01 Le parc de logements
Le parc comprend 13 941 logements dont 12 894 résidences principales, 79 résidences secondaires et 969 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 894 | 92,5 % |
| Résidences secondaires | 79 | 0,6 % |
| Logements vacants | 969 | 7,0 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 13 941 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 771 | 6,0 % |
| 1919-1945 | 2 462 | 19,2 % |
| 1946-1970 | 4 567 | 35,6 % |
| 1971-1990 | 2 346 | 18,3 % |
| 1991-2005 | 1 567 | 12,2 % |
| 2006-2019 | 1 126 | 8,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (36 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 445 | 11,2 % |
| 2 pièces | 2 711 | 21,0 % |
| 3 pièces | 3 690 | 28,6 % |
| 4 pièces | 2 992 | 23,2 % |
| 5 pièces ou plus | 2 056 | 15,9 % |
Distribution par taille: 32 % de petits logements (T1-T2), 16 % de grands (5p+), moyenne à 3,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 13 212 | 13 428 | 13 941 |
| Rés. principales | 12 345 | 12 411 | 12 894 |
| Rés. secondaires | 93 | 94 | 79 |
| Vacants | 773 | 923 | 969 |
En regard, Ris-Orangis (à 11 km, 31 189 hab.) affiche 47,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 254 | 33,0 % |
| Locataires (privé) | 4 102 | 31,8 % |
| Locataires HLM | 4 403 | 34,1 % |
| Logés gratuitement | 135 | 1,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 33,0 %, locataires 66,0 % — la part HLM s'établit à 34 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 442 | 50,0 % |
| Fioul | 290 | 2,2 % |
| Électricité | 4 901 | 38,0 % |
| Gaz bouteille | 145 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 1 115 | 8,6 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 50 %. électricité pèse 38 %, autres sources (bois notamment) 9 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 400 |
| 2 à 4 ans | 2 792 |
| 5 à 9 ans | 2 682 |
| 10 ans ou plus | 6 019 |
| Total ménages | 12 894 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 131 |
| Sous-occupation modérée | 2 335 |
| Sous-occupation accentuée | 1 417 |
| Suroccupation modérée | 3 001 |
| Suroccupation accentuée | 1 041 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 800 | 37,2 % |
| 1 voiture | 5 616 | 43,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 478 | 19,2 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 37 % sans, 44 % à une voiture, 19 % multi-motorisés. Par ailleurs, 35,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 630 | 9 916 | 188 | 526 |
| 1975 | 11 514 | 10 876 | 139 | 499 |
| 1982 | 11 092 | 10 413 | 134 | 545 |
| 1990 | 11 050 | 10 319 | 145 | 586 |
| 1999 | 12 084 | 10 727 | 116 | 1 241 |
| 2006 | 12 372 | 11 560 | 67 | 745 |
| 2011 | 13 212 | 12 345 | 93 | 773 |
| 2016 | 13 428 | 12 411 | 94 | 923 |
| 2022 | 13 941 | 12 894 | 79 | 969 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 10 630 à 13 941, soit +31 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 019 | 1 058 | 1 033 | 1 122 | 1 314 | 705 |
| Dont vacants > 2 ans | 158 | 179 | 216 | 218 | 336 | 429 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 0,1 % |
| Classe B | 96 | 1,0 % |
| Classe C | 3 517 | 35,3 % |
| Classe D | 2 891 | 29,0 % |
| Classe E | 1 477 | 14,8 % |
| Classe F | 1 622 | 16,3 % |
| Classe G | 349 | 3,5 % |
Le graphique décompose les 9 958 diagnostics par étiquette énergétique: 35 % en C, 36 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 796 | 8,0 % |
| Classe B | 1 134 | 11,4 % |
| Classe C | 4 256 | 42,7 % |
| Classe D | 1 699 | 17,1 % |
| Classe E | 1 085 | 10,9 % |
| Classe F | 880 | 8,8 % |
| Classe G | 108 | 1,1 % |
Répartition climat du parc: C concentre 43 % des diagnostics et 62 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 323 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 222 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 192 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 172 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 163 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 122 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 122 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 323 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 3 |
| Classe B | 14 | 82 |
| Classe C | 63 | 3 454 |
| Classe D | 180 | 2 711 |
| Classe E | 209 | 1 268 |
| Classe F | 186 | 1 436 |
| Classe G | 111 | 238 |
Côté maisons, la dominante est E (301 kWh/m²/an); côté appartements, C (228).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 472 |
| T2 | 899 |
| T3 | 1 924 |
| T4 | 1 422 |
| T5+ | 238 |
Faut-il investir à Villeneuve-Saint-Georges en 2026 ?
