01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 948 logements dont 6 874 résidences principales, 257 résidences secondaires et 817 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 874 | 86,5 % |
| Résidences secondaires | 257 | 3,2 % |
| Logements vacants | 817 | 10,3 % |
Parmi les 7 948 logements du parc, 86 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 10 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 354 | 5,3 % |
| 1919-1945 | 397 | 5,9 % |
| 1946-1970 | 2 599 | 38,8 % |
| 1971-1990 | 1 978 | 29,5 % |
| 1991-2005 | 805 | 12,0 % |
| 2006-2019 | 567 | 8,5 % |
La période 1946-1970 concentre 39 % du parc, tandis que 5 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 663 | 9,6 % |
| 2 pièces | 1 115 | 16,2 % |
| 3 pièces | 1 959 | 28,5 % |
| 4 pièces | 1 781 | 25,9 % |
| 5 pièces ou plus | 1 356 | 19,7 % |
Distribution par taille: 26 % de petits logements (T1-T2), 20 % de grands (5p+), moyenne à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 412 | 7 697 | 7 948 |
| Rés. principales | 6 637 | 6 690 | 6 874 |
| Rés. secondaires | 157 | 193 | 257 |
| Vacants | 618 | 814 | 817 |
Pour référence, Moret-Loing-et-Orvanne (8 km) affiche 63,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 481 | 50,6 % |
| Locataires (privé) | 2 517 | 36,6 % |
| Locataires HLM | 720 | 10,5 % |
| Logés gratuitement | 156 | 2,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 50,6 % de propriétaires face à 47,1 % de locataires (dont 10 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 828 | 70,2 % |
| Fioul | 164 | 2,4 % |
| Électricité | 1 728 | 25,1 % |
| Gaz bouteille | 20 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 135 | 2,0 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (70 %), suivi par électricité (25 %) et fioul (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 022 |
| 2 à 4 ans | 1 725 |
| 5 à 9 ans | 1 304 |
| 10 ans ou plus | 2 824 |
| Total ménages | 6 874 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 779 |
| Sous-occupation modérée | 1 939 |
| Sous-occupation accentuée | 1 168 |
| Suroccupation modérée | 901 |
| Suroccupation accentuée | 67 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 482 | 21,6 % |
| 1 voiture | 4 086 | 59,4 % |
| 2 voitures ou plus | 1 305 | 19,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 22 % sans, 59 % à une voiture, 19 % multi-motorisés. Par ailleurs, 73,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 898 | 4 062 | 216 | 620 |
| 1975 | 5 491 | 5 010 | 222 | 259 |
| 1982 | 6 120 | 5 513 | 242 | 365 |
| 1990 | 6 325 | 5 657 | 254 | 414 |
| 1999 | 6 842 | 6 066 | 224 | 552 |
| 2006 | 7 200 | 6 523 | 163 | 514 |
| 2011 | 7 412 | 6 637 | 157 | 618 |
| 2016 | 7 697 | 6 690 | 193 | 814 |
| 2022 | 7 948 | 6 874 | 257 | 817 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 4 898 à 7 948, soit +62 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 896 | 818 | 765 | 1 002 | 882 | 429 |
| Dont vacants > 2 ans | 202 | 223 | 200 | 179 | 187 | 189 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 0,5 % |
| Classe B | 31 | 0,9 % |
| Classe C | 726 | 20,8 % |
| Classe D | 1 330 | 38,0 % |
| Classe E | 953 | 27,2 % |
| Classe F | 314 | 9,0 % |
| Classe G | 125 | 3,6 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (38 %), 22 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 272 | 7,8 % |
| Classe B | 459 | 13,1 % |
| Classe C | 582 | 16,6 % |
| Classe D | 1 085 | 31,0 % |
| Classe E | 781 | 22,3 % |
| Classe F | 266 | 7,6 % |
| Classe G | 53 | 1,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe D ressort en tête (31 %), et 38 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 290 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 241 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 193 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 174 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 165 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 172 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 165 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 290 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 18 |
| Classe B | 3 | 28 |
| Classe C | 59 | 667 |
| Classe D | 151 | 1 179 |
| Classe E | 115 | 838 |
| Classe F | 65 | 249 |
| Classe G | 42 | 83 |
Performance comparée: maisons classées D (264), appartements classés D (224), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 90 |
| T2 | 136 |
| T3 | 409 |
| T4 | 347 |
| T5+ | 116 |
Faut-il investir à Avon en 2026 ?
