01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 836 logements dont 5 332 résidences principales, 160 résidences secondaires et 344 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 332 | 91,4 % |
| Résidences secondaires | 160 | 2,7 % |
| Logements vacants | 344 | 5,9 % |
Parmi les 5 836 logements du parc, 91 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 604 | 11,5 % |
| 1919-1945 | 235 | 4,5 % |
| 1946-1970 | 1 110 | 21,1 % |
| 1971-1990 | 1 662 | 31,6 % |
| 1991-2005 | 988 | 18,8 % |
| 2006-2019 | 668 | 12,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 11 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 267 | 5,0 % |
| 2 pièces | 712 | 13,4 % |
| 3 pièces | 1 012 | 19,0 % |
| 4 pièces | 1 164 | 21,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 177 | 40,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 41 % du parc, contre 18 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 989 | 5 288 | 5 836 |
| Rés. principales | 4 638 | 4 834 | 5 332 |
| Rés. secondaires | 55 | 125 | 160 |
| Vacants | 295 | 328 | 344 |
Vallet, commune de taille similaire à 24 km, affiche 66,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 012 | 56,5 % |
| Locataires (privé) | 1 254 | 23,5 % |
| Locataires HLM | 986 | 18,5 % |
| Logés gratuitement | 80 | 1,5 % |
Visualisation des quatre statuts — 56,5 % de propriétaires occupants, 42,0 % de locataires et 18 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 972 | 55,7 % |
| Fioul | 198 | 3,7 % |
| Électricité | 1 655 | 31,0 % |
| Gaz bouteille | 25 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 481 | 9,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 56 % au gaz de ville, 31 % pour électricité, 9 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 721 |
| 2 à 4 ans | 1 216 |
| 5 à 9 ans | 1 008 |
| 10 ans ou plus | 2 386 |
| Total ménages | 5 332 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 106 |
| Sous-occupation modérée | 1 227 |
| Sous-occupation accentuée | 1 009 |
| Suroccupation modérée | 302 |
| Suroccupation accentuée | 14 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 755 | 14,2 % |
| 1 voiture | 2 734 | 51,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 842 | 34,5 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 14 % sans voiture, 51 % à une voiture et 35 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 64,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 249 | 2 146 | 45 | 58 |
| 1975 | 2 991 | 2 783 | 63 | 145 |
| 1982 | 3 527 | 3 198 | 95 | 234 |
| 1990 | 3 731 | 3 453 | 89 | 189 |
| 1999 | 4 190 | 3 929 | 101 | 160 |
| 2006 | 4 735 | 4 433 | 50 | 252 |
| 2011 | 4 989 | 4 638 | 55 | 295 |
| 2016 | 5 288 | 4 834 | 125 | 328 |
| 2022 | 5 836 | 5 332 | 160 | 344 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 2 249 logements à l'origine, 5 836 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 459 | 437 | 366 | 485 | 445 | 256 |
| Dont vacants > 2 ans | 88 | 89 | 94 | 89 | 88 | 136 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 64 | 2,2 % |
| Classe B | 60 | 2,0 % |
| Classe C | 1 273 | 43,5 % |
| Classe D | 1 047 | 35,8 % |
| Classe E | 315 | 10,8 % |
| Classe F | 113 | 3,9 % |
| Classe G | 56 | 1,9 % |
Le graphique décompose les 2 928 diagnostics par étiquette énergétique: 43 % en C, 48 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 284 | 9,7 % |
| Classe B | 514 | 17,6 % |
| Classe C | 1 126 | 38,5 % |
| Classe D | 751 | 25,6 % |
| Classe E | 175 | 6,0 % |
| Classe F | 62 | 2,1 % |
| Classe G | 16 | 0,5 % |
Répartition climat du parc: C concentre 38 % des diagnostics et 66 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 222 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 187 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 162 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 78 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 78 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 222 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 33 | 31 |
| Classe B | 48 | 12 |
| Classe C | 308 | 965 |
| Classe D | 327 | 720 |
| Classe E | 123 | 192 |
| Classe F | 71 | 42 |
| Classe G | 23 | 33 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 192 kWh/m²/an côté maisons, C à 172 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 124 |
| T2 | 341 |
| T3 | 386 |
| T4 | 229 |
| T5+ | 55 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Ancenis-Saint-Géréon (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Ancenis-Saint-Géréon est le petite ville ayant la plus faible part de propriétaires du département Loire-Atlantique. (sur 54 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc résidentiel d'Ancenis-Saint-Géréon compte 5 836 logements à l'issue du recensement 2022, dont 5 332 résidences principales. Habitat à dominante pavillonnaire — 61,5 % de maisons, 38,5 % d'appartements complètent l'offre. Pour mémoire, Ancenis-Saint-Géréon est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, à 27 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
La propriété occupe la première place dans le parc d'Ancenis-Saint-Géréon (56,5 %), suivie par le locatif (42,0 %). Au plan locatif social, 18,5 % des résidences principales sont en HLM.
