01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 999 logements dont 4 701 résidences principales, 61 résidences secondaires et 236 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 701 | 94,0 % |
| Résidences secondaires | 61 | 1,2 % |
| Logements vacants | 236 | 4,7 % |
Sur les 4 999 logements recensés, 94 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 122 | 2,7 % |
| 1919-1945 | 156 | 3,4 % |
| 1946-1970 | 596 | 13,0 % |
| 1971-1990 | 2 138 | 46,5 % |
| 1991-2005 | 1 070 | 23,3 % |
| 2006-2019 | 514 | 11,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (47 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 179 | 3,8 % |
| 2 pièces | 392 | 8,3 % |
| 3 pièces | 793 | 16,9 % |
| 4 pièces | 1 179 | 25,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 158 | 45,9 % |
Taille moyenne: 4,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 46 %, les T1-T2 12 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 463 | 4 652 | 4 999 |
| Rés. principales | 4 276 | 4 413 | 4 701 |
| Rés. secondaires | 29 | 51 | 61 |
| Vacants | 158 | 188 | 236 |
La part de propriétaires atteint 45,0 % à Lieusaint, commune de 14 017 hab. à 16 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 207 | 68,2 % |
| Locataires (privé) | 534 | 11,4 % |
| Locataires HLM | 899 | 19,1 % |
| Logés gratuitement | 61 | 1,3 % |
Structure d'occupation: propriétaires 68,2 %, locataires 30,5 % — la part HLM s'établit à 19 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 778 | 59,1 % |
| Fioul | 206 | 4,4 % |
| Électricité | 1 334 | 28,4 % |
| Gaz bouteille | 40 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 344 | 7,3 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (59 %), suivi par électricité (28 %) et autres sources (bois notamment) (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 342 |
| 2 à 4 ans | 857 |
| 5 à 9 ans | 771 |
| 10 ans ou plus | 2 732 |
| Total ménages | 4 701 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 997 |
| Sous-occupation modérée | 903 |
| Sous-occupation accentuée | 976 |
| Suroccupation modérée | 353 |
| Suroccupation accentuée | 15 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 396 | 8,4 % |
| 1 voiture | 2 244 | 47,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 062 | 43,9 % |
Motorisation des ménages: 8 % n'ont aucune voiture, 48 % en ont une et 44 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 78,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 014 | 753 | 108 | 153 |
| 1975 | 1 551 | 1 405 | 98 | 48 |
| 1982 | 2 667 | 2 383 | 70 | 214 |
| 1990 | 3 018 | 2 877 | 62 | 79 |
| 1999 | 4 026 | 3 845 | 71 | 110 |
| 2006 | 4 370 | 4 248 | 23 | 99 |
| 2011 | 4 463 | 4 276 | 29 | 158 |
| 2016 | 4 652 | 4 413 | 51 | 188 |
| 2022 | 4 999 | 4 701 | 61 | 236 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 014 à 4 999 logements, soit +393 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 249 | 279 | 216 | 230 | 251 | 136 |
| Dont vacants > 2 ans | 55 | 52 | 51 | 44 | 41 | 62 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 0,8 % |
| Classe B | 14 | 0,8 % |
| Classe C | 517 | 29,0 % |
| Classe D | 809 | 45,3 % |
| Classe E | 282 | 15,8 % |
| Classe F | 102 | 5,7 % |
| Classe G | 46 | 2,6 % |
Distribution DPE sur 1 784 diagnostics: la majorité se situe en classe D (45 %), avec 31 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 81 | 4,5 % |
| Classe B | 266 | 14,9 % |
| Classe C | 652 | 36,5 % |
| Classe D | 507 | 28,4 % |
| Classe E | 182 | 10,2 % |
| Classe F | 71 | 4,0 % |
| Classe G | 25 | 1,4 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 37 %, 56 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 300 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 259 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 220 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 177 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 162 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 104 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 104 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 300 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 1 |
| Classe B | 11 | 3 |
| Classe C | 174 | 343 |
| Classe D | 278 | 531 |
| Classe E | 91 | 191 |
| Classe F | 58 | 44 |
| Classe G | 37 | 9 |
Côté maisons, la dominante est D (217 kWh/m²/an); côté appartements, D (204).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 40 |
| T2 | 158 |
| T3 | 325 |
| T4 | 282 |
| T5+ | 79 |
Faut-il investir à Vaux-le-Pénil en 2026 ?