Porte d'entrée résidentielle de la forêt de Fontainebleau, Avon bénéficie d'une desserte ferroviaire directe et d'un équipement en services exceptionnel pour une commune de cette taille. Son marché immobilier, après un pic en 2021, amorce une correction significative. Analyse des opportunités et des risques pour un investissement en 2026.
Correction de 14,7 % en un an, mais un rendement locatif brut qui dépasse 7 % sur les appartements, signe d'un marché en réajustement offrant des points d'entrée.
Verdict
➤ Investir ici exige de viser le rendement locatif en appartement, en acceptant un marché correctif et une faible liquidité à la revente.
Points clés
- ✓ Correction récente de -14,7 %
- ✓ Rendement locatif brut élevé à 7,3 %
- ✓ Très bon équipement en services (ICS 8,4/10)
- ⚠ Accessibilité faible (IAI 1,9/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 24 160 €)
- ⚠ Taux de vacance élevé à 10,3 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 38 % à la moyenne nationale estimée.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour l'attractivité territoriale (IAT 6,9/10).
- Rendement locatif bien supérieur aux grandes métropoles comme Paris (autour de 3 %).
Analyse du marché immobilier à Avon
Le marché immobilier d'Avon affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Avon
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée indique un marché actif, avec une demande soutenue face à une offre limitée.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée indique un marché actif, avec une demande soutenue face à une offre limitée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, ce qui peut freiner la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, ce qui peut freiner la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée, portée par des loyers solides et une demande locative structurée.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée, portée par des loyers solides et une demande locative structurée.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique modérée : le marché locatif reste principalement annuel, peu porté par la saisonnalité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique modérée : le marché locatif reste principalement annuel, peu porté par la saisonnalité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2886,0 — Percentile dept : 58/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 73/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 44/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,1 — Percentile dept : 36/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3412,8 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 27/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,8 — Percentile dept : 5/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 17/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 49,4 — Percentile dept : 95/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 44/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,1 — Percentile dept : 36/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 22/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2886,0 — Percentile dept : 43/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 44/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 22/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 86/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3412,8 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Avon : opportunités et risques
Investir à Avon en 2026 cible prioritairement le rendement locatif annuel en appartement, où le brut atteint 7,3 %. Ce chiffre est notable, mais il faut immédiatement le nuancer : la taxe foncière s'élève à 44,31 %, et la part non négligeable de passoires thermiques (12,4 %) impose un audit énergétique rigoureux pour anticiper les travaux de rénovation obligatoires.
La stratégie de plus-value semble compromise à court terme par la trajectoire baissière des prix. L'horizon doit être au minimum le moyen terme, le temps que le marché digère sa correction et que la demande, soutenue par la desserte ferroviaire vers Paris, reprenne le dessus. La pression locative reste élevée (IOL 5,7/10), portée par une population jeune (34,7 % de moins de 30 ans) et un taux de propriétaires relativement faible (50,6 %).
L'investisseur devra cependant composer avec un parc ancien (seulement 11,2 % construit avant 1945, mais une majorité datant d'après-guerre) et un risque de liquidité à la revente, lié à l'accessibilité financière dégradée pour les acquéreurs locaux.
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Données du marché immobilier à Avon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian du mètre carré à Avon a chuté de près de 15 % en 2024, selon les données DVF, ramenant la valorisation en deçà de son niveau de 2020. Cette correction, l'une des plus marquées du secteur, intervient après un pic spéculatif en 2021 et traduit un réalignement avec la solvabilité locale, où le revenu médian plafonne à 24 160 €.
La structure du marché est duale : les appartements, qui constituent l'essentiel des transactions, voient leur prix médian chuter à 2 780 €/m², tandis que les maisons, plus rares (22 % du parc), résistent autour de 4 024 €/m². Cette résistance s'explique par leur rareté et une demande familiale captée par la qualité des équipements scolaires et de santé, dont la densité est très élevée pour une commune de 13 650 habitants.
