01 Le parc de logements
Le parc comprend 21 012 logements dont 18 683 résidences principales, 240 résidences secondaires et 2 089 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 18 683 | 88,9 % |
| Résidences secondaires | 240 | 1,1 % |
| Logements vacants | 2 089 | 9,9 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 89 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 10 % de vacants pour un total de 21 012 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 932 | 5,2 % |
| 1919-1945 | 1 471 | 8,2 % |
| 1946-1970 | 5 233 | 29,0 % |
| 1971-1990 | 5 381 | 29,9 % |
| 1991-2005 | 2 732 | 15,2 % |
| 2006-2019 | 2 271 | 12,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 30 %, devant les constructions récentes (13 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 937 | 10,4 % |
| 2 pièces | 4 123 | 22,1 % |
| 3 pièces | 6 338 | 33,9 % |
| 4 pièces | 4 025 | 21,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 259 | 12,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 12 % du parc, contre 32 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 19 129 | 19 166 | 21 012 |
| Rés. principales | 17 501 | 17 351 | 18 683 |
| Rés. secondaires | 114 | 141 | 240 |
| Vacants | 1 514 | 1 673 | 2 089 |
Athis-Mons, commune de taille similaire à 27 km, affiche 41,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 107 | 27,3 % |
| Locataires (privé) | 6 775 | 36,3 % |
| Locataires HLM | 6 123 | 32,8 % |
| Logés gratuitement | 678 | 3,6 % |
La répartition du parc occupé: 27,3 % de propriétaires, 69,0 % de locataires, dont 33 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 11 093 | 59,4 % |
| Fioul | 233 | 1,2 % |
| Électricité | 6 026 | 32,3 % |
| Gaz bouteille | 30 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 1 301 | 7,0 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 59 %. électricité pèse 32 %, autres sources (bois notamment) 7 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 302 |
| 2 à 4 ans | 5 208 |
| 5 à 9 ans | 3 921 |
| 10 ans ou plus | 6 251 |
| Total ménages | 18 683 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 612 |
| Sous-occupation modérée | 4 752 |
| Sous-occupation accentuée | 1 906 |
| Suroccupation modérée | 3 707 |
| Suroccupation accentuée | 609 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 756 | 30,8 % |
| 1 voiture | 9 857 | 52,8 % |
| 2 voitures ou plus | 3 070 | 16,4 % |
Équipement automobile des ménages: 31 % sans voiture, 53 % avec une voiture et 16 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 49,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 766 | 10 262 | 95 | 409 |
| 1975 | 13 314 | 12 592 | 130 | 592 |
| 1982 | 14 091 | 12 959 | 227 | 905 |
| 1990 | 15 327 | 14 082 | 383 | 862 |
| 1999 | 17 515 | 15 582 | 259 | 1 674 |
| 2006 | 18 112 | 16 389 | 75 | 1 648 |
| 2011 | 19 129 | 17 501 | 114 | 1 514 |
| 2016 | 19 166 | 17 351 | 141 | 1 673 |
| 2022 | 21 012 | 18 683 | 240 | 2 089 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 10 766 à 21 012, soit +95 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 725 | 2 506 | 2 483 | 2 671 | 2 710 | 1 301 |
| Dont vacants > 2 ans | 505 | 513 | 527 | 517 | 562 | 594 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 31 | 0,3 % |
| Classe B | 193 | 1,9 % |
| Classe C | 3 139 | 31,6 % |
| Classe D | 3 379 | 34,0 % |
| Classe E | 1 920 | 19,3 % |
| Classe F | 761 | 7,7 % |
| Classe G | 510 | 5,1 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (34 %), 34 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 034 | 10,4 % |
| Classe B | 2 427 | 24,4 % |
| Classe C | 3 102 | 31,2 % |
| Classe D | 1 681 | 16,9 % |
| Classe E | 1 059 | 10,7 % |
| Classe F | 458 | 4,6 % |
| Classe G | 172 | 1,7 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (31 %), et 66 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 296 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 242 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 206 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 193 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 164 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 128 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 128 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 296 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 24 |
| Classe B | 19 | 174 |
| Classe C | 112 | 3 027 |
| Classe D | 191 | 3 188 |
| Classe E | 158 | 1 762 |
| Classe F | 100 | 661 |
| Classe G | 94 | 416 |
Performance comparée: maisons classées D (265), appartements classés D (229), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 493 |
| T2 | 1 315 |
| T3 | 2 797 |
| T4 | 1 965 |
| T5+ | 464 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Melun (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Melun est le ville moyenne ayant le plus de logements vacants du département Seine-et-Marne. (sur 14 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Melun est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Seine-et-Marne. (sur 507 communes) Voir le classement
- Melun est le ville moyenne ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Seine-et-Marne. (sur 14 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Melun dispose de 21 012 logements, dont 88,9 % sont des résidences principales. Le collectif l'emporte très largement: 86,5 % d'appartements pour 13,5 % de maisons. L'environnement communal: au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France, à 76 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Le parc de Melun est dominé par la location (69,0 %), la propriété occupante ne rassemblant que 27,3 %. Le parc HLM pèse 32,8 % de l'offre de résidences principales. Au-dessus du seuil SRU, Melun affiche 42,3 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
La structure par époque du parc est contrastée — 5,2 % avant 1919 et 12,6 % depuis 2006. Le parc de Melun consomme plus que la moyenne: D dominante, 232 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 12,8 % sont des passoires thermiques (F+G). gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 59,4 % des résidences principales.
