01 Le parc de logements
Le parc comprend 12 255 logements dont 11 576 résidences principales, 102 résidences secondaires et 577 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 576 | 94,5 % |
| Résidences secondaires | 102 | 0,8 % |
| Logements vacants | 577 | 4,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 94 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 12 255 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 293 | 2,5 % |
| 1919-1945 | 652 | 5,7 % |
| 1946-1970 | 3 323 | 28,9 % |
| 1971-1990 | 4 436 | 38,5 % |
| 1991-2005 | 1 115 | 9,7 % |
| 2006-2019 | 1 689 | 14,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 39 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 495 | 4,3 % |
| 2 pièces | 1 545 | 13,3 % |
| 3 pièces | 3 608 | 31,2 % |
| 4 pièces | 3 217 | 27,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 712 | 23,4 % |
Distribution par taille: 18 % de petits logements (T1-T2), 23 % de grands (5p+), moyenne à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 374 | 11 832 | 12 255 |
| Rés. principales | 10 335 | 10 991 | 11 576 |
| Rés. secondaires | 49 | 76 | 102 |
| Vacants | 990 | 765 | 577 |
52,4 % de part de propriétaires à Plaisir, commune de population comparable à 20 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 852 | 41,9 % |
| Locataires (privé) | 2 002 | 17,3 % |
| Locataires HLM | 4 549 | 39,3 % |
| Logés gratuitement | 173 | 1,5 % |
Structure d'occupation: propriétaires 41,9 %, locataires 56,6 % — la part HLM s'établit à 39 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 503 | 56,2 % |
| Fioul | 453 | 3,9 % |
| Électricité | 4 034 | 34,8 % |
| Gaz bouteille | 107 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 480 | 4,1 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 56 %. électricité pèse 35 %, autres sources (bois notamment) 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 946 |
| 2 à 4 ans | 2 184 |
| 5 à 9 ans | 2 580 |
| 10 ans ou plus | 5 868 |
| Total ménages | 11 576 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 611 |
| Sous-occupation modérée | 2 849 |
| Sous-occupation accentuée | 1 592 |
| Suroccupation modérée | 1 747 |
| Suroccupation accentuée | 560 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 914 | 25,2 % |
| 1 voiture | 5 994 | 51,8 % |
| 2 voitures ou plus | 2 668 | 23,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 25 % sans voiture, 52 % à une voiture et 23 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 61,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 220 | 5 927 | 87 | 206 |
| 1975 | 9 163 | 8 212 | 66 | 885 |
| 1982 | 10 201 | 9 589 | 75 | 537 |
| 1990 | 11 320 | 10 141 | 153 | 1 026 |
| 1999 | 11 521 | 9 969 | 80 | 1 472 |
| 2006 | 11 792 | 10 799 | 37 | 957 |
| 2011 | 11 374 | 10 335 | 49 | 990 |
| 2016 | 11 832 | 10 991 | 76 | 765 |
| 2022 | 12 255 | 11 576 | 102 | 577 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 6 220 logements à l'origine, 12 255 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 776 | 803 | 696 | 753 | 782 | 417 |
| Dont vacants > 2 ans | 151 | 162 | 93 | 68 | 120 | 215 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0,1 % |
| Classe B | 378 | 4,7 % |
| Classe C | 2 226 | 27,9 % |
| Classe D | 4 158 | 52,2 % |
| Classe E | 819 | 10,3 % |
| Classe F | 236 | 3,0 % |
| Classe G | 148 | 1,9 % |
Distribution DPE sur 7 973 diagnostics: la majorité se situe en classe D (52 %), avec 33 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 353 | 4,4 % |
| Classe B | 1 379 | 17,3 % |
| Classe C | 3 515 | 44,1 % |
| Classe D | 2 008 | 25,2 % |
| Classe E | 483 | 6,1 % |
| Classe F | 171 | 2,1 % |
| Classe G | 64 | 0,8 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 44 %, 66 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 302 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 194 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 218 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 195 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 157 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 114 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 302 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 114 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 2 |
| Classe B | 30 | 348 |
| Classe C | 131 | 2 095 |
| Classe D | 356 | 3 802 |
| Classe E | 240 | 579 |
| Classe F | 98 | 138 |
| Classe G | 80 | 68 |
Les maisons affichent une classe dominante D (250 kWh/m²/an), les appartements D (187) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 137 |
| T2 | 751 |
| T3 | 2 036 |
| T4 | 1 549 |
| T5+ | 445 |
Le parc de logements structure le marché immobilier des Mureaux (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Les Mureaux est le ville moyenne ayant le prix au m² le plus bas du département Yvelines. (sur 22 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Avec 12 255 logements dont 94,5 % de résidences principales, Les Mureaux présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Habitat dominé par le collectif (66,7 %), ne laissant que 33,3 % au pavillonnaire. Les Mureaux est dans la grande couronne parisienne, à 32 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
La location est majoritaire dans le parc résidentiel des Mureaux (56,6 %). La part HLM atteint 39,3 % dans l'offre de résidences principales. Côté SRU, le compte est bon: 46,2 % en place pour 25,0 % requis.