Le bâti d'Ancenis-Saint-Géréon s'étend d'un noyau historique (11,5 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (12,7 % après 2006). Sur le plan énergétique, d'Ancenis-Saint-Géréon, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 178 kWh/m²/an. 55,7 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements d'Ancenis-Saint-Géréon a augmenté de +10,4 %. La motorisation des ménages est classique: 14,2 % sans voiture et 34,5 % avec deux voitures ou plus.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest dans lequel s'inscrit Ancenis-Saint-Géréon. L'environnement physique — à 27 m d'altitude, sur un relief peu marqué — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Ancenis-Saint-Géréon en 2026 ?
Pôle urbain du Pays d'Ancenis, la commune bénéficie d'une croissance démographique soutenue (+13,1 % en 10 ans) et d'un maillage exceptionnel de services. Son marché immobilier, après un pic en 2022, traverse une phase de correction qui interroge sur sa résilience et ses opportunités pour 2026.
Avec un indice d'attractivité territoriale de 8/10, Ancenis-Saint-Géréon combine un cadre de vie très équipé à une opportunité locative solide, malgré une correction récente marquée de -11,1 %.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la location annuelle en appartement pour capter un rendement correct, en acceptant une liquidité future incertaine sur la revente.
Points clés
- ✓ Correction de -11,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé (6,1 % apparts)
- ✓ Attractivité et équipements très solides
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Marché porté par l'extérieur : solvabilité limitée
- ⚠ Fragilité économique modérée (taux de chômage 9,6 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- À 2 429 €/m², son prix médian reste inférieur à la moyenne nationale.
- Son prix au m² est environ 20 % inférieur à la moyenne du département Loire-Atlantique.
- Le rendement locatif des appartements (6,1 %) surclasse celui des grandes métropoles comme Nantes.
Analyse du marché immobilier à Ancenis-Saint-Géréon
Acheter demande un effort important : 7,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Ancenis-Saint-Géréon : opportunités et risques
Le rendement locatif brut des appartements (6,1 %) est le vrai point fort, selon la carte des loyers du Ministère du Logement. Il dépasse largement les 4 % habituels dans les grandes villes. Néanmoins, la taxe foncière (37,71 %) et les coûts de gestion rognent ce rendement, qui tombe autour de 3,8 % net. La faible part de passoires thermiques (5,6 %) limite le risque de travaux obligatoires à court terme.
L'investissement locatif classique en appartement est pertinent, porté par une demande locative solide (IOL 6,8/10) et une population jeune (33 % de moins de 30 ans). La pression immobilière élevée (IPI 5,9/10) confirme un marché actif. En revanche, l'accessibilité faible (IAI 2,5/10) indique que la revente pourrait être difficile si le marché se retourne, car les acheteurs locaux sont déjà en difficulté.
La stratégie gagnante consiste à sélectionner des biens bien situés, si possible rénovés, pour capter un loyer dans le haut de la fourchette (jusqu'à 14,6 €/m²/mois). L'horizon doit être le moyen terme, le temps que la correction se digère et que la dynamique démographique (+13 % en 10 ans) continue de soutenir les prix.
Simuler un investissement immobilier à Ancenis-Saint-Géréon
Estimation sur un maison type de 105 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian d'Ancenis-Saint-Géréon.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Ancenis-Saint-Géréon ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Ancenis-Saint-Géréon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a chuté de 2 908 à 2 429 €/m² entre 2022 et 2024, selon les données DVF. Cette correction de -11,1 % en un an est significative et replace Ancenis-Saint-Géréon dans une position plus accessible, après la flambée post-covid. La baisse est plus marquée que la moyenne départementale, révélant une certaine sensibilité du marché aux tensions sur le pouvoir d'achat.
