01 Le parc de logements
Le parc comprend 911 logements dont 763 résidences principales, 74 résidences secondaires et 73 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 763 | 83,8 % |
| Résidences secondaires | 74 | 8,1 % |
| Logements vacants | 73 | 8,0 % |
Sur les 911 logements recensés, 84 % sont occupés à l'année, 8 % servent de résidence secondaire et 8 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 141 | 18,5 % |
| 1919-1945 | 39 | 5,1 % |
| 1946-1970 | 37 | 4,8 % |
| 1971-1990 | 156 | 20,4 % |
| 1991-2005 | 165 | 21,6 % |
| 2006-2019 | 225 | 29,5 % |
Structure du bâti par époque: 18 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 2006-2019 (29 %), 29 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 43 | 5,6 % |
| 3 pièces | 153 | 20,1 % |
| 4 pièces | 281 | 36,8 % |
| 5 pièces ou plus | 286 | 37,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (37 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 683 | 843 | 911 |
| Rés. principales | 542 | 673 | 763 |
| Rés. secondaires | 85 | 80 | 74 |
| Vacants | 56 | 89 | 73 |
Bassan (2 383 hab., à 7 km) présente 63,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 587 | 76,9 % |
| Locataires (privé) | 141 | 18,5 % |
| Locataires HLM | 16 | 2,1 % |
| Logés gratuitement | 20 | 2,6 % |
Visualisation des quatre statuts — 76,9 % de propriétaires occupants, 20,5 % de locataires et 2 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 46 | 6,0 % |
| Fioul | 58 | 7,6 % |
| Électricité | 545 | 71,4 % |
| Gaz bouteille | 9 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 105 | 13,8 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 71 %. autres sources (bois notamment) pèse 14 %, fioul 8 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 78 |
| 2 à 4 ans | 150 |
| 5 à 9 ans | 201 |
| 10 ans ou plus | 334 |
| Total ménages | 763 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 66 |
| Sous-occupation modérée | 282 |
| Sous-occupation accentuée | 186 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 55 | 7,2 % |
| 1 voiture | 356 | 46,7 % |
| 2 voitures ou plus | 353 | 46,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 7 % sans, 47 % à une voiture, 46 % multi-motorisés. Par ailleurs, 77,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 306 | 263 | 12 | 31 |
| 1975 | 352 | 276 | 22 | 54 |
| 1982 | 392 | 297 | 5 | 90 |
| 1990 | 479 | 360 | 87 | 32 |
| 1999 | 497 | 403 | 68 | 26 |
| 2006 | 604 | 478 | 74 | 51 |
| 2011 | 683 | 542 | 85 | 56 |
| 2016 | 843 | 673 | 80 | 89 |
| 2022 | 911 | 763 | 74 | 73 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 306 logements, le total atteint 911 en 2022 (+198 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 67 | 69 | 57 | 58 | 69 | 44 |
| Dont vacants > 2 ans | 23 | 22 | 16 | 15 | 16 | 19 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 11,3 % |
| Classe B | 49 | 20,5 % |
| Classe C | 98 | 41,0 % |
| Classe D | 37 | 15,5 % |
| Classe E | 19 | 7,9 % |
| Classe F | 9 | 3,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe C domine avec 41 % des diagnostics, et 73 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 137 | 57,3 % |
| Classe B | 58 | 24,3 % |
| Classe C | 28 | 11,7 % |
| Classe D | 9 | 3,8 % |
| Classe E | 4 | 1,7 % |
| Classe F | 3 | 1,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 57 %, 93 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 196 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 193 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 160 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 134 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 111 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 81 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 81 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 196 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 26 | 1 |
| Classe B | 40 | 9 |
| Classe C | 71 | 27 |
| Classe D | 34 | 3 |
| Classe E | 16 | 3 |
| Classe F | 9 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (151 kWh/m²/an); côté appartements, C (132).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 2 |
| T3 | 9 |
| T4 | 6 |
| T5+ | 7 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Abeilhan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc d'Abeilhan cumule 911 logements au millésime 2022: 83,8 % en résidence principale, 8,1 % en secondaire, 8,0 % vacants. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 91,7 % de maisons individuelles (835 unités). L'environnement communal: dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, dans un relief de plaine, à 66 m d'altitude en moyenne, à 23 km du littoral languedocien.