Integree a la Communaute d'Agglomeration Melun Val de Seine, Vaux-Le-Penil beneficie d'une dynamique economique regionale et d'une croissance demographique reguliere (+4,5 % en 5 ans). Son parc immobilier, majoritairement compose de maisons individuelles, attire des menages en quete d'un cadre residentiel proche des emplois franciliens. Dans ce contexte, l'opportunite d'investissement merite une analyse fine.
Avec un rendement locatif brut de 7,8 % et un prix au m2 inferieur de 20 % a sa voisine Lieusaint, Vaux-Le-Penil presente un potentiel de levier interessant.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la rentabilite locative immediate pluto que la plus-value, en acceptant un marche en legere correction.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut eleve (7,8 %)
- ✓ Prix d'entree bas vs communes voisines
- ✓ Correction recente (-4,1 %) : opportunite de negociation
- ⚠ Accessibilite moderee (IAI 3,6)
- ⚠ Correction des prix en cours
- ⚠ Taux de vacance local de 4,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix median est inferieur a 55 % des communes francaises de meme categorie.
- Son prix au m2 est 13 % inferieur a la moyenne departementale de Seine-et-Marne.
- Le rendement locatif depasse largement celui des grandes metropoles comme Paris (3 % en moyenne).
Analyse du marché immobilier à Vaux-le-Pénil
Le marché immobilier de Vaux-le-Pénil affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Vaux-le-Pénil
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression moderee (5,1/10) : le marche n'est ni tendu ni atone, laissant de la marge pour la negociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression moderee (5,1/10) : le marche n'est ni tendu ni atone, laissant de la marge pour la negociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilite moderee (3,6/10) : les prix restent eleves par rapport au revenu median local, necessitant un apport consequent.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilite moderee (3,6/10) : les prix restent eleves par rapport au revenu median local, necessitant un apport consequent.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunite locative elevee (5,5/10) : la demande locative est soutenue, portee par la proximite de Melun et un bon reseau de transport.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunite locative elevee (5,5/10) : la demande locative est soutenue, portee par la proximite de Melun et un bon reseau de transport.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,5/10) : le marche est oriente residence principale, peu propice a la location saisonniere.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,5/10) : le marche est oriente residence principale, peu propice a la location saisonniere.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2761,1 — Percentile dept : 54/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 50/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 67/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 956,2 — Percentile dept : 91/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 50/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 64,2 — Percentile dept : 27/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,0 — Percentile dept : 7/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 31,8 — Percentile dept : 85/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 67/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2761,1 — Percentile dept : 46/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 16/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 22/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 956,2 — Percentile dept : 9/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Vaux-le-Pénil : opportunités et risques
Investir a Vaux-Le-Penil en 2026 cible prioritairement la rentabilite locative en appartement, avec un rendement brut de 7,8 %. Ce chiffre est tres attractif a l'echelle francilienne. Toutefois, le rendement net tombe a environ 4,3 % apres deduction des charges, dont une taxe fonciere a 50,89 % qui represente une charge reellement significative.
La strategie impose une vigilance accrue sur la performance energetique du bien. Avec 8,3 % de passoires thermiques (classes F ou G) dans le parc, l'application progressive de la loi Climat et Resilience (interdiction de louer les G en 2025, F en 2028) constitue un risque reel pour les acquereurs peu regardants. Privilegier un bien de classe D ou superieure devient une norme de securite.
Enfin, la faible pression touristique (IPTI 1,5/10) et le taux de vacance contenu (4,7 %) orientent vers une strategie de location annuelle classique, pluto qu'a la saisonniere. Le profil locataire typique est un menage d'actifs ou une petite famille, attire par le cadre de vie et la proximite des bassins d'emploi de Melun et de la region parisienne.