Néanmoins, le taux de vacance de 10,3 % et le nombre d'arrêtés catastrophes naturelles historiques (5) injectent une dose de risque dans l'équation. L'attractivité liée à la gare de Fontainebleau-Avon et à la forêt doit être pondérée par ces facteurs de fragilité intrinsèque.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Avon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Avon dessine un cycle marqué : après une forte appréciation culminant à 3 440 €/m² en 2021, le marché a entamé un repli pour s'établir à 2 860 €/m² en 2024, soit une correction de 14,7 % en un an. Cette baisse, plus prononcée que dans certaines communes voisines, reflète un réajustement après la surchauffe post-Covid et un tassement de la demande. Le décrochage est particulièrement visible sur les appartements, dont le prix médian a chuté, tandis que les maisons résistent légèrement mieux. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre des conditions de négociation potentiellement plus favorables, mais indique aussi un marché en recherche d'un nouveau point d'équilibre, où la plus-value à court terme n'est plus acquise.
Évolution du marché immobilier d'Avon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 797 €/m² → 2 993 €/m² (+7,0 %), volume annuel actuel 236 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent un effort d'accession modéré pour les appartements, nécessitant l'équivalent de 6,7 années de revenu médian local. Un appartement type de 60 m² à 161 220 €, financé avec un apport standard, générerait un loyer mensuel estimé à 984 €. Ce loyer couvrirait une part significative de la mensualité d'emprunt, laissant un effort résiduel net mensuel contenu, voire un cash-flow positif selon les conditions de financement. Le rendement brut de 7,3 % est attractif, mais il est impératif de le recalculer au net en intégrant la taxe foncière (44,31 %), les charges de gestion et le risque de vacance (10,3 % du parc est vacant).
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 236 transactions en 2024, le volume d'échanges à Avon reste dynamique bien qu'en baisse par rapport aux années 2021-2023 (plus de 300 ventes annuelles). Le marché est très largement dominé par les appartements (189 ventes contre 52 pour les maisons), reflétant le parc logement majoritairement collectif. Les biens vendus sont de taille modeste (surface médiane de 60 m² pour les appartements, 90 m² pour les maisons), correspondant à un profil d'investisseur ou de petit ménage. La forte proportion de logements vacants (10,3 %) et la baisse des transactions indiquent un marché qui pourrait basculer en faveur de l'acheteur, offrant des possibilités de négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
19,9 % de maisons et 80,1 % d'appartements parmi les 236 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (80,1 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 024 €/m² pour les maisons et 2 780 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 236 | 47 | 189 |
| Prix médian/m² | 2 993 € | 4 024 € | 2 780 € |
| Prix moyen/m² | 3 174 € | ||
| Surface médiane | – | 78 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 305 | 2 797 € |
| 2022 | 307 | 3 114 € |
| 2023 | 280 | 3 210 € |
| 2024 | 237 | 2 899 € |
| 2025 | 236 | 2 993 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Avon montre un net ralentissement : seulement 45 logements autorisés en 2024, pour une tendance à -35 % sur les cinq dernières années. Ce repli de l'offre nouvelle, couplé à une légère décroissance démographique (-0,1 % sur 5 ans), limite les risques de surproduction et peut contribuer à soutenir les prix de l'ancien à moyen terme. La faible part de constructions récentes (8,5 % du parc post-2006) souligne aussi le caractère établi de la commune. Pour un investisseur, cela signifie une faible concurrence par le neuf, mais aussi un parc globalement ancien avec les enjeux de rénovation énergétique que cela implique.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 470 autorisations et 1 124 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 76 %.
Vacance longue durée à Avon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Avon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 273 logements ont été autorisés à à Avon, -27 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Avon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Avon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,31 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut de 7,3 % au net d'environ 4,3 % pour un appartement à Avon s'explique par des charges incompressibles. La taxe foncière, à 44,31 % du revenu cadastral, pèse significativement. Il faut ajouter les frais de gestion locative (environ 6 % du loyer), la provision pour charges de copropriété, les travaux d'entretien et un abattement pour vacance locative, estimé prudent dans une commune où le taux de logements vacants est de 10,3 %.