Abeilhan compte une très forte proportion de propriétaires occupants (76,9 %), le locatif ne représentant que 20,5 %. La part HLM atteint 2,1 % dans l'offre de résidences principales.
La structure par époque du parc est contrastée — 18,5 % avant 1919 et 29,5 % depuis 2006. Le parc d'Abeilhan se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 148 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Au plan énergétique résidentiel, 71,4 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Hausse mesurée du nombre de logements: +8,1 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 46,3 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Abeilhan est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. L'environnement physique — dans un relief de plaine, à 66 m d'altitude en moyenne, à 23 km du littoral languedocien — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Abeilhan en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays biterrois, Abeilhan conjugue une croissance démographique notable (+18,1 % en 10 ans) et un parc immobilier récent. Son marché, essentiellement composé de maisons, a connu un pic en 2023 avant une légère correction. Ce contexte dessine-t-il une fenêtre d'opportunité pour l'investisseur ?
Avec une correction de -3,1 % en 2024 et un prix restant 2 % au-dessus de Tourbes, Abeilhan présente un marché en phase de recalibrage après un pic historique.
Verdict
➤ Marché à considérer avec prudence, uniquement pour un investisseur localiste acceptant un risque modéré et un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Croissance démographique soutenue (+18,1 % en 10 ans)
- ✓ Parc immobilier récent (29,5 % post-2006)
- ✓ Rendement brut maison correct (4,1 %)
- ⚠ Taux de chômage élevé (16,5 %)
- ⚠ Correction récente des prix (-3,1 %)
- ⚠ Fragilité économique modérée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Abeilhan affiche un prix au mètre carré inférieur d'environ 23 % à la moyenne nationale estimée.
- Son prix médian se situe légèrement en dessous de la moyenne départementale de l'Hérault.
- Son accessibilité est bien plus grande que sur le littoral biterrois, avec un écart de prix pouvant dépasser 40 %.
Analyse du marché immobilier à Abeilhan
Acheter demande un effort important : 8,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Abeilhan : opportunités et risques
Investir à Abeilhan en 2026 suppose d'accepter un niveau de risque modéré. Le rendement brut locatif sur les maisons (4,1 %) est correct mais sera rogné par une taxe foncière élevée (46,24 %) et un parc où les passoires thermiques sont rares (3,8 % en F/G), réduisant le risque rénovation mais aussi la marge de valorisation par travaux. Le taux de chômage local de 16,5 % impose de cibler une clientèle locative externe, souvent attirée par la qualité du cadre de vie et la connexion fibre (84,8 % éligible).
La stratégie la plus cohérente reste l'investissement locatif annuel en maison, visant un ménage de type familial. La faible part de résidences secondaires (8,1 %) et le score IPTI modéré (3,8/10) découragent un projet en meublé touristique. L'opportunité de plus-value semble conditionnée à un horizon de détention d'au moins 8 à 10 ans, le temps que la croissance démographique et la rareté de l'offte neuve consolident les prix.
Il est crucial, selon l'analyse des transactions récentes, de sélectionner un bien bien isolé et énergétiquement performant (classe DPE dominante C), ces critères devenant des attendus non négociables pour les futurs locataires ou acquéreurs.
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Données du marché immobilier à Abeilhan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier abeilhanais, scruté à travers les données DVF 2024, révèle une phase charnière. Après une hausse quasi continue portée par l'attractivité résidentielle de l'arrière-pays biterrois, le prix médian marque un premier recul significatif (-3,1 %). Cette correction, à mettre en parallèle avec la remontée des taux d'intérêt, concerne un parc à très forte majorité de maisons individuelles, souvent récentes (près de 30 % construits après 2006).
La baisse du volume des transactions (14 contre 38 en 2023) est un autre signal de tempérance. Elle traduit probablement une attente des acheteurs face à la nouvelle donne financière. Néanmoins, les indicateurs démographiques restent solides, avec une population en croissance et un âge médian de 44 ans, signe d'un territoire attractif pour les familles et actifs.
