01 Le parc de logements
Le parc comprend 15 613 logements dont 14 877 résidences principales, 173 résidences secondaires et 562 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 14 877 | 95,3 % |
| Résidences secondaires | 173 | 1,1 % |
| Logements vacants | 562 | 3,6 % |
Le graphique détaille la structure des 15 613 logements: 95 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 4 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 108 | 0,7 % |
| 1919-1945 | 1 073 | 7,3 % |
| 1946-1970 | 5 311 | 36,0 % |
| 1971-1990 | 4 135 | 28,0 % |
| 1991-2005 | 2 615 | 17,7 % |
| 2006-2019 | 1 508 | 10,2 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 36 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 731 | 4,9 % |
| 2 pièces | 1 787 | 12,0 % |
| 3 pièces | 3 913 | 26,3 % |
| 4 pièces | 3 908 | 26,3 % |
| 5 pièces ou plus | 4 539 | 30,5 % |
Distribution par taille: 17 % de petits logements (T1-T2), 31 % de grands (5p+), moyenne à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 14 319 | 15 033 | 15 613 |
| Rés. principales | 14 089 | 14 764 | 14 877 |
| Rés. secondaires | 59 | 109 | 173 |
| Vacants | 172 | 159 | 562 |
En comparaison, Savigny-sur-Orge (à 5 km) enregistre 56,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 660 | 58,2 % |
| Locataires (privé) | 2 482 | 16,7 % |
| Locataires HLM | 3 548 | 23,8 % |
| Logés gratuitement | 187 | 1,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 58,2 % de propriétaires face à 40,5 % de locataires (dont 24 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 9 343 | 62,8 % |
| Fioul | 1 125 | 7,6 % |
| Électricité | 4 005 | 26,9 % |
| Gaz bouteille | 60 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 343 | 2,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 63 % au gaz de ville, 27 % pour électricité, 8 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 388 |
| 2 à 4 ans | 2 682 |
| 5 à 9 ans | 2 911 |
| 10 ans ou plus | 7 896 |
| Total ménages | 14 877 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 531 |
| Sous-occupation modérée | 3 743 |
| Sous-occupation accentuée | 2 889 |
| Suroccupation modérée | 1 587 |
| Suroccupation accentuée | 269 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 350 | 15,8 % |
| 1 voiture | 7 537 | 50,7 % |
| 2 voitures ou plus | 4 990 | 33,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 16 % sans, 51 % à une voiture, 34 % multi-motorisés. Par ailleurs, 69,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 8 420 | 7 158 | 765 | 497 |
| 1975 | 11 058 | 10 028 | 447 | 583 |
| 1982 | 11 291 | 10 325 | 372 | 594 |
| 1990 | 12 098 | 11 123 | 358 | 617 |
| 1999 | 13 216 | 12 135 | 245 | 836 |
| 2006 | 14 206 | 13 732 | 119 | 354 |
| 2011 | 14 319 | 14 089 | 59 | 172 |
| 2016 | 15 033 | 14 764 | 109 | 159 |
| 2022 | 15 613 | 14 877 | 173 | 562 |
Trajectoire de long terme: 8 420 logements en 1968, 15 613 en 2022 (+85 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 863 | 908 | 860 | 874 | 1 050 | 561 |
| Dont vacants > 2 ans | 88 | 77 | 85 | 82 | 156 | 256 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 40 | 0,4 % |
| Classe B | 122 | 1,1 % |
| Classe C | 6 983 | 62,1 % |
| Classe D | 2 453 | 21,8 % |
| Classe E | 980 | 8,7 % |
| Classe F | 416 | 3,7 % |
| Classe G | 259 | 2,3 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 62 % des logements et 63 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 494 | 4,4 % |
| Classe B | 1 200 | 10,7 % |
| Classe C | 6 895 | 61,3 % |
| Classe D | 1 392 | 12,4 % |
| Classe E | 746 | 6,6 % |
| Classe F | 346 | 3,1 % |
| Classe G | 180 | 1,6 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (61 %), 76 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 297 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 154 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 189 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 172 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 158 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 105 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 297 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 105 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 24 | 16 |
