuelle et 639 mm de pluie convient aux habitués de l'Île-de-France. Les hivers sont frais sans excès, les étés modérément chauds. Ce profil, similaire à l'agglomération parisienne, plaira aux actifs recherchant une transition douce depuis la capitale. L'altitude basse (53 m) et la proximité de la Seine peuvent générer quelques brumes matinales en automne.
À qui s'adresse Mantes-la-Ville ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes ménages disposant d'un apport, attirés par l'accession à la propriété (46,3% de propriétaires) et la présence de 22 établissements scolaires. Elle peut aussi convenir aux investisseurs recherchant un rendement locatif, sous conditions. En revanche, les personnes recherchant le calme absolu ou un patrimoine ancien de caractère (seulement 8,4% du parc est antérieur à 1945) pourront être déçues.
Avantages et limites à Mantes-la-Ville
✓ Points forts
- Prix d'entrée attractifs dans les Yvelines
- Dynamisme démographique (+8,9% en 5 ans)
- Très bon maillage de transports (gare à 0,6 km)
- Équipements et services nombreux (609 au total)
- Parc de logements plutôt récent (17,4% après 2006)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (17,2%)
- Exposition au risque inondation (PPRI actif)
- Densité urbaine forte (3 722 hab/km²)
Composition du parc immobilier à Mantes-la-Ville
9 211 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (40,7 %) et collectif (59,3 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Avec 40,7 % de maisons et 46,3 % de propriétaires, le parc affiche un caractère résidentiel et stable. Seulement 1 % de résidences secondaires indique une vocation principale au logement. Cependant, un taux de vacance de 6,0 % et 38 % de logements sociaux indiquent des segments de marché plus tendus. Cette mixité attire à la fois des primo-accédants en petits collectifs et des familles pour les pavillons.
Ancienneté du parc à Mantes-la-Ville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 525 logements).
- Avant 1919 1,9 % 164 logts
- 1919-1945 6,5 % 552 logts
- 1946-1970 28,1 % 2 394 logts
- 1971-1990 35,3 % 3 009 logts
- 1991-2005 10,8 % 922 logts
- 2006-2019 17,4 % 1 484 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Mantes-la-Ville
609 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Mantes-la-Ville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le PPRi de la Seine et de l'Oise est le risque principal, avec 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques pour inondations. La sismicité est très faible et le radon faible. Pour un achat, la consultation du plan de prévention en mairie est indispensable : il peut imposer des contraintes constructives (niveau de plancher, matériaux) et influencer l'assurabilité du bien. Sans dramatiser, c'est un facteur de négociation sur le prix.
Cas pratique : un achat type à Mantes-la-Ville
Une maison type de 88 m² représente un budget d'environ 227 744 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 000 €. Cela représente environ 6,5 fois le revenu médian local du foyer, un effort d'accès à la propriété significatif mais réalisable pour un double revenu stable.
Erreurs à éviter quand on achète à Mantes-la-Ville
- Omettre de consulter le PPRI pour un bien en zone inondable potentielle.
- Acheter un logement F/G sans prévoir un budget rénovation urgent.
- Ne pas visiter aux heures de pointe pour tester l'accès à la gare.
- Ignorer le taux de vacance (6 %), signe de possibles difficultés à revendre.
Points clés à retenir à Mantes-la-Ville
- Prix médian à 2 687 €/m², en baisse de 2,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif élevé : 7,0 % pour les appartements.
- Climat doux : 11,6 °C de moyenne et 639 mm de pluie par an.
- Écart maison/appart réduit : 2 476 €/m² contre 2 433 €/m².
- Rendement net estimé à 4,3 % après charges et taxe foncière.
- Parc de logements : 40,7 % de maisons, 46,3 % de propriétaires.
- DPE classe D dominant : un bon diagnostic valorise le bien.
- Budget type : 147 234 € pour un appart, 227 744 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mantes-la-Ville ?
La performance énergétique (DPE) devient un critère de valorisation majeur, devant l'étage ou l'exposition. La proximité de la gare de Mantes Station (0,6 km) et des 68 commerces locaux pèse aussi. Pour une maison, la surface du terrain compte moins qu'un bon état général, le parc étant récent à 17,4 % post-2006. En appartement, la présence d'ascenseur et la qualité des parties communes font la différence dans un marché compétitif.