La proximité d'infrastructures majeures comme la gare TGV de Béziers à 14 km irrigue ce dynamisme. Ce repositionnement des prix, s'il se confirme, pourrait redessiner l'accessibilité du marché pour les primo-accédants locaux, dont le revenu médian est de 21 720 €.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Abeilhan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, les prix médians à Abeilhan ont connu une progression spectaculaire de 71 % entre 2020 et 2023, passant de 1 632 €/m² à 2 795 €/m². L'année 2024 marque un infléchissement de -3,1 %, ramenant le prix médian à 2 708 €/m². Cette correction, sur un marché à 92 % de maisons, suggère une phase de digestion après la surchauffe. Comparée aux communes voisines, Abeilhan reste plus chère que Valros ou Bassan, mais son dynamisme démographique soutient une base de demande structurelle. Pour un acheteur en 2026, cette évolution indique un marché qui pourrait se stabiliser, offrant un point d'entrée plus mesuré qu'il y a deux ans.
Évolution du marché immobilier d'Abeilhan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian d'Abeilhan évolue de +28,7 %, passant de 2 010 à 2 587 €/m²; 24 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison type de 82 m² à 2 784 €/m² représente un investissement de 228 288 €. Avec un loyer médian estimé à 9,6 €/m²/mois, le rendement brut s'élève à 4,1 %. En intégrant les charges (taxe foncière à 46,24 %, gestion, vacance), le rendement net estimé tombe à 2,4 %. L'effort financier mensuel net, après déduction du loyer perçu d'une mensualité de crédit standard, se situerait autour de 370 €. Ce montage n'est viable qu'avec un apport personnel significatif ou un taux d'endettement maîtrisé, le revenu médian local étant de 21 720 €.
Acheter vs Louer — appartement 77 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel d'Abeilhan est caractérisé par un volume annuel modeste (14 ventes en 2024 contre un pic de 40 en 2022) et une écrasante domination des maisons (13 des 24 transactions). La surface médiane vendue est de 82 m². La baisse du nombre de transactions en 2024, couplée à la correction des prix, indique un marché qui passe d'une dynamique de vendeur à une phase d'équilibre plus favorable à l'acheteur. Les biens vendus sont majoritairement des maisons de plain-pied ou de village, souvent rénovées, correspondant à une demande de résidence principale.
Répartition des ventes
87,5 % de maisons et 12,5 % d'appartements parmi les 24 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (87,5 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 636 €/m² pour les maisons et 1 867 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 24 | 21 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 587 € | 2 636 € | 1 867 € |
| Prix moyen/m² | 2 393 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 77 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 33 | 2 010 € |
| 2022 | 39 | 2 402 € |
| 2023 | 31 | 2 714 € |
| 2024 | 14 | 2 708 € |
| 2025 | 24 | 2 587 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Abeilhan montre un net ralentissement. Seulement 20 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 58 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seuls 4 logements ont été autorisés en 2024. Ce faible volume, face à une croissance démographique soutenue (+5,7 % sur 5 ans), limite les risques de sur-offre à court terme et maintient une pression positive sur l'ancien. Cela indique que la commune privilégie un développement mesuré, ce qui peut soutenir la valeur du parc existant, mais ne répond pas à une demande potentiellement croissante.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 4 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 178 autorisations pour 118 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Abeilhan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Abeilhan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 17 logements ont été autorisés à à Abeilhan, -56 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Abeilhan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Abeilhan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé ne reflète pas votre revenu réel. À Abeilhan, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, élevée à 46,24 % en 2024. Pour une maison type, le passage de 4,1 % de rendement brut à 2,4 % net s'explique aussi par les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les provisions pour travaux et une vacance locative estimée à 1 mois tous les 4 ans, compte tenu du taux de logements vacants de 8,0 % dans la commune.
Performance énergétique du parc à Abeilhan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 239 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Abeilhan: classe C en tête, 3,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local est plutôt performant avec une classe énergétique dominante C (149 kWh/m²/an), bien au-dessus de la moyenne nationale. Seulement 3,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un risque limité mais réel. Pour un acheteur, cela réduit la menace d'une interdiction de location à court terme (loi Climat), mais une rénovation reste nécessaire pour les biens les plus anciens (23,6 % construits avant 1945) afin d'anticiper les seuils de 2028 et 2034.
Calculateur de rendement à Abeilhan
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Cas pratique : un investissement type à Abeilhan
Pour une maison type de 82 m² à Abeilhan (valeur médiane 228 288 €), le loyer moyen attendu est d'environ 787 € par mois (9,6 €/m²). Cela génère un rendement brut de 4,1 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe à environ 2,4 %, soit un revenu net annuel proche de 5 475 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Abeilhan
- Négliger la taxe foncière à 46,24 %.
