01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 694 logements dont 3 385 résidences principales, 52 résidences secondaires et 257 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 385 | 91,6 % |
| Résidences secondaires | 52 | 1,4 % |
| Logements vacants | 257 | 7,0 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 3 694 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 110 | 3,2 % |
| 1919-1945 | 145 | 4,3 % |
| 1946-1970 | 459 | 13,6 % |
| 1971-1990 | 1 170 | 34,6 % |
| 1991-2005 | 673 | 19,9 % |
| 2006-2019 | 829 | 24,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (35 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 65 | 1,9 % |
| 2 pièces | 249 | 7,4 % |
| 3 pièces | 647 | 19,1 % |
| 4 pièces | 1 127 | 33,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 297 | 38,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,2 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (38 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 943 | 3 271 | 3 694 |
| Rés. principales | 2 688 | 2 980 | 3 385 |
| Rés. secondaires | 61 | 47 | 52 |
| Vacants | 194 | 244 | 257 |
La part de propriétaires atteint 44,6 % à Le Boulou, commune de 5 487 hab. à 16 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 127 | 62,8 % |
| Locataires (privé) | 787 | 23,2 % |
| Locataires HLM | 388 | 11,5 % |
| Logés gratuitement | 83 | 2,5 % |
La répartition du parc occupé: 62,8 % de propriétaires, 34,7 % de locataires, dont 11 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 778 | 23,0 % |
| Fioul | 172 | 5,1 % |
| Électricité | 2 075 | 61,3 % |
| Gaz bouteille | 46 | 1,4 % |
| Autre (bois…) | 314 | 9,3 % |
Le électricité équipe 61 % des résidences principales, devant gaz de ville (23 %) et autres sources (bois notamment) (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 519 |
| 2 à 4 ans | 709 |
| 5 à 9 ans | 576 |
| 10 ans ou plus | 1 581 |
| Total ménages | 3 385 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 563 |
| Sous-occupation modérée | 922 |
| Sous-occupation accentuée | 879 |
| Suroccupation modérée | 133 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 332 | 9,8 % |
| 1 voiture | 1 644 | 48,6 % |
| 2 voitures ou plus | 1 409 | 41,6 % |
Motorisation des ménages: 10 % n'ont aucune voiture, 49 % en ont une et 42 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 78,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 809 | 681 | 37 | 91 |
| 1975 | 1 077 | 917 | 21 | 139 |
| 1982 | 1 403 | 1 240 | 35 | 128 |
| 1990 | 1 986 | 1 795 | 40 | 151 |
| 1999 | 2 333 | 2 141 | 46 | 146 |
| 2006 | 2 604 | 2 418 | 35 | 151 |
| 2011 | 2 943 | 2 688 | 61 | 194 |
| 2016 | 3 271 | 2 980 | 47 | 244 |
| 2022 | 3 694 | 3 385 | 52 | 257 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 809 à 3 694 logements, soit +357 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 309 | 266 | 234 | 254 | 286 | 163 |
| Dont vacants > 2 ans | 65 | 62 | 58 | 61 | 59 | 79 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 73 | 8,7 % |
| Classe B | 165 | 19,6 % |
| Classe C | 340 | 40,3 % |
| Classe D | 163 | 19,3 % |
| Classe E | 76 | 9,0 % |
| Classe F | 24 | 2,8 % |
| Classe G | 2 | 0,2 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (40 %), 69 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 420 | 49,8 % |
| Classe B | 190 | 22,5 % |
| Classe C | 134 | 15,9 % |
| Classe D | 64 | 7,6 % |
| Classe E | 21 | 2,5 % |
| Classe F | 13 | 1,5 % |
| Classe G | 1 | 0,1 % |
Répartition climat du parc: A concentre 50 % des diagnostics et 88 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 201 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 187 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 145 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 135 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 107 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 76 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 201 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 76 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 68 | 5 |
| Classe B | 111 | 54 |
| Classe C | 189 | 151 |
| Classe D | 109 | 54 |
| Classe E | 54 | 22 |
| Classe F | 19 | 5 |
| Classe G | 2 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (147 kWh/m²/an), les appartements C (152) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 91 |
| T3 | 180 |
| T4 | 142 |
| T5+ | 34 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Toulouges (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Toulouges s'élève à 3 694 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (91,6 %, soit 3 385 logements habités à titre permanent). La maison individuelle reste largement majoritaire (76,7 % du parc contre 23,3 % d'appartements). À l'échelle locale, Toulouges est une commune catalane des Pyrénées-Orientales, dans un relief de plaine, à 42 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral catalan, à 22 km environ — contexte utile pour lire le parc.