Croissance observée du parc résidentiel de Melun: +9,6 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages de Melun traduit un profil urbain: 30,8 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France. Le décor géographique — à 76 m d'altitude, sur un relief peu marqué — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (18 683 résidences principales de Melun) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Melun en 2026 ?
Prefecture dynamique de Seine-et-Marne, Melun affiche une croissance demographique soutenue (+15 % en 5 ans) et une excellente desserte ferroviaire. Son marche immobilier, apres une forte hausse, connait aujourd'hui un ajustement. L'analyse des donnees DVF 2024 permet de determiner si cette correction ouvre une fenetre d'opportunite pour l'investisseur.
Melun combine une correction des prix de -6 % et un rendement locatif brut de 7,1 %, un profil rare en proche couronne francilienne.
Verdict
➤ Reserve aux investisseurs locatifs aguerris, capables de supporter une faible liquidite a la revente et de selectionner rigoureusement leur bien.
Points clés
- ✓ Correction recente de -6,1 % : point d'entree potentiel
- ✓ Rendement locatif brut tres eleve pour les appartements
- ✓ Attractivite territoriale dans le top 20% du departement
- ⚠ Accessibilite catastrophique pour les residents locaux
- ⚠ Taux de chomage local eleve : 15 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Moins chere que 90% des communes comparables en region parisienne
- Inferieure de 25% a la moyenne des grandes villes de Seine-et-Marne
- Rendement locatif superieur de 3 points aux metropoles regionales
Analyse du marché immobilier à Melun
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Melun : opportunités et risques
Investir a Melun en 2026 se justifie presque exclusivement pour une strategie de location annuelle en appartement ancien. Le rendement brut de 7,1 % depasse largement celui observe dans la plupart des villes de la grande couronne, offrant une couverture interessante de la mensualite de credit. Il faut neanmoins integrer la taxe fonciere particulierement elevee (46,73 %), qui vient significativement rogner le rendement net, estime autour de 4,1 % apres charges.
La selection du bien est cruciale pour mitiger les risques. Pres d'un logement sur dix est vacant, indiquant un parc parfois degrade, et 12,7 % des biens diagnostiques sont des passoires thermiques (classes F ou G). L'application de la loi Climat et Resilience, qui interdira la location des logements les moins performants, constitue un risque reglementaire et financier majeur pour les acquereurs non vigilants. Un audit energetique prealable est indispensable.
Enfin, la faiblesse de la pression touristique (IPTI a 2,3/10) et le ralentissement de la construction neuve orientent clairement la strategie vers le locatif classique. La perspective de plus-value a court ou moyen terme est incertaine, compte tenu de la correction en cours et de la solvabilite locale limitee. L'horizon d'investissement doit donc etre etire, visant une rentabilite par les loyers plutot que par la revente.
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Données du marché immobilier à Melun
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marche immobilier melunais, selon les donnees DVF 2024, est entre dans une phase de correction sensible, avec un prix median en recul de 6,1 % sur un an. Cette baisse fait suite a une periode de surchauffe entre 2020 et 2022, ou les prix avaient gagne pres de 20 %. L'activite reste neanmoins soutenue avec 451 transactions, tirees a 83 % par la vente d'appartements, ce qui dessine un marche principalement locatif et tourne vers les petits surfaces.