Performance énergétique du parc à Avon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 498 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Avon: classe D en tête, 12,6 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique dominante de classe D (228 kWh/m²/an) place le parc d'Avon dans la moyenne nationale, mais avec un risque réglementaire tangible. Les 12,4 % de passoires thermiques (F/G) sont concernés par l'interdiction de location à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Pour un acheteur, cela signifie soit un budget travaux obligatoire pour un bien classé F ou G, soit la garantie d'acquérir un logement déjà conforme aux futures normes.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 dans l'ancien, majoritaires dans un parc où 11,2 % des logements sont antérieurs à 1945, sont les plus adaptés à la demande locative étudiante et de jeunes actifs. Les appartements de 60 m² médians correspondent à ce segment. Attention au parc énergétique : la classe D dominante (228 kWh/m²/an) et les 12,4 % de passoires thermiques (DPE F/G) représentent un risque réglementaire et financier à moyen terme, avec l'interdiction de location programmée.
Quelles zones cibler à Avon ?
La zone la plus attractive se situe à proximité immédiate de la gare d'Avon et du centre-bourg, où se concentrent 43 commerces et 190 services. Les quartiers périphériques, moins bien desservis, pourront présenter des opportunités de plus-value si la dynamique communale se poursuit, mais avec un risque de vacance locative plus élevé. Aucun grand projet de développement n'est signalé dans les données, la construction neuve étant en net recul (-35 % sur 5 ans).
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Risques à connaître avant d'investir à Avon
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans une commune où le taux de logements vacants est déjà de 10,3 %. La dépendance à la seule gare TER comme transport structurant limite l'attractivité pour les actifs travaillant à Paris. Enfin, le risque réglementaire lié au DPE est tangible : près d'un logement sur huit est une passoire thermique, nécessitant des travaux de rénovation énergétique pour rester louable.
Cas pratique : un investissement type à Avon
Pour un appartement type de 60 m² à Avon, le prix d'achat médian est d'environ 161 220 €. Il peut générer un loyer mensuel proche de 984 € (16,4 €/m²), soit un rendement brut de 7,3 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 4,3 %, nécessitant un crédit à un taux très bas pour dégager un cash-flow positif immédiat.
Erreurs à éviter quand on investit à Avon
- Négliger la taxe foncière, élevée à 44,31 % à Avon.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier le taux de vacance local (10,3 %) dans le calcul.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché (16,4 €/m² en appartement).
Quand acheter ou vendre ?
À Avon, l'activité immobilière connaît un pic traditionnel au printemps, avec une offre accrue. La rentrée de septembre est aussi un moment actif, notamment pour les familles visant la scolarité dans l'un des 13 établissements. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs moins pressés en hiver étant parfois plus flexibles. La perception de la taxe foncière en fin d'année n'influence pas directement les prix, mais peut motiver certains vendeurs à conclure avant.
Le saviez-vous ?
- Avon compte 3 monuments historiques protégés.
- La commune est connectée à 100 % en fibre optique et très haut débit.
- Son indice de vieillissement est de 168,5, supérieur à la moyenne.
S'installer à Avon : cadre de vie et logement
S'installer à Avon, c'est opter pour le calme d'une petite ville dense tout en bénéficiant de la proximité immédiate de la gare de Fontainebleau-Avon, à 1,3 km, et des prestigieux paysages de la forêt de Fontainebleau. La commune affiche un indice de confort de services exceptionnel (8,4/10), avec pas moins de 190 services et 43 commerces recensés, assurant une autonomie quotidienne rare.