Villeneuve-Saint-Georges, carrefour ferroviaire du Val-de-Marne à 5 km d'Orly, est une ville en pleine ébullition immobilière. Sa population jeune et le développement de nouveaux programmes laissent entrevoir une mutation profonde. Mais cette dynamique, portée par des investisseurs extérieurs, s'appuie sur un territoire où le chômage atteint 15,8 %. Le verdict immobilier en est directement impacté.
Avec une hausse des prix de 20 % en un an, Villeneuve-Saint-Georges affiche la plus forte dynamique du Val-de-Marne, mais sur un socle social fragilisé.
Verdict
➤ Investir ici suppose de parier sur la dynamique métropolitaine et la rénovation urbaine, en acceptant une forte exposition au risque économique local.
Points clés
- ✓ Hausse record de +20 % en 2024
- ✓ Rendement brut maisons à 5,5 %
- ✓ Dynamique de construction très soutenue
- ⚠ Accessibilité financière très faible
- ⚠ Taux de chômage à 15,8 %
- ⚠ Parc ancien avec passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian légèrement inférieur à la moyenne des villes moyennes françaises.
- Plus chère que la plupart de ses voisines comparables en petite couronne.
- Rendement locatif plus élevé que dans les grands centres métropolitains parisiens.
Analyse du marché immobilier à Villeneuve-Saint-Georges
Le marché immobilier de Villeneuve-Saint-Georges affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Villeneuve-Saint-Georges
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (5,8/10) : le marché est dynamique, favorable aux vendeurs en 2026.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (5,8/10) : le marché est dynamique, favorable aux vendeurs en 2026.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,9/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,9/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,4/10) : une demande existe, mais le taux de chômage élevé limite la solvabilité.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,4/10) : une demande existe, mais le taux de chômage élevé limite la solvabilité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique modérée (3,9/10) : peu d'intérêt pour de la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique modérée (3,9/10) : peu d'intérêt pour de la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4843,3 — Percentile dept : 59/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 20,0 — Percentile dept : 98/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 4/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 78/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 4527,6 — Percentile dept : 37/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 20,0 — Percentile dept : 2/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 30,5 — Percentile dept : 15/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 31,6 — Percentile dept : 22/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 67,0 — Percentile dept : 85/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 4/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 78/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 7/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4843,3 — Percentile dept : 41/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 4/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 7/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 78/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 4527,6 — Percentile dept : 63/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Villeneuve-Saint-Georges : opportunités et risques
Investir à Villeneuve-Saint-Georges en 2026 s’apparente à un pari sur la poursuite de sa métropolisation. Les rendements bruts, corrects (4,1 % en appartement) voire bons pour les maisons (5,5 %), offrent une base de rentabilité. Néanmoins, le rendement net est immédiatement grèvé par une taxe foncière élevée (36,78 %) et par les risques de vacance dans un contexte où le chômage local atteint 15,8 %. La demande locative est réelle, notamment portée par les jeunes actifs, mais sa solvabilité reste un point de vigilance.
La stratégie la plus cohérente semble être le ciblage de maisons individuelles ou de petites copropriétés bien situées, offrant un meilleur potentiel de valorisation et un rendement plus robuste. L’investissement en neuf, soutenu par les 762 logements autorisés en 2024, présente l’avantage de la modernité énergétique mais s’accompagne souvent de prix au mètre carré plus élevés, compressant la rentabilité locative initiale.
En définitive, le succès dépendra d’une sélection extrêmement rigoureuse du bien et de son environnement immédiat. Les quartiers en cours de rénovation, à proximité immédiate de la gare, présentent le meilleur profil risque/rendement, tandis que les secteurs plus enclavés et à l’habitat dégradé sont à écarter pour un investissement serein.