Cette structure du marche est directement liee au parc de logements, compose a 86,3 % d'appartements et affichant un taux de proprietaire resident de seulement 27,3 %. La demande locative est donc intrinssequement forte, portee par une population jeune (age median de 32,4 ans) et une desserte exceptionnelle via la gare de Melun, desservie par le RER D et situee a moins de 30 minutes de Paris. Cette accessibilite ferroviaire est un pilier fondamental de l'attractivite residuelle de la ville.
Néanmoins, ce dynamisme se heurte a des indicateurs economiques fragiles, avec un taux de chomage de 15 % et un revenu median des menages (19 260 €) nettement inferieur a la moyenne regionale. Ce decalage explique l'indice d'accessibilite immobiliere catastrophique (0,6/10) et laisse presager que le marche de la revente, pour les biens familiaux, pourrait rester atone, dependant d'acheteurs exterieurs a la commune.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Melun Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix median a Melun ont connu une ascension rapide entre 2020 et 2022, grimpant de 2 600 €/m² a 3 115 €/m², soit une hausse de 19,8 %. Le retournement est intervenu en 2023, avec une premiere baisse a 2 941 €/m², accentuee en 2024 (-6,1 %) pour atteindre 2 762 €/m². Cette correction, plus marquee que dans certaines communes voisines, s'explique par le durcissement des conditions de credit et la fragilite du pouvoir d'achat local. Pour un acheteur en 2026, cela dessine un point d'entree plus accessible, mais dans un contexte ou les perspectives de plus-value immediate sont limitees. Le marche des maisons resiste mieux (2 891 €/m²) que celui des appartements (2 720 €/m²), ce dernier etant plus expose a la demande d'investissement locatif.
Évolution du marché immobilier de Melun
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 451 transactions en 2025 et affiche une évolution de +1,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 762 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 451 transactions en 2024, le volume d'echanges a Melun reste eleve, meme s'il est en retrait de 18 % par rapport a 2023. Le marche est tres largement domine par les appartements (373 ventes, soit 83 % du total), avec une surface mediane de 50 m², reflet d'un parc locatif ancien important. Les maisons ne representent que 78 ventes. L'ecart important entre prix moyen (4 544 €/m²) et prix median (2 762 €/m²) indique un marche a deux vitesses, avec des biens anciens standards et un segment de biens plus cotes, neufs ou exceptionnels. Cette structure confere un caractere liquide au marche des petits appartements, mais rend la revente des biens familiaux plus delicate, dans un contexte ou le pouvoir d'achat local est etire.
Répartition des ventes
17,3 % de maisons et 82,7 % d'appartements parmi les 451 transactions enregistrées.
Sur 451 transactions enregistrées, 17,3 % portent sur des maisons (2 891 €/m²) et 82,7 % sur des appartements (2 720 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 451 | 78 | 373 |
| Prix médian/m² | 2 762 € | 2 891 € | 2 720 € |
| Prix moyen/m² | 3 226 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 700 | 2 714 € |
| 2022 | 609 | 2 930 € |
| 2023 | 491 | 2 795 € |
| 2024 | 413 | 2 679 € |
| 2025 | 451 | 2 762 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Melun montre un net ralentissement. Si 1 791 logements ont ete autorises sur les cinq dernieres annees, la tendance est a -36 % par rapport au quinquennat precedent, avec seulement 251 permis en 2024. Ce freinage reflete la hausse des couts et la complexite des operations en zone urbaine dense. Cette faible offre neuve, face a une pression demographique soutenue (+15,1 % d'habitants en 5 ans), limite le risque de sur-offre et devrait soutenir le parc ancien a moyen terme. Les projets se concentrent principalement dans le cadre de l'intercommunalite (CA Melun Val de Seine), avec une politique volontariste de renouvellement urbain. Pour l'investisseur, le neuf presente un interet fiscal, mais sa rentabilite locative est souvent inferieure a celle de l'ancien, mieux valorise par le rendement brut.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
11 378 logements autorisés cumulés, 9 066 commencés: la dynamique récente affiche 1 130 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Melun
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Melun (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 910 logements ont été autorisés à à Melun, -28 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Melun
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Melun
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,73 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annuel affiché chute significativement une fois les charges déduites. À Melun, le passage de 7,1 % brut pour un appartement à environ 4,1 % net s'explique par des réalités locales. La taxe foncière sur le bâti y est de 46,73 %. Ajoutez les charges de copropriété (probables dans un parc où les appartements dominent), les frais de gestion, et une provision pour travaux, d'autant que 12,7 % du parc est classé F ou G. La vacance (9,9 % des logements) doit aussi être provisionnée.