L'écart de valorisation avec des communes comparables comme Vallet ou Nort-sur-Erdre se resserre, mais reste notable (-6 à -7 %). En revanche, la décote atteint 29 % face à Treillières. Cette sous-valorisation relative, couplée à un indice d'attractivité territoriale (IAT) de 8/10, suggère un potentiel de rattrapage à moyen terme, à condition que les indicateurs économiques locaux se consolident.
Le contexte territorial est clé : la gare d'Ancenis (à 0,4 km) et la proximité de l'A11 en font un nœud de communication, soutenant l'attractivité résidentielle. Toutefois, un taux de chômage de 9,6 % et un indice de fragilité économique modéré (5,2/10) rappellent que la demande locale a ses limites.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Ancenis-Saint-Géréon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Ancenis-Saint-Géréon ont connu une hausse fulgurante de 35 % entre 2020 et 2022, passant de 2 154 à 2 908 €/m². Le retournement est net dès 2023, avec une baisse de -6 %, qui s'accélère en 2024 (-11,1 %) pour atteindre 2 429 €/m². Cette correction, plus prononcée que chez certaines voisines, replace les prix à un niveau proche de 2021. Les maisons résistent légèrement mieux que les appartements. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre un point d'entrée plus accessible, mais nécessite de vérifier la stabilisation des prix, dans un contexte de taux d'emprunt élevés.
Évolution du marché immobilier d'Ancenis-Saint-Géréon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 500 €/m² de prix médian pour 136 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à 0,0 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'une maison médiane de 97 m² à 248 417 € représenterait, pour un ménage au revenu médian local, l'équivalent de près de 11 années de revenus. Le loyer médian de 10,1 €/m²/mois génère un rendement brut de 4,8 %. Pour un appartement type (83 m² à 188 991 €), le rendement brut monte à 6,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière à 37,71 %, gestion, vacance), le rendement net estimé chute autour de 3 %. L'effort résiduel après loyer perçu reste significatif, surtout pour les maisons, indiquant un investissement qui ne s'autofinance pas intégralement.
Acheter vs Louer — appartement 70 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché d'Ancenis-Saint-Géréon est actif et liquide, avec 136 transactions en 2024, un volume stable par rapport aux années précédentes. Les maisons individuelles dominent largement les ventes (94 transactions, soit 71 % du volume), pour un prix médian de 2 495 €/m². Le segment des appartements (42 ventes) est plus accessible à 2 718 €/m². La fourchette des prix (2 086 - 3 076 €/m²) révèle un marché hétérogène, où la localisation et l'état du bien font la différence. Ce volume soutenu, même en période de correction, indique un marché qui n'est pas gelé, mais qui bascule en faveur de l'acheteur, offrant des marges de négociation.
Répartition des ventes
69,1 % de maisons et 30,9 % d'appartements parmi les 136 transactions enregistrées.
69,1 % maisons, 30,9 % appartements sur 136 ventes: le collectif pèse 30,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 136 | 94 | 42 |
| Prix médian/m² | 2 500 € | 2 495 € | 2 718 € |
| Prix moyen/m² | 2 850 € | ||
| Surface médiane | – | 105 m² | 70 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 153 | 2 500 € |
| 2022 | 121 | 2 838 € |
| 2023 | 127 | 2 650 € |
| 2024 | 120 | 2 456 € |
| 2025 | 136 | 2 500 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Ancenis-Saint-Géréon est robuste, avec 394 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de +6 %. Les 84 autorisations de 2024 témoignent d'une activité soutenue. Cette offre neuve répond à une pression démographique constante (+5,3 % sur 5 ans) et vient compléter un parc immobilier majoritairement constitué de maisons (62,7 %). Le risque de sur-offre apparaît limité, la construction semblant calibrée pour accompagner la croissance de la population. Ces nouveaux programmes, souvent mieux isolés, sont aussi une réponse aux enjeux énergétiques, dans un parc où les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 5,6 % des logements.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 894 logements ont été autorisés et 1 580 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 83 %.
Vacance longue durée à Ancenis-Saint-Géréon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Ancenis-Saint-Géréon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 356 logements ont été autorisés à à Ancenis-Saint-Géréon, -26 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Ancenis-Saint-Géréon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ancenis-Saint-Géréon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,71 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute d'environ 2,3 points par rapport au brut. Comptez la taxe foncière, à 37,71 % à Ancenis, puis les frais de gestion (8 % du loyer en moyenne), les travaux et la provision pour copropriété si besoin. Sur un appartement loué 500 €, cela représente près de 150 € de charges mensuelles. La vacance, bien que modérée, et les impôts sur le revenu viennent ensuite. Le net réel se situe souvent autour de 2 % après impôt.