Le cadre de vie est néanmoins marqué par une certaine fragilité environnementale, avec un PPRI (Plan de Prévention des Risques d'Inondation) actif sur la Seine. Le profil démographique, avec un indice de vieillissement de 168,5, indique une population plus âgée que la moyenne, ce qui se ressent dans l'offre culturelle et associative. La connectivité numérique est en revanche parfaite, avec une couverture fibre et THD à 100 %, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Avon
Avon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Avon
Avec une température moyenne annuelle de 11,1 °C et des précipitations de 740 mm/an, le climat d'Avon est typique de l'Île-de-France, sans extrêmes. Les hivers sont modérés et les étés supportables. Ce profil tempéré conviendra aux acheteurs recherchant une stabilité climatique, loin des excès méditerranéens ou continentaux. La faible altitude de 69 m limite les risques de gel sévère, un atout pour l'entretien du jardin et les consommations énergétiques.
À qui s'adresse Avon ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou investisseurs recherchant des petits appartements accessibles, aux retraités appréciant la proximité des services et des soins (27,5 % de 60 ans et +), et aux actifs travaillant dans le bassin de Fontainebleau. Elle est moins adaptée aux familles recherchant une grande maison avec jardin, celles-ci étant rares (22,1 % du parc) et chères, ou aux navetteurs quotidiens vers Paris centre.
Avantages et limites à Avon
✓ Points forts
- Proximité de la gare TER pour les déplacements régionaux.
- Densité importante de commerces et services de santé (143 équipements).
- Connexion fibre optique et très haut débit à 100 %.
- Cadre patrimonial avec 3 monuments historiques protégés.
- Prix d'entrée inférieur à certaines communes voisines attractives.
− À prendre en compte
- Marché immobilier en baisse (-14,7 % sur un an).
- Densité de population très élevée (3 413 hab./km²).
- Exposition au risque d'inondation (PPRI Seine actif).
Composition du parc immobilier à Avon
7 948 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
6 025 appartements pour 1 711 maisons: le parc à Avon relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Avon est marqué par une forte proportion de logements collectifs (77,9 %) et seulement 22,1 % de maisons individuelles. La part des propriétaires-occupants (50,6 %) et le faible taux de résidences secondaires (3,2 %) indiquent un marché ancré dans la résidence principale, donc potentiellement plus stable. Cependant, un taux de vacance de 10,3 % suggère des tensions ou des biens délaissés, notamment dans le parc locatif privé ancien.
Ancienneté du parc à Avon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 699 logements).
- Avant 1919 5,3 % 354 logts
- 1919-1945 5,9 % 397 logts
- 1946-1970 38,8 % 2 599 logts
- 1971-1990 29,5 % 1 978 logts
- 1991-2005 12,0 % 805 logts
- 2006-2019 8,5 % 567 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Avon
461 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Avon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Avon est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) pour la Seine, un facteur à vérifier en consultant le document d'urbanisme local. La commune présente par ailleurs un risque sismique très faible et un potentiel radon faible. Les 5 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent très probablement des inondations ou coulées de boue. Un acquéreur doit systématiquement consulter l'état des risques et avant tout compromis.
Cas pratique : un achat type à Avon
Une maison de 90 m² à Avon coûte environ 325 170 €, soit l'équivalent de 13,5 années du revenu médian local (24 160 €). Avec un apport de 10 % (32 517 €) et un crédit sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 635 €, un effort important pour un ménage aux revenus moyens.
Erreurs à éviter quand on achète à Avon
- Oublier de vérifier le zonage du PPRI Seine avant l'offre.
- Ne pas consulter le diagnostic DPE, crucial avec 12,4 % de passoires.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian de 24 160 €.
- Négliger les charges de copropriété dans un parc majoritairement collectif.
Points clés à retenir à Avon
- Prix médian en baisse de 14,7 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 7,3 %.
- Climat tempéré avec 11,1 °C de moyenne annuelle.
- Écart important entre maison (4 024 €/m²) et appartement (2 780 €/m²).
- Taxe foncière impactante, au taux de 44,31 %.
- Gare de Fontainebleau-Avon à 1,3 km pour Paris.
- Facteur valeur clé : proximité de la gare SNCF.
- Seulement 45 logements neufs autorisés en 2024.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Avon ?
À Avon, au-delà du prix au m² médian, plusieurs facteurs créent de la valeur. La proximité immédiate de la gare de Fontainebleau-Avon (1,3 km), desservant Paris, est un premium majeur. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec 12,4 % de passoires à rénover. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition comptent. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (charges, équipements) font la différence. La présence de commerces de proximité parmi les 43 recensés est également un atout.