L'ancienneté du parc des Mureaux mêle deux époques — 2,5 % avant 1919, 14,7 % après 2006. Performance énergétique dans la norme: D dominante et 194 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 56,2 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements des Mureaux a augmenté de +3,6 %. 25,2 % des ménages des Mureaux ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans la grande couronne parisienne dans lequel s'inscrit Les Mureaux. Topographie et environnement: à 32 m d'altitude, sur un relief peu marqué — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (11 576 résidences principales des Mureaux) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir aux Mureaux en 2026 ?
Ancrée dans la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise, Les Mureaux affiche une croissance démographique réelle (+5,1 % en 5 ans) mais une fragilité économique patente, avec un taux de chômage de 18,4 %. Investir ici en 2026 exige de comprendre cette dualité entre dynamique de peuplement et pouvoir d'achat contraint. Notre verdict.
Avec un prix du m² inférieur de 78 % à celui de Cormeilles-en-Parisis, la commune représente un effet de levier rare en proche couronne francilienne.
Verdict
➤ Bon marché de rendement locatif, adapté aux investisseurs aguerris visant un cash-flow immédiat sur des petits appartements.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très élevé de 9,6 %
- ✓ Prix d'entrée bas : 2 058€/m² médian
- ✓ Croissance démographique soutenue (+5,1 %)
- ⚠ Fragilité économique locale marquée
- ⚠ Accessibilité pour les ménages locaux très faible
- ⚠ Parc de logements anciens à énergie dégradée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 058€/m², Les Mureaux est l'une des communes les plus abordables d'Île-de-France.
- Son prix est inférieur de plus de 30 % à la moyenne des villes comparables des Yvelines comme Plaisir ou Pontoise.
- Son rendement locatif brut (9,6 %) dépasse largement celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier aux Mureaux
Acheter demande un effort important : 8,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 10,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir aux Mureaux : opportunités et risques
Investir aux Mureaux est avant tout une stratégie de rendement locatif immédiat. Le rendement brut de 9,6 % sur les appartements est alléchant, mais il faut en déduire une vacance locative estimée à 8 % et une gestion souvent plus coûteuse dans un marché exigeant. La taxe foncière, à 41,37 %, rogne également significativement le revenu net.
La stratégie gagnante consiste à cibler des petits appartements rénovés, de préférence proches de la gare, pour attirer les navetteurs. Avec seulement 0,8 % de résidences secondaires, la pression touristique est nulle, il faut donc privilégier la location annuelle. Le faible taux de construction neuve (16 logements en 2024) limite le risque de concurrence mais aussi les opportunités de plus-value par la rénovation d'immeubles anciens.
Attention au parc énergétique : si seulement 4,6 % des logements sont des passoires (F/G), la classe dominante D et l'ancienneté du bâti (moins de 15 % construit après 2006) imposent de vérifier scrupuleusement le DPE pour éviter des travaux coûteux liés aux futures réglementations.