Performance énergétique du parc à Melun
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 933 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Melun: classe D en tête, 12,8 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante (231 kWh/m²/an) montre un parc globalement énergivore, avec une part non négligeable de passoires thermiques (12,7 % en F/G). Pour un acheteur, cela implique un risque réglementaire immédiat : les logements classés F ou G sont interdits à la location depuis 2025. En 2028, ce sera au tour des E. Un bien mal classé exigera donc un budget travaux conséquent pour rester louable ou simplement pour contenir ses futures factures.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, dominants, offrent la meilleure rentabilité brute (7,1 %). Privilégiez les studios et T2 récents ou rénovés pour la clientèle jeune. Attention, 12,7 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G), un risque réglementaire majeur avec la loi Climat. Les maisons, plus chères à l'achat, offrent un rendement brut plus faible (5,7 %) mais peuvent séduire des familles en recherche de stabilité. Le neuf, limité (12,6 % du parc post-2006), est moins soumis aux travaux mais l'offre est restreinte.
Quelles zones cibler à Melun ?
Le centre-ville, autour de la gare et des commerces (226 équipements), est le plus demandé pour sa praticité. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviennent aux familles. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve ayant chuté de 36 % ces 5 dernières années. L'attractivité locative repose donc sur l'existant. La proximité immédiate de la gare de Melun, offrant des liaisons directes vers Paris, est un critère de valorisation incontournable pour cibler les actifs franciliens.
Calculateur de rendement à Melun
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Risques à connaître avant d'investir à Melun
Le principal risque est la vacance locative, intégrée à 8 % dans notre calcul de rendement net, dans un marché où 9,9 % des logements sont vacants. La mauvaise performance énergétique du parc (classe D dominante, 231 kWh/m²/an) expose à des travaux de rénovation obligatoires et coûteux. Le taux de chômage local (15 %) peut fragiliser la solvabilité de certains locataires. Enfin, la taxe foncière, à 46,73 %, grève significativement la rentabilité. Une gestion rigoureuse et un diagnostic DPE attentif sont impératifs.
Cas pratique : un investissement type à Melun
Pour un appartement type de 50 m² à Melun (prix médian 2 735 €/m²), l'investissement s'élève à 136 750 €. Avec un loyer moyen de 16,2 €/m², le revenu locatif brut est de 810 € par mois, soit un rendement brut de 7,1 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 4,1 %, générant un cash-flow mensuel net positif mais modéré.
Erreurs à éviter quand on investit à Melun
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus élevées du secteur à 46,73 %.
- Oublier de provisionner la rénovation énergétique face aux 12,7 % de passoires.
- Surestimer les loyers dans un parc où 39 % des logements sont sociaux.
- Ne pas visiter la copropriété pour vérifier l'état des parties communes.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché melunais suit le rythme francilien : une reprise en mars-avril après l'hiver, et un ralentissement estival marqué en juillet-août. Vendre au printemps permet de capter les familles souhaitant emménager avant la rentrée. Acheter en décembre-janvier peut offrir des opportunités avec des vendeurs plus pressés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année pour s'en décharger.
Le saviez-vous ?
- Melun compte 9 monuments historiques protégés, dont la préfecture.
- La fibre est déployée à 87,1 % des logements, score numérique de 9/100.
- La dette communale s'élève à 2 257 € par habitant.
S'installer à Melun : cadre de vie et logement
S'installer a Melun, c'est beneficier des atouts d'une prefecture de departement, avec un niveau d'equipements et de services tres eleve (ICS a 7,7/10). La ville compte 47 etablissements scolaires, 508 equipements de sante et 226 commerces, assurant une autonomie quotidienne. Son centre historique, dote de 9 monuments historiques, et la proximite immediate de la Seine offrent un cadre agreable.
La connectivite est un point fort majeur, avec une couverture fibre de 87,1 % et la presence de trois operateurs en 5G, facilitant le teletravail. Cependant, le territoire n'est pas exempt de contraintes : il est soumis a un Plan de Prevention des Risques d'Inondation (PPRI) de la Seine, ce qui peut impacter l'assurabilite et la constructibilite dans certains secteurs. Le parc de logements, majoritairement ancien, presente aussi un confort thermique moyen (classe D dominante).