Estimation indicative d'une maison à Avon
Pour une maison de 78 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
233 454 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte de baisse des prix et avec 10,3 % de logements vacants, une estimation trop optimiste peut conduire à une mise en vente infructueuse et à une dépréciation perçue du bien. À l'inverse, une sous-estimation représente une perte financière directe pour le vendeur. Seule une analyse croisant les données récentes de vente (DVF), les spécificités du bien (surface, DPE, exposition) et les dynamiques de voisinage (prix à Cesson ou Vaux-Le-Pénil) permet de fixer un prix d'appel attractif et réaliste, optimisant le délai de vente et le rendement.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés d'Avon : la différence de valeur entre un appartement rénové près de la gare et un autre identique mais énergivore près des grands axes. Il évalue l'état réel, les travaux à prévoir, et sait que le prix médian de 2 860 €/m² cache des écarts de ±20 %. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, facilitant une négociation au juste prix. Les outils en ligne donnent une tendance, mais pas la valeur de négociation face à un acheteur informé des 13 651 habitants et du taux de chômage de 12,0 %.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² (2 860 €/m²).
- Ignorer l'impact négatif d'un DPE F ou G sur la valeur.
- Surestimer le prix à cause de la proximité de la forêt de Fontainebleau.
- Oublier que le marché est en baisse (-14,7 % sur un an).
Investir à Avon : passer à l'action
Identifier la bonne opportunité à Avon requiert de dépasser les moyennes communales. La valeur réelle se joue à l'échelle de la rue, en croisant l'état du bâti, la fiscalité locale et la dynamique précise du quartier. Une expertise de terrain est indispensable pour transformer ces indicateurs en décision éclairée.
Ces données tracent une tendance, mais le bon investissement se niche dans le détail du bien et de sa localisation exacte.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Avon
Quel est le prix immobilier moyen à Avon ?
Le prix médian global à Avon s'établit à 2 860 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 4 024 €/m², tandis que les appartements sont à 2 780 €/m², selon les dernières données DGFiP.
Est-ce le bon moment pour investir à Avon ?
Le marché est en phase de correction (-14,7 % en 2024), ce qui peut créer des opportunités d'achat. Le rendement locatif brut sur les appartements reste attractif (7,3 %), mais l'horizon d'investissement doit être au moins le moyen terme.
Avon est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Avon est 8 % moins chère que Saint-Fargeau-Ponthierry mais 25 % plus chère que Nemours. Son prix au m² est légèrement inférieur à celui de Vaux-le-Pénil (+2 %) et de Cesson (+4 %).
Quel rendement locatif espérer à Avon ?
Le rendement locatif brut moyen est de 7,3 % pour les appartements et 5,2 % pour les maisons. Compte tenu des charges (taxe foncière à 44,31 %), le rendement net estimé est d'environ 4,3 % pour les appartements.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Avon ?
Les principaux risques incluent la vacance locative (10,3 % du parc), la présence de passoires thermiques (12,4 %), et un risque d'inondation sur certains secteurs (PPRI actif). Le taux de chômage local est de 12 %.
Marché immobilier des communes voisines
Avon présente un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Saint-Fargeau-Ponthierry (+8 %), tout en offrant un rendement locatif brut bien supérieur, créant un potentiel d'effet de levier intéressant pour un investisseur aguerri.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Avon.
Communes limitrophes d'Avon
Avon est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 993 €/m² en médiane, Avon s'inscrit dans la moyenne du Seine-et-Marne (3 071 €/m²) et reste +18,0 % au regard de la médiane nationale.
Le marché immobilier d'Avon est en hausse progressive: +7,0 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 365 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,2 %.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (80,1 %), vendus autour de 2 780 €/m² en médiane. Le bien médian (78 m² à 313 872 €) équivaut à 13,0 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Avon: 16,4 €/m²/mois pour un appartement, 15,5 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,1 % pour un appartement (4,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Avon (3,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 55 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (92 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Avon est une commune périurbaine francilienne. Le cadre géographique (à 84 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.