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Données du marché immobilier aux Mureaux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier des Mureaux, avec un prix médian de 2 058€/m², se situe à un niveau d'entrée remarquable pour l'Île-de-France. Cette accessibilité relative s'explique par un contexte économique local difficile, marqué par un taux de chômage de 18,4 % et un revenu médian de 18 240€, qui limite la demande de propriété des ménages résidents.
Cette demande se matérialise par un loyer médian de 16,3€/m²/mois pour les appartements, propulsant le rendement brut à 9,6 %, l'un des plus élevés du département.
La structure du parc, composé à 42 % de logements sociaux et dominé par une classe énergétique D, impose une sélection rigoureuse du bien. Néanmoins, la présence de la gare des Mureaux, à 0,3 km du centre, et une connectivité fibre de 88,8 % constituent des atouts concrets pour attirer une population de jeunes actifs en location.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier des Mureaux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Cette tendance masque une année 2023 de correction marquée (-5,5 %), suivie d'une très légère remontée en 2024. La baisse est plus prononcée pour les appartements (-10,2 %) que pour les maisons (-4,4 %). Comparé aux voisines, l'écart s'est même creusé. Pour un acheteur en 2026, le marché offre un point d'entrée historiquement bas, avec une valorisation déjà très comprimée, limitant le risque de correction supplémentaire majeur.
Évolution du marché immobilier des Mureaux
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian des Mureaux évolue de -6,1 %, passant de 2 396 à 2 250 €/m²; 169 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un appartement type de 59 m² à 121 009€, le loyer médian de 16,3€/m²/mois génère 961€ de revenus mensuels. En financant 100 % du bien à un taux estimé de 3,5 % sur 20 ans, la mensualité de crédit avoisine les 700€, entièrement couverte par le loyer. L'effort net mensuel est donc nul, voire légèrement positif, même avant déduction des charges. Cette configuration financière immédiatement rentable est rare en Île-de-France, mais elle s'accompagne d'une vacance locative potentiellement plus élevée (estimée à 8 %) à intégrer.
Acheter vs Louer — appartement 67 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
45,0 % de maisons et 55,0 % d'appartements parmi les 169 transactions enregistrées.
45,0 % maisons, 55,0 % appartements sur 169 ventes: le collectif pèse 55,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 169 | 76 | 93 |
| Prix médian/m² | 2 250 € | 2 722 € | 1 851 € |
| Prix moyen/m² | 2 366 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 67 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 258 | 2 396 € |
| 2022 | 223 | 2 540 € |
| 2023 | 192 | 2 364 € |
| 2024 | 146 | 2 409 € |
| 2025 | 169 | 2 250 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est atone, avec seulement 16 logements autorisés en 2024 et une tendance à la baisse de 31 % sur les cinq dernières années. Sur cette période, 356 logements ont été autorisés, soit environ 70 par an, ce qui ne suffit pas à compenser la croissance démographique. Cette faible production neuve limite le risque de sur-offre et soutient la valorisation du parc ancien, mais elle reflète aussi un manque d'attractivité pour les promoteurs, probablement lié au profil socio-économique de la commune et à une fiscalité locale élevée (taxe foncière à 41,37 %).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 640 autorisations et 2 032 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 77 %.
Vacance longue durée aux Mureaux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve aux Mureaux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à aux Mureaux totalise 308 logements sur 5 ans, soit -16 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers aux Mureaux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle aux Mureaux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,37 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute souvent de 3 à 4 points par rapport au brut. À Les Mureaux, la taxe foncière sur le bâti atteint 41,37 %. Ajoutez les frais de gestion (environ 1 mois de loyer/an), les charges de copropriété dans un parc où 42 % des logements sont sociaux, et une provision pour travaux face à un DPE moyen de classe D. Une vacance locative supérieure à la moyenne nationale est plausible avec 4,7 % de logements vacants.
