Logement & immobilier

Le logement à Aubière

63170 Puy-de-Dôme 10 459 hab.
Fiche complète

L'habitat d'Aubière regroupe 6 053 logements (3,5 pièces en moyenne).

Résidences principales 89%
Logements vacants 7,1%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

6 053Logements au total
48 %Appartements i
49,3 %Propriétaires
3,4 %Rés. secondaires
24 %Logements sociaux i
7,1 %Logements vacants i-32% vs dept · -11% vs France
+5,1 %Évolution 2016–2022
757 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 6 053 logements dont 5 416 résidences principales, 206 résidences secondaires et 431 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 89 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 6 053 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

Structure du bâti par époque: 8 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (28 %), 13 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 32 % du parc, contre 34 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,5 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements5 2055 7626 053
Rés. principales4 8215 1875 416
Rés. secondaires60111206
Vacants324464431

À Ussel, commune similaire à 68 km, la part de propriétaires est de 42,8 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Structure d'occupation: propriétaires 49,3 %, locataires 49,4 % — la part HLM s'établit à 9 % des résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 48 %. électricité pèse 41 %, autres sources (bois notamment) 6 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 163
2 à 4 ans1 295
5 à 9 ans730
10 ans ou plus2 228
Total ménages5 416
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 017
Sous-occupation modérée1 002
Sous-occupation accentuée951
Suroccupation modérée1 229
Suroccupation accentuée10
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 23 % sans véhicule, 47 % mono-motorisés, 30 % multi-motorisés. Par ailleurs, 65,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

6 053Logements en 2022
+145 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 468 à 6 053 logements, soit +145 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 481 462 507 585 597 378
Dont vacants > 2 ans 92 92 103 146 183 177

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
212kWh/m²/an en moyenne
11,1 %Passoires (F+G) i
2 353Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
212 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
2 461 kg CO2/an
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 2 353 diagnostics par étiquette énergétique: 38 % en C, 40 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante B à 30 %, 70 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 265 kWh/m²/an, contre 93 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 172 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante D (233 kWh/m²/an), les appartements C (202) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-20 kWh/m²/an
Consommation vs France+8 kWh/m²/an
Passoires vs département-4,8 pts
Passoires vs France+1,2 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

27,9 %Taux logements sociaux i
1 375Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,79 €Loyer moyen /m² i
1,4 %Taux de vacance i
131dont PLAI i
230dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1651
T2201
T3279
T4180
T5+33

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc d'Aubière rassemble 6 053 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (5 416 unités). Les deux typologies sont représentées presque à parts comparables (49,1 % / 50,9 %). Ancrage local: la commune est dans la tradition auvergnate, dans les collines, à une altitude moyenne de 331 m.

Le parc est équilibré entre propriétaires (49,3 %) et locataires (49,4 %). Le logement social occupe une place de 9,1 % dans le parc de résidences principales. Au titre de la loi SRU, Aubière est conforme — 27,9 % pour une obligation de 20,0 %.

Héritage et constructions récentes cohabitent: 7,6 % du parc date d'avant 1919, 12,6 % d'après 2006. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 212 kWh/m²/an. Le poids des classes F et G — 11,1 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (48,0 % des résidences principales).

Croissance modérée du parc d'Aubière entre 2016 et 2022 (+5,1 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 22,8 % de ménages sans voiture, 29,9 % à au moins deux voitures.

Lue dans son contexte régional, la commune est dans la tradition auvergnate — un ancrage qui colore le parc. Sur le plan physique, la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 331 m, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.

Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.

Faut-il investir à Aubière en 2026 ?

Intégrée à Clermont Auvergne Métropole, Aubière bénéficie d'une position stratégique aux portes de la préfecture et d'une desserte complète. Cette situation nourrit un marché immobilier actif mais cher, qui a connu un net repli après la flambée post-Covid. L'investissement y est-il encore pertinent en 2026 ? L'analyse des données DVF et des indicateurs territoriaux permet de trancher.