Estimation indicative d'une maison à Mantes-la-Ville
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
230 112 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse, une surévaluation de seulement 5% peut conduire à une stagnation de plusieurs mois, d'autant que 6% des logements sont déjà vacants. À l'inverse, sous-évaluer son bien représente une perte sèche. Les données brutes (prix médian au m²) sont insuffisantes : la surface médiane des appartements vendus (53 m²) diffère de celle des maisons (88 m²), et l'ancienneté du bâti joue. Une estimation experte, ancrée sur les transactions réelles du quartier et l'état précis du bien, est le premier levier pour vendre dans des délais raisonnables et au meilleur prix.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques peinent à saisir les écarts entre le quartier de la gare et les zones pavillonnaires. Un agent local intègre l'impact concret du PPRi, la valeur ajoutée d'une rénovation récente ou la dynamique d'une copropriété. Son estimation, étayée par les transactions réelles (DVF), crédibilise votre prix auprès des acheteurs et de leurs banques. C'est un levier de négociation pour vendre plus vite et au juste prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier au seul prix au m², très variable selon le quartier.
- Oublier de valoriser un DPE rénové A ou B, atout majeur.
- Négliger l'impact des 667 logements neufs autorisés sur la concurrence.
- Sous-évaluer l'attrait d'un jardin face à un risque inondation minime.
Investir à Mantes-la-Ville : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux pose un diagnostic. La réussite concrète d'un investissement à Mantes-La-Ville dépend désormais du choix du bien, du secteur et des conditions de financement. Notre réseau local peut vous aider à transformer cette analyse en opération sécurisée.
Ces données tracent un cadre. Identifier le bon bien au bon prix demande une connaissance fine des microsecteurs.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mantes-la-Ville
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Mantes-La-Ville ?
En 2024, le prix médian du mètre carré à Mantes-La-Ville est de 2 687 €. Le prix moyen, tiré par quelques biens plus chers, s'établit à 3 196 €/m². Une maison type de 88 m² coûte environ 227 744 €.
Mantes-La-Ville est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Mantes-La-Ville est moins chère que la plupart de ses voisines comparables. Son prix au m² est inférieur de 14 % à Jouy-Le-Moutier, de 19 % à Maurepas et de 46 % aux Clayes-sous-Bois. Seule Vernon est légèrement moins chère (-4 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Mantes-La-Ville ?
Le rendement locatif brut est attractif, estimé à 7,0 % pour les appartements et 6,4 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes, le rendement net se situe approximativement entre 3,9 % et 4,3 %.
Est-ce le bon moment pour acheter à Mantes-La-Ville ?
Le marché est en correction (-2,9 % en 2024) après plusieurs années de hausse, ce qui peut ouvrir des opportunités de négociation. L'achat se justifie surtout pour un investissement locatif, l'accession étant difficile pour les primo-accédants locaux.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 17,2 %), la taxe foncière élevée (39,19 %), et la présence de passoires thermiques (7,7 % du parc) pouvant nécessiter des travaux. Un risque d'inondation est aussi présent (PPRI).
Marché immobilier des communes voisines
Avec un écart de valorisation allant jusqu'à -46 % par rapport à Les Clayes-sous-Bois, Mantes-La-Ville offre un effet de levier significatif pour des indicateurs démographiques et de connectivité similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mantes-la-Ville.
Communes limitrophes de Mantes-la-Ville
Mantes-la-Ville est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 181 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 448 €/m² à Mantes-la-Ville, niveau conforme à la médiane départementale. Dans les Yvelines, Mantes-la-Ville se classe parmi les 19 % de communes les plus accessibles (50e rang le moins cher sur 259).
Le prix médian au m² à Mantes-la-Ville diminue de -6,1 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 037 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -6,9 % — un retournement à surveiller.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Mantes-la-Ville: 2 476 €/m² pour les maisons (surface médiane 94 m²) et 2 433 €/m² pour les appartements (61 m²). Le bien médian (94 m² à 232 744 €) équivaut à 11,6 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 16,1 € (appartements) et 13,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Mantes-la-Ville (1,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Mantes-la-Ville: l'équivalent de 233 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (60 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Mantes-la-Ville est une commune de la couronne périurbaine francilienne. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (123 m), dans un relief de plaine.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.