01 Le parc de logements
Le parc comprend 12 874 logements dont 12 022 résidences principales, 132 résidences secondaires et 720 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 022 | 93,4 % |
| Résidences secondaires | 132 | 1,0 % |
| Logements vacants | 720 | 5,6 % |
Le graphique détaille la structure des 12 874 logements: 93 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 443 | 3,7 % |
| 1919-1945 | 661 | 5,5 % |
| 1946-1970 | 4 039 | 33,6 % |
| 1971-1990 | 4 546 | 37,9 % |
| 1991-2005 | 1 572 | 13,1 % |
| 2006-2019 | 745 | 6,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (38 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 4 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 463 | 3,9 % |
| 2 pièces | 1 257 | 10,5 % |
| 3 pièces | 3 059 | 25,4 % |
| 4 pièces | 3 239 | 26,9 % |
| 5 pièces ou plus | 4 005 | 33,3 % |
Distribution par taille: 14 % de petits logements (T1-T2), 33 % de grands (5p+), moyenne à 4,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 12 321 | 12 620 | 12 874 |
| Rés. principales | 11 778 | 11 911 | 12 022 |
| Rés. secondaires | 87 | 83 | 132 |
| Vacants | 456 | 626 | 720 |
Pour référence, Villeneuve-Le-Roi (6 km) affiche 54,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 652 | 72,0 % |
| Locataires (privé) | 1 669 | 13,9 % |
| Locataires HLM | 1 490 | 12,4 % |
| Logés gratuitement | 212 | 1,8 % |
La répartition du parc occupé: 72,0 % de propriétaires, 26,3 % de locataires, dont 12 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 837 | 56,9 % |
| Fioul | 719 | 6,0 % |
| Électricité | 4 042 | 33,6 % |
| Gaz bouteille | 31 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 393 | 3,3 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (57 %), suivi par électricité (34 %) et fioul (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 945 |
| 2 à 4 ans | 2 177 |
| 5 à 9 ans | 2 400 |
| 10 ans ou plus | 6 501 |
| Total ménages | 12 022 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 682 |
| Sous-occupation modérée | 3 259 |
| Sous-occupation accentuée | 2 627 |
| Suroccupation modérée | 883 |
| Suroccupation accentuée | 129 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 656 | 13,8 % |
| 1 voiture | 6 638 | 55,2 % |
| 2 voitures ou plus | 3 728 | 31,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 14 % sans voiture, 55 % à une voiture et 31 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 76,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 552 | 5 450 | 725 | 377 |
| 1975 | 8 423 | 7 528 | 513 | 382 |
| 1982 | 9 806 | 8 986 | 378 | 442 |
| 1990 | 10 668 | 9 990 | 310 | 368 |
| 1999 | 11 641 | 10 758 | 187 | 696 |
| 2006 | 12 026 | 11 618 | 93 | 316 |
| 2011 | 12 321 | 11 778 | 87 | 456 |
| 2016 | 12 620 | 11 911 | 83 | 626 |
| 2022 | 12 874 | 12 022 | 132 | 720 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 6 552 logements, le total atteint 12 874 en 2022 (+96 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 653 | 705 | 762 | 707 | 784 | 460 |
| Dont vacants > 2 ans | 122 | 115 | 138 | 120 | 136 | 214 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,2 % |
| Classe B | 208 | 4,3 % |
| Classe C | 1 370 | 28,0 % |
| Classe D | 1 617 | 33,1 % |
| Classe E | 994 | 20,3 % |
| Classe F | 464 | 9,5 % |
| Classe G | 224 | 4,6 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 33 % des logements et 32 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 568 | 11,6 % |
| Classe B | 1 052 | 21,5 % |
| Classe C | 939 | 19,2 % |
| Classe D | 1 055 | 21,6 % |
| Classe E | 727 | 14,9 % |
| Classe F | 432 | 8,8 % |
| Classe G | 113 | 2,3 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (22 %), 52 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 305 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 241 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 198 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 174 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 116 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 305 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 116 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 2 |
| Classe B | 20 | 188 |
| Classe C | 180 | 1 190 |
| Classe D | 456 | 1 161 |
| Classe E | 280 | 714 |
| Classe F | 147 | 317 |
| Classe G | 127 | 97 |
Côté maisons, la dominante est D (253 kWh/m²/an); côté appartements, C (212).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 189 |
| T2 | 314 |
| T3 | 710 |
| T4 | 422 |
| T5+ | 109 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Yerres (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Yerres est le ville moyenne ayant la plus grande part de propriétaires du département Essonne. (sur 20 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Yerres se classe 5e ville moyenne ayant la plus grande part de propriétaires de France. (sur 349 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Yerres dispose de 12 874 logements, dont 12 022 résidences principales (93,4 %). La typologie est équilibrée: 46,7 % de maisons et 53,3 % d'appartements. Yerres est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France, dans la plaine, à une altitude de 45 m.
