01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 833 logements dont 3 432 résidences principales, 75 résidences secondaires et 325 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 432 | 89,5 % |
| Résidences secondaires | 75 | 2,0 % |
| Logements vacants | 325 | 8,5 % |
Sur les 3 833 logements recensés, 90 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 8 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 150 | 4,5 % |
| 1919-1945 | 127 | 3,8 % |
| 1946-1970 | 482 | 14,5 % |
| 1971-1990 | 1 076 | 32,4 % |
| 1991-2005 | 632 | 19,0 % |
| 2006-2019 | 854 | 25,7 % |
La période 1971-1990 concentre 32 % du parc, tandis que 5 % datent d'avant 1919 et 26 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 63 | 1,8 % |
| 2 pièces | 198 | 5,8 % |
| 3 pièces | 816 | 23,8 % |
| 4 pièces | 1 080 | 31,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 276 | 37,2 % |
Taille moyenne: 4,2 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 37 %, les T1-T2 8 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 148 | 3 597 | 3 833 |
| Rés. principales | 2 905 | 3 251 | 3 432 |
| Rés. secondaires | 50 | 52 | 75 |
| Vacants | 193 | 294 | 325 |
En regard, Prades (à 31 km, 6 148 hab.) affiche 41,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 244 | 65,4 % |
| Locataires (privé) | 612 | 17,8 % |
| Locataires HLM | 485 | 14,1 % |
| Logés gratuitement | 92 | 2,7 % |
La répartition du parc occupé: 65,4 % de propriétaires, 32,0 % de locataires, dont 14 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 185 | 5,4 % |
| Fioul | 89 | 2,6 % |
| Électricité | 2 556 | 74,5 % |
| Gaz bouteille | 66 | 1,9 % |
| Autre (bois…) | 536 | 15,6 % |
Le électricité équipe 74 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (16 %) et gaz de ville (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 382 |
| 2 à 4 ans | 633 |
| 5 à 9 ans | 707 |
| 10 ans ou plus | 1 710 |
| Total ménages | 3 432 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 623 |
| Sous-occupation modérée | 1 003 |
| Sous-occupation accentuée | 837 |
| Suroccupation modérée | 124 |
| Suroccupation accentuée | 31 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 287 | 8,4 % |
| 1 voiture | 1 601 | 46,6 % |
| 2 voitures ou plus | 1 545 | 45,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 8 % sans, 47 % à une voiture, 45 % multi-motorisés. Par ailleurs, 75,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 959 | 884 | 17 | 58 |
| 1975 | 1 175 | 1 089 | 6 | 80 |
| 1982 | 1 633 | 1 486 | 44 | 103 |
| 1990 | 2 052 | 1 820 | 79 | 153 |
| 1999 | 2 414 | 2 199 | 45 | 170 |
| 2006 | 2 780 | 2 574 | 76 | 130 |
| 2011 | 3 148 | 2 905 | 50 | 193 |
| 2016 | 3 597 | 3 251 | 52 | 294 |
| 2022 | 3 833 | 3 432 | 75 | 325 |
Trajectoire de long terme: 959 logements en 1968, 3 833 en 2022 (+300 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 276 | 285 | 279 | 251 | 282 | 188 |
| Dont vacants > 2 ans | 56 | 70 | 72 | 65 | 62 | 96 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 109 | 11,2 % |
| Classe B | 225 | 23,2 % |
| Classe C | 372 | 38,4 % |
| Classe D | 174 | 17,9 % |
| Classe E | 74 | 7,6 % |
| Classe F | 15 | 1,5 % |
| Classe G | 1 | 0,1 % |
La classe C domine avec 38 % des diagnostics, et 73 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 586 | 60,4 % |
| Classe B | 248 | 25,6 % |
| Classe C | 77 | 7,9 % |
| Classe D | 37 | 3,8 % |
| Classe E | 16 | 1,6 % |
| Classe F | 6 | 0,6 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (60 %), 94 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 180 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 178 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 151 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 130 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 113 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 72 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 180 kWh/m²/an, contre 72 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 108 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 45 | 64 |
| Classe B | 138 | 87 |
| Classe C | 231 | 141 |
| Classe D | 107 | 67 |
| Classe E | 49 | 25 |
| Classe F | 13 | 2 |
| Classe G | 0 | 1 |
Côté maisons, la dominante est C (147 kWh/m²/an); côté appartements, C (137).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 68 |
| T3 | 285 |
| T4 | 167 |
| T5+ | 7 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Soler (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
3 833 logements sont recensés à Le Soler, avec une très forte prédominance des résidences principales (89,5 %). Habitat à dominante pavillonnaire — 76,6 % de maisons, 23,4 % d'appartements complètent l'offre. Le Soler se situe dans un environnement dans la tradition catalane, dans un relief de plaine, à 42 m d'altitude en moyenne, à 25 km du littoral catalan.
