01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 056 logements dont 832 résidences principales, 161 résidences secondaires et 63 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 832 | 78,8 % |
| Résidences secondaires | 161 | 15,2 % |
| Logements vacants | 63 | 6,0 % |
Parmi les 1 056 logements du parc, 79 % assurent la fonction de résidence principale, contre 15 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 116 | 15,8 % |
| 1919-1945 | 40 | 5,4 % |
| 1946-1970 | 57 | 7,8 % |
| 1971-1990 | 176 | 24,0 % |
| 1991-2005 | 139 | 18,9 % |
| 2006-2019 | 206 | 28,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (28 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 16 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 0,6 % |
| 2 pièces | 48 | 5,8 % |
| 3 pièces | 134 | 16,1 % |
| 4 pièces | 247 | 29,7 % |
| 5 pièces ou plus | 397 | 47,8 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (48 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 804 | 862 | 1 056 |
| Rés. principales | 647 | 685 | 832 |
| Rés. secondaires | 80 | 99 | 161 |
| Vacants | 76 | 79 | 63 |
La part de propriétaires atteint 54,8 % à Pouzolles, commune de 1 233 hab. à 9 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 662 | 79,6 % |
| Locataires (privé) | 128 | 15,4 % |
| Locataires HLM | 24 | 2,9 % |
| Logés gratuitement | 19 | 2,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 79,5 % de propriétaires face à 18,2 % de locataires (dont 3 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 | 0,5 % |
| Fioul | 50 | 6,0 % |
| Électricité | 638 | 76,7 % |
| Gaz bouteille | 16 | 1,9 % |
| Autre (bois…) | 124 | 14,9 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 77 %. autres sources (bois notamment) pèse 15 %, fioul 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 85 |
| 2 à 4 ans | 192 |
| 5 à 9 ans | 190 |
| 10 ans ou plus | 364 |
| Total ménages | 832 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 94 |
| Sous-occupation modérée | 186 |
| Sous-occupation accentuée | 213 |
| Suroccupation modérée | 37 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 41 | 4,9 % |
| 1 voiture | 338 | 40,6 % |
| 2 voitures ou plus | 453 | 54,4 % |
Motorisation des ménages: 5 % n'ont aucune voiture, 41 % en ont une et 54 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 77,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 320 | 260 | 30 | 30 |
| 1975 | 351 | 267 | 42 | 42 |
| 1982 | 446 | 322 | 69 | 55 |
| 1990 | 526 | 385 | 71 | 70 |
| 1999 | 653 | 507 | 109 | 37 |
| 2006 | 726 | 578 | 63 | 85 |
| 2011 | 804 | 647 | 80 | 76 |
| 2016 | 862 | 685 | 99 | 79 |
| 2022 | 1 056 | 832 | 161 | 63 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 320 à 1 056, soit +230 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 105 | 118 | 124 | 126 | 109 | 81 |
| Dont vacants > 2 ans | 28 | 34 | 33 | 39 | 47 | 53 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 44 | 16,7 % |
| Classe B | 39 | 14,8 % |
| Classe C | 93 | 35,2 % |
| Classe D | 46 | 17,4 % |
| Classe E | 28 | 10,6 % |
| Classe F | 12 | 4,5 % |
| Classe G | 2 | 0,8 % |
La classe C domine avec 35 % des diagnostics, et 67 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 144 | 54,5 % |
| Classe B | 70 | 26,5 % |
| Classe C | 28 | 10,6 % |
| Classe D | 12 | 4,5 % |
| Classe E | 7 | 2,7 % |
| Classe F | 3 | 1,1 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 55 % des diagnostics et 92 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 199 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 194 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 152 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 120 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 125 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 51 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 199 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 51 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 36 | 8 |
| Classe B | 32 | 7 |
| Classe C | 72 | 21 |
| Classe D | 42 | 4 |
| Classe E | 26 | 2 |
| Classe F | 12 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 159 kWh/m²/an côté maisons, C à 123 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 10 |
| T3 | 10 |
| T4 | 8 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Tourbes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Tourbes totalise 1 056 logements: l'habitat principal (78,8 %) y coexiste avec la résidence secondaire (15,2 %) et quelques logements vacants. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 87,7 % de maisons individuelles (926 unités). Tourbes se situe dans un environnement dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, à 40 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à 19 km du littoral languedocien.