| Classe B | 45 | 77 |
| Classe C | 319 | 6 664 |
| Classe D | 486 | 1 967 |
| Classe E | 339 | 641 |
| Classe F | 205 | 211 |
| Classe G | 158 | 101 |
Les maisons affichent une classe dominante D (243 kWh/m²/an), les appartements C (146) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 248 |
| T2 | 583 |
| T3 | 1 307 |
| T4 | 1 265 |
| T5+ | 421 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Sainte-Geneviève-des-Bois (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Sainte-Geneviève-des-Bois est le ville moyenne ayant le moins de logements vacants du département Essonne. (sur 20 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Sainte-Geneviève-des-Bois est le ville moyenne ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Essonne. (sur 20 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
15 613 logements sont recensés à Sainte-Geneviève-des-Bois, avec une très forte prédominance des résidences principales (95,3 %). Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (46,7 % / 53,3 %). L'environnement communal: une commune de la couronne périurbaine francilienne, dans un relief de plaine, à 78 m d'altitude en moyenne.
Sainte-Geneviève-des-Bois présente un profil majoritairement propriétaire — 58,2 % des ménages possèdent leur résidence principale. 23,8 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Au titre de la loi SRU, Sainte-Geneviève-des-Bois est conforme — 28,2 % pour une obligation de 25,0 %.
Entre héritage et modernité: 0,7 % de logements d'avant 1919 et 10,2 % postérieurs à 2006. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (160 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Au plan énergétique résidentiel, 62,8 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Croissance observée du parc résidentiel de Sainte-Geneviève-des-Bois: +3,9 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 15,8 % de ménages sans voiture, 33,5 % à au moins deux voitures.
Ancrée régionalement, la commune est une commune de la couronne périurbaine francilienne: les attentes résidentielles s'y calquent. La commune est dans un relief de plaine, à 78 m d'altitude en moyenne: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (14 877 résidences principales de Sainte-Geneviève-des-Bois) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Sainte-Geneviève-des-Bois en 2026 ?
En première couronne sud de Paris, Sainte-Geneviève-Des-Bois conjugue proximité de l'aéroport d'Orly et desserte ferroviaire. Son marché immobilier, après des années de hausse, marque un net recul en 2024. Faut-il y voir une opportunité ou un signal d'alarme ? Le verdict passe par l'analyse des indicateurs locaux.
Avec un rendement locatif brut de 7,0 % pour les appartements, la commune offre un point d'entrée dans la première couronne parisienne, mais dans un contexte de correction des prix.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif en appartement, en acceptant une plus-value incertaine à moyen terme et un contexte socio-économique local tendu.
Points clés
- ✓ Rendement brut apparts 7,0 % : correct
- ✓ Parc immobilier moderne : 10,2 % post-2006
- ✓ Proximité immédiate de l'aéroport d'Orly
- ⚠ Correction des prix de -7,1 % en 2024
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (6,5/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix au m² inférieur de 15 % à la moyenne nationale.
- Un marché 6 % plus cher que Draveil mais 13 % moins cher que Viry-Châtillon dans l'Essonne.
- Un rendement locatif brut double de celui de Paris intra-muros.
Analyse du marché immobilier à Sainte-Geneviève-des-Bois
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Sainte-Geneviève-des-Bois : opportunités et risques
L'investissement locatif en appartement est le seul angle réellement pertinent. Le rendement brut de 7,0 % est correct, mais il faut immédiatement le nuancer. La taxe foncière (38,99 %) et les charges de gestion rognent le net à environ 4,3 %. La vacance locative, estimée à 8 %, est un risque concret dans un territoire où le taux de pauvreté place la commune au 9e rang sur 20 dans sa catégorie départementale.