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Données du marché immobilier à Vaux-le-Pénil
DVF, loyers, permis, analyse expertLes donnees DVF 2024 confirment que Vaux-Le-Penil subit le contrecoup de la fin du cycle haussier national. Le recul de -4,1 % du prix median sur un an est significatif, mais il s'agit davantage d'une normalisation que d'un effondrement, le niveau restant superieur de 3 % a celui de 2020. Cette correction touche particulierement les maisons, dont le prix median a plus fluctue, tandis que les appartements resistent mieux grace a une demande locative soutenue.
Cette resistance s'explique par des indicateurs territoriaux solides : la commune dispose de 391 equipements (services, sante, commerces), d'une excellente connectivite fibre (93,2 %) et d'une gare a moins de 2 km, desservant Melun et au-dela. L'indice de confort de services (ICS 7,9/10) est d'ailleurs tres eleve, un atout majeur pour la demande locative.
Néanmoins, le marche presente une heterogeneite croissante. L'ecart entre le prix median (2 792 €/m2) et le prix moyen (3 955 €/m2) suggere que des biens premium tirent la moyenne vers le haut, tandis qu'un segment de biens plus anciens ou a renover est accessible a un tarif inferieur. Cette dualite est cruciale pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vaux-le-Pénil Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Vaux-Le-Penil revele un cycle classique : une hausse continue de 2020 a 2022, portee par la demande francilienne, avec un pic a 2 967 €/m2. Une correction s'est amorcee en 2023 et s'est accentuee en 2024 (-4,1 %), ramenant le prix median a 2 792 €/m2, un niveau proche de celui de 2020. Cette baisse, plus marquee que dans certaines communes voisines, cree une fenetre d'opportunite pour les acheteurs. Neanmoins, elle s'inscrit dans un contexte national de retour a la normale apres la bulle pandemique. Pour un investisseur en 2026, cela signifie que la marge de negociation est reelle, mais qu'une stabilisation des prix est probable a moyen terme.
Évolution du marché immobilier de Vaux-le-Pénil
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 810 €/m² à 2 755 €/m² (-2,0 %), pour 138 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 70 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
60,9 % de maisons et 39,1 % d'appartements parmi les 138 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 60,9 % de maisons et 39,1 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 138 | 84 | 54 |
| Prix médian/m² | 2 755 € | 2 898 € | 2 347 € |
| Prix moyen/m² | 2 861 € | ||
| Surface médiane | – | 103 m² | 70 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 176 | 2 810 € |
| 2022 | 140 | 3 029 € |
| 2023 | 119 | 2 833 € |
| 2024 | 113 | 2 732 € |
| 2025 | 138 | 2 755 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Vaux-Le-Penil marque un net ralentissement, avec seulement 4 logements autorises en 2024 et une tendance a la baisse de 34 % sur cinq ans. Ce signal denote une moindre pression fonciere et un parc existant relativement mature. A court terme, cela limite les risques de sur-offre qui pourraient peser sur les prix. Neanmoins, cette faible production neuve, couplee a une croissance demographique positive, pourrait a moyen terme retendre le marche locatif et soutenir les valeurs de l'ancien, a condition que la demande economique se maintienne.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 158 logements ont été autorisés et 1 184 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 102 %.
Vacance longue durée à Vaux-le-Pénil
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Vaux-le-Pénil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Vaux-le-Pénil: 194 logements autorisés sur 5 ans, 30 pour la dernière année (-43 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Vaux-le-Pénil
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vaux-le-Pénil
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,89 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé ne tient pas compte des charges incompressibles. À Vaux-le-Pénil, la taxe foncière sur le bâti s’élève à 50,89 %. Il faut y ajouter la charge de copropriété si applicable (19 % du parc sont des appartements), les frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer), les travaux d’entretien et une provision pour vacance. C’est ce qui explique l’écart significatif entre le rendement brut des appartements (7,8 %) et le rendement net approximatif de 4,3 %.