Le parc penche vers la propriété occupante (72,0 %), le locatif étant minoritaire (26,3 %). La part HLM atteint 12,4 % dans l'offre de résidences principales. Sur le volet logement social, Yerres reste en carence SRU (15,2 % de social, cible 25,0 %).
L'ancienneté du parc d'Yerres mêle deux époques — 3,7 % avant 1919, 6,2 % après 2006. DPE: classe D dominante et 222 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 14,1 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (56,9 % des résidences principales).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (+2,0 %). 13,8 % des ménages d'Yerres n'ont pas de voiture, 31,0 % en possèdent au moins deux.
Ancrée régionalement, la commune est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France: les attentes résidentielles s'y calquent. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 45 m — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (12 022 résidences principales d'Yerres) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Yerres en 2026 ?
À moins de 20 km du centre de Paris, Yerres bénéficie d'une desserte ferroviaire directe et de la proximité de l'aéroport d'Orly. Pourtant, la commune enregistre une érosion démographique continue et un marché immobilier en repli depuis deux ans. Faut-il y voir une opportunité d'entrée ou un signal d'affaiblissement structurel ?
Un marché qui a perdu 9 % depuis son pic de 2022, offrant une correction d'entrée unique en petite couronne francilienne, mais face à des indicateurs locatifs atones.
Verdict
➤ Investissement locatif rentable uniquement sur les appartements, à condition de viser le très bon rapport qualité/prix et d'accepter un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -9 % depuis 2022
- ✓ Rendement brut élevé sur appartements (7,3 %)
- ✓ Proximité immédiate de Paris et Orly
- ⚠ Démographie en déclin (-4,9 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilité financière faible (IAI 3,3/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Plus chère que la majorité des communes françaises, avec un prix médian de 3 407 €/m².
- Se positionne dans la moitié inférieure des communes de l'Essonne pour l'accessibilité financière.
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris, mais avec un risque de vacance plus élevé.
Analyse du marché immobilier à Yerres
Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Yerres : opportunités et risques
Investir à Yerres en 2026 présente un intérêt ciblé pour les appartements. Le rendement brut de 7,3 % (environ 4,2 % net) est supérieur à la moyenne francilienne, offrant une couverture partielle du crédit. Toutefois, la taxe foncière élevée (47,1 %) et le taux de vacance structurel (5,6 %) grèvent significativement la rentabilité nette.
La stratégie de plus-value à moyen terme est envisageable, compte tenu de la correction de prix intervenue et de la rareté de l'offre neuve. Il faut cependant composer avec un territoire en léger déclin démographique, ce qui pourrait limiter l'ampleur de la revalorisation. La sélection du bien est cruciale : privilégier les secteurs proches de la gare (1,2 km) et les biens aux DPE performants pour éviter le risque réglementaire lié aux 13,8 % de passoires thermiques.
