01 Le parc de logements
Le parc comprend 816 logements dont 514 résidences principales, 216 résidences secondaires et 87 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 514 | 63,0 % |
| Résidences secondaires | 216 | 26,5 % |
| Logements vacants | 87 | 10,7 % |
Parmi les 816 logements du parc, 63 % assurent la fonction de résidence principale, contre 26 % de secondaires et 11 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 59 | 11,5 % |
| 1919-1945 | 31 | 6,0 % |
| 1946-1970 | 120 | 23,3 % |
| 1971-1990 | 166 | 32,3 % |
| 1991-2005 | 90 | 17,5 % |
| 2006-2019 | 48 | 9,3 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 11 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 9 | 1,8 % |
| 2 pièces | 28 | 5,4 % |
| 3 pièces | 103 | 20,0 % |
| 4 pièces | 141 | 27,4 % |
| 5 pièces ou plus | 233 | 45,3 % |
Le parc compte 4,5 pièces en moyenne par logement, avec 45 % de logements de cinq pièces ou plus et 7 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 791 | 803 | 816 |
| Rés. principales | 536 | 568 | 514 |
| Rés. secondaires | 207 | 166 | 216 |
| Vacants | 48 | 69 | 87 |
Claviers, commune de taille similaire à 23 km, affiche 39,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 398 | 77,4 % |
| Locataires (privé) | 106 | 20,6 % |
| Locataires HLM | 1 | 0,2 % |
| Logés gratuitement | 9 | 1,8 % |
Visualisation des quatre statuts — 77,4 % de propriétaires occupants, 20,8 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 46 | 8,9 % |
| Fioul | 79 | 15,4 % |
| Électricité | 309 | 60,1 % |
| Gaz bouteille | 21 | 4,1 % |
| Autre (bois…) | 59 | 11,5 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 60 %. fioul pèse 15 %, autres sources (bois notamment) 11 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 37 |
| 2 à 4 ans | 68 |
| 5 à 9 ans | 101 |
| 10 ans ou plus | 308 |
| Total ménages | 514 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 81 |
| Sous-occupation modérée | 75 |
| Sous-occupation accentuée | 101 |
| Suroccupation modérée | 25 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 26 | 5,1 % |
| 1 voiture | 208 | 40,5 % |
| 2 voitures ou plus | 280 | 54,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 5 % sans véhicule, 40 % mono-motorisés, 54 % multi-motorisés. Par ailleurs, 77,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 321 | 206 | 86 | 29 |
| 1975 | 399 | 260 | 100 | 39 |
| 1982 | 475 | 317 | 139 | 19 |
| 1990 | 588 | 410 | 137 | 41 |
| 1999 | 636 | 450 | 153 | 33 |
| 2006 | 602 | 434 | 154 | 15 |
| 2011 | 791 | 536 | 207 | 48 |
| 2016 | 803 | 568 | 166 | 69 |
| 2022 | 816 | 514 | 216 | 87 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 321 à 816, soit +154 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 90 | 73 | 89 | 96 | 76 | 45 |
| Dont vacants > 2 ans | 11 | 27 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 9,5 % |
| Classe B | 20 | 8,7 % |
| Classe C | 43 | 18,6 % |
| Classe D | 70 | 30,3 % |
| Classe E | 52 | 22,5 % |
| Classe F | 19 | 8,2 % |
| Classe G | 5 | 2,2 % |
La classe D domine avec 30 % des diagnostics, et 37 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 63 | 27,3 % |
| Classe B | 85 | 36,8 % |
| Classe C | 39 | 16,9 % |
| Classe D | 17 | 7,4 % |
| Classe E | 18 | 7,8 % |
| Classe F | 8 | 3,5 % |
| Classe G | 1 | 0,4 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (37 %), et 81 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 225 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 241 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 226 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 173 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 163 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 56 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 241 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 56 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 10 |
| Classe B | 14 | 6 |
| Classe C | 35 | 8 |
| Classe D | 57 | 13 |
| Classe E | 44 | 8 |
| Classe F | 15 | 4 |
| Classe G | 5 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 206 kWh/m²/an côté maisons, D à 174 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Spéracèdes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Spéracèdes est la commune ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département Alpes-Maritimes. (sur 116 communes) Voir le classement
Résumé
Les données INSEE 2022 montrent 216 résidences secondaires dans le parc de Spéracèdes, soit 26,5 % du total. Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 85,3 % de maisons. Spéracèdes se situe dans un environnement une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, sur un relief modérément vallonné, à 240 m d'altitude, dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 26 km environ.