2 516 €/m² prix médian
+6,6 % sur un an
139 transactions 2026

Avec un indice d'attractivité territoriale de 7,2/10, Aubière se positionne dans le top quart des communes du Puy-de-Dôme, mais son marché immobilier subit une correction de -2,7 % après un pic en 2022.

Verdict

➤ Investir ici exige de cibler la location annuelle en maison pour son rendement, en acceptant une liquidité moyenne et une forte dépendance à la métropole clermontoise.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
  • ✓ Rendement locatif maisons à 5,6 %
  • ✓ Confort de services exceptionnel (8,8/10)
  • ⚠ Accessibilité très faible (1,1/10)
  • ⚠ Solvabilité locale limitée (taux chômage 12,2 %)
  • ⚠ Radon significatif et sismicité modérée

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Aubière affiche un prix médian de 2 629 €/m², soit un niveau supérieur à la moyenne des petites villes françaises.
  • Elle se positionne dans le haut du classement des communes du Puy-de-Dôme pour son attractivité et son équipement.
  • Son rendement locatif brut dépasse celui des grandes métropoles, mais l'effort d'accession reste lourd pour les locaux.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Aubière

Le marché d'Aubière est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Indices immobiliers d'Aubière

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,0

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression élevée (7/10) : le marché est tendu et concurrentiel, surtout pour les biens bien situés.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
96
Années de revenu pour acheter 70 m²
95
% de résidences secondaires
19
Croissance démographique (5 ans)
24
Densité de population
99
3,3

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité très faible (1,1/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
5
% de propriétaires
21
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
5
4,0

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée (4/10) : la demande locative existe mais les rendements nets sont atténués par la fiscalité et les charges.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
19
Croissance démographique (5 ans)
24
Capacité touristique / population
40
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
4
2,0

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible (1,3/10) : la location saisonnière n'est pas un levier pertinent, privilégiez le locatif annuel.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
19
Capacité touristique / population
40
% de logements vacants
19
Faible densité (proxy isolement touristique)
1

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2787,6 — Percentile dept : 96/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 95/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 19/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -2,7 — Percentile dept : 24/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 1307,4 — Percentile dept : 99/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 5/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 44,1 — Percentile dept : 21/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 5/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 50,7 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 19/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -2,7 — Percentile dept : 24/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 40/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2787,6 — Percentile dept : 4/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 19/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 40/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 19/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 1307,4 — Percentile dept : 1/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Aubière : opportunités et risques

Investir à Aubière en 2026 présente un intérêt ciblé sur le segment des maisons en location annuelle, avec un rendement brut de 5,6 %. Toutefois, le rendement net estimé à 3,4 % est significativement rogné par la taxe foncière (42,08 %) et les charges de gestion. L'indice d'opportunité locative modéré (4/10) indique une demande locative réelle mais des rendements moyens, loin de l'eldorado.

Le risque principal réside dans la faible accessibilité (IAI : 1,1/10), qui indique que le marché est porté par des acheteurs extérieurs à la commune. Une baisse de l'attractivité de la métropole clermontoise pourrait donc affecter la liquidité. Par ailleurs, avec 10,9 % de passoires thermiques (F/G), une partie du parc ancien nécessitera des travaux de rénovation énergétique coûteux pour rester louable.

La stratégie la plus robuste consiste à cibler une maison récente (classe DPE C dominante) dans un secteur bien desservi, pour capter la demande de familles d'actifs travaillant à Clermont-Ferrand. L'horizon doit être moyen terme, permettant d'amortir les frais et de bénéficier d'une éventuelle revalorisation liée aux aménagements de la métropole.

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Données du marché immobilier à Aubière

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian global à Aubière s'établit à 2 629 €/m² en 2024, selon les données DVF. Ce niveau, en recul de -2,7 % sur un an, marque une phase de correction après le pic de 2022. Cette tendance masque une forte dichotomie entre appartements (2 585 €/m²) et maisons (2 468 €/m²), un écart de 43 % qui souligne la prime à la densité et à la proximité des services de la métropole.

