01 Le parc de logements
Le parc comprend 75 199 logements dont 60 980 résidences principales, 3 219 résidences secondaires et 11 000 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 60 980 | 81,1 % |
| Résidences secondaires | 3 219 | 4,3 % |
| Logements vacants | 11 000 | 14,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 81 % de résidences principales, 4 % de secondaires et 15 % de vacants pour un total de 75 199 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 3 423 | 5,7 % |
| 1919-1945 | 5 274 | 8,8 % |
| 1946-1970 | 18 547 | 30,9 % |
| 1971-1990 | 17 321 | 28,8 % |
| 1991-2005 | 7 977 | 13,3 % |
| 2006-2020 | 7 513 | 12,5 % |
Structure du bâti par époque: 6 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (31 %), 13 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 913 | 6,4 % |
| 2 pièces | 11 057 | 18,1 % |
| 3 pièces | 18 977 | 31,1 % |
| 4 pièces | 15 685 | 25,7 % |
| 5 pièces ou plus | 11 348 | 18,6 % |
Le parc compte 3,4 pièces en moyenne par logement, avec 19 % de logements de cinq pièces ou plus et 25 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 69 291 | 72 358 | 75 199 |
| Rés. principales | 57 559 | 58 846 | 60 980 |
| Rés. secondaires | 1 998 | 2 518 | 3 219 |
| Vacants | 9 733 | 10 994 | 11 000 |
À Annecy, commune similaire à 439 km, la part de propriétaires est de 48,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 24 959 | 40,9 % |
| Locataires (privé) | 25 830 | 42,4 % |
| Locataires HLM | 8 828 | 14,5 % |
| Logés gratuitement | 1 363 | 2,2 % |
Visualisation des quatre statuts — 40,9 % de propriétaires occupants, 56,8 % de locataires et 14 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 24 121 | 39,6 % |
| Fioul | 1 777 | 2,9 % |
| Électricité | 32 583 | 53,4 % |
| Gaz bouteille | 373 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 2 126 | 3,5 % |
Le électricité équipe 53 % des résidences principales, devant gaz de ville (40 %) et autres sources (bois notamment) (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 10 388 |
| 2 à 4 ans | 15 467 |
| 5 à 9 ans | 11 748 |
| 10 ans ou plus | 23 378 |
| Total ménages | 60 980 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 17 403 |
| Sous-occupation modérée | 17 770 |
| Sous-occupation accentuée | 11 028 |
| Sous-occupation très accentuée | 7 605 |
| Suroccupation modérée | 6 482 |
| Suroccupation accentuée | 674 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 15 640 | 25,6 % |
| 1 voiture | 33 936 | 55,7 % |
| 2 voitures ou plus | 11 404 | 18,7 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 26 % sans, 56 % à une voiture, 19 % multi-motorisés. Par ailleurs, 53,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 37 984 | 33 479 | 973 | 3 532 |
| 1975 | 44 357 | 38 274 | 1 247 | 4 836 |
| 1982 | 49 820 | 43 141 | 1 295 | 5 384 |
| 1990 | 55 223 | 46 237 | 2 365 | 6 621 |
| 1999 | 60 016 | 50 017 | 2 107 | 7 892 |
| 2007 | 66 328 | 56 361 | 1 899 | 8 067 |
| 2012 | 69 291 | 57 559 | 1 998 | 9 733 |
| 2017 | 72 358 | 58 846 | 2 518 | 10 994 |
| 2023 | 75 199 | 60 980 | 3 219 | 11 000 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 37 984 à 75 199 logements, soit +98 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 11 032 | 11 215 | 11 158 | 11 128 | 11 276 | 7 340 | 9 938 |
| Dont vacants > 2 ans | 3 584 | 4 075 | 4 044 | 3 719 | 3 739 | 4 144 | 4 033 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 332 | 3,8 % |
| Classe B | 4 951 | 14,0 % |
| Classe C | 16 149 | 45,7 % |
| Classe D | 8 892 | 25,2 % |
| Classe E | 3 067 | 8,7 % |
| Classe F | 813 | 2,3 % |
| Classe G | 145 | 0,4 % |
Le graphique décompose les 35 349 diagnostics par étiquette énergétique: 46 % en C, 63 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 083 | 34,2 % |
| Classe B | 6 484 | 18,3 % |
| Classe C | 9 151 | 25,9 % |
| Classe D | 5 626 | 15,9 % |
| Classe E | 1 591 | 4,5 % |
| Classe F | 372 | 1,1 % |
| Classe G | 42 | 0,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (34 %), et 78 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 198 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 176 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 137 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 126 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 118 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 81 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 198 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 81 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 341 | 991 |
| Classe B | 815 | 4 136 |
| Classe C | 2 246 | 13 903 |
| Classe D | 1 275 | 7 617 |
| Classe E | 473 | 2 594 |
| Classe F | 171 | 642 |
| Classe G | 27 | 118 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (154 kWh/m²/an) et appartements en classe C (157).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 760 |
| T2 | 1 841 |
| T3 | 3 829 |
| T4 | 3 148 |
| T5+ | 685 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Perpignan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Perpignan se classe 5e grande ville ayant le plus de logements vacants de France. (sur 122 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
- Perpignan est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Pyrénées-Orientales. (sur 226 communes) Voir le classement
Résumé
14,6 % du parc de Perpignan est vacant (11 000 logements sur 75 199), un niveau qui mérite d'être souligné. Le collectif l'emporte très largement: 73,8 % d'appartements pour 26,2 % de maisons. Pour mémoire, Perpignan est une commune catalane des Pyrénées-Orientales, à 21 km du littoral catalan, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Le parc de Perpignan est dominé par la location (56,8 %), la propriété occupante ne rassemblant que 40,9 %. 14,5 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Perpignan est en deçà des obligations SRU — 20,9 % de logements sociaux contre 25,0 % requis.