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Données du marché immobilier à Villeneuve-Saint-Georges
DVF, loyers, permis, analyse expertLa spécificité du marché villeneuvois réside dans son écartèlement entre une dynamique de prix très offensive et des indicateurs socio-économiques dégradés. Le bond de 20 % du prix médian en 2024, d’après les données DVF, est largement porté par des acteurs extérieurs à la commune, attirés par la connectivité ferroviaire et la proximité de l’aéroport d’Orly. Cette hausse place désormais la commune en position de force face à ses voisines immédiates comme Vigneux-sur-Seine ou Ris-Orangis.
Le parc immobilier, vieillissant avec 25,2 % de logements construits avant 1945, comporte une part non négligeable de passoires thermiques (19,7 % classées F ou G). Cet état implique, pour tout investisseur, un surcoût potentiel de rénovation à anticiper, surtout face aux évolutions réglementaires interdisant la location des logements les plus énergivores. La stratégie d’achat doit donc intégrer une audit énergétique préalable.
Enfin, la forte proportion de logements sociaux (38 %) et le taux de vacance (7 %) modèrent l’image d’un marché uniformément tendu. Ils dessinent en réalité un territoire en pleine mutation, où les opérations de renouvellement urbain côtoient un parc ancien dégradé, créant des micro-marchés aux comportements très distincts selon les quartiers.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Villeneuve-Saint-Georges Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Villeneuve-Saint-Georges
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Villeneuve-Saint-Georges évolue de -5,3 %, passant de 3 125 à 2 958 €/m²; 184 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières soulignent l'effort d'investissement important et la rentabilité modeste qui caractérisent Villeneuve-Saint-Georges. Pour acquérir une maison type de 75 m² à 274 425 €, un ménage doit mobiliser l'équivalent de 16,2 années de revenu médian local, un chiffre éloquent sur la fracture entre prix du marché et pouvoir d'achat des habitants. Le loyer perçu, estimé à 16,8 €/m²/mois, génère un rendement brut de 5,5 % pour les maisons, le meilleur profil de rentabilité. Néanmoins, après déduction des charges (taxe foncière à 36,78 %, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 3,4 %, nécessitant un effort résiduel mensuel significatif si l'acquisition est financée par un emprunt.
Acheter vs Louer — appartement 44 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
52,2 % de maisons et 47,8 % d'appartements parmi les 184 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 52,2 % de maisons et 47,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 184 | 96 | 88 |
| Prix médian/m² | 2 958 € | 3 238 € | 2 586 € |
| Prix moyen/m² | 3 588 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 44 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 313 | 3 125 € |
| 2022 | 251 | 3 281 € |
| 2023 | 223 | 3 233 € |
| 2024 | 187 | 3 173 € |
| 2025 | 184 | 2 958 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Villeneuve-Saint-Georges est extrêmement vive et constitue un signal majeur de l'attractivité du territoire pour les promoteurs. Sur les cinq dernières années, 1 828 logements ont été autorisés, avec une nette accélération en 2024 (762 logements, soit +100 % par rapport à la période quinquennale précédente). Cette volumétrie importante, portée par la Métropole du Grand Paris, traduit une volonté de transformation urbaine et répond à une pression démographique continue (+4,7 % sur 5 ans). Pour l'investisseur, cette offre neuve soutient les prix et attire une nouvelle population, mais elle comporte aussi un risque de saturation locative à moyen terme si la demande ne suit pas le rythme effréné des livraisons.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 168 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 6 322 autorisations pour 4 230 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Villeneuve-Saint-Georges
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Villeneuve-Saint-Georges (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Villeneuve-Saint-Georges totalise 1 881 logements sur 5 ans, soit +122 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Villeneuve-Saint-Georges
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villeneuve-Saint-Georges
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,78 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute significativement une fois les charges soustraites. À Villeneuve-Saint-Georges, la taxe foncière sur le bâti (36,78 %) est le premier poste. Ajoutez environ 0,5 % pour la gestion locative, 15 % de provisions pour copropriété et travaux (parc ancien à 25,2 % d'avant 1945), et anticipez une vacance locative potentielle (taux de vacance du parc à 7,0 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut théorique et la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Villeneuve-Saint-Georges
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 958 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Villeneuve-Saint-Georges est C, avec 19,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante C (231 kWh/m²/an) place Villeneuve-Saint-Georges dans une moyenne acceptable, mais 19,7 % du parc reste classé F ou G (passoires). Acquérir une passoire thermique expose à des travaux de rénovation obligatoires dès 2025 pour les locations, et à une décote à la revente. Le risque réglementaire est concret : un bien mal classé verra sa valeur et sa capacité à être loué se dégrader progressivement jusqu'à l'interdiction de location en 2034 pour les pires.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les petits appartements (surface médiane 47 m²), très demandés et avec un loyer estimé à 17,8 €/m²/mois. Les maisons, plus rares (28,5 % du parc), offrent un meilleur rendement brut (5,5 %) mais un loyer au mètre carré plus faible (16,8 €). Attention au parc ancien : 25,2 % des logements sont antérieurs à 1945 et 19,7 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), impliquant des travaux de rénovation.