Le parc est quasi exclusivement en propriété occupante: 79,5 % des ménages possèdent leur résidence principale. Le parc HLM pèse 2,9 % de l'offre de résidences principales.
Le parc mêle bâti ancien (15,8 % avant 1919) et constructions récentes (28,1 % après 2006). Le parc de Tourbes se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 153 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Le électricité est la première source de chauffage du parc (76,7 %).
Dynamique résidentielle forte: +22,5 % supplémentaires sur la période 2016–2022. 54,4 % des ménages de Tourbes disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Tourbes est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Topographie et environnement: à 40 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à 19 km du littoral languedocien — autant de critères qui shapent le parc.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Tourbes en 2026 ?
Entre Béziers et Pézenas, Tourbes profite d'une situation géographique stratégique en Hérault, à mi-chemin entre littoral et arrière-pays. Avec une croissance démographique robuste et un parc immobilier majoritairement récent, la commune attire les ménages en quête de qualité de vie. Faut-il pour autant y investir en 2026 ?
Avec un indice de vivre bien pour pas cher dans le top 10 % national, Tourbes attire les ménages en quête de qualité de vie, un atout pour la demande locative.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle sur les maisons, à privilégier en stratégie de rendement moyen terme.
Points clés
- ✓ Dynamique démographique forte (+16,3 % en 5 ans)
- ✓ Correction récente de -3,8 % en 2024
- ✓ Rendement locatif maisons correct (4,3 % brut)
- ⚠ Rendement locatif appartements faible (2,8 % brut)
- ⚠ Taxe foncière élevée (36,3 % du revenu cadastral)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Inférieure de 18 % au prix médian national (environ 3 500 €/m²).
- Supérieure de 10 % à la moyenne des villages comparables de l'Hérault.
- Rendement locatif des maisons supérieur à celui des grandes métropoles (4,3 % contre 3 % en moyenne).
Analyse du marché immobilier à Tourbes
Le marché immobilier de Tourbes affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Tourbes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,8/10) : le marché est dynamique, avec une demande soutenue.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,8/10) : le marché est dynamique, avec une demande soutenue.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée (5,9/10) : les prix restent abordables par rapport au revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée (5,9/10) : les prix restent abordables par rapport au revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe mais les rendements bruts sont moyens.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe mais les rendements bruts sont moyens.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,7/10) : l'activité touristique est présente mais ne domine pas le marché.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,7/10) : l'activité touristique est présente mais ne domine pas le marché.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2753,0 — Percentile dept : 54/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,2 — Percentile dept : 46/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 15,2 — Percentile dept : 53/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 16,3 — Percentile dept : 91/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 121,0 — Percentile dept : 58/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,2 — Percentile dept : 54/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 62,7 — Percentile dept : 76/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 37/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 20,4 — Percentile dept : 17/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 15,2 — Percentile dept : 53/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 16,3 — Percentile dept : 91/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 45/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2753,0 — Percentile dept : 46/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 15,2 — Percentile dept : 53/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 45/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 42/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 121,0 — Percentile dept : 42/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Tourbes : opportunités et risques
Investir à Tourbes en 2026 relève d'une stratégie ciblée sur le locatif annuel en maison. Le rendement brut de 4,3 % pour les maisons, bien que modeste, dépasse celui des grandes métropoles et reste correct dans un contexte de taux d'intérêt élevés. Cependant, le rendement net est immédiatement rogné par une taxe foncière élevée (36,3 % du revenu cadastral) et les charges de gestion, le ramenant autour de 2,7 %. Ce chiffre, calculé d'après les données DVF et la carte des loyers, impose une sélection rigoureuse du bien pour optimiser la rentabilité.