Performance énergétique du parc à Ancenis-Saint-Géréon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 928 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Ancenis-Saint-Géréon: classe C en tête, 5,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant avec une classe C dominante et seulement 5,6 % de passoires thermiques (F/G), bien en-deçà de la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des passoires en 2025). Pour les biens classés D ou E, des travaux de rénovation modérés suffiront souvent pour se mettre en conformité avec les étapes 2028 et 2034. Un atout pour la valeur patrimoniale à long terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer moyen de 11,6 €/m²/mois, offrent un meilleur rendement brut. Privilégiez les T2 ou T3 récents (12,7 % du parc est post-2006) ou bien rénovés pour éviter les passoires thermiques (5,6 % sont classées F/G). Les maisons, majoritaires, séduisent les familles mais avec un rendement net plus faible (3,0 %). L'offre neuve (84 logements autorisés en 2024) peut créer une concurrence locative à surveiller.
Quelles zones cibler à Ancenis-Saint-Géréon ?
Le centre-bourg historique, près de la gare et des commerces (144 équipements), est le plus recherché pour les appartements. Les quartiers pavillonnaires périphériques conviennent aux maisons de famille. La vigilance s'impose sur les zones soumises aux PPRi (inondation), identifiées comme risques naturels, qui peuvent complexifier l'assurance et la revente. Aucune zone en renouvellement urbain majeur n'émerge des données.
Calculateur de rendement à Ancenis-Saint-Géréon
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Ancenis-Saint-Géréon
Le risque de vacance (8 % retenu dans le calcul net) est réel au vu du taux de logements vacants de 5,9 %. La dépendance à l'économie locale (taux d'emploi 66,6 %) et la faible part de résidences secondaires (2,7 %) limitent la saisonnalité. Le principal risque réglementaire concerne les passoires thermiques (5,6 % du parc), interdites à la location progressivement. La taxe foncière, à 37,71 %, pèse sur la rentabilité nette.
Cas pratique : un investissement type à Ancenis-Saint-Géréon
Pour un appartement de 55 m² (surface médiane), comptez environ 125 000 € à l'achat. Avec un loyer de 11,6 €/m², cela génère 638 € de revenu mensuel, soit un rendement brut de 6,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), le revenu net tombe à environ 400 €, nécessitant un effort mensuel si votre crédit dépasse ce montant.
Erreurs à éviter quand on investit à Ancenis-Saint-Géréon
- Négliger la taxe foncière, élevée à 37,71 %.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative.
- Acheter sans vérifier le classement DPE du bien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit le rythme scolaire, avec une activité accrue de mars à juin. Septembre-octobre connaissent aussi un rebond, avant la trêve hivernale. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en novembre-décembre peut permettre de négocier, les vendeurs pressés étant plus flexibles. Évitez de planifier la transaction autour du paiement de la taxe foncière (mi-octobre) pour ne pas grever votre trésorerie.
Le saviez-vous ?
- Ancenis-Saint-Géréon compte 5 monuments historiques protégés.
- La fibre est disponible pour 75,5 % des logements.
- L’âge médian de la population est de 45,8 ans.
S'installer à Ancenis-Saint-Géréon : cadre de vie et logement
Avec 683 équipements recensés par l'INSEE, dont 256 services et 178 en santé, Ancenis-Saint-Géréon offre un cadre de vie extrêmement complet pour une ville de cette taille. L'indice de confort des services (ICS) de 9,5/10 est exceptionnel. La commune est également bien connectée, avec 78,5 % de couverture en très haut débit, un atout pour les télétravailleurs.
Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 45,8 ans. La présence de 18 établissements scolaires et d'un taux d'emploi de 66,6 % en fait un territoire vivant. Il faut cependant intégrer la réalité des risques naturels : la commune est concernée par deux Plans de Prévention des Risques d'Inondation (PPRi) sur la Loire, ce qui peut impacter l'assurabilité et la constructibilité dans certains secteurs.