Quelles zones cibler à Villeneuve-Saint-Georges ?
Le centre, proche de la gare, est le plus attractif pour la location d'appartements aux navetteurs. Les quartiers périphériques, avec des maisons individuelles, cibleront les familles. La construction neuve est dynamique (1 828 logements autorisés en 5 ans, +100 %), notamment autour de la gare, ce qui pourrait à terme créer une sur-offre locative dans le neuf et peser sur les loyers.
Calculateur de rendement à Villeneuve-Saint-Georges
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Risques à connaître avant d'investir à Villeneuve-Saint-Georges
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 7 % déjà supérieur à la moyenne. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage élevé) limite la solvabilité. La loi Climat impose la rénovation des passoires thermiques (19,7 % du parc) d'ici 2028, engendrant des coûts. Enfin, les risques naturels (inondation, argiles) peuvent affecter l'assurabilité et les charges.
Erreurs à éviter quand on investit à Villeneuve-Saint-Georges
- Oublier la taxe foncière, élevée à 36,78 %.
- Négliger le DPE : 19,7 % de passoires F/G.
- Surévaluer les loyers face à un parc social important (38 %).
- Ne pas provisionner pour travaux dans l'ancien (25,2 % avant 1945).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien connaît un pic d'activité au printemps et à l'automne. À Villeneuve-Saint-Georges, la rentrée scolaire est un moment fort pour les familles, ciblant les maisons et grands appartements. Vendre au premier seminaire permet de profiter de cette dynamique. L'encaissement de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été pour éviter cette charge. L'absence de tourisme de masse (1 hébergement touristique) lisse l'activité estivale.
Le saviez-vous ?
- La ville abrite l'un des 3 silos à grains encore en activité en Île-de-France.
- 89,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- Avec 1 436 équipements, la commune offre 748 services à la population.
S'installer à Villeneuve-Saint-Georges : cadre de vie et logement
S'installer à Villeneuve-Saint-Georges, c'est choisir la praticité des transports en commun francilienne. La gare, à moins de 300 mètres du centre, offre des liaisons directes vers Paris, tandis que l'aéroport d'Orly n'est qu'à cinq minutes en voiture. Cette accessibilité explique en grande partie l'attractivité résidentielle de la commune pour les actifs mobiles. La commune bénéficie d'une offre d'équipements assez complète, avec près de 1 436 équipements recensés par l'INSEE, dont 116 commerces et 187 établissements de santé, répondant aux besoins du quotidien.
Le profil démographique est jeune, avec un âge médian de 32,4 ans et près de 47 % de moins de 30 ans. Cette jeunesse dynamise le tissu associatif et commercial. Toutefois, cette caractéristique s'accompagne d'une fragilité économique visible, avec un revenu médian parmi les plus bas du département. Le cadre de vie est aussi marqué par la présence de plusieurs plans de prévention des risques (inondation, mouvement de terrain, ruissellement), nécessitant une vérification attentive du risque affectant un bien convoité.
Carte du marché immobilier à Villeneuve-Saint-Georges
Villeneuve-Saint-Georges et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Villeneuve-Saint-Georges
Avec une température moyenne de 12,5 °C et 653 mm de pluie annuels, le climat de Villeneuve-Saint-Georges est typique de l'Île-de-France, sans excès. Les hivers sont modérés, les étés supportables. Ce profil convient aux acheteurs recherchant une stabilité climatique, sans les contraintes d'un environnement montagnard ou littoral. La faible altitude (47 m) et l'absence de relief marqué limitent les phénomènes de gel intense ou de brouillard persistant.