Le faible volume de construction neuve (seulement 4 logements autorisés en 2024) et la croissance démographique vigoureuse (+25,8 % en 10 ans) créent un déséquilibre structurel favorable aux propriétaires bailleurs, limitant le risque de vacance locative. La demande est portée par des ménages cherchant un cadre de vie équipé, comme en témoignent les 112 équipements de proximité répertoriés par l'INSEE. La part modérée de résidences secondaires (15,2 %) indique un marché principalement tourné vers la résidence principale, plus stable.
La stratégie de plus-value à moyen terme est également défendable, soutenue par l'indice d'opportunité territoriale très élevé (7,1/10). La correction de 2024 a assaini les prix après la surchauffe, et les indicateurs démographiques et économiques solides (taux de chômage à 9,7 %) plaident pour une reprise progressive. Néanmoins, l'investisseur devra intégrer dans son calcul la contrainte du PPR Inondation de la Peyne, qui peut impacter l'assurabilité et la valeur de certains biens.
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Données du marché immobilier à Tourbes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Tourbes, selon les données DVF 2024, révèle une double réalité. D'un côté, la valorisation a connu une forte hausse post-Covid, propulsant le prix médian au-dessus des 3 000 €/m² en 2022. D'un autre côté, une correction de -3,8 % est intervenue en 2024, ramenant la médiane à 2 873 €/m². Cette baisse modérée, dans un contexte national de stabilisation, peut être vue comme un point d'entrée potentiel, d'autant que la demande locale reste soutenue par une croissance démographique spectaculaire.
La structure du marché est clairement orientée vers l'habitat individuel, avec 87,9 % de maisons et seulement 1 transactions d'appartements en 2024. Cette rareté du collectif explique leur prix médian élevé (3 326 €/m²), mais il s'agit d'un micro-segment peu représentatif. L'essentiel du volume et de l'opportunité se situe donc dans le neuf et l'ancien de type pavillonnaire, dans un parc globalement récent et performant énergétiquement, avec une classe DPE dominante C et seulement 5,6 % de passoires thermiques.
La proximité d'infrastructures majeures, comme la gare TGV de Béziers à moins de 18 km, soutient l'attractivité pour les actifs travaillant dans le pôle biterrois ou montpelliérain. Toutefois, l'accès à la propriété pour les primo-accédants locaux devient plus complexe : il faut désormais près de 11,2 années de revenu médian pour acheter une maison type, un niveau qui a significativement augmenté depuis 2020.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Tourbes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, le marché immobilier de Tourbes a connu une hausse significative des prix, passant de 2 242 €/m² en 2020 à un pic de 3 022 €/m² en 2022, soit une progression de 34,8 %. Après une légère correction en 2023 et 2024, le prix médian se stabilise à 2 873 €/m², en baisse de 3,8 % sur un an. Cette évolution reflète un marché qui a profité de la forte demande post-Covid, avant de se normaliser. Comparée aux communes voisines, Tourbes reste plus chère, signe d'une attractivité supérieure. Pour un acheteur en 2026, cette correction récente pourrait représenter un point d'entrée opportun, à condition de sélectionner des biens bien situés.
Évolution du marché immobilier de Tourbes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 686 €/m² → 3 021 €/m² (+12,5 %), volume annuel actuel 28 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison type de 96 m² à Tourbes, au prix médian de 2 753 €/m², représente un investissement de 264 288 €. Avec un taux d'emprunt estimé à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité s'élèverait à environ 1 530 €. Le loyer médian de 9,8 €/m²/mois génère un revenu locatif annuel de 11 289 €, soit 941 € par mois. Le rendement brut atteint ainsi 4,3 %, mais le loyer ne couvre que 61 % de la mensualité, laissant un effort net d'environ 589 € par mois. Ce montage nécessite donc une trésorerie suffisante pour absorber la différence, mais le rendement reste correct pour le secteur.