La rénovation énergétique ne sera pas le premier poste de dépense, seulement 5,8 % du parc est classé F ou G. En revanche, l'âge moyen du bâti – 8 % seulement d'avant 1945 – et la part importante de constructions récentes (10,2 % post-2006) orientent vers un parc globalement aux normes, limitant le risque de mise aux normes coûteuse à court terme.
La stratégie ne peut donc être uniquement financière. Elle doit intégrer une sélection rigoureuse du bien, en privilégiant les quartiers les mieux connectés (proximité de la gare de Saint-Michel-sur-Orge à 1,6 km) et les logements adaptés aux jeunes actifs travaillant à Paris ou sur les plateformes aéroportuaires voisines. La perspective de plus-value à moyen terme est incertaine, compte tenu de la pression démographique négative.
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Données du marché immobilier à Sainte-Geneviève-des-Bois
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 7,1 % en 2024, une correction plus marquée que la moyenne régionale, selon les données DVF. Cette baisse fait suite à un pic atteint en 2022 et intervient dans un contexte de renchérissement du crédit et de fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 10,9 %. Le marché reste néanmoins actif, avec 329 ventes enregistrées.
Le clivage entre typologies est net. Les appartements, avec un prix médian de 2 950 €/m², affichent un rendement locatif brut de 7,0 %, soutenu par une demande locative structurelle dans cette commune où 58,2 % des habitants sont propriétaires. À l'inverse, le segment des maisons (3 534 €/m²) est plus exposé à la correction, car plus dépendant de la capacité d'emprunt des ménages locaux, dont le revenu médian est de 24 370 €.
La comparaison avec les communes voisines révèle un positionnement intermédiaire. Sainte-Geneviève-Des-Bois est 6 % plus chère que Draveil mais 13 % moins chère que Viry-Châtillon. Cet écart s'explique en partie par une offre de services plus développée (ICS à 6,9/10) et une connectivité excellente (fibre 100 %, proximité d'Orly). Toutefois, l'indice de fragilité territoriale (6,5/10) et le déclin démographique pèsent sur la dynamique de long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Sainte-Geneviève-des-Bois Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Sainte-Geneviève-Des-Bois sur les cinq dernières années, d'après les données DVF, dessine une courbe en cloche caractéristique de nombreux marchés franciliens. Après une progression continue pour atteindre un pic à 3 648 €/m² en 2022, le marché a stagné en 2023 avant de corriger significativement en 2024 (-7,1 %), retombant à un niveau proche de celui de 2020. Cette correction, plus prononcée que dans certaines communes voisines mieux côtées, affecte particulièrement les maisons. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché qui a perdu son momentum haussier, où la négociation retrouve une place centrale, mais où le risque de décrochage supplémentaire ne peut être écarté, compte tenu de la fragilité économique locale.
Évolution du marché immobilier de Sainte-Geneviève-des-Bois
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Sainte-Geneviève-des-Bois évolue de -4,3 %, passant de 3 492 à 3 343 €/m²; 350 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières, basées sur les prix médians 2024 et les loyers moyens, révèlent un effort d'accession important. Pour acquérir une maison type de 89 m², il faut mobiliser près de 13,1 années de revenu médian local. L'investissement locatif en appartement apparaît plus accessible, avec seulement 7,2 années de revenu nécessaires. Le rendement brut de 7,0 % pour les appartements est attractif, mais il se réduit à environ 4,3 % net après intégration des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 38,99 %). L'effort résiduel mensuel après perception du loyer reste substantiel, surtout pour les maisons, ce qui exige une solide trésorerie de la part de l'investisseur.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 350 transactions en 2024, le marché de Sainte-Geneviève-Des-Bois reste liquide, bien que le volume ait significativement baissé par rapport aux années record 2021-2022 (plus de 500 ventes). Les maisons représentent 59 % des ventes (193 unités), avec une surface médiane de 89 m², confirmant un parc majoritairement individuel. Les appartements (146 ventes) sont plus compacts (58 m² médians). Ce profil de transactions indique un marché qui bascule en faveur de l'acheteur, avec un temps de vente qui s'allonge probablement et une marge de négociation qui s'élargit, particulièrement sur les biens les moins bien situés ou nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
58,3 % de maisons et 41,7 % d'appartements parmi les 350 transactions enregistrées.