Le parc mêle bâti ancien (5,7 % avant 1919) et constructions récentes (12,5 % après 2006). Sur le plan énergétique, de Perpignan, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 157 kWh/m²/an. Mode de chauffage dominant: électricité (53,4 %).
Progression modérée du parc: +3,9 % entre 2017 et 2023. 25,6 % des ménages de Perpignan ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Perpignan est une commune catalane des Pyrénées-Orientales, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. La commune est à 21 km du littoral catalan: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Orientales (157ᵉ rang sur 223 communes)
Analyse du marché immobilier à Perpignan
Acheter demande un effort important : 6,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 9,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Perpignan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Perpignan s'établit à 1 647 €, sur la base de 2169 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Perpignan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Perpignan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 2 169 transactions en 2025 et affiche une évolution de +8,8 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 1 647 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
26,3 % de maisons et 73,7 % d'appartements parmi les 2 169 transactions enregistrées.
26,3 % maisons, 73,7 % appartements sur 2 169 ventes: le collectif pèse 73,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 169 | 571 | 1 598 |
| Prix médian/m² | 1 647 € | 2 222 € | 1 508 € |
| Prix moyen/m² | 1 792 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 562 | 1 514 € |
| 2022 | 2 813 | 1 624 € |
| 2023 | 2 280 | 1 674 € |
| 2024 | 1 938 | 1 632 € |
| 2025 | 2 169 | 1 647 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 13 878 autorisations et 11 644 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 84 %.
Vacance longue durée à Perpignan
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Perpignan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 884 logements ont été autorisés à à Perpignan, -52 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Perpignan
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Perpignan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,50 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Perpignan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 35 349 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Perpignan: classe C en tête, 2,7 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Perpignan
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S'installer à Perpignan : cadre de vie et logement
Perpignan, commune de 121 616 habitants étendue sur 68,07 km², se distingue par un profil territorial singulier : baignée dans un climat doux (16,1 °C annuels).
Le territoire abrite 36 monuments historiques protégés, 19 appellations d'origine rattachées au terroir local et 6 643 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Perpignan
Perpignan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Perpignan
Composition du parc immobilier à Perpignan
75 199 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
55 032 appartements pour 19 676 maisons: le parc à Perpignan relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Perpignan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 60 056 logements).
- Avant 1919 5,7 % 3 423 logts
- 1919-1945 8,8 % 5 274 logts
- 1946-1970 30,9 % 18 547 logts
- 1971-1990 28,8 % 17 321 logts
- 1991-2005 13,3 % 7 977 logts
- 2006-2020 12,5 % 7 513 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Perpignan
6 643 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Perpignan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Perpignan PPRN Approuvé approuvé le 10/07/2000
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Perpignan
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
154 818 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Perpignan
Quel est le prix de l'immobilier à Perpignan ?
Le prix médian au m² à Perpignan est de 1 647 € (données DVF, 2169 transactions). Pour une maison de 94 m² (surface médiane locale), compter environ 209 000 €.
Comment Perpignan se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Perpignan se situe au 157ᵉ rang du Pyrénées-Orientales sur 223 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Perpignan ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Perpignan est de 6,4 % (loyer de 11,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le coût médian du m² à Perpignan (1 647 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -30,3 % par rapport dans les Pyrénées-Orientales.
Hausse contenue du prix médian: +8,8 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 11 762 transactions (source DGFiP/DVF).
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Perpignan — maisons à 2 222 €/m² pour 94 m² en surface médiane, appartements à 1 508 €/m² pour 62 m². Un bien type de 94 m² revient à environ 208 868 €, soit 10,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Perpignan: 12,2 €/m²/mois pour un appartement, 11,8 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 4,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 1 884 logements autorisés et 1 400 commencés sur la période 2021-2025.
Côté contexte, Perpignan est une commune catalane des Pyrénées-Orientales, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est à 21 km du littoral catalan, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.