Le parc penche vers la propriété occupante (65,4 %), le locatif étant minoritaire (32,0 %). Le parc HLM pèse 14,1 % de l'offre de résidences principales. La commune se trouve en carence SRU: l'écart entre 16,3 % effectifs et 25,0 % requis a entraîné un arrêté.
Le parc compte 25,7 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Sur le plan énergétique, du Soler, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 143 kWh/m²/an. La source de chauffage la plus répandue est le électricité (74,5 %).
Le parc du Soler s'est étoffé de +6,6 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). Profil fortement motorisé: 45,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le profil régional — Le Soler est dans la tradition catalane — éclaire les choix d'habitat localement. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 42 m d'altitude en moyenne, à 25 km du littoral catalan nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (3 432 résidences principales du Soler) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier du Soler a bondi de +8,4 % en un an, signal rare sur une commune de 7 942 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,3 %
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Orientales (71ᵉ rang sur 225 communes)
Analyse du marché immobilier au Soler
Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier au Soler
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Soler s'établit à 2 578 €, sur la base de 89 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Soler Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du Soler
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 578 €/m² de prix médian pour 89 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +19,3 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 80 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
86,5 % de maisons et 13,5 % d'appartements parmi les 89 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 86,5 % des mutations, pour un prix médian de 2 578 €/m² (maisons) contre 2 716 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 89 | 77 | 12 |
| Prix médian/m² | 2 578 € | 2 578 € | 2 716 € |
| Prix moyen/m² | 3 051 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 80 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 130 | 2 161 € |
| 2022 | 113 | 2 437 € |
| 2023 | 102 | 2 392 € |
| 2024 | 93 | 2 379 € |
| 2025 | 89 | 2 578 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 24 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 220 sur 2013 — soit -89,1 %.
Vacance longue durée au Soler
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au Soler (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 117 logements ont été autorisés à au Soler, -28 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers au Soler
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Soler
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,43 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc au Soler
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 970 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Soler: classe C en tête, 1,6 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement au Soler
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Soler : cadre de vie et logement
Le Soler compte 7 942 habitants, à 73 m d'altitude. Le climat local affiche 16,1 °C de moyenne annuelle et 578 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 321 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Soler
Le Soler et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Soler
Composition du parc immobilier au Soler
3 833 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 936 maisons et 886 appartements à au Soler.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc au Soler
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 320 logements).
- Avant 1919 4,5 % 150 logts
- 1919-1945 3,8 % 127 logts
- 1946-1970 14,5 % 482 logts
- 1971-1990 32,4 % 1 076 logts
- 1991-2005 19,0 % 632 logts
- 2006-2019 25,7 % 854 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services au Soler
321 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Soler
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison au Soler
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
239 754 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Soler
Quel est le prix de l'immobilier au Soler ?
Le prix médian au m² au Soler est de 2 578 € (données DVF, 89 transactions). Pour une maison de 93 m² (surface médiane locale), compter environ 240 000 €.
Comment Le Soler se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Le Soler se situe au 71ᵉ rang du Pyrénées-Orientales sur 225 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer au Soler ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Soler est de 5,0 % (loyer de 10,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels au Soler ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Soler.
Communes limitrophes du Soler
Le Soler est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² au Soler (2 578 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +7,2 % par rapport dans les Pyrénées-Orientales.
Dynamique haussière marquée: +19,3 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 au Soler. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 527 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +8,4 %.
La maison individuelle domine les ventes du Soler (86,5 % des transactions), à un prix médian de 2 578 €/m². Rapporté au revenu médian du Soler, un logement de 93 m² (239 754 €) représente 11,3 années de ressources brutes.
Loyers observés au Soler: 12,1 €/m²/mois pour un appartement, 10,7 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,3 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires au Soler (2,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 117 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Le Soler est dans la tradition catalane. Sur le plan physique, la commune est à 25 km du littoral catalan, dans un relief de plaine, à 42 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.