Acheter vs Louer — appartement 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 28 transactions ont été enregistrées à Tourbes, un volume stable par rapport à 2023 (31 ventes). Le marché est dominé par les maisons (27 ventes sur 41), avec une surface médiane de 96 m². Les appartements, peu nombreux (1 ventes), affichent un prix médian élevé (3 326 €/m²) sur de petites surfaces (41 m²). Les prix moyens et médians sont proches, indiquant une distribution des prix homogène. Avec une fourchette de prix large (1 698 € à 3 488 €/m²), le marché offre des opportunités à différents budgets. Le volume d'échanges reste soutenu, signe d'une liquidité correcte, mais la part des résidences secondaires (15,2 %) et des logements vacants (6 %) modère la tension.
Répartition des ventes
96,4 % de maisons et 3,6 % d'appartements parmi les 28 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 96,4 % de maisons et 3,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 28 | 27 | 1 |
| Prix médian/m² | 3 021 € | 3 013 € | 3 326 € |
| Prix moyen/m² | 2 665 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 45 | 2 686 € |
| 2022 | 40 | 2 676 € |
| 2023 | 23 | 2 784 € |
| 2024 | 36 | 2 788 € |
| 2025 | 28 | 3 021 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 44 logements ont été autorisés à Tourbes, dont seulement 4 en 2024. Cette tendance à la baisse (-75 % par rapport aux cinq années précédentes) indique un ralentissement net de la construction neuve. Compte tenu de la forte croissance démographique (+16,3 % en 5 ans), cette faible offre nouvelle pourrait soutenir les prix à moyen terme en maintenant une pression sur le parc existant. Le parc immobilier est déjà récent (28,1 % construit après 2006), ce qui limite le besoin de renouvellement. Pour l'investisseur, ce faible volume de construction neuve réduit le risque de sur-offre, mais peut aussi limiter les opportunités d'acquisition en neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 32 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 612 autorisations pour 512 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Tourbes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Tourbes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 46 logements ont été autorisés à à Tourbes, -70 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Tourbes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Tourbes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,30 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut ne reflète pas votre gain réel. À Tourbes, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,3 %, soit un coût annuel non négligeable. Pour obtenir le rendement net, il faut aussi déduire les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété, une provision pour travaux et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants y est de 6,0 %). Ces éléments peuvent réduire le rendement brut de plus d'un point, comme le montre la différence entre le brut et le net estimé pour les maisons.
Performance énergétique du parc à Tourbes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 264 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Tourbes: classe C en tête, 5,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Tourbes présente une performance énergétique moyenne correcte, avec une classe dominante C (154 kWh/m²/an). Seuls 5,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Ceci limite, mais n'élimine pas, le risque réglementaire pour un acheteur. Il reste prudent de vérifier le DPE du bien convoité, car la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires à partir de 2025 (G), 2028 (F) et la mise en place d'un loyer encadré pour les logements classés E à partir de 2034.
Calculateur de rendement à Tourbes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Tourbes
- Oublier la taxe foncière à 36,3 % dans le calcul.
- Négliger la provision pour vacance locative.
- Surestimer un loyer par rapport au marché local.
- Choisir un bien avec un DPE F ou G (5,6 % du parc).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Tourbes suit une saisonnalité classique du sud de la France. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active pour les ventes, avec une offre plus large. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain après la pause estivale. À noter que la perception de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'affluence touristique estivale étant modérée (1 hébergement touristique recensé), elle n'influence pas significativement le rythme des transactions.
Le saviez-vous ?
- Tourbes abrite 2 monuments historiques protégés.
- La commune a connu une croissance démographique de +25,8 % en 10 ans.