58,3 % maisons, 41,7 % appartements sur 350 ventes: le collectif pèse 41,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 350 | 204 | 146 |
| Prix médian/m² | 3 343 € | 3 534 € | 2 950 € |
| Prix moyen/m² | 3 644 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 500 | 3 492 € |
| 2022 | 486 | 3 583 € |
| 2023 | 380 | 3 520 € |
| 2024 | 314 | 3 300 € |
| 2025 | 350 | 3 343 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve, avec 812 logements autorisés sur les cinq dernières années, montre un territoire qui continue de se renouveler, bien qu'à un rythme en léger retrait (-2 %). Les 157 logements autorisés en 2024 seule témoignent d'une activité soutenue. Cette offre additionnelle, couplée à une démographie en léger déclin (-1,6 % sur 5 ans), réduit mécaniquement la pression à la hausse sur les prix de l'ancien. Elle concentre également la demande des accédants sur le neuf, potentiellement au détriment d'un parc ancien qui pourrait voir sa valorisation stagner. L'urbanisation se poursuit, mais sans surchauffe.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 128 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 3 870 autorisations pour 3 294 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Sainte-Geneviève-des-Bois
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Sainte-Geneviève-des-Bois (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Sainte-Geneviève-des-Bois totalise 712 logements sur 5 ans, soit -21 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Sainte-Geneviève-des-Bois
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Sainte-Geneviève-des-Bois
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est la véritable boussole de l'investisseur. À partir du brut, il faut déduire les charges incompressibles : la taxe foncière, élevée ici à 38,99 %, les frais de gestion locative (environ 6-8 % du loyer), les travaux de réparation, et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 3,6 %). Pour un appartement, le passage de 7,0 % de rendement brut à environ 4,3 % net est réaliste. En copropriété, ajoutez la quote-part des charges courantes. Ces éléments déterminent la rentabilité réelle sur le long terme.
Performance énergétique du parc à Sainte-Geneviève-des-Bois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 253 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Sainte-Geneviève-des-Bois est C, avec 6,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe C dominante et seulement 5,8 % de passoires thermiques (classes F/G). C'est un signal positif pour les acheteurs, limitant le risque de travaux de rénovation urgents. Cependant, la réglementation va se durcir : interdiction de location pour les logements classés F et G dès 2025, puis pour les E en 2028. Même pour un achat en résidence principale, anticiper ces échéances est prudent, car elles impacteront la valeur future et la capacité à revendre ou louer le bien.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui correspondent à la demande majoritaire des locataires. Le petit parc ancien (8 % d'avant 1945) peut présenter des risques DPE. Les logements construits après 2006 (10,2 %) sont plus conformes aux normes énergétiques mais se vendent à un prix d'acquisition plus élevé. Attention aux passoires thermiques (5,8 % du parc classé F/G), dont la location sera interdite à partir de 2025 et 2028.
Quelles zones cibler à Sainte-Geneviève-des-Bois ?
Le centre-bourg, autour des commerces (282 équipements) et de la gare de Saint-Michel-sur-Orge, est le plus recherché pour la location. Les quartiers plus périphériques, mieux dotés en maisons individuelles, intéresseront les familles mais avec un rendement locatif plus faible. Surveillez les zones concernées par un PPRi (risque inondation), car elles peuvent impliquer des contraintes d'assurance et de valorisation.
Calculateur de rendement à Sainte-Geneviève-des-Bois
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Sainte-Geneviève-des-Bois
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un contexte de parc locatif privé relativement restreint. La dépendance à l'économie francilienne expose à une conjoncture régionale. La taxe foncière, à 38,99 %, grève significativement la rentabilité. Enfin, les travaux de rénovation énergétique pour mettre aux normes les biens anciens représentent un investissement supplémentaire non négligeable.