Carte du marché immobilier à Ancenis-Saint-Géréon
Ancenis-Saint-Géréon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ancenis-Saint-Géréon
Avec 12,9 °C de moyenne annuelle et 788 mm de pluie, le climat est doux et océanique. Les hivers sont frais mais les gels peu fréquents, et les étés agréables sans canicule marquée. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un équilibre, sans excès climatique. La proximité de la Loire apporte une certaine humidité, mais l'ensoleillement reste correct pour la région. Idéal pour qui fuit les rigueurs continentales.
À qui s'adresse Ancenis-Saint-Géréon ?
Ce marché convient aux primo-accédants ou aux familles recherchant une maison avec jardin dans une commune animée, dotée de 18 établissements scolaires. Les retraités (29,5 % des habitants ont 60 ans et plus) y trouvent également un cadre serein et des services de proximité. Les actifs travaillant à Nantes ou Angers apprécient la connexion ferroviaire. En revanche, les chercheurs d'animation urbaine intense ou d'un parc immobilier très neuf (seulement 12,7 % de constructions post-2006) pourraient être déçus.
Avantages et limites à Ancenis-Saint-Géréon
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire directe avec la gare en centre-bourg (0,4 km)
- Prix au m² inférieur de 20 à 30 % aux communes de la première couronne nantaise
- Cadre de vie préservé avec la Loire et un patrimoine historique (5 monuments)
- Équipements et services nombreux (683 équipements au total) pour une commune de cette taille
- Dynamisme démographique (+13,1 % en 10 ans) garantissant une certaine vitalité
− À prendre en compte
- Exposition aux risques d'inondation (PPRi actif) nécessitant une vigilance accrue
- Rendements locatifs nets modestes (environ 3,8%), peu attractifs pour un investissement locatif pur
- Marché immobilier en léger retrait (-11,1% sur un an), limitant les perspectives de plus-value immédiate
Composition du parc immobilier à Ancenis-Saint-Géréon
5 836 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 589 maisons et 2 137 appartements à à Ancenis-Saint-Géréon.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement constitué de maisons individuelles (62,7 %), signe d'un marché ancré dans l'accession à la propriété. La part de propriétaires (56,5 %) et le faible taux de résidences secondaires (2,7 %) indiquent une stabilité et une vocation résidentielle principale. La vacance à 5,9 % est dans la moyenne, sans signal de sur-spéculation. Cela dessine un acheteur type : un ménage souhaitant s'installer durablement, souvent en provenance de l'agglomération nantaise.
Ancienneté du parc à Ancenis-Saint-Géréon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 268 logements).
- Avant 1919 11,5 % 604 logts
- 1919-1945 4,5 % 235 logts
- 1946-1970 21,1 % 1 110 logts
- 1971-1990 31,5 % 1 662 logts
- 1991-2005 18,8 % 988 logts
- 2006-2019 12,7 % 668 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Ancenis-Saint-Géréon
683 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Ancenis-Saint-Géréon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à deux plans de prévention des risques inondation (PPRi) actifs concernant la Loire. Cela implique des contraintes constructives et des assurances spécifiques dans les zones définies. Le radon et le risque sismique sont faibles. 6 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour inondations. Consultez systématiquement le cadastre des risques et le dossier de diagnostic technique (DDT) avant tout achat en zone impactée.
Cas pratique : un achat type à Ancenis-Saint-Géréon
Pour une maison de 100 m², le budget médian est de 256 100 € hors frais. Cela représente environ 11,3 années de revenu médian local (22 740 €). Avec un apport de 10 % (25 610 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établit aux alentours de 1 350 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Ancenis-Saint-Géréon
- Oublier de consulter le zonage PPRi avant l'offre.
- Surévaluer sa capacité d'emprunt avec les taux actuels.
- Négliger l'état des réseaux (fibre à 75,5 %).
- Se fier uniquement au prix au m², sans visiter.
Points clés à retenir à Ancenis-Saint-Géréon
- Prix médian au m² à 2 429 €, en baisse de 11,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 6,1 % pour les appartements.
- Climat doux : température moyenne annuelle de 12,9 °C.
- Marché vendeur plus sélectif, prix en correction.
- Maisons à 2 495 €/m², appartements à 2 718 €/m².
- Rendement net approximatif : 3,8 % après charges.
- Parc de logements : 62,7 % de maisons individuelles.
- Le DPE classe C domine, valorisant les biens performants.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Ancenis-Saint-Géréon ?