L'investissement locatif en maison est moins recommandé, avec un rendement brut de seulement 5,1 %. Ce segment est porté par la demande résidentielle des familles, mais le niveau de prix (4 034 €/m² médian) et la solvabilité limitée du bassin local en font un pari plus risqué et moins liquide.
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Données du marché immobilier à Yerres
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Yerres s'établit à 3 407 €, sur la base de 321 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Yerres se positionne dans le top 21 % des communes les plus chères du Essonne.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 47,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,4 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Yerres Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Yerres dessine un cycle haussier classique, culminant à 3 964 €/m² en 2022, suivi d'une correction de près de 9 % sur deux ans. Cette tendance reflète le retournement du marché francilien après la flambée des taux. Les maisons, plus chères, ont mieux résisté que les appartements. Comparée à des voisines comme Limeil-Brévannes, Yerres affiche une trajectoire similaire, mais son recul démographique pourrait retarder une reprise vigoureuse. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus accessible, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien et du secteur.
Évolution du marché immobilier d'Yerres
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 596 €/m² → 3 407 €/m² (-5,3 %), volume annuel actuel 321 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'effort financier pour acquérir une maison type à Yerres représente 13,5 années du revenu médian local, un niveau élevé qui explique la faible accessibilité. Pour un appartement, cet effort tombe à 7,2 années. Le loyer médian des appartements (18,8 €/m²/mois) génère un rendement brut de 7,3 %, mais une fois déduites les charges (taxe foncière à 47,1 %, gestion, vacance estimée à 8 %), le rendement net s'établit autour de 4,2 %. L'investisseur doit donc prévoir un effort mensuel résiduel, faisant de cet investissement un pari sur la plus-value à moyen terme plus que sur la rentabilité cash-flow immédiate.
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 321 transactions en 2024, le marché de Yerres montre une activité soutenue, bien qu'en net retrait par rapport aux 588 ventes de 2022. La répartition est équilibrée entre maisons (141 ventes) et appartements (186). Le prix moyen global (4 840 €/m²) dépasse significativement le médian (3 407 €/m²), indiquant la présence de biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut. Le marché est donc dual : un segment standard autour de 3 000 €/m² et un segment premium. Cette configuration offre des opportunités de négociation sur les biens ordinaires, dans un contexte où le pouvoir d'achat local est sous pression.
Répartition des ventes
43,9 % de maisons et 56,1 % d'appartements parmi les 321 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 56,1 % des mutations, pour un prix médian de 3 740 €/m² (maisons) contre 3 052 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 321 | 141 | 180 |
| Prix médian/m² | 3 407 € | 3 740 € | 3 052 € |
| Prix moyen/m² | 3 693 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 495 | 3 596 € |
| 2022 | 509 | 3 823 € |
| 2023 | 312 | 3 486 € |
| 2024 | 307 | 3 491 € |
| 2025 | 321 | 3 407 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Yerres est au point mort. Seulement 158 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en chute libre de -64 % par rapport à la période précédente. Cette rareté de l'offre neuve soutient mécaniquement la valorisation du parc ancien et limite les risques de surproduction. Elle reflète aussi les contraintes d'un territoire déjà très urbanisé, avec une densité de 2 790 hab/km². Pour l'investisseur, cela signifie que les opportunités seront principalement dans l'ancien, et que la rénovation énergétique devient un enjeu clé face aux 13,8 % de passoires thermiques du parc.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 276 autorisations et 1 286 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 101 %.
Vacance longue durée à Yerres
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Yerres (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 154 logements ont été autorisés à à Yerres, +11 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Yerres
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Yerres
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,10 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le saut entre rendement brut et net est crucial. À Yerres, la taxe foncière sur le bâti est de 47,1 %, un taux qui pèse immédiatement. Pour un appartement, le rendement net de 4,2 % intègre aussi la vacance potentielle (5,6 % du parc est vacant), les frais de gestion, et la provision pour travaux dans des copropriétés où 9,2 % des logements sont antérieurs à 1945. Un budget de 2 % du prix d'achat annuel pour l'entretien est une base prudente.