La propriété occupe la première place dans le parc de Toulouges (62,8 %), suivie par le locatif (34,7 %). Au plan locatif social, 11,5 % des résidences principales sont en HLM. Côté SRU, Toulouges demeure déficitaire avec 15,7 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.
Le parc neuf pèse lourd: 24,5 % des logements construits depuis 2006. Le parc de Toulouges se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 149 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. La source de chauffage la plus répandue est le électricité (61,3 %).
Progression modérée du parc: +12,9 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Toulouges: 41,6 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Toulouges est une commune catalane des Pyrénées-Orientales. Topographie et environnement: dans un relief de plaine, à 42 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral catalan, à 22 km environ — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,2 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Orientales (90ᵉ rang sur 225 communes)
Analyse du marché immobilier à Toulouges
Acheter demande un effort important : 7,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Toulouges
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Toulouges s'établit à 2 406 €, sur la base de 85 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Toulouges Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Toulouges
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 319 €/m² → 2 406 €/m² (+3,8 %), volume annuel actuel 85 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
88,2 % de maisons et 11,8 % d'appartements parmi les 85 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (88,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 407 €/m² pour les maisons et 2 321 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 85 | 75 | 10 |
| Prix médian/m² | 2 406 € | 2 407 € | 2 321 € |
| Prix moyen/m² | 2 665 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 106 | 2 319 € |
| 2022 | 90 | 2 452 € |
| 2023 | 87 | 2 537 € |
| 2024 | 77 | 2 314 € |
| 2025 | 85 | 2 406 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 30 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 76 sur 2013 — soit -60,5 %.
Vacance longue durée à Toulouges
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Toulouges (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 104 logements ont été autorisés à à Toulouges, -59 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Toulouges
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Toulouges
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,29 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Toulouges
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 843 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Toulouges: classe C en tête, 3,1 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Toulouges
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Toulouges : cadre de vie et logement
Toulouges compte 7 450 habitants, à 66 m d'altitude. Le climat local affiche 16,1 °C de moyenne annuelle et 578 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 330 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Toulouges
Toulouges et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Toulouges
Composition du parc immobilier à Toulouges
3 694 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 834 maisons et 834 appartements à à Toulouges.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Toulouges
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 385 logements).
- Avant 1919 3,2 % 110 logts
- 1919-1945 4,3 % 145 logts
- 1946-1970 13,6 % 459 logts
- 1971-1990 34,6 % 1 170 logts
- 1991-2005 19,9 % 673 logts
- 2006-2019 24,5 % 829 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Toulouges
330 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Toulouges
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Toulouges
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
226 164 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Toulouges
Quel est le prix de l'immobilier à Toulouges ?
Le prix médian au m² à Toulouges est de 2 406 € (données DVF, 85 transactions). Pour une maison de 94 m² (surface médiane locale), compter environ 226 000 €.
Comment Toulouges se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Toulouges se situe au 90ᵉ rang du Pyrénées-Orientales sur 225 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Toulouges ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Toulouges est de 5,3 % (loyer de 10,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Toulouges ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Toulouges.
Résumé
Avec 2 406 €/m² en médiane, Toulouges s'inscrit au niveau de la médiane des Pyrénées-Orientales (2 405 €/m²) et reste -2,7 % au regard de la médiane nationale.
Hausse contenue du prix médian: +3,8 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 445 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,0 %.
La maison individuelle domine les ventes de Toulouges (88,2 % des transactions), à un prix médian de 2 407 €/m². Un bien type de 94 m² revient à environ 226 258 €, soit 10,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Toulouges: 12,0 €/m²/mois pour un appartement, 10,6 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,2 % pour un appartement (5,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,4 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 21 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.
Côté contexte, Toulouges est une commune catalane des Pyrénées-Orientales, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Toulouges est dans l'arrière-pays du littoral catalan, à 22 km environ, dans un relief de plaine, à 42 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).