Performance énergétique du parc à Vaux-le-Pénil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 784 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Vaux-le-Pénil: majorité classée D, part de passoires thermiques à 8,3 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est D, avec une consommation moyenne de 208 kWh/m²/an. Seulement 8,3 % des logements sont classés F ou G (passoires). Ce score, meilleur que la moyenne nationale, réduit le risque réglementaire à court terme. Cependant, pour les biens les plus anciens (6,1 % construits avant 1945), des travaux de rénovation seront nécessaires pour respecter les interdictions de location prévues par la loi Climat à partir de 2028 pour les pires passoires.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3 de 60 m² environ, offrent la meilleure rentabilité brute (7,8 %) et un loyer moyen de 16,7 €/m². Le parc ancien domine, avec seulement 11,2 % de constructions post-2006. Attention au DPE : la classe dominante est D (208 kWh/m²/an) et 8,3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque réglementaire avec la loi Climat. Le neuf est rare, limitant les opportunités en loi Pinel.
Quelles zones cibler à Vaux-le-Pénil ?
La proximité de la gare de Livry-sur-Seine (1,8 km) et des commerces de proximité (38 équipements recensés) valorise les biens situés dans le centre-bourg. La desserte par les transports reste perfectible, ce qui peut affecter l'attractivité des quartiers périphériques. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-34 % sur 5 ans). La demande se concentre sur les secteurs bien reliés à la RD 346 et offrant des services.
Calculateur de rendement à Vaux-le-Pénil
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Vaux-le-Pénil
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 4,7 % et un indice de vacance commerciale modeste (3,6/10). La dépendance à l'économie locale (taux d'emploi : 70,6 %) expose aux fluctuations. Le principal risque réglementaire concerne le DPE : 1712 diagnostics montrent que 8,3 % du parc est classé F ou G, nécessitant des travaux de rénovation d'ici 2028. La taxe foncière, à 50,89 %, pèse également sur la rentabilité nette.
Cas pratique : un investissement type à Vaux-le-Pénil
Pour un appartement de 55 m² (surface type proche du prix médian total), comptez environ 156 000 € à l'achat. Au loyer médian de 16,7 €/m², cela génère 919 € par mois, soit un rendement brut de 7,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), l'effort net mensuel pourrait être faible, voire nul, avec un apport initial conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Vaux-le-Pénil
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus élevées du secteur.
- Oublier de provisionner pour travaux sur biens anciens (6,1 % avant 1945).
- Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché local (16,7 €/m² en appart).
- Choisir un bien sans vérifier son classement DPE et les risques de loi.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit le rythme francilien : une reprise en mars-avril et une rentrée active en septembre. Vendre au printemps capitalise sur l'afflux de familles souhaitant une installation avant la rentrée scolaire. L'automne peut être propice aux négociations, les acheteurs étant moins nombreux. Évitez de caler la transaction sur l'échéance de la taxe foncière (octobre) pour ne pas grever la trésorerie de l'acquéreur.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 2 monuments historiques protégés.
- 93,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- Le taux de chômage local (8,6 %) est inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Vaux-le-Pénil : cadre de vie et logement
S'installer a Vaux-Le-Penil, c'est choisir une petite ville de l'agglomeration melunaise au cadre residentiel affirme, ou les maisons individuelles dominent (63,6 % du parc). L'offre de services est remarquable pour une commune de cette taille, avec 241 services et 62 equipements de sante recenses, limitant les deplacements pour la vie quotidienne. La presence de deux monuments historiques proteges ajoute une touche patrimoniale au paysage urbain.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Il est soumis a un Plan de Prevention des Risques d'Inondation (PPRI) de la Seine et a un PPR secheresse, ce qui peut impacter l'assurabilite et les travaux dans certains secteurs. La commune a egalement connu 16 arretes de catastrophe naturelle, un facteur a verifier precisement avant tout achat.
Le profil demographique, avec un age median de 42,2 ans et 36,3 % de moins de 30 ans, indique une population relativement jeune et active, ce qui dynamise la demande locative et les services. La proximite de la gare de Livry-sur-Seine (1,8 km) ouvre des perspectives de mobilite vers Paris pour les tele-travailleurs ou navetteurs occasionnels.