Comparée aux communes de profil similaire, Aubière se détache par une valorisation bien supérieure, jusqu'à +62 % par rapport à Thiers. Cet écart s'explique moins par des indicateurs économiques locaux – le taux de chômage y est plus élevé (12,2 %) – que par son statut de ville-dortoir attractive de Clermont-Ferrand, bénéficiant d'une gare TGV à 3,2 km.

La structure des transactions (154 ventes) révèle un marché actif, porté par la demande de maisons individuelles (91 m² médians). Cette demande est soutenue par un parc résidentiel relativement jeune (12,6 % construit après 2006) et un taux de vacance modéré (7,1 %), mais elle se heurte à une accessibilité dégradée, nécessitant 8,8 années de revenu médian pour acquérir une maison type.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier d'Aubière Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

D'après les données DVF, le prix médian à Aubière a connu une hausse marquée entre 2020 et 2022, passant de 2 476 à 2 853 €/m² (+15 %). Ce pic reflète la surchauffe post-Covid et l'attractivité résidentielle de la métropole clermontoise. Une correction s'est ensuite amorcée, avec un repli à 2 629 €/m² en 2024. Les appartements, dont le prix médian (2 585 €/m²) dépasse largement celui des maisons (2 468 €/m²), ont moins fluctué, indiquant une demande plus stable pour ce segment. Ce cycle haussier puis correctif place aujourd'hui le marché dans une phase de consolidation, où les opportunités peuvent émerger en dehors des biens les plus exposés.

Évolution du marché immobilier d'Aubière

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 139 transactions en 2025 et affiche une évolution de +7,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 516 €/m²).

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 2 468 €/m²
Surface médiane 94 m²
Transactions 83
Appartements
Prix médian 2 585 €/m²
Surface médiane 53 m²
Transactions 56

Indicateurs clés du marché

+6,6 %
Variation annuelle prix/m² ?
5,6 %
Rendement locatif apparts ?
5,4 %
Rendement locatif maisons ?
31,4 %
Taux d'effort ?
Effort modéré

Achat type — prix total estimé

231 992 €
Maison 94 m² ?
Mensualité ~1 345 €/mois (20 ans, 3,5 %)
137 005 €
Appartement 53 m² ?
Mensualité ~795 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 53 m²

795 €/mois
Mensualité crédit ?
644 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 151 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

9,4 ans
Pour une maison ?
5,6 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

12,2 €/m²
Loyer médian appartements ?
9,9 - 14,9 €/m²
11,2 €/m²
Loyer médian maisons ?
8,3 - 15,0 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Le marché d'Aubière a enregistré 139 transactions en 2024, un volume en légère hausse par rapport à 2023, signe d'une activité soutenue. Les maisons représentent 60 % des ventes, avec une surface médiane de 91 m², traduisant un profil d'acheteur tourné vers la résidence principale familiale. L'écart important entre prix moyen (4 448 €/m²) et prix médian (2 629 €/m²) indique la présence de biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut. Ce marché est donc segmenté : dynamique sur les biens familiaux bien situés, il peut être plus lent sur les segments extrêmes. La pression reste forte, comme en témoigne l'indice IPI à 7/10.

Répartition des ventes

59,7 % de maisons et 40,3 % d'appartements parmi les 139 transactions enregistrées.

Le marché penche côté maisons (59,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 468 €/m² pour les maisons et 2 585 €/m² pour les appartements.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 139 83 56
Prix médian/m² 2 516 € 2 468 € 2 585 €
Prix moyen/m² 2 711 €
Surface médiane – 94 m² 53 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 133 2 351 €
2022 142 2 661 €
2023 111 2 604 €
2024 123 2 361 €
2025 139 2 516 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

Aubière affiche une dynamique de construction neuve vigoureuse, avec 715 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 61 %. Les 277 autorisations de 2024 confirment cette accélération, portée par la pression démographique historique (+7,6 % en 10 ans) et l'intégration métropolitaine. Cette offre nouvelle, souvent en logement collectif, répond à une demande solide et limite le risque de surchauffe des prix de l'ancien. Néanmoins, elle concentre la demande locative sur les produits neufs, pouvant mettre sous tension les logements anciens moins bien isolés, surtout avec seulement 12,6 % du parc construit après 2006.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Sur 13 périodes, 2 688 logements ont été autorisés et 2 140 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 80 %.