À qui s'adresse Villeneuve-Saint-Georges ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant un pied-à-terre bien connecté, attirés par les petits appartements. Les familles peuvent y trouver des maisons à un prix encore abordable, dans un environnement doté de nombreuses écoles. Les investisseurs y sont également actifs, représentant une partie des acquéreurs. La part faible de résidences secondaires (0,6 %) confirme un profil d'habitation principale.
Avantages et limites à Villeneuve-Saint-Georges
✓ Points forts
- Accès exceptionnel aux transports : gare en centre-ville et proximité de l'aéroport d'Orly.
- Prix au m² encore compétitifs dans le contexte francilien (4 311 €/m² médian).
- Dynamisme démographique : population a augmenté de +11,2 % en 10 ans.
- Équipements nombreux : 1 436 équipements (santé, sports, commerces).
- Population jeune (âge médian 32,4 ans) et ambiance vivante.
− À prendre en compte
- Environnement à risques : inondations (PPRI), mouvements de terrain (argiles).
- Taux de chômage élevé (15,8 %) et revenu médian bas (16 960 €/an).
- Parc immobilier vieillissant avec 19,7 % de passoires thermiques (DPE F/G).
Composition du parc immobilier à Villeneuve-Saint-Georges
13 941 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Villeneuve-Saint-Georges est majoritairement collectif: 71,5 % d'appartements contre 28,5 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc locatif important (38 % de logements sociaux) et une majorité de locataires (67 %) dessinent un marché dynamique pour l'investissement, mais avec une part de propriétaires occupants (33 %) inférieure à la moyenne nationale. Le taux de résidences secondaires (0,6 %) est négligeable, signe d'une ville tournée vers l'habitat principal. La vacance (7,0 %) reste dans des fourchettes normales, indiquant une rotation des biens sans sur-offre massive.
Ancienneté du parc à Villeneuve-Saint-Georges
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 839 logements).
- Avant 1919 6,0 % 771 logts
- 1919-1945 19,2 % 2 462 logts
- 1946-1970 35,6 % 4 567 logts
- 1971-1990 18,3 % 2 346 logts
- 1991-2005 12,2 % 1 567 logts
- 2006-2019 8,8 % 1 126 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Villeneuve-Saint-Georges
1 436 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Villeneuve-Saint-Georges
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Trois plans de prévention des risques (PPRI Marne et Seine, PPRMT Argiles, PPRi Ruissellement urbain) couvrent la commune. Ces documents, consultables en mairie, définissent des zones où la construction ou la rénovation est réglementée, voire interdite. La sismicité est très faible et le radon faible. L'historique (19 arrêtés catastrophes naturelles) rappelle une exposition aux inondations. Un diagnostic précis en amont de l'achat est indispensable pour évaluer l'assurabilité et les contraintes.
Erreurs à éviter quand on achète à Villeneuve-Saint-Georges
- Ne pas consulter les plans de prévention des risques (PPR).
- Acheter une passoire thermique sans budget rénovation.
- Ignorer la composition du voisinage (quartier, copropriété).
- Sous-estimer le coût de la taxe foncière pour un budget serré.
Points clés à retenir à Villeneuve-Saint-Georges
- Prix médian 2024 : 2 958 €/m², en hausse de 20 % sur 1 an.
- Rendement brut maison : 5,5 %, net ~3,4 % après charges.
- Climat francilien stable : 12,5 °C de moyenne annuelle.
- Écart maison/appart : -29 % pour les maisons (3 238 €/m²).
- Taxe foncière élevée : 36,78 % sur le bâti.
- Population jeune : âge médian de 32,4 ans.
- La proximité de la gare est le premier facteur de valeur.
- Surface médiane achetée : ~56 m² pour un appart (243 k€).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Villeneuve-Saint-Georges ?
À Villeneuve-Saint-Georges, la proximité de la gare (0,2 km) et des commerces (116 équipements) prime. Pour un appartement, un DPE amélioré (classe B ou mieux) devient un argument majeur face au parc vieillissant. L'exposition et l'étage ont un impact moindre qu'à Paris. Pour une maison, la taille du terrain et son état (vétusté du bâti pré-1945 pour 25,2 % du parc) pèsent lourd. La présence de logements sociaux dans l'immeuble ou le quartier peut, localement, modérer les prix. Un vendeur doit mettre en avant la rénovation énergétique et la desserte transport.