Carte du marché immobilier à Melun
Melun et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Melun
Avec une température moyenne de 11,3 °C et 661 mm de précipitations annuelles, le climat de Melun est typique du bassin parisien, tempéré et peu extrême. Les hivers sont frais sans être rigoureux (altitude moyenne 63 m), les étés modérément chauds. Ce profil convient à ceux qui recherchent un rythme de vie sans excès climatique, où les activités extérieures sont possibles une grande partie de l'année, mais exige un chauffage efficace en saison froide.
À qui s'adresse Melun ?
Melun s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes actifs franciliens (46,3 % de moins de 30 ans), attirés par des prix inférieurs à la petite couronne et une excellente desserte TER et RER. Les familles y trouvent des services éducatifs (47 établissements) mais un parc de maisons limité (13,7 % du total). Les investisseurs recherchent la rentabilité locative. La ville convient moins aux retraités (seulement 14,9 % de 60 ans et plus) en quête de tranquillité absolue, certains quartiers étant animés et denses (5 749 hab./km²).
Avantages et limites à Melun
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire exceptionnelle avec la gare de Melun à 1,4 km
- Prix au m² inférieurs à ceux des communes voisines de petite couronne
- Dynamisme démographique fort (+15,1% en 5 ans)
- Cadre de vie avec patrimoine historique (9 monuments) et la Seine
- Services et équipements nombreux (près de 1900 au total)
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (5 749 hab./km²)
- Risque inondation (PPRI actif) et autres risques naturels recensés
- Taux de chômage et de pauvreté supérieurs à la moyenne départementale
Composition du parc immobilier à Melun
21 012 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
17 884 appartements pour 2 835 maisons: le parc à Melun relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de 21 012 logements révèle un marché locatif et social très présent. Seulement 27,3 % des Melunais sont propriétaires occupants, contre 39 % de logements sociaux. Cette forte proportion de locataires et un taux de vacance de 9,9 % indiquent une certaine mobilité résidentielle. Les maisons individuelles (13,7 % du parc) y sont donc relativement rares et convoitées. Ce paysage favorise les investisseurs mais peut complexifier l'accession à la propriété pour les ménages modestes.
Ancienneté du parc à Melun
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 18 020 logements).
- Avant 1919 5,2 % 932 logts
- 1919-1945 8,2 % 1 471 logts
- 1946-1970 29,0 % 5 233 logts
- 1971-1990 29,9 % 5 381 logts
- 1991-2005 15,2 % 2 732 logts
- 2006-2019 12,6 % 2 271 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Melun
1 895 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Melun
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Melun est concernée par deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : inondation (PPRI Seine) et sécheresse. Ces dispositifs encadrent strictement la construction et les travaux en zones exposées. La sismicité est très faible et le radon faible. Les 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent majoritairement des inondations ou coulées de boue. Vérifier la localisation exacte d'un bien par rapport aux zones PPR est une étape incontournable avant tout compromis.
Cas pratique : un achat type à Melun
Acquérir une maison type de 83 m² (au prix médian de 2 990 €/m²) représente un budget de 248 170 € hors frais de notaire. Cela équivaut à près de 13 années du revenu médian local (19 260 €). Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 223 350 € sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 1 280 € hors assurance.
Erreurs à éviter quand on achète à Melun
- Signer sans consulter le DPE, sésame pour estimer vos futures charges.
- Omettre de vérifier si le bien est en zone PPR inondation ou sécheresse.
- Ignorer le taux de chômage local de 15 %, indicateur de fragilité économique.
- Négocier sans connaître la part de logements vacants (9,9 %), signe de possible suroffre.
Points clés à retenir à Melun
- Prix médian en baisse de -6,1 % sur un an à 2 762 €/m².
- Rendement brut locatif de 7,1 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 11,3 °C de moyenne et 661 mm de pluie.
- Écart de 255 €/m² entre maisons (2 891 €) et appartements (2 720 €).
- Rendement net approximatif divisé par deux, à 4,1 %.
- Parc ancien énergivore, dominé par la classe D du DPE.
- 27,3 % seulement de propriétaires occupants.
- Un bien type coûte 136 750 € (appart) ou 248 170 € (maison).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Melun ?