Vacance longue durée à Aubière

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

378 logements vacants au total
177 vacants depuis plus de 2 ans 46,8 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Aubière (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Aubière: 717 logements autorisés sur 5 ans, 37 pour la dernière année (+125 %).

717 logements autorisés sur 5 ans
37 en 2025 dernière année connue
+125 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Aubière

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 9,9 €/m²
Médian 12,2 €/m²
Haut 14,9 €/m²
Écart de 5,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 8,3 €/m²
Médian 11,2 €/m²
Haut 15,0 €/m²
Écart de 6,7 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Aubière

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (53 m²)
~1 627 €/an
soit ~2,5 mois de loyer par an
Pour une maison type (94 m²)
~2 655 €/an
soit ~2,5 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 42,08 % Moyenne dept : 44,77 % -2,69 pt Moyenne France : 43,01 % -0,93 pt
Taxe d'habitation (rappel) 22,71 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

41,45 % 2021
42,30 % 2022
41,99 % 2023
42,08 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (42,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement brut annuel ne tient pas compte des charges incompressibles. À Aubière, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,08 %. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5 % du loyer si mandaté), les charges de copropriété, les provisions pour travaux et un taux de vacance locative (7,1 % des logements sont vacants localement). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut de 4,3 % et le rendement net moyen de 2,6 % pour les appartements.

Performance énergétique du parc à Aubière

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 353 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Aubière: majorité classée C, part de passoires thermiques à 11,1 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 11,1 % F + G
Conso moyenne 211 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

La classe énergétique dominante du parc est C, avec une consommation moyenne de 210 kWh/m²/an. Environ 10,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Cet état, meilleur que la moyenne nationale, réduit le risque de dépréciation à court terme. Cependant, les propriétaires de biens classés F ou G doivent anticiper des travaux de rénovation pour respecter les interdictions de location prévues par la loi Climat à partir de 2025.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les petits appartements (studios, T2) de moins de 49 m² en médiane sont les plus liquides, avec un loyer moyen de 12,2 €/m²/mois. Les maisons, plus grandes (91 m² médians), se louent 11,2 €/m²/mois. Privilégiez les biens récents ou rénovés (classe DPE C dominante) pour éviter les travaux de mise aux normes, sachant que 10,9 % du parc est classé F ou G.

Quelles zones cibler à Aubière ?

Le centre-bourg historique, proche des commerces (181 équipements), est attractif pour les jeunes. Les quartiers pavillonnaires et les zones en développement, bénéficiant d'une forte dynamique de construction neuve (715 logements autorisés en 5 ans), visent les familles. La proximité des gares (La Pardieu à 2,5 km, TGV à 3,2 km) est un atout majeur pour valoriser un bien.

Calculateur de rendement à Aubière

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Aubière

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un contexte où 7,1 % des logements sont vacants. La taxe foncière, supérieure à la moyenne nationale, grève la rentabilité. Enfin, la dépendance économique à l'agglomération clermontoise expose le marché aux fluctuations de son emploi (taux de chômage local de 12,2 %). La vétusté du parc (12,6 % construit avant 1945) implique des travaux.

Cas pratique : un investissement type à Aubière

Pour un appartement type de 55 m² à Aubière, le prix médian d'achat serait d'environ 187 600 €. Avec un loyer moyen de 12,2 €/m², vous percevriez 671 € par mois, soit un rendement brut de 4,3 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et de la vacance, le rendement net tombe autour de 2,6 %, générant un cash-flow mensuel positif uniquement avec un apport important ou un taux d'emprunt très bas.