Performance énergétique du parc à Yerres
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 886 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Yerres: classe D en tête, 14,1 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D dominante (221 kWh/m²/an) place le parc légèrement en dessous de la moyenne nationale. Le risque réglementaire est modéré mais présent : 13,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Ces biens devront être rénovés avant 2028 pour la location et 2034 pour la vente, représentant une contrainte future pour les acquéreurs négligeant cette dimension.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3 de moins de 65 m², offrent le meilleur ratio rendement/risque. Leur loyer moyen est de 18,8 €/m²/mois. L'ancien rénové est à privilégier pour éviter les passoires thermiques (DPE F/G), qui représentent 13,8 % du parc. Le neuf est rare (6,2 % du parc construit après 2006). Les maisons, plus chères à l'achat, génèrent un rendement brut plus faible (5,1 %) et s'adressent à un public locatif plus restreint.
Quelles zones cibler à Yerres ?
La proximité immédiate de la gare Yerres et du centre-bourg concentre la demande locative pour les appartements. Les quartiers résidentiels pavillonnaires, majoritaires, sont moins propices à la location. Aucune zone en développement majeur n'émerge, la construction neuve étant en net ralentissement (-64 % sur 5 ans). L'attractivité repose sur l'accès rapide à Paris via le RER D et la présence de services (871 équipements recensés).
Calculateur de rendement à Yerres
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Risques à connaître avant d'investir à Yerres
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 5,6 %. La dépendance à l'économie locale est forte, le taux de chômage (9,3 %) étant supérieur à la moyenne nationale. La saisonnalité est faible (1 % de résidences secondaires). Le risque règlementaire est majeur : 13,8 % du parc est classé F ou G au DPE, impliquant des travaux de rénovation avant 2028 pour rester louable. La taxe foncière élevée grève le rendement net.
Cas pratique : un investissement type à Yerres
Pour un appartement de 65 m² à Yerres (prix médian 201 630 €), le loyer moyen attendu est d'environ 1 220 € par mois (18,8 €/m²). Cela génère un rendement brut de 7,3 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 1 000 €/an), des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net descend autour de 4,2 %, soit un cash-flow mensuel net positif d'environ 200 € avec un crédit à taux moyen.
Erreurs à éviter quand on investit à Yerres
- Négliger la taxe foncière à 47,1 %, qui grève le rendement net.
- Oublier de provisionner pour la rénovation des passoires thermiques.
- Surestimer les loyers en dehors des secteurs proches de la gare.
- Ne pas vérifier la composition de la copropriété et ses charges.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Yerres suit le rythme francilien, avec une activité accrue de mars à juin. La rentrée de septembre est aussi dynamique, mais elle coïncide avec l'échéance de la taxe foncière, pouvant inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'hiver offre moins de choix mais parfois des opportunités de négociation. Pour vendre, le printemps reste la période optimale pour capter le plus de visites, notamment des familles.
Le saviez-vous ?
- Yerres compte 5 monuments historiques protégés, dont la propriété Caillebotte.
- L'aéroport d'Orly n'est qu'à 7,9 km, un atout pour les voyageurs.
- Le score numérique de la commune est de 10/100 malgré une couverture fibre complète.
S'installer à Yerres : cadre de vie et logement
S'installer à Yerres, c'est opter pour le calme d'une ville à dominante pavillonnaire tout en bénéficiant d'une desserte exceptionnelle : la gare est à 1,2 km, l'aéroport d'Orly à 8 km et Paris à moins de 30 minutes. La commune est bien équipée avec 871 commerces et services, et la couverture fibre est totale, un atout pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie est agrémenté par la présence de la rivière éponyme et de cinq monuments historiques. Il faut néanmoins intégrer la réalité des risques naturels, avec un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) actif et 23 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, ce qui peut impacter l'assurabilité et la sérénité dans certains quartiers.