- 83,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Tourbes : cadre de vie et logement
S'installer à Tourbes, c'est opter pour un cadre de vie villageois très bien doté. La commune affiche un score de confort de services parmi les plus hauts (8,4/10), avec 8 commerces, 32 établissements de santé et 15 équipements sportifs ou de loisirs à proximité. Cet équipement, couplé à une connectivité numérique excellente (fibre à 83,2 %), en fait un lieu adapté au télétravail et aux familles. Le profil démographique, avec un âge médian de 48 ans, est équilibré, même si la part des plus de 60 ans (32,7 %) reste significative.
Le territoire bénéficie d'un climat méditerranéen clément (15,1°C de moyenne) et d'un patrimoine historique avec deux monuments protégés. L'appartenance à la Communauté d'Agglomération Hérault-Méditerranée offre des services élargis tout en préservant l'identité du village. En revanche, le nouvel habitant doit avoir conscience des risques naturels présents, notamment liés aux inondations (PPR actif), matérialisés par 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Une vérification en mairie du zonage du bien convoité est indispensable.
Carte du marché immobilier à Tourbes
Tourbes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Tourbes
Avec une température moyenne annuelle de 15,1 °C et seulement 607 mm de précipitations par an, le climat de Tourbes est typiquement méditerranéen, doux et ensoleillé. Les hivers sont courts et les étés chauds, avec un ensoleillement généreux. Ce profil climatique attire particulièrement les acheteurs en quête d'un cadre de vie agréable, les retraités et les actifs pouvant télétravailler, qui valorisent la possibilité de profiter des extérieurs et d'un jardin une grande partie de l'année.
Composition du parc immobilier à Tourbes
1 056 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
926 maisons pour 127 appartements: le parc à Tourbes est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Tourbes est très majoritairement composé de maisons individuelles (87,9 %), ce qui en fait un marché orienté vers les acheteurs cherchant un pied-à-terre avec extérieur. La forte proportion de propriétaires occupants (79,5 %) et la part modérée de résidences secondaires (15,2 %) indiquent un marché ancré et relativement stable, moins spéculatif que certaines communes littorales. Le taux de vacance faible (6,0 %) suggère une bonne absorption de l'offre, typique d'un village attractif et dynamique dans l'arrière-pays biterrois.
Ancienneté du parc à Tourbes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 734 logements).
- Avant 1919 15,8 % 116 logts
- 1919-1945 5,4 % 40 logts
- 1946-1970 7,8 % 57 logts
- 1971-1990 24,0 % 176 logts
- 1991-2005 18,9 % 139 logts
- 2006-2019 28,1 % 206 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Tourbes
112 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Tourbes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Tourbes est exposé à un risque d'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif sur la rivière Peyne. Dix risques naturels sont recensés et neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Cela implique des contraintes constructives dans les zones définies par le PPR et une assurance obligatoire. Le radon et le risque sismique sont classés faibles. Pour tout achat, la consultation du zonage en mairie et l'état des risques (ERP) est une étape incontournable pour évaluer sereinement l'exposition du bien.
Cas pratique : un achat type à Tourbes
Pour une maison familiale de 100 m² à Tourbes, le budget d'acquisition médian est d'environ 275 000 € (hors frais de notaire). Cela représente environ 11,7 années du revenu médian local (23 590 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 247 500 € sur 20 ans à un taux de 4 % entraînerait une mensualité d'environ 1 500 € hors assurance.
Erreurs à éviter quand on achète à Tourbes
- Ne pas consulter le PPR Inondation de la Peyne.
- Omettre de vérifier le diagnostic radon (faible).
- Acheter sans tenir compte du coût des travaux.
- Négocier sans connaître le prix médian au m².
Points clés à retenir à Tourbes
- Prix médian à 2 873 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut des maisons : 4,3 %.
- 87,9 % de maisons dans le parc.
- Parc ancien : 21,3 % d'avant 1945.
- Correction de -3,8 % sur un an.
- Taxe foncière bâti à 36,3 % (2024).
- Climat méditerranéen à 15,1 °C de moyenne.
- Démographie dynamique : +16,3 % en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Tourbes ?