Erreurs à éviter quand on investit à Aubière

  • Négliger la taxe foncière à 42,08 %.
  • Tabler sur le rendement brut sans charges.
  • Oublier le risque radon dans le diagnostic.
  • Surévaluer les loyers par méconnaissance locale.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier aubiérois suit le rythme scolaire classique, avec une forte activité de mars à juillet. La période de septembre à octobre, après la publication des taux de taxe foncière, peut aussi être propice aux transactions, certains vendeurs étant plus disposés à négocier. L'hiver est traditionnellement plus calme, offrant parfois des opportunités avec moins de concurrence, surtout pour les biens nécessitant des travaux.

Le saviez-vous ?

  • Aubière n'abrite qu'un seul monument historique protégé.
  • L'âge médian de 37,9 ans y est inférieur à la moyenne nationale.
  • 715 logements neufs ont été autorisés en 5 ans sur la commune.

S'installer à Aubière : cadre de vie et logement

Aubière offre un cadre de vie remarquablement équipé pour une commune de 10 500 habitants, avec 617 équipements recensés par l'INSEE, dont 181 commerces et 101 services de santé. Ce score de confort de services (8,8/10) et une connexion fibre à 91 % en font un lieu de vie pratique, adapté au télétravail et aux familles. La proximité immédiate de Clermont-Ferrand (gares TGV et aéroport à moins de 6 km) ouvre largement le territoire.

Le profil démographique, avec un âge médian de 37,9 ans et 42,6 % de moins de 30 ans, est jeune et dynamique, soutenant une demande résidentielle active. Cependant, ce cadre de vie est assujetti à des contraintes environnementales concrètes : un risque radon significatif et une sismicité modérée, ainsi que 16 risques naturels recensés dont des inondations (PPRNPi actif), facteurs à intégrer dans le choix du bien et son assurance.

Carte du marché immobilier à Aubière

Aubière et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Aubière

12,1 °C
Température moyenne ?
1 958 h
Ensoleillement ?
563 mm
Précipitations ?
55 j
Jours de gel/an ?

Aubière bénéficie d'un climat tempéré avec une moyenne annuelle de 12,1 °C et des précipitations modérées (563 mm). L'altitude de 380 m peut entraîner quelques jours de gel en hiver. Ce profil, moins humide que la moyenne auvergnate, convient aux habitants recherchant des saisons marquées sans excès, avec une bonne qualité de l'air grâce à la proximité des volcans.

À qui s'adresse Aubière ?

Cette commune s'adresse principalement aux jeunes actifs ou couples travaillant dans l'agglomération, attirés par les transports et la vie de quartier. Les familles y trouvent un environnement résidentiel (51,8 % de maisons) et scolaire complet. Les retraités (26,5 % des habitants) apprécient la tranquillité et la proximité des services de santé. En revanche, les budgets très modestes seront orientés vers des communes voisines moins chères.

Avantages et limites à Aubière

✓ Points forts

  • Proximité immédiate de Clermont-Ferrand et de ses emplois.
  • Excellente desserte transports (TGV, aéroport, autoroute).
  • Large panel de commerces et services de proximité.
  • Environnement résidentiel avec une majorité de maisons.
  • Parc de logements relativement récent (classe DPE C dominante).

− À prendre en compte

  • Taxe foncière élevée (42,08 % en 2024).
  • Exposition à certains risques naturels (radon, inondations).
  • Prix au m² élevé par rapport à d'autres communes du département.

Composition du parc immobilier à Aubière

6 053 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition équilibrée: 51,8 % de maisons, 48,2 % d'appartements sur un total de 6 053 logements.

89,5 % Résidences principales 5 416 logements
3,4 % Résidences secondaires 206 logements
7,1 % Logements vacants 431 logements
49,3 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc de logements est équilibré, avec 51,8 % de maisons et une majorité de résidences principales (89,5 %). Le taux de propriétaires (49,3 %) et la faible part de résidences secondaires (3,4 %) indiquent un marché résidentiel stable, peu soumis à la pression touristique. Ce tissu, conjugué à un taux de vacance de 7,1 %, suggère une demande locale soutenue et un environnement favorable aux familles et aux primo-accédants.

