01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 866 logements dont 1 640 résidences principales, 149 résidences secondaires et 77 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 640 | 87,9 % |
| Résidences secondaires | 149 | 8,0 % |
| Logements vacants | 77 | 4,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 88 % de résidences principales, 8 % de secondaires et 4 % de vacants pour un total de 1 866 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 113 | 6,9 % |
| 1919-1945 | 49 | 3,0 % |
| 1946-1970 | 94 | 5,8 % |
| 1971-1990 | 411 | 25,2 % |
| 1991-2005 | 452 | 27,7 % |
| 2006-2019 | 513 | 31,4 % |
La période 2006-2019 concentre 31 % du parc, tandis que 7 % datent d'avant 1919 et 31 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 12 | 0,7 % |
| 2 pièces | 101 | 6,2 % |
| 3 pièces | 206 | 12,6 % |
| 4 pièces | 330 | 20,1 % |
| 5 pièces ou plus | 991 | 60,4 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 60 % du parc, contre 7 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 461 | 1 662 | 1 866 |
| Rés. principales | 1 255 | 1 425 | 1 640 |
| Rés. secondaires | 137 | 169 | 149 |
| Vacants | 69 | 67 | 77 |
Commune voisine de taille comparable, Saint-Jean-Brévelay (23 km) affiche 66,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 249 | 76,2 % |
| Locataires (privé) | 237 | 14,5 % |
| Locataires HLM | 140 | 8,5 % |
| Logés gratuitement | 14 | 0,9 % |
La répartition du parc occupé: 76,2 % de propriétaires, 23,0 % de locataires, dont 9 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 17 | 1,0 % |
| Fioul | 169 | 10,3 % |
| Électricité | 859 | 52,4 % |
| Gaz bouteille | 84 | 5,1 % |
| Autre (bois…) | 511 | 31,2 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 52 %. autres sources (bois notamment) pèse 31 %, fioul 10 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 219 |
| 2 à 4 ans | 313 |
| 5 à 9 ans | 290 |
| 10 ans ou plus | 817 |
| Total ménages | 1 640 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 169 |
| Sous-occupation modérée | 336 |
| Sous-occupation accentuée | 485 |
| Suroccupation modérée | 31 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 92 | 5,6 % |
| 1 voiture | 686 | 41,8 % |
| 2 voitures ou plus | 862 | 52,6 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 42 % avec une voiture et 53 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 86,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 338 | 314 | 8 | 16 |
| 1975 | 456 | 394 | 27 | 35 |
| 1982 | 589 | 492 | 72 | 25 |
| 1990 | 771 | 641 | 81 | 49 |
| 1999 | 981 | 779 | 143 | 59 |
| 2006 | 1 268 | 1 078 | 146 | 45 |
| 2011 | 1 461 | 1 255 | 137 | 69 |
| 2016 | 1 662 | 1 425 | 169 | 67 |
| 2022 | 1 866 | 1 640 | 149 | 77 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 338 logements, le total atteint 1 866 en 2022 (+452 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 127 | 126 | 131 | 146 | 140 | 68 |
| Dont vacants > 2 ans | 23 | 28 | 34 | 39 | 31 | 41 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 43 | 9,8 % |
| Classe B | 38 | 8,7 % |
| Classe C | 156 | 35,6 % |
| Classe D | 130 | 29,7 % |
| Classe E | 45 | 10,3 % |
| Classe F | 14 | 3,2 % |
| Classe G | 12 | 2,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 36 % des logements et 54 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 146 | 33,3 % |
| Classe B | 203 | 46,3 % |
| Classe C | 56 | 12,8 % |
| Classe D | 10 | 2,3 % |
| Classe E | 8 | 1,8 % |
| Classe F | 5 | 1,1 % |
| Classe G | 10 | 2,3 % |
Émissions CO₂: 46 % des logements relèvent de la classe B, 92 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 230 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 185 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 201 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 195 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 83 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 230 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 83 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 18 |
| Classe B | 23 | 15 |
| Classe C | 101 | 55 |
| Classe D | 96 | 34 |
| Classe E | 26 | 19 |
| Classe F | 12 | 2 |
| Classe G | 12 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (184), appartements classés C (163), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 20 |
| T2 | 47 |
| T3 | 55 |
| T4 | 21 |
| T5+ | 4 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Sulniac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 1 866 logements dont 87,9 % de résidences principales, Sulniac présente un parc orienté vers l'habitat permanent. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 86,0 % de maisons individuelles. Pour mémoire, Sulniac est caractéristique du tissu communal breton, dans un relief de plaine, à 29 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral morbihannais (39 km), autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
La structure d'occupation de Sulniac est caractéristique des communes de propriétaires (76,2 %). 8,5 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Le taux SRU communal — 9,6 % — n'atteint pas la cible légale de 20,0 %.