Carte du marché immobilier à Yerres
Yerres et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Yerres
Avec une température moyenne annuelle de 12,5 °C et 653 mm de précipitations, Yerres offre un climat francilien tempéré. Les hivers sont modérés (altitude 76 m), limitant les jours de gel sévère. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un équilibre entre les quatre saisons, sans excès, et appréciant la proximité des berges de l'Yerres pour des activités de plein air une grande partie de l'année.
À qui s'adresse Yerres ?
La ville convient particulièrement aux familles (nombreux équipements scolaires : 21 établissements) et aux actifs travaillant en proche couronne ou à Paris, bénéficiant des transports. Les primo-accédants peuvent viser les appartements. Les retraités (24,6 % de 60 ans et plus) y trouvent un cadre paisible et des services de santé. En revanche, la vie nocturne et estudiantine y est limitée. La population décline légèrement (-4,9 % en 5 ans).
Avantages et limites à Yerres
✓ Points forts
- Proximité de Paris et aéroport d'Orly (7,9 km)
- Cadre verdoyant avec patrimoine historique (5 monuments)
- Desserte ferroviaire pratique (gare à 1,2 km)
- Équipements et services nombreux (871 au total)
- Parc immobilier équilibré (47% maisons, 53% appartements)
− À prendre en compte
- Fiscalité locale élevée (taxe foncière 47,1%)
- Part non négligeable de passoires thermiques (13,8%)
- Risque d'inondation (PPRi actif, 23 arrêtés catastrophes naturelles)
Composition du parc immobilier à Yerres
12 874 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 6 018 maisons et 6 771 appartements à à Yerres.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc de Yerres est majoritairement constitué de maisons individuelles (47,1 %), ce qui indique un marché ancré dans l'accession à la propriété familiale. La forte proportion de propriétaires (72 %) et la faible part de résidences secondaires (1 %) indiquent une stabilité et un attachement résidentiel. Cependant, un taux de vacants à 5,6 % et une démographie en léger recul (-4,9 % en 5 ans) invitent à une vigilance accrue selon les quartiers.
Ancienneté du parc à Yerres
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 006 logements).
- Avant 1919 3,7 % 443 logts
- 1919-1945 5,5 % 661 logts
- 1946-1970 33,6 % 4 039 logts
- 1971-1990 37,9 % 4 546 logts
- 1991-2005 13,1 % 1 572 logts
- 2006-2019 6,2 % 745 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Yerres
871 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Yerres
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un PPRi (Plan de Prévention des Risques) actif sur la commune. Yerres a connu 23 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement pour inondations et coulées de boue. La sismicité est très faible et le radon faible. Tout achat en bordure de rivière ou en zone identifiée PPR doit impérativement intégrer une vérification en mairie et une assurance adaptée.
Cas pratique : un achat type à Yerres
Une maison type de 94 m² à Yerres coûte environ 379 200 €. Avec un apport de 10 % (37 920 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 % hors assurance, la mensualité hors charges s'élève à environ 1 750 €. Cela représente 75 % du revenu médian local mensuel (2 348 €), un effort important nécessitant souvent deux revenus ou un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Yerres
- Omettre de consulter le PPRi en zone inondable avant l'offre.
- Acheter une passoire thermique sans budget travaux immédiat.
- Comparer un prix au m² sans considérer l'état et la localisation exacte.
- Sous-estimer les frais de notaire sur un parc ancien.
Points clés à retenir à Yerres
- Prix médian à 3 407 €/m², en baisse de 2,5 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 7,3 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 12,5°C de moyenne et 653 mm de pluie.
- Marché équilibré, avec une légère correction des prix.
- Écart maison/appartement important : +30 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée : 47,1 % sur le bâti.
- 72 % de propriétaires, signe d'un ancrage résidentiel fort.