Ancienneté du parc à Aubière

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 308 logements).

  • Avant 1919 7,6 % 401 logts
  • 1919-1945 5,1 % 269 logts
  • 1946-1970 22,7 % 1 205 logts
  • 1971-1990 28,1 % 1 490 logts
  • 1991-2005 24,0 % 1 276 logts
  • 2006-2019 12,6 % 669 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Aubière

617 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

181 Commerces
253 Services
101 Santé
35 Sports et loisirs
35 Enseignement
7 Tourisme
5 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Aubière

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Significatif Classe 3/3
Sismicité Modérée Zone 3/5
Risques naturels recensés 16 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 14 catastrophes naturelles déclarées

Le diagnostic géorisque indique une exposition modérée. Aubière est concernée par un PPRN inondation de l'agglomération clermontoise. Le radon, gaz naturel radioactif, y présente un potentiel significatif, nécessitant une vigilance lors de l'achat (mesure possible). Une sismicité de niveau modéré (zone 3) impose le respect des règles parasismiques pour les constructions neuves. Ces contraintes sont à vérifier précisément via l'étude de sol et le dossier de prévention des risques.

Cas pratique : un achat type à Aubière

Une maison médiane de 91 m² coûte environ 216 400 € hors frais de notaire. Avec le revenu médian local de 24 600 €, ce bien représente 8,8 années de revenu. Pour un achat avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 700 €, soit un taux d'effort proche de 35 % pour un ménage au revenu médian.

Erreurs à éviter quand on achète à Aubière

  • Oublier de vérifier le zonage du PPR inondation.
  • Négocier sans connaître le DPE réel du bien.
  • Minimiser les frais de notaire (environ 8 %).
  • Ne pas visiter aux heures de pointe près des gares.

Points clés à retenir à Aubière

  • Prix médian au m² : 2 629 € (DVF 2024).
  • Rendement brut appartement : 4,3 %.
  • Climat tempéré, 12,1 °C de moyenne.
  • Marge de négociation avec la baisse de -2,7 %.
  • Écart maison/appartement : +43 % pour les appartements.
  • Taxe foncière élevée à 42,08 %.
  • 380 m d'altitude moyenne.
  • 10,9 % de passoires thermiques dans le parc.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Aubière ?

Outre la surface, l'état général du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent lourd. Un logement rénové avec une classe A ou B peut se négocier avec une prime de 5 à 10 % par rapport à un équivalent énergivore. La proximité immédiate des gares TGV et La Pardieu (moins de 3,5 km) ou des 181 commerces locaux valorise également. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont déterminantes, tandis que pour un appartement, l'étage et la qualité de la copropriété font la différence.

Estimation indicative d'une maison à Aubière

Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

236 504 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation trop haute expose à une vente bloquée, surtout avec un taux de vacance de 7,1 % indiquant une certaine sélectivité des acheteurs. À l'inverse, une sous-évaluation représente une perte sèche. Compte tenu de la taxe foncière élevée (42,08 %), les acquéreurs sont attentifs au rapport qualité-prix. Seule une expertise s'appuyant sur les 154 transactions récentes (DVF 2024) et une connaissance fine des micro-quartiers peut garantir un prix de vente optimisé et réaliste.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un professionnel local intègre des paramètres invisibles dans les algorithmes. Il connaît l'attractivité spécifique de chaque rue, l'état réel des copropriétés et les projets d'aménagement de Clermont Auvergne Métropole. Il évalue finement l'impact d'une cuisine refaite ou d'une véranda sur le prix final. Son estimation, étayée par des visites comparatives récentes, sert aussi de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux et justifier votre prix de vente.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier au prix moyen au m² sans nuance.
  • Cacher un DPE F ou G, désormais rédhibitoire.
  • Surestimer l'impact d'une rénovation cosmétique.
  • Ignorer les projets neufs en concurrence directe.