Selon les données INSEE, 77,4 % des résidences principales de Spéracèdes sont détenues par leurs occupants.
L'ancienneté du parc de Spéracèdes mêle deux époques — 11,5 % avant 1919, 9,3 % après 2006. DPE: classe D en tête et 199 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). 10,4 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le électricité est la première source de chauffage du parc (60,1 %).
Le parc de Spéracèdes se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Spéracèdes: 54,5 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays dans lequel s'inscrit Spéracèdes. Le décor géographique — sur un relief modérément vallonné, à 240 m d'altitude, dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 26 km environ — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (514 résidences principales de Spéracèdes) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Alpes-Maritimes (42ᵉ rang sur 161 communes)
Analyse du marché immobilier à Spéracèdes
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Spéracèdes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Spéracèdes s'établit à 4 669 €, sur la base de 20 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 20,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Spéracèdes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Spéracèdes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 846 €/m² → 4 669 €/m² (+21,4 %), volume annuel actuel 20 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
90,0 % de maisons et 10,0 % d'appartements parmi les 20 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (90,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 736 €/m² pour les maisons et 4 439 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 20 | 18 | 2 |
| Prix médian/m² | 4 669 € | 4 736 € | 4 439 € |
| Prix moyen/m² | 4 375 € | ||
| Surface médiane | – | 134 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 35 | 3 846 € |
| 2022 | 34 | 4 702 € |
| 2023 | 23 | 4 441 € |
| 2024 | 25 | 4 522 € |
| 2025 | 20 | 4 669 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
160 logements autorisés cumulés, 92 commencés: la dynamique récente affiche 4 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Spéracèdes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Spéracèdes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Spéracèdes totalise 38 logements sur 5 ans, soit +52 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Spéracèdes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Spéracèdes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (20,31 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à Spéracèdes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 231 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Spéracèdes est D, avec 10,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Spéracèdes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Spéracèdes : cadre de vie et logement
Spéracèdes compte 1 241 habitants, à 537 m d'altitude. Le climat local affiche 14,8 °C de moyenne annuelle et 889 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 62 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Spéracèdes
Spéracèdes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Spéracèdes
Composition du parc immobilier à Spéracèdes
816 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Spéracèdes est composé très majoritairement de maisons (85,4 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Spéracèdes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 514 logements).
- Avant 1919 11,5 % 59 logts
- 1919-1945 6,0 % 31 logts
- 1946-1970 23,3 % 120 logts
- 1971-1990 32,3 % 166 logts
- 1991-2005 17,5 % 90 logts
- 2006-2019 9,3 % 48 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Spéracèdes
62 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Spéracèdes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Spéracèdes
Pour une maison de 134 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
625 646 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Spéracèdes
Quel est le prix de l'immobilier à Spéracèdes ?
Le prix médian au m² à Spéracèdes est de 4 669 € (données DVF, 20 transactions). Pour une maison de 134 m² (surface médiane locale), compter environ 635 000 €.
Comment Spéracèdes se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Spéracèdes se situe au 42ᵉ rang du Alpes-Maritimes sur 161 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Spéracèdes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Spéracèdes est de 4,7 % (loyer de 18,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Spéracèdes.
Communes limitrophes de Spéracèdes
Spéracèdes est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Les transactions DVF 2026 à Spéracèdes font ressortir un médian à 4 669 €/m², très au-dessus de la médiane départementale.
Forte valorisation observée: le m² médian de Spéracèdes gagne +21,4 % sur la période 2021-2025. 137 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +3,3 % sur le prix médian.
Typologie largement pavillonnaire à Spéracèdes: 90,0 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 4 736 €/m². Le bien médian (134 m² à 634 624 €) équivaut à 23,2 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Spéracèdes avoisinent 17,7 €/m² pour les appartements et 18,5 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,8 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le parc de Spéracèdes compte 26,5 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Rythme de construction régulier: 8 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (68 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Spéracèdes est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 26 km environ, sur un relief modérément vallonné, à 240 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.