Erreurs à éviter quand on investit à Sainte-Geneviève-des-Bois
- Négliger la taxe foncière, élevée à 38,99 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier de vérifier la compatibilité du DPE avec la loi Climat.
- Sous-estimer les frais de gestion locative, inévitables à distance.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien connaît un rebond traditionnel en septembre-octobre (rentrée) et mars-avril (printemps). À Sainte-Geneviève-Des-Bois, vendre en début d'année permet de capter les acheteurs souhaitant boucler avant l'été. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) peut parfois permettre de négocier avec des vendeurs plus pressés. Le calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, n'influe pas directement sur les prix mais peut motiver certains vendeurs à finaliser une vente auparavant.
Le saviez-vous ?
- 6 monuments historiques protégés dont le château du Val Fleury.
- La fibre optique est déployée à 100 % sur la commune.
- L'aéroport d'Orly n'est qu'à 9,6 km, un atout pour les voyageurs.
S'installer à Sainte-Geneviève-des-Bois : cadre de vie et logement
Avec une densité de près de 4 000 hab./km², Sainte-Geneviève-Des-Bois offre le visage d'une ville banale de la grande couronne, mais son maillage d'équipements est son atout principal. Les 1 415 équipements recensés par l'INSEE, dont 282 commerces et 229 établissements de santé, assurent une autonomie quotidienne remarquable. La commune est bien irriguée par les transports, avec la gare de Saint-Michel-sur-Orge à proximité et l'aéroport d'Orly à moins de 10 km.
Le cadre de vie est néanmoins marqué par une certaine vulnérabilité. L'indice de fragilité territoriale est élevé (6,5/10) et le taux de chômage dépasse la moyenne nationale. Le territoire est également concerné par deux Plans de Prévention des Risques (PPRi) pour les inondations, une réalité à vérifier lors de l'acquisition. L'offre éducative est pléthorique (30 établissements), répondant aux besoins d'une population encore jeune (âge médian de 40,1 ans).
Carte du marché immobilier à Sainte-Geneviève-des-Bois
Sainte-Geneviève-des-Bois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Sainte-Geneviève-des-Bois
Le climat de l'Essonne est tempéré avec une moyenne annuelle de 11,9°C et 624 mm de pluie, soit un niveau inférieur à la moyenne nationale. Les hivers sont frais sans excès (altitude de 74 m) et les étés agréables. Ce profil convient particulièrement aux personnes recherchant un équilibre, sans les rigueurs du nord ni la chaleur excessive du sud. La douceur relative des saisons est un atout pour le cadre de vie et limite les coûts de chauffage ou de climatisation, un point à vérifier sur le DPE du bien.
À qui s'adresse Sainte-Geneviève-des-Bois ?
La commune s'adresse d'abord aux primo-accédants et jeunes ménages actifs, attirés par les prix et les transports. Les familles y trouvent des écoles et un parc de maisons significatif (47,2 %). Les retraités (23,3 % des habitants) apprécient la proximité des services de santé (229 équipements) et la relative tranquillité. Elle est moins adaptée à ceux recherchant un cadre rural ou une forte animation culturelle.
Avantages et limites à Sainte-Geneviève-des-Bois
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur aux communes voisines (Draveil, Savigny)
- Desserte excellente : gare, aéroport d'Orly à 10 min, fibre 100 %
- Équipements et services nombreux (1 415 au total, 30 écoles)
- Parc de logements globalement récent et énergétiquement correct (classe C)
- Environnement sécurisé : risque sismique très faible, radon faible
− À prendre en compte
- Marché immobilier en baisse (-7.1 %), risque de moins-value à court terme
- Densité urbaine élevée (presque 4 000 hab/km²)
- Exposition à un risque inondation (PPRi actifs) sur certains secteurs
Composition du parc immobilier à Sainte-Geneviève-des-Bois
15 613 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Sainte-Geneviève-des-Bois combine 47,2 % de maisons et 52,8 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est stable, dominé à 58,2 % par des propriétaires occupants. La part de maisons individuelles (47,2 %) est significative, ce qui indique un habitat plutôt familial et ancré. Un taux de résidences secondaires très faible (1,1 %) indique une vocation principalement résidentielle, et non de villégiature. La proportion de logements sociaux (26,0 %) influe sur la dynamique des prix et la mixité. Ce paysage suggère un marché mature où la demande est structurée par les besoins en espace et en stabilité, plutôt que par la spéculation.