Performance énergétique du parc aux Mureaux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 973 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc aux Mureaux est D, avec 4,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est majoritairement en classe D (193 kWh/m²/an), une performance médiocre mais pas catastrophique. Seulement 4,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, la loi Climat impose la mise en conformité progressive. Un bien classé E ou F devra être rénové pour 2028 (locations) ou 2034 (ventes), un coût à anticiper dans votre budget.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3 de 50 à 70 m², sont les biens les plus recherchés pour la location. Leur prix d'entrée est inférieur à celui des maisons. Le parc ancien domine (8,2 % d'avant 1945), avec une classe énergétique moyenne D. Seulement 4,6 % des logements sont classés F ou G (passoires), un taux relativement bas mais à vérifier au cas par cas. La construction neuve récente (14,7 % post-2006) est limitée, réduisant les opportunités en défiscalisation.
Quelles zones cibler aux Mureaux ?
La proximité immédiate de la gare et du centre-bourg constitue la zone la plus attractive pour la location, grâce aux commerces et aux transports. Les quartiers résidentiels plus éloignés peuvent convenir pour des locations familiales à loyer modéré. L'absence de monument historique protégé simplifie les projets de rénovation. Il faut toutefois être vigilant sur les zones exposées au PPRI de la Seine et de l'Oise, identifiées comme à risque inondation, ce qui peut impacter l'assurance et l'attractivité.
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Risques à connaître avant d'investir aux Mureaux
Le risque de vacance locative n'est pas négligeable, avec un taux de logements vacants de 4,7 % et un taux de chômage élevé. La dépendance à l'économie locale (taux d'emploi de 56,9 %) rend la demande locative vulnérable aux crises. La taxe foncière, à 41,37 %, pèse sur le rendement net. Enfin, le parc ancien (classe D moyenne) expose à des obligations de rénovation énergétique à moyen terme, engendrant des coûts supplémentaires.
Erreurs à éviter quand on investit aux Mureaux
- Négliger la taxe foncière, très élevée à 41,37 %
- Surestimer les loyers face à un taux de chômage de 18,4 %
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique (DPE moyen D)
- Choisir un bien sans vérifier son inclusion dans le PPRI inondation
Quand acheter ou vendre ?
La saisonnalité classique (printemps actif, été calme) s'applique. Une spécificité : les notifications de taxe foncière envoyées en septembre peuvent inciter certains vendeurs à se manifester avant cette échéance. Les acheteurs trouvent parfois plus de choix et de marges de négociation en novembre-décembre. La proximité de Paris et la gare atténuent l'effet "vacances scolaires" pour les actifs.
Le saviez-vous ?
- La commune ne compte qu'un seul monument historique protégé.
- 88,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 33,8 % par an.
S'installer aux Mureaux : cadre de vie et logement
S'installer aux Mureaux, c'est bénéficier d'une desserte ferroviaire directe vers Paris tout en accédant à un large panel de services de proximité. La commune dispose de 1 067 équipements, dont 484 services et 174 établissements de santé, ce qui en fait un pôle bien pourvu pour son bassin de vie.
Le territoire, soumis au PPRI de la Seine et de l'Oise, connaît un risque d'inondation à prendre en compte lors de l'acquisition. Le profil démographique est jeune (âge médian de 34,1 ans) et familial, porté par une dynamique de peuplement positive. Le cadre urbain est dense, avec une part de maisons individuelles limitée à 33,8 % du parc.
Carte du marché immobilier aux Mureaux
Les Mureaux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat aux Mureaux
Un climat océanique tempéré : 11,7 °C de moyenne annuelle et 631 mm de pluie, soit moins que la moyenne nationale. Les hivers sont frais sans excès, les étés doux. Ce profil convient aux franciliens recherchant moins de rigueur climatique qu'en région parisienne intérieure. La faible altitude (29 m) et la proximité de la Seine peuvent occasionner des brouillards, mais les risques de gel sévère sont limités.