Investir à Aubière : passer à l'action

L'analyse des indices et des transactions pose un diagnostic précis, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection du bien et la négociation. Notre réseau de professionnels implantés à Aubière décrypte pour vous les micro-secteurs et les opportunités concrètes qui correspondent à votre stratégie.

Ces chiffres dessinent un marché exigeant. Leur transformation en opportunité réelle dépend d'une expertise locale fine.

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Découvrez la valeur réelle d'un bien à Aubière grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse du marché local.

  • Analyse basée sur les 154 ventes réelles (DVF)
  • Évolution des prix et tendances du marché clermontois
  • Mise en relation avec un pro qui connaît Aubière

Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Aubière

Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Aubière

    Quel est le prix immobilier moyen à Aubière ?

    Le prix médian, plus représentatif, est de 2 629 €/m² en 2024. Les appartements sont significativement plus chers (2 585 €/m²) que les maisons (2 468 €/m²). Le prix moyen, lui, atteint 4 448 €/m², tiré vers le haut par des biens haut de gamme.

    Est-ce le bon moment pour investir à Aubière ?

    Le marché est en phase de correction (-2,7 % sur un an), ce qui peut créer des opportunités d'entrée. L'investissement locatif en maison reste pertinent pour le rendement brut (5,6 %), mais exige une sélection rigoureuse du bien et du secteur en raison des risques environnementaux et d'une accessibilité locale faible.

    Aubière est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Aubière est nettement plus chère que la plupart des communes comparables du département. Son prix au m² est supérieur de 29 % à Bellerive-sur-Allier et plus du double de celui de Thiers, en raison de son intégration directe à l'agglomération clermontoise.

    Quel rendement locatif espérer à Aubière ?

    Le rendement locatif brut est estimé à 4,3 % pour les appartements et 5,6 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière à 42,08 %, gestion, vacance), le rendement net tombe approximativement à 2,6 % et 3,4 % respectivement.

    Quels sont les quartiers à privilégier à Aubière ?

    Les secteurs les plus demandés sont ceux proches des transports (gares de Clermont-La Pardieu à 2,5 km) et des nombreux équipements de services. Il est conseillé de vérifier systématiquement l'exposition aux risques naturels (zonage PPRN) et la classe DPE du bien avant tout achat.

    Marché immobilier des communes voisines

    Avec un prix médian à 2 629 €/m², Aubière est valorisée près de 30 % de plus que Bellerive-sur-Allier et plus du double de Thiers, un écart qui reflète son intégration à la métropole clermontoise mais limite l'effet de levier pour l'investisseur.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Aubière.

    Communes limitrophes d'Aubière

    Aubière est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    2 516 €/m² Prix médian à Aubière
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian d'Aubière s'établit à 2 516 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Puy-de-Dôme. La commune figure parmi les 6 % les plus chères du Puy-de-Dôme au mètre carré.

    Sur 2021-2025, le prix médian d'Aubière progresse de +7,0 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 648 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +6,6 %.

    Les maisons (59,7 % des transactions, 2 468 €/m²) et les appartements (40,3 %, 2 585 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 94 m² revient à environ 231 992 €, soit 9,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,2 €/m² pour un appartement et 11,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 5,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Aubière (3,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Entre 2021 et 2025, 717 logements autorisés au permis de construire à Aubière — un rythme moyen de 143 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les résidences (services, étudiantes, seniors), qui concentrent environ 69 % des logements autorisés.

    Le marché immobilier d'Aubière s'interprète dans un contexte plus large — Aubière est dans la tradition auvergnate, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 331 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Aubière

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    Communes voisines

    Clermont-Ferrand 63100 146 351 hab. 3,8 km Cournon-D'auvergne 63800 19 951 hab. 6,9 km Beaumont 63110 10 728 hab. 2,0 km Romagnat 63540 7 894 hab. 2,3 km