Ancienneté du parc à Sainte-Geneviève-des-Bois
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 750 logements).
- Avant 1919 0,7 % 108 logts
- 1919-1945 7,3 % 1 073 logts
- 1946-1970 36,0 % 5 311 logts
- 1971-1990 28,0 % 4 135 logts
- 1991-2005 17,7 % 2 615 logts
- 2006-2019 10,2 % 1 508 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Sainte-Geneviève-des-Bois
1 415 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Sainte-Geneviève-des-Bois
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) pour l'Orge et la Sallemouille. Cela signifie que certains secteurs peuvent avoir des contraintes constructives ou des obligations d'assurance spécifiques. La sismicité est très faible et le radon, un gaz naturel, y est classé faible. L'historique de 19 arrêtés de catastrophe naturelle, majoritairement pour inondations, rappelle l'importance de consulter le PPR et l'état des risques avant tout achat, pour connaître les zones exposées et les garanties d'assurance nécessaires.
Cas pratique : un achat type à Sainte-Geneviève-des-Bois
Une maison de 90 m², proche du prix médian de 318 798 €, représente environ 13 années de revenu médian local (24 370 €). Avec un apport de 10 % (31 880 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 700 €. À cela, il faut ajouter la taxe foncière (plus de 1 500 €/an) et les charges courantes. Un tel achat est accessible pour un ménage avec deux revenus stables.
Erreurs à éviter quand on achète à Sainte-Geneviève-des-Bois
- Omettre de consulter le PPRi inondation avant l'offre.
- Se fier uniquement au prix au m², sans pondérer par l'état du bien.
- Négocier sans connaître le marché local réel et le temps de vente.
- Oublier de vérifier la composition et la santé financière de la copropriété.
Points clés à retenir à Sainte-Geneviève-des-Bois
- Prix médian à 3 343 €/m², en baisse de 7,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 7,0 % pour les appartements, 5,4 % pour les maisons.
- Classe énergétique dominante C, seulement 5,8 % de passoires thermiques.
- Écart de prix : 3 534 €/m² pour une maison, 2 950 €/m² pour un appartement.
- Rendement net estimé : environ 4,3 % et 3,3 % après charges.
- 58,2 % de propriétaires, signe d'un parc résidentiel stable.
- Facteur valeur clé : proximité de la gare de Saint-Michel-sur-Orge (1,6 km).
- Budget type : environ 318 800 € pour une maison, 175 600 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Sainte-Geneviève-des-Bois ?
À Sainte-Geneviève-Des-Bois, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation précise. La proximité de la gare de Saint-Michel-sur-Orge (1,6 km) ou des commerces (282 équipements recensés) peut majorer le prix au m². Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont décisives. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec une prime pour les biens rénovés. En appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (charges, fonds de travaux) sont scrutés. Un bien bien entretenu et économe en énergie se vendra toujours mieux et plus vite.