À Melun, au-delà du prix au m² moyen, plusieurs leviers actionnables influencent la valeur vénale. La proximité de la gare (1,4 km du centre) ou des 47 établissements scolaires peut majorer un bien de 5 à 15 %. L'état énergétique est crucial : un logement classé A ou B se démarque dans un parc où la classe D domine. Pour une maison, la surface du terrain compte, mais son exposition aux risques (PPRI) peut être rédhibitoire. En appartement, l'étage, la vue et la qualité des parties communes dans des immeubles souvent anciens (13,3 % d'avant 1945) font la différence.
Estimation indicative d'une maison à Melun
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
248 580 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché devenu acheteur, une estimation trop haute entraîne une vacance commerciale dommageable (9,9 % des logements sont déjà vacants à Melun). À l'inverse, une sous-évaluation vous prive d'une partie de votre patrimoine. Une estimation professionnelle croise les données de transactions notariales (DVF) avec des paramètres locaux concrets : l'évolution démographique (+15,1 %), la baisse de la construction neuve (-36 %), ou encore la taxe foncière (46,73 %) qui influence le budget des acquéreurs. C'est cet ancrage territorial qui permet de positionner votre bien au juste prix, attractif et valorisant.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ignorent les micro-marchés de Melun. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové près de la gare n'a pas la même valeur qu'un équivalent place Saint-Jean, et intègre l'impact réel d'un DPE F sur la négociation. Il connaît la demande spécifique pour les rares maisons (13,7 % du parc) et peut justifier votre prix auprès des acheteurs en s'appuyant sur des ventes récentes non encore publiées. Son expertise transforme une estimation statistique en une stratégie de vente concrète.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix moyen au m², qui masque les écarts de qualité.
- Oublier de valoriser une rénovation énergétique dans un parc classé D.
- Ne pas tenir compte de la baisse des prix (-6,1 %) pour caler votre prix de vente.
- Sous-estimer l'impact négatif d'un classement F ou G sur la valorisation.
Investir à Melun : passer à l'action
Les chiffres revelent un potentiel locatif reel, mais son concretisation depend d'une connaissance intime des quartiers et du parc ancien, dont 12,7 % sont des passoires energetiques. Transformer cette analyse en operation rentable exige l'expertise d'un professionnel du terrain.
Un bon rendement locatif a Melun depend d'un bien bien choisi et d'une negociation au juste prix.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Melun grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) a Melun
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Melun
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Melun
Quel est le prix immobilier moyen a Melun ?
Le prix median a Melun est de 2 762 €/m² en 2024, en baisse de 6,1 % sur un an. Les appartements se negocient autour de 2 720 €/m² et les maisons a 2 891 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir a Melun ?
La correction recente des prix peut representer un point d'entree interessant pour un investisseur locatif patient. Le rendement brut est eleve (7,1 % pour les appartements), mais la revente pourrait etre difficile a court terme.
Melun est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Melun est significativement moins chere que les communes comparables d'Île-de-France. Son prix au m² est inferieur de 11 % a Corbeil-Essonnes et de 34 % a Pontault-Combault.
Quel rendement locatif esperer a Melun ?
Le rendement locatif brut est estime a 7,1 % pour les appartements et 5,7 % pour les maisons. Le rendement net, apres charges et taxe fonciere, se situe approximativement autour de 4,1 %.
Quels sont les quartiers a privilegier a Melun ?
Les investisseurs recherchent generalement la proximite de la gare (quartier de la Gare) pour la demande locative, et le centre-ville pour son dynamisme commercial. Une etude fine au niveau de la rue est indispensable, le parc etant heterogene.
Marché immobilier des communes voisines
Melun affiche un prix au m² inferieur de 11 % a Corbeil-Essonnes et de 34 % a Pontault-Combault, offrant un effet de levier significatif pour des indicateurs d'attractivite et de desserte similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Melun.
Communes limitrophes de Melun
Melun est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Melun (2 762 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -9,4 % par rapport dans le Seine-et-Marne.
Le prix médian au m² à Melun est stable entre 2021 et 2025 (+1,8 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 664 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +3,1 %.
Typologie urbaine marquée: 82,7 % des transactions de Melun concernent des appartements, autour de 2 720 €/m². Un bien type de 90 m² revient à environ 260 190 €, soit 13,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Melun: 16,2 €/m²/mois pour un appartement, 14,1 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,1 % pour un appartement (5,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 910 logements autorisés, soit 382/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 74 % des logements autorisés.
Côté contexte, Melun est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est à 76 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).