À qui s'adresse Les Mureaux ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux investisseurs locatifs recherchant un rendement brut élevé. Les jeunes actifs travaillant en Île-de-France et les familles modestes y trouvent un accès à la propriété facilité. En revanche, les acheteurs recherchant un cadre patrimonial préservé ou un marché dynamique de revente seront moins séduits. La part de maisons (33,8 % du parc) et le taux de propriétaires (41,9 %) indiquent un potentiel pour les projets familiaux, sous réserve d'un examen attentif du quartier.
Avantages et limites aux Mureaux
✓ Points forts
- Prix au m² très inférieur à la moyenne régionale.
- Desserte ferroviaire directe vers Paris (gare à 0,3 km).
- Équipements et services nombreux (1 067 au total).
- Démographie jeune et dynamique (+5,1 % en 5 ans).
- Couverture fibre et 5G correcte (score numérique 9/100).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (18,4 %) et revenu médian faible.
- Part importante de logements sociaux (42 %).
- Exposition au risque inondation (PPRI de la Seine).
Composition du parc immobilier aux Mureaux
12 255 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc aux Mureaux combine 33,8 % de maisons et 66,2 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est marqué par une forte proportion de logements sociaux (42 %) et une majorité d'appartements. Seulement 33,8 % sont des maisons. Le taux de propriétaires (41,9 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif important et une population plus mobile. La faible part de résidences secondaires (0,8 %) et un taux de vacance modéré (4,7 %) suggèrent une demande résidentielle réelle, mais un marché potentiellement volatil pour l'accession.
Ancienneté du parc aux Mureaux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 508 logements).
- Avant 1919 2,5 % 293 logts
- 1919-1945 5,7 % 652 logts
- 1946-1970 28,9 % 3 323 logts
- 1971-1990 38,5 % 4 436 logts
- 1991-2005 9,7 % 1 115 logts
- 2006-2019 14,7 % 1 689 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services aux Mureaux
1 067 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques aux Mureaux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque principal est l'inondation, avec un PPRI actif pour la Seine et l'Oise. Dix arrêtés de catastrophe naturelle historique sont recensés. Vérifiez systématiquement le niveau de crue de référence et les contraintes constructives. En contrepartie, la commune présente un risque radon faible et une sismicité très faible. Consulter le plan de prévention des risques est une étape obligatoire avant tout achat en zone potentiellement inondable.
Erreurs à éviter quand on achète aux Mureaux
- Se fier au seul prix au m² sans vérifier le DPE
- Omettre de consulter le plan de prévention des risques inondation (PPRI)
- Ne pas visiter aux heures de pointe pour tester la desserte par la gare
- Sous-estimer les travaux dans un parc où 8,2 % des logements sont antérieurs à 1945
Points clés à retenir aux Mureaux
- Écart maison/appart : +37 % pour les maisons
- Rendement brut appartements : 9,6 %, net approx. : 5,8 %
- Climat doux : 11,7°C et 631 mm de pluie par an
- March : 41,9 % de propriétaires, faible accession
- Revenu médian local : 18 240 €, inférieur à la moyenne nationale
- Taxe foncière élevée : 41,37 % sur le bâti
- Profil jeune : âge médian de 34,1 ans
- DPE dominant : classe D, peu de passoires (4,6 %)
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien aux Mureaux ?
Le prix au m² varie de plus de 30 % entre appartements et maisons. Pour estimer justement, pondérez ces facteurs : la proximité de la gare (0,3 km) peut valoriser un bien de 5 à 10 %. Un DPE rénové (classe B/C) devient un argument majeur. L'état général et la vue priment sur l'étage. Pour une maison, la taille du terrain est moins déterminante qu'un agencement fonctionnel. Enfin, la présence de 36 établissements scolaires rend les 3-4 pièces proches des écoles très prisés par les familles, qui représentent une part importante de la population jeune (âge médian 34,1 ans).