À Ancenis-Saint-Géréon, la performance énergétique (DPE) devient un facteur majeur de valorisation, devant l'ancienneté. Un bien classé C se vendra jusqu'à 10 % plus cher qu'un D équivalent. La proximité de la gare (0,4 km) et du centre-bourgs avec ses 144 commerces pèse aussi. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sud-ouest ajoutent de la valeur. À l'inverse, un étage élevé sans ascenseur dans un appartement ancien peut pénaliser de 5 à 15 % le prix au m².
Estimation indicative d'une maison à Ancenis-Saint-Géréon
Pour une maison de 105 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
262 500 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sous-estimer vous prive de capital, surestimer bloque la vente dans un marché où 5,9 % des logements sont vacants. Les indices villagesfrancais.fr, comme l'indice de pression touristique (4,1/10) ou l'indice de services et équipements (9,5/10), donnent des clés de valorisation relatives. Une estimation professionnelle intègre ces paramètres invisibles : attractivité du quartier, proximité de la gare, vue, nuisance, et conformité aux règles d'urbanisme. À l'heure où la loi encadre les passoires thermiques, le DPE devient un élément majeur de valorisation ou de décote.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : le prix au m² varie sensiblement entre le quartier de la gare, le centre historique et les zones pavillonnaires récentes. Il intègre l'état réel du bien, son exposition aux risques, et la dynamique des 394 logements neufs autorisés ces 5 ans, qui peut impacter la valeur de l'ancien. Son estimation sert aussi de base de négociation crédible auprès des acheteurs sérieux, souvent mieux financés que les acheteurs de passage.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier de déduire les travaux nécessaires du prix espéré.
- Comparer avec des biens neufs sans ajustement.
- Sous-estimer l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur.
Investir à Ancenis-Saint-Géréon : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, connaissance des risques d'inondation (PPRi). Un professionnel local est indispensable pour transformer cette analyse en acquisition pertinente.
Les données DVF révèlent un marché en correction mais au potentiel locatif réel. L'expertise locale est cruciale pour identifier le bon bien.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Ancenis-Saint-Géréon grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 152 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Ancenis-Saint-Géréon
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Ancenis-Saint-Géréon
Quel est le prix immobilier moyen à Ancenis-Saint-Géréon ?
Le prix médian global était de 2 429 €/m² en 2024. Les maisons se vendaient en médiane à 2 495 €/m² et les appartements à 2 718 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Ancenis-Saint-Géréon ?
La correction de -11,1 % en 2024 crée un point d'entrée plus accessible. L'investissement locatif en appartement peut être rentable, avec un rendement brut de 6,1 %, mais la revente pourrait être difficile à court terme.
Ancenis-Saint-Géréon est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est moins chère que la plupart de ses voisines comparables : -7 % par rapport à Vallet, -29 % par rapport à Treillières et -38 % par rapport à Thouaré-sur-Loire.
Quel rendement locatif espérer à Ancenis-Saint-Géréon ?
Le rendement locatif brut moyen est de 6,1 % pour les appartements et de 4,8 % pour les maisons. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 3,8 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Ancenis-Saint-Géréon ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les commerces et services, et éloignés des zones inondables identifiées par les PPRi. La proximité de la gare et du centre-ville historique est un atout pour la location.
Marché immobilier des communes voisines
Ancenis-Saint-Géréon affiche un décrochage de prix de -29 % par rapport à Treillières et -38 % face à Thouaré-sur-Loire, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur visant des indicateurs d'attractivité similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Ancenis-Saint-Géréon.
Communes limitrophes d'Ancenis-Saint-Géréon
Ancenis-Saint-Géréon est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Ancenis-Saint-Géréon (2 500 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -17,6 % par rapport dans la Loire-Atlantique.
Sur la période 2021-2025, le prix médian d'Ancenis-Saint-Géréon varie peu (0,0 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 657 transactions (source DGFiP/DVF).
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Ancenis-Saint-Géréon — maisons à 2 495 €/m² pour 105 m² en surface médiane, appartements à 2 718 €/m² pour 70 m². Un bien type de 105 m² revient à environ 261 975 €, soit 11,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Ancenis-Saint-Géréon: 11,6 €/m²/mois pour un appartement, 10,1 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 5,1 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (2,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 356 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 71 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (64 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Ancenis-Saint-Géréon est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. La géographie joue son rôle: la commune est à 27 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.