Estimation indicative d'une maison à Sainte-Geneviève-des-Bois
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
300 870 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop élevé entraîne une vacance prolongée, un prix trop bas une moins-value immédiate. Avec un parc composé à 58,2 % de propriétaires, la concurrence à la vente est réelle. Les acheteurs sont bien informés et comparent avec les communes voisines comme Grigny (3 111 €/m²) ou Viry-Châtillon (3 823 €/m²). Une estimation professionnelle, qui croise les données du marché, les caractéristiques exactes de votre bien et les tendances micro-locales, est indispensable pour fixer un prix de vente attractif et réaliste.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés : un quartier près du parc des Séquoias ne vaut pas le même prix qu'un secteur proche de la RD 257. Il évalue l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes, et connaît la demande précise (familles, investisseurs). Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux et de négocier efficacement. Enfin, il vous protège des erreurs de prix : une surévaluation entraîne une stagnation, une sous-évaluation une moins-value. Son expertise ajuste le prix au marché réel, pas à une moyenne statistique.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² sans ajustement pour l'état ou la rue.
- Surestimer la valeur ajoutée de travaux personnels non universels.
- Fixer le prix en fonction des besoins du vendeur, non du marché.
- Négliger l'impact d'un DPE médiocre sur la valorisation.
Investir à Sainte-Geneviève-des-Bois : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic. Passer à l'acte nécessite de les confronter à la réalité du terrain : état des biens, dynamique de quartier, négociation. Une expertise hyperlocale est indispensable pour transformer cette analyse en décision éclairée.
Ces données tracent une tendance. Sa traduction concrète dépend du bien, de sa localisation exacte et du moment.
Découvrez la valeur précise d'un bien à Sainte-Geneviève-Des-Bois grâce à l'analyse des 329 ventes récentes.
- Analyse basée sur les transactions DVF 2024
- Évolution des prix et dynamique locative locale
- Mise en relation avec un expert du secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sainte-Geneviève-des-Bois
Quel est le prix au m² à Sainte-Geneviève-Des-Bois en 2024 ?
Le prix médian global est de 3 343 €/m², selon les données DVF. Les maisons se vendent en médiane à 3 534 €/m² et les appartements à 2 950 €/m².
Le marché immobilier à Sainte-Geneviève-Des-Bois est-il en baisse ?
Oui, le prix médian a baissé de 7,1 % entre 2023 et 2024, après avoir atteint un pic en 2022. C'est une correction significative, même si l'activité reste soutenue avec 329 ventes.
Sainte-Geneviève-Des-Bois est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Son marché est intermédiaire. Elle est environ 6 % plus chère que Draveil, mais 13 % moins chère que Viry-Châtillon. Son attractivité repose sur ses services et sa desserte.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Sainte-Geneviève-Des-Bois ?
Le rendement locatif brut moyen est de 7,0 % pour les appartements et de 5,4 % pour les maisons. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 4,3 % pour les appartements.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Sainte-Geneviève-Des-Bois ?
Il faut considérer la fragilité économique locale (taux de chômage à 10,9 %), la baisse récente des prix, et les risques d'inondation (PPRi actifs). Le parc locatif présente peu de passoires thermiques (5,8 %).
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des voisines comme Viry-Châtillon (+13 %) ou Savigny-sur-Orge (+14 %) est notable, mais Sainte-Geneviève-Des-Bois compense par un rendement locatif plus élevé, offrant un effet de levier différent aux investisseurs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sainte-Geneviève-des-Bois.
Communes limitrophes de Sainte-Geneviève-des-Bois
Sainte-Geneviève-des-Bois est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Sainte-Geneviève-des-Bois est un marché tendu — 3 343 €/m² sur 350 ventes récentes, +3,6 % par rapport au reste de l'Essonne.
Correction observée: -4,3 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 2 030 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Sainte-Geneviève-des-Bois — maisons à 3 534 €/m² pour 90 m² en surface médiane, appartements à 2 950 €/m² pour 60 m². Le bien médian (90 m² à 318 060 €) équivaut à 13,1 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Sainte-Geneviève-des-Bois avoisinent 17,6 €/m² pour les appartements et 16,0 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 7,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Sainte-Geneviève-des-Bois (1,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 712 logements autorisés et 664 commencés sur la période 2021-2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Sainte-Geneviève-des-Bois est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 78 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.