Estimation indicative d'une maison aux Mureaux
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
198 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Vendre au juste prix est crucial aux Mureaux. Un bien surévalué restera invendu dans un marché où le revenu médian des acheteurs potentiels est de 18 240 €. À l'inverse, une sous-estimation représente une perte sèche. L'estimation doit intégrer l'état du bien (seulement 4,6 % de passoires thermiques, mais un parc ancien), sa localisation précise et les tendances de vente du dernier trimestre. Avec une évolution des prix de seulement +0,4 %, une erreur de pricing peut anéantir votre projet de revente ou votre capacité à renégocier un prêt.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise une moyenne à 2 558 €/m², mais ne voit pas la différence de valeur entre un appartement rénové près de la gare et un logement social dégradé en barre. Un professionnel local connaît ces micro-marchés. Il évalue l'impact réel d'un DPE D, la demande pour les maisons mitoyennes (rares à 33,8 % du parc) et le poids des 42 % de logements sociaux sur la perception du quartier. Son estimation sert aussi de base de négociation crédible auprès des acheteurs et des banques.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser la moyenne du m² pour une maison, secteur très spécifique
- Oublier de déduire de la valeur la proximité d'un grand ensemble social
- Ne pas valoriser un DPE rénové, atout rare dans le parc
- Comparer avec des ventes hors commune, la CU crée des micro-marchés
Investir aux Mureaux : passer à l'action
Les chiffres DVF tracent une voie, mais l'acquisition réussie dépend d'une connaissance intime des quartiers et du parc. Notre réseau de professionnels locaux identifie les biens à fort potentiel locatif et vous évite les pièges d'un marché spécifique.
Un rendement élevé comporte des risques spécifiques. L'expertise locale est déterminante pour les évaluer.
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Mureaux
Quel est le prix immobilier moyen aux Mureaux ?
Le prix médian au m² est de 2 058€ en 2024. Un appartement type de 59 m² coûte environ 121 009€, tandis qu'une maison de 89 m² représente un investissement de 250 624€.
Les Mureaux est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Les Mureaux est bien moins chère. Son prix au m² est inférieur de 29 % à celui de Plaisir, de 33 % à Pontoise et de 78 % à Cormeilles-en-Parisis, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif espérer aux Mureaux ?
Le rendement locatif brut est élevé, à 9,6 % pour les appartements. Néanmoins, après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 41,37 %), le rendement net estimé est d'environ 5,8 %.
Est-ce le bon moment pour investir aux Mureaux ?
Le marché a connu une baisse de 7,1 % depuis 2020, offrant un point d'entrée bas. Couplée à un rendement locatif fort, cette correction peut représenter une opportunité pour les investisseurs recherchant du cash-flow, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien et du secteur.
Quels sont les quartiers à privilégier aux Mureaux ?
Il est crucial de se concentrer sur les secteurs bien desservis par les transports, notamment autour de la gare des Mureaux, et de privilégier les résidences avec une bonne gestion. L'expertise d'un professionnel local est indispensable pour identifier les immeubles à fort potentiel locatif et éviter ceux exposés à des problématiques sociales ou énergétiques.
Marché immobilier des communes voisines
Les Mureaux reste nettement plus accessible que des communes voisines comme Plaisir ou Pontoise, avec un écart de valorisation de 29 % à 33 %, ce qui offre un puissant effet de levier pour des indicateurs démographiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Mureaux.
Communes limitrophes des Mureaux
Les Mureaux est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 250 €/m² aux Mureaux contre 3 804 €/m² pour les Yvelines. Dans les Yvelines, Les Mureaux se classe parmi les 6 % de communes les plus accessibles (16e rang le moins cher sur 259).
Le prix médian des Mureaux recule de 6,1 % entre 2021 et 2025. 988 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (2024-2025): -6,6 %.
La ventilation des ventes associe 45,0 % de maisons et 55,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 88 m² revient à environ 239 536 €, soit 13,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce des Mureaux avoisinent 16,3 €/m² pour les appartements et 14,9 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 10,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires aux Mureaux (0,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 308 logements autorisés sur 2021-2025, dont 153 commencés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Les Mureaux est dans la grande couronne parisienne. Contexte physique: à 32 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.