- Surestimer le loyer face au chômage local (16,5 %).
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique.
- Choisir un bien avec un DPE F/G, impropre à la location dès 2025.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Abeilhan connaît une activité accrue au printemps et à l'automne, périodes où les visites sont plus faciles. La rentrée de septembre est aussi un moment clé pour les familles, mais coïncide avec l'échéance de la taxe foncière, ce qui peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant. L'été, marqué par la chaleur et les vacances, peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus pressés.
Le saviez-vous ?
- L'indice de vieillissement est de 154,1 : plus de seniors que de jeunes.
- Le score numérique de la commune est faible, à 8/100 malgré la fibre.
- 23,1 % des entreprises se renouvellent chaque année.
S'installer à Abeilhan : cadre de vie et logement
S'installer à Abeilhan, c'est opter pour le calme d'un village héraultais tout en restant à moins de 15 minutes des services et emplois de Béziers. La commune dispose de 56 équipements de proximité, dont des commerces, services de santé et installations sportives, assurant une autonomie quotidienne. Le climat méditerranéen, avec 667 mm de précipitations annuelles et une température moyenne de 15,3°C, y est clément.
Le profil démographique, équilibré entre jeunes familles (31,1 % de moins de 30 ans) et seniors (28,1 % de 60 ans et plus), ainsi qu'un tissu associatif actif au sein de la CC Les Avant-Monts, favorisent l'intégration. Il faut toutefois avoir conscience des risques naturels, avec un PPR Inondation actif sur la Thongue et un historique de catastrophes naturelles, ce qui peut impacter l'assurance et la sérénité.
Carte du marché immobilier à Abeilhan
Abeilhan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Abeilhan
Abeilhan bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré, avec une température moyenne annuelle de 15,3 °C et seulement 667 mm de précipitations. Ce profil, moins extrême que le littoral, convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans chaleur étouffante estivale, idéal pour une résidence principale ou une retraite active. Les jours de gel sont rares à 72 m d'altitude moyenne.
Composition du parc immobilier à Abeilhan
911 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
835 maisons pour 73 appartements: le parc à Abeilhan est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Abeilhan est ultra-majoritairement composé de maisons individuelles (92,0 %), signe d'un marché familial et ancré. La forte proportion de propriétaires-occupants (76,9 %) et la faible part de résidences secondaires (8,1 %) indiquent une communauté stable et un marché peu spéculatif. Le taux de vacance de 8,0 % suggère cependant une certaine rotation et des opportunités de rénovation.
Ancienneté du parc à Abeilhan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 763 logements).
- Avant 1919 18,5 % 141 logts
- 1919-1945 5,1 % 39 logts
- 1946-1970 4,8 % 37 logts
- 1971-1990 20,4 % 156 logts
- 1991-2005 21,6 % 165 logts
- 2006-2019 29,5 % 225 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Abeilhan
56 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Abeilhan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif sur la Thongue. La commune a connu 11 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles. Pour tout achat, il est impératif de consulter le cadastre des risques (Géorisques) et d'exiger une assurance adaptée, surtout pour les biens proches des cours d'eau.
Cas pratique : un achat type à Abeilhan
Pour acquérir une maison médiane à Abeilhan à 228 288 €, il faut l'équivalent de 10,5 années du revenu médian local (21 720 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, l'emprunt de 205 459 € génère une mensualité d'environ 1 245 € hors assurance.
Erreurs à éviter quand on achète à Abeilhan
- Omettre de vérifier le zonage du PPR Inondation.
- Acheter sans diagnostic fibre (84,8 % de couverture).
- Négocier sans connaître la baisse des prix (-3,1 %).
- Oublier le coût des travaux sur les biens pré-1945 (23,6 % du parc).
Points clés à retenir à Abeilhan
- Prix médian des maisons : 2 636 €/m² (DVF 2024).
- Rendement net moyen maison : environ 2,4 %.
- Climat doux : moyenne de 15,3 °C et 667 mm de pluie.
- March en correction (-3,1 %), nécessite une estimation fine.
- Taxe foncière élevée à 46,24 % du revenu cadastral.
- Parc énergétique performant, classe C dominante.
- 76,9 % de propriétaires occupants, marché stable.