La dynamique de construction récente est sensible — 31,4 % du parc a moins de vingt ans. Sur le plan énergétique, de Sulniac, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 177 kWh/m²/an. Au plan énergétique résidentiel, 52,4 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Hausse mesurée du nombre de logements: +12,3 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Sulniac: 52,6 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le profil régional — Sulniac est caractéristique du tissu communal breton — éclaire les choix d'habitat localement. Le décor géographique — dans un relief de plaine, à 29 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral morbihannais (39 km) — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Verdict
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- Prix dans la moyenne du Morbihan
Analyse du marché immobilier à Sulniac
Acheter demande un effort important : 7,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Sulniac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Sulniac s'établit à 2 581 €, sur la base de 38 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Sulniac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Sulniac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 487 €/m² → 2 581 €/m² (+3,8 %), volume annuel actuel 38 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 114 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 38 | 38 |
| Prix médian/m² | 2 581 € | 2 581 € |
| Prix moyen/m² | 2 687 € | |
| Surface médiane | – | 114 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 54 | 2 487 € |
| 2022 | 43 | 3 090 € |
| 2023 | 37 | 2 628 € |
| 2024 | 36 | 2 483 € |
| 2025 | 38 | 2 581 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 104 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 986 autorisations pour 864 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Sulniac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Sulniac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 181 logements ont été autorisés à à Sulniac, +3 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Sulniac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Sulniac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,12 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Sulniac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 438 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Sulniac: classe C en tête, 5,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Sulniac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Sulniac : cadre de vie et logement
Sulniac compte 3 852 habitants, à 94 m d'altitude. Le climat local affiche 12,4 °C de moyenne annuelle et 892 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 111 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Sulniac
Sulniac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Sulniac
Composition du parc immobilier à Sulniac
1 866 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
1 604 maisons pour 203 appartements: le parc à Sulniac est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Sulniac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 633 logements).
- Avant 1919 6,9 % 113 logts
- 1919-1945 3,0 % 49 logts
- 1946-1970 5,8 % 94 logts
- 1971-1990 25,2 % 411 logts
- 1991-2005 27,7 % 452 logts
- 2006-2019 31,4 % 513 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Sulniac
111 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Sulniac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Sulniac
Pour une maison de 114 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
294 234 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sulniac
Quel est le prix de l'immobilier à Sulniac ?
Le prix médian au m² à Sulniac est de 2 581 € (données DVF, 38 transactions). Pour une maison de 114 m² (surface médiane locale), compter environ 294 000 €.
Comment Sulniac se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Sulniac se situe dans la moyenne départementale du Morbihan.
Quel rendement locatif espérer à Sulniac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Sulniac est de 5,0 % (loyer de 10,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sulniac.
Communes limitrophes de Sulniac
Sulniac est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Sulniac (2 581 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -3,7 % par rapport dans le Morbihan.
Progression modérée: ++3,8 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 208 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +3,9 % sur le prix médian.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 2 581 €/m². Rapporté au revenu médian de Sulniac, un logement de 114 m² (294 234 €) représente 12,4 années de ressources brutes.
Loyers observés à Sulniac: 10,9 €/m²/mois pour un appartement, 10,7 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 5,0 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 8,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Sulniac: l'équivalent de 36 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (60 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Sulniac est caractéristique du tissu communal breton. La géographie joue son rôle: la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral morbihannais (39 km), dans un relief de plaine, à 29 m d'altitude en moyenne.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).