Carte du marché immobilier à Vaux-le-Pénil
Vaux-le-Pénil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vaux-le-Pénil
Avec une température moyenne de 11,3 °C et des précipitations annuelles modérées de 661 mm, le climat de Vaux-le-Pénil est typique du bassin parisien, sans excès. Les hivers sont frais mais les jours de gel sont limités par l'altitude modeste de 75 m. Ce profil tempéré convient aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué sans contraintes météorologiques sévères, idéal pour les activités de plein air en famille à proximité de la Seine.
À qui s'adresse Vaux-le-Pénil ?
La commune s'adresse prioritairement aux familles recherchant une maison individuelle avec jardin dans un environnement calme, et disposant d'au moins un véhicule. Les primo-accédants peuvent y trouver un appartement accessible, avec un effort d'épargne théorique de 5,8 années de revenus médians localement. Les seniors apprécieront la densité de services de santé. En revanche, les navetteurs dépendants des transports en commun rapides vers Paris trouveront l'offre limitée.
Avantages et limites à Vaux-le-Pénil
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur de 15 % à la moyenne des voisines
- Environnement calme, dominé par l'habitat individuel (64 % de maisons)
- Services de proximité complets (391 équipements)
- Démographie dynamique (+4,5 % en 5 ans) et population jeune
- Très bon déploiement de la fibre optique (93,2 %)
− À prendre en compte
- Desserte ferroviaire limitée, dépendance à la voiture
- Exposition à des risques naturels (inondation, sécheresse)
- Marché immobilier en léger recul (-4,1 % sur un an)
Composition du parc immobilier à Vaux-le-Pénil
4 999 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 63,6 % de maisons, 36,4 % d'appartements sur un total de 4 999 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (63,6 %), signe d'un habitat plutôt familial et ancré. Le taux de propriétaires occupants est élevé (68,2 %) et les résidences secondaires rares (1,2 %), ce qui indique un marché stable, peu spéculatif. La part de logements sociaux (19 %) est légèrement inférieure à l'obligation légale, limitant la rotation locative. L'acheteur typique est donc souvent un accédant à la propriété en recherche de maison.
Ancienneté du parc à Vaux-le-Pénil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 595 logements).
- Avant 1919 2,7 % 122 logts
- 1919-1945 3,4 % 156 logts
- 1946-1970 13,0 % 596 logts
- 1971-1990 46,5 % 2 138 logts
- 1991-2005 23,3 % 1 070 logts
- 2006-2019 11,2 % 514 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Vaux-le-Pénil
391 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Vaux-le-Pénil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est concernée par deux Plans de Prévention des Risques (PPR) : un PPRI pour les inondations de la Seine et un PPR sécheresse. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces risques, documentés par 16 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, imposent des vérifications systématiques avant achat : consulter le dossier de diagnostic technique pour savoir si le bien est en zone réglementée et quelles sont les contraintes constructives associées.
Cas pratique : un achat type à Vaux-le-Pénil
Pour une maison de 100 m² (proche de la médiane des surfaces vendues), le budget s'établit autour de 290 500 €. Cela représente près de 11 années du revenu médian local (26 950 €). Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 261 450 € sur 20 ans à 3,5 % (hors assurance) génère une mensualité d'environ 1 515 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Vaux-le-Pénil
- Omettre de vérifier le zonage PPR inondation ou sécheresse.
- Se fier uniquement au prix au m², qui masque l'état du bien.
- Sous-estimer les frais de rénovation énergétique sur un DPE E ou F.
- Négliger la proximité des équipements (391 au total) pour la revente.
Points clés à retenir à Vaux-le-Pénil
- Prix médian : 2 792 €/m², en baisse de 4,1 % sur un an.
- Rendement net approximatif : 4,3 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 11,3°C de moyenne annuelle.
- Écart maison/appart : +347 €/m² pour les maisons.
- Taxe foncière élevée : 50,89 % sur le bâti.
- Parc stable : 68,2 % de propriétaires occupants.
- Facteur valeur clé : proximité gare et écoles.
- Bien type : 156 k€ pour un appart, 296 k€ pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Vaux-le-Pénil ?