- Revenu médian local de 21 720 € pour évaluer l'effort.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Abeilhan ?
À Abeilhan, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa surface et son état. Une maison rénovée avec un DPE performant se vendra avec une décote bien inférieure à un bien ancien nécessitant des travaux. La proximité des commerces (4 présents) et de l'école primaire est un atout, tout comme un terrain arboré. La connexion fibre (84,8 % du territoire) ajoute de la valeur. À l'inverse, une exposition défavorable ou une vue dégradée peuvent minorer le prix au m² de 5 à 10 % par rapport à la médiane de 2 636 €/m² pour une maison.
Estimation indicative d'une maison à Abeilhan
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
219 895 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local de la CC Les Avant-Monts connaît les micro-différences de valeur entre les quartiers et l'impact réel de l'état d'un bien, invisible sur les bases de données. Il peut ajuster l'estimation en fonction de la demande spécifique pour les maisons de village (92 % du parc) et du taux de vacance actuel (8,0 %). Son expertise humaine est cruciale pour négocier avec des acheteurs sérieux, souvent issus de Béziers toute proche, et éviter une sous-évaluation face à un marché en correction (-3,1 % sur un an).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian au m² sans pondérer par l'état.
- Oublier l'impact négatif d'un DPE faible sur la valeur.
- Ne pas valoriser la proximité de l'école ou des commerces.
- Vendre sans connaître la baisse de construction neuve (-58 %).
Investir à Abeilhan : passer à l'action
Identifier un bien au juste prix à Abeilhan demande une parfaite connaissance des micro-secteurs et des prix de transaction récents. Notre réseau de professionnels locaux vous donne accès à cette expertise terrain pour transformer l'analyse en achat stratégique.
Les chiffres posent un diagnostic, mais la bonne affaire se joue sur la sélection du bien et la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Abeilhan grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Abeilhan
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Abeilhan
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Abeilhan
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Abeilhan ?
Le prix médian global à Abeilhan est de 2 708 €/m² en 2024. Pour une maison, le prix médian est de 2 636 €/m², ce qui représente un investissement d'environ 228 000 € pour une surface de 82 m².
Le marché immobilier à Abeilhan est-il en baisse ?
Oui, les données DVF indiquent une correction de -3,1 % du prix médian entre 2023 et 2024. Après une forte hausse depuis 2020, le marché entre dans une phase de recalibrage.
Abeilhan est-elle plus chère que ses voisines ?
Abeilhan (2 708 €/m²) est plus chère que Valros (-30 %) et Bassan (-13 %), mais légèrement moins chère que Tourbes (+2 %). Son positionnement est intermédiaire dans son bassin de vie.
Peut-on investir en locatif à Abeilhan ?
Le rendement brut locatif pour les maisons est de 4,1 %, soit un rendement net estimé à 2,4 % après charges. C'est un rendement correct mais qui nécessite une sélection rigoureuse du bien et un horizon moyen terme.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Abeilhan ?
Les principaux points de vigilance sont le taux de chômage local élevé (16,5 %), l'existence d'un risque inondation (PPR Thongue) et la taxe foncière relativement forte à 46,24 %.
Marché immobilier des communes voisines
Abeilhan, à 2 708 €/m², affiche un écart de valorisation significatif avec une commune voisine comme Valros (-30 %), offrant un effet de levier potentiel pour un investisseur visant des indicateurs démographiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Abeilhan.
Communes limitrophes d'Abeilhan
Abeilhan est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 587 €/m² en médiane, Abeilhan s'inscrit au niveau de la médiane de l'Hérault (3 454 €/m²) et reste +4,7 % au regard de la médiane nationale.
Dynamique haussière marquée: +28,7 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Abeilhan. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 141 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -4,5 %.
Le marché penche nettement côté maisons (87,5 %), vendues autour de 2 636 €/m² pour des surfaces médianes de 85 m². Rapporté au revenu médian d'Abeilhan, un logement de 85 m² (224 060 €) représente 10,3 années de ressources brutes.
Loyers observés à Abeilhan: 11,4 €/m²/mois pour un appartement, 9,6 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 8,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La production neuve est peu intense à Abeilhan — 17 logements autorisés entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (76 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Abeilhan est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Le cadre géographique (à 23 km du littoral languedocien, dans un relief de plaine, à 66 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).