Estimation indicative d'une maison à Villeneuve-Saint-Georges
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
236 640 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut vous faire perdre des milliers d'euros ou, à l'inverse, rendre votre bien invendable. Avec 19,7 % de passoires thermiques dans le parc, la performance énergétique influence fortement la valorisation. De même, la commune est concernée par des plans de prévention des risques (inondation, argiles) qui peuvent impacter l'assurabilité et donc l'attractivité. Une estimation professionnelle, ancrée sur les dernières transactions DVF et les spécificités locales, est le premier pas vers une vente réussie.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent des moyennes, mais un professionnel local sait que le prix au m² varie fortement entre le secteur gare et les quartiers pavillonnaires. Il évalue l'impact réel d'un DPE F sur la négociation, connaît l'état des copropriétés et le calendrier des travaux votés. Son expertise permet de justifier un prix auprès d'acheteurs avertis et de cibler les acquéreurs sérieux, en évitant la dépréciation due à une mise sur le marché trop longue. Il intègre aussi les risques (PPR) dans son estimation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très agrégé.
- Oublier de justifier le prix par l'état réel et le DPE.
- Ne pas connaître les prix pratiqués près de la gare vs. ailleurs.
- Vendre sans avoir vérifié les risques d'inondation du bien.
Investir à Villeneuve-Saint-Georges : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose le cadre, mais la réalité du terrain à Villeneuve-Saint-Georges varie radicalement d'un quartier à l'autre. Transformer ces données en acquisition pertinente exige une expertise locale pour identifier les biens à potentiel et évaluer les risques réels, notamment liés à la rénovation.
Les données dessinent un marché tendu. Réussir son investissement demande une connaissance fine des quartiers et des opportunités.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Villeneuve-Saint-Georges grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Villeneuve-Saint-Georges
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Villeneuve-Saint-Georges
Quel est le prix moyen d'un appartement à Villeneuve-Saint-Georges ?
En 2024, le prix médian d'un appartement était de 2 586 €/m². Un appartement type de 47 m² représente donc un investissement d'environ 243 000 €, selon les dernières transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Villeneuve-Saint-Georges ?
Le marché a connu une forte hausse en 2024 (+20 %). Acheter aujourd'hui, c'est miser sur la poursuite de cette dynamique métropolitaine, tout en intégrant le risque lié à la fragilité économique locale. Une expertise fine du quartier est indispensable.
Villeneuve-Saint-Georges est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui. Son prix médian (2 958 €/m²) est supérieur à celui de Ris-Orangis (+25 %), Vigneux-sur-Seine (+20 %) ou Draveil (+17 %). Cet écart se justifie par une meilleure connexion aux transports et une dynamique de construction neuve plus intense.
Quel rendement locatif puis-je espérer ?
Le rendement brut moyen est de 4,1 % pour les appartements et de 5,5 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 2,6 % à 3,4 %.
Quels sont les quartiers à éviter pour investir ?
Il convient d'être vigilant sur les secteurs éloignés de la gare, mal desservis, ou comportant une forte proportion de logements sociaux dégradés. Les quartiers concernés par les plans de prévention des risques d'inondation (PPRI) peuvent aussi présenter des contraintes spécifiques.
Marché immobilier des communes voisines
Contrairement à Ris-Orangis ou Vigneux-sur-Seine, où les prix sont inférieurs de 20 % à 25 %, Villeneuve-Saint-Georges affiche une prime de risque et de connectivité, avec une gare RER et la proximité d'Orly qui justifient partiellement son écart de valorisation.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Villeneuve-Saint-Georges.
Communes limitrophes de Villeneuve-Saint-Georges
Villeneuve-Saint-Georges est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Villeneuve-Saint-Georges s'établit à 2 958 € sur 184 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du Val-de-Marne (4 317 €/m²).
Correction observée: -5,3 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 158 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -6,8 % du prix médian.
Marché mixte à Villeneuve-Saint-Georges: maisons à 3 238 €/m² et appartements à 2 586 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 80 m² revient à environ 259 040 €, soit 15,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Villeneuve-Saint-Georges avoisinent 17,8 €/m² pour les appartements et 16,8 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,3 % pour un appartement (6,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 0,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 1 881 logements autorisés au permis de construire à Villeneuve-Saint-Georges — un rythme moyen de 376 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Villeneuve-Saint-Georges est une commune francilienne de la première couronne. Le cadre géographique (à 45 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).