À Vaux-le-Pénil, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation interne. La proximité de la gare de Livry-sur-Seine (1,8 km) et des 10 établissements scolaires est un vrai plus. Pour une maison, la surface du terrain et l'état général (DPE) pèsent lourd. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété sont discriminants. Un bien rénové avec un DPE C ou mieux se vendra significativement au-dessus du prix médian, surtout s'il est proche des 38 commerces recensés. L'exposition sud/sud-ouest est très prisée.
Estimation indicative d'une maison à Vaux-le-Pénil
Pour une maison de 103 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
283 765 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne voit pas votre maison. Un professionnel local connaît la valeur différentielle d'une rue calme près du patrimoine historique, d'une copropriété bien gérée ou d'un jardin arboré. Il évalue l'impact réel d'un DPE D sur la négociation, sachant que 11,2 % du parc est récent (après 2006). Son expertise permet de fixer un prix de vente réaliste qui attire des acheteurs sérieux, évitant une surenchère contre-productive ou, à l'inverse, une décote inutile. Il est votre meilleur atout pour négocier.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Caler son prix sur une moyenne qui ignore le micro-quartier.
- Cacher un DPE défaillant, frein majeur à la vente.
- Oublier de valoriser un atout comme la fibre (93,2 % couverts).
- Vendre sans connaître le volume d'offres concurrentes similaires.
Investir à Vaux-le-Pénil : passer à l'action
Transformer ces donnees en operation reussie exige une connaissance intime des rues et des coproprietes. Un professionnel local peut identifier les biens sous-valorises et anticiper les travaux de renovation energetique, devenus critiques avec 8,3 % de passoires thermiques dans le parc.
Ces chiffres posent un diagnostic, mais la reussite de votre operation dependra du bien choisi et de sa localisation precise.
Decouvrez la valeur precise d'un bien a Vaux-Le-Penil grace a l'analyse des 123 dernieres transactions DVF.
- Analyse fondee sur les ventes reelles de 2024
- Perspectives de marche et tendances locales
- Mise en relation avec un expert du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Vaux-le-Pénil
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vaux-le-Pénil
Quel est le prix moyen de l'immobilier a Vaux-Le-Penil ?
Le prix median au metre carre est de 2 792 € en 2024. Pour un appartement type de 61 m2, il faut compter environ 156 000 €, et 296 000 € pour une maison de 102 m2.
Le marche est-il en baisse a Vaux-Le-Penil ?
Oui, les prix ont baisse de 4,1 % entre 2023 et 2024, apres avoir atteint un pic en 2022. Cette correction offre des opportunites de negociation.
Vaux-Le-Penil est-elle plus chere que ses voisines ?
Non, elle est generalement moins chere. Son prix au m2 est inferieur de 13 % a celui de Saint-Pierre-du-Perray et de 20 % a celui de Lieusaint.
Quel rendement locatif peut-on esperer ?
Le rendement locatif brut est eleve pour les appartements, a 7,8 %. Apres charges, le rendement net est estime a environ 4,3 %.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter ?
Il faut verifier le risque inondation (PPRI), l'etat du DPE (8,3 % de passoires), et prevoir une taxe fonciere elevee (50,89 % en 2024).
Marché immobilier des communes voisines
Vaux-Le-Penil affiche un ecart de valorisation significatif avec des communes pourtant similaires comme Lieusaint (-20 %) ou Saint-Pierre-Du-Perray (-13 %), offrant un effet de levier interessant pour un investisseur visant les indicateurs locatifs solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vaux-le-Pénil.
Communes limitrophes de Vaux-le-Pénil
Vaux-le-Pénil est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Vaux-le-Pénil s'établit à 2 755 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Seine-et-Marne.
Marché en palier: -2,0 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 686 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Vaux-le-Pénil: 2 898 €/m² pour les maisons (surface médiane 103 m²) et 2 347 €/m² pour les appartements (70 m²). Rapporté au revenu médian de Vaux-le-Pénil, un logement de 103 m² (298 494 €) représente 11,1 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,7 €/m² pour un appartement et 14,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 39 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (62 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Vaux-le-Pénil est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (76 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.