- 13,8 % de passoires thermiques, un facteur de décote croissant.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Yerres ?
À Yerres, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport à la gare (1,2 km du centre) et aux 88 commerces recensés. Pour une maison, la surface du terrain et l'état général (le parc est assez ancien) sont primordiaux. Pour un appartement, l'étage, l'exposition et les charges de copropriété pèsent lourd. La performance énergétique devient un critère de plus en plus discriminant : un DPE F ou G peut justifier une décote significative face à la future interdiction de location.
Estimation indicative d'une maison à Yerres
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
333 886 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale dans un marché en transition. Surévaluer son bien le condamne à une vacance prolongée (5,6 % des logements sont déjà vacants). Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs dizaines de milliers d'euros, surtout sur une maison dont le prix médian dépasse 379 000 €. Seuls une analyse comparative récente et une compréhension des critères locaux (proximité gare, DPE, exposition aux risques) permettent de fixer un prix aligné sur la demande réelle. Le DPE, devenu un élément clé de négociation, doit être intégré : 13,8 % du parc est classé F ou G.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ignorent les micro-marchés de Yerres, comme la différence de prix entre un secteur proche du parc Caillebotte et une zone plus éloignée. Un professionnel local valorisera un bien en intégrant son état réel, les travaux récents, et la dynamique précise de la rue. Son expertise est aussi cruciale pour négocier avec des acheteurs sérieux, connaissant les prix réellement pratiqués et les délais de vente moyens.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m², très variable selon le type.
- Oublier de valoriser les travaux récents d'isolation dans le DPE.
- Ne pas connaître les prix pratiqués dans la même résidence.
- Vendre sans professionaliser la présentation dans un marché concurrentiel.
Investir à Yerres : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux fournit une grille de lecture. Pour la transformer en décision d'achat ou de vente, une expertise hyperlocale est indispensable afin de saisir les micro-opportunités et d'anticiper les risques spécifiques à chaque quartier.
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Yerres grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Yerres
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Yerres
Quel est le prix moyen d'un appartement à Yerres ?
Le prix médian d'un appartement à Yerres est de 3 052 €/m², soit environ 201 630 € pour un bien type de 65 m², selon les ventes DVF 2024.
Yerres est-elle une ville chère pour acheter ?
Yerres se situe dans la moyenne haute des villes de l'Essonne. Son prix médian global (3 407 €/m²) est supérieur à celui de Combs-La-Ville (-13 %) mais inférieur à Sucy-en-Brie (-19 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Yerres ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 7,3 %, ce qui est correct en Île-de-France. Le rendement net, après charges et taxes, est estimé à environ 4,2 %.
Le marché immobilier de Yerres est-il en baisse ?
Oui, le prix médian a baissé de 2,5 % entre 2023 et 2024, et a perdu environ 9 % depuis son pic de 2022, selon les données DVF.
Quels sont les points forts du cadre de vie à Yerres ?
Yerres offre un bon niveau d'équipements (871 commerces et services), une excellente desserte vers Paris, et un cadre résidentiel pavillonnaire avec des espaces verts, dont les bords de l'Yerres.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 13 % à celui de Sucy-en-Brie, Yerres présente un écart de valorisation significatif pour des indicateurs de desserte similaires, mais cet effet de levier est atténué par sa dynamique démographique négative.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Yerres.
Communes limitrophes d'Yerres
Yerres est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 407 €/m², Yerres se place parmi les communes chères de l'Essonne, au-dessus de la médiane départementale.
Correction observée: -5,3 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 944 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à Yerres: maisons à 3 740 €/m² et appartements à 3 052 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (98 m² à 366 520 €) équivaut à 13,0 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Yerres: 18,8 €/m²/mois pour un appartement, 17,2 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,4 % pour un appartement (5,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 154 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 31 par an en moyenne.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Yerres est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France. La géographie joue son rôle: la commune est dans la plaine, à une altitude de 45 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.