À Tourbes, la valeur d'un bien dépend fortement de sa typologie : l'écart de prix entre maisons (3 013 €/m²) et appartements (3 326 €/m²) est significatif, car l'offre en appartements est rare (4,0 % du parc). Pour une maison, la surface du terrain, la présence d'une piscine et l'état général (récent ou rénové) sont des leviers majeurs. La performance énergétique (DPE) devient un critère de plus en plus discriminant. La proximité des 112 équipements de proximité (commerces, services, santé) et de la gare de Magalas (12,2 km) peut aussi justifier une surcote. Un bien bien orienté et bénéficiant d'une vue dégagée sera également valorisé.
Estimation indicative d'une maison à Tourbes
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
256 785 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes au m² (2 873 €/m² à Tourbes) qui ne rendent pas compte des micro-marchés. Un professionnel local connaît la valeur différentielle entre le centre-village, les quartiers pavillonnaires et les écarts. Il évalue précisément l'impact de l'état du bien (21,3 % du parc est antérieur à 1945), de son exposition aux risques (PPR Inondation) ou de sa performance énergétique. Son expertise permet de fixer un prix de vente réaliste, qui attire des acheteurs sérieux et sert de base solide à la négociation, maximisant ainsi vos chances de conclure dans des délais raisonnables.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser uniquement le prix médian au m² comme référence.
- Ignorer l'impact d'un DPE médiocre sur la valeur.
- Ne pas considérer la saisonnalité du marché local.
- Oublier de comparer avec les ventes réelles (DVF).
Investir à Tourbes : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Tourbes en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Tourbes.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Tourbes grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Tourbes
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Tourbes
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Tourbes
Quel est le prix immobilier moyen à Tourbes ?
Le prix médian à Tourbes est de 2 873 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour une maison type de 96 m², le budget moyen est d'environ 264 000 €. Les appartements, plus rares, atteignent 3 326 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Tourbes ?
La correction de -3,8 % en 2024 après un pic en 2022 peut représenter un point d'entrée opportun pour un investissement locatif sur les maisons. Le rendement brut de 4,3 % est correct, mais il faut viser le moyen terme.
Tourbes est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Tourbes est plus chère que la plupart de ses voisines comparables. Son prix au m² est supérieur de 11 % à celui d'Alignan-du-Vent (2 568 €/m²) et de 24 % à celui de Roujan (2 179 €/m²).
Quel rendement locatif espérer à Tourbes ?
Le rendement locatif brut moyen est de 4,3 % pour les maisons, soit environ 9,8 €/m²/mois. Pour les appartements, il est nettement plus faible, à 2,8 % brut (10,9 €/m²/mois).
Quels sont les quartiers à privilégier à Tourbes ?
Le marché est très majoritairement composé de maisons individuelles. Il convient de privilégier les secteurs bien reliés au centre-bourg et ses services, tout en vérifiant systématiquement leur exposition aux risques d'inondation via le PPR en vigueur.
Marché immobilier des communes voisines
Tourbes affiche un prix au m² de 2 873 €, soit 11 % de plus qu'Alignan-Du-Vent mais avec des indicateurs locatifs similaires, ce qui en fait un marché à fort effet de levier pour l'investisseur aguerri.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Tourbes.
Communes limitrophes de Tourbes
Tourbes est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 021 €/m² en médiane, Tourbes s'inscrit au niveau de la médiane de l'Hérault (3 454 €/m²) et reste +22,2 % au regard de la médiane nationale.
Progression modérée: ++12,5 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 172 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +8,4 % sur le prix médian.
Typologie à dominante pavillonnaire: 96,4 % des ventes concernent des maisons, à 3 013 €/m² en médiane. Le bien médian (85 m² à 256 105 €) équivaut à 10,9 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Tourbes: 10,9 €/m²/mois pour un appartement, 9,8 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,9 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Avec 15,2 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Rythme de construction régulier: 9 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 72 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Tourbes est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Tourbes est à 19 km du littoral languedocien, à 40 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).