01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 149 logements dont 1 077 résidences principales, 26 résidences secondaires et 46 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 077 | 93,7 % |
| Résidences secondaires | 26 | 2,3 % |
| Logements vacants | 46 | 4,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 94 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 1 149.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 87 | 8,1 % |
| 1919-1945 | 46 | 4,3 % |
| 1946-1970 | 203 | 18,9 % |
| 1971-1990 | 353 | 32,8 % |
| 1991-2005 | 190 | 17,7 % |
| 2006-2019 | 197 | 18,3 % |
Structure du bâti par époque: 8 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (33 %), 18 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 17 | 1,6 % |
| 2 pièces | 112 | 10,4 % |
| 3 pièces | 157 | 14,6 % |
| 4 pièces | 238 | 22,1 % |
| 5 pièces ou plus | 553 | 51,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (51 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 980 | 1 010 | 1 149 |
| Rés. principales | 891 | 945 | 1 077 |
| Rés. secondaires | 43 | 42 | 26 |
| Vacants | 46 | 23 | 46 |
Commune voisine de taille comparable, Montigny-sur-Loing (9 km) affiche 61,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 797 | 74,0 % |
| Locataires (privé) | 135 | 12,5 % |
| Locataires HLM | 130 | 12,1 % |
| Logés gratuitement | 15 | 1,4 % |
La répartition du parc occupé: 74,0 % de propriétaires, 24,6 % de locataires, dont 12 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 528 | 49,0 % |
| Fioul | 68 | 6,3 % |
| Électricité | 415 | 38,5 % |
| Gaz bouteille | 3 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 64 | 5,9 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (49 %), suivi par électricité (38 %) et fioul (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 177 |
| 2 à 4 ans | 161 |
| 5 à 9 ans | 113 |
| 10 ans ou plus | 627 |
| Total ménages | 1 077 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 206 |
| Sous-occupation modérée | 181 |
| Sous-occupation accentuée | 248 |
| Suroccupation modérée | 36 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 74 | 6,9 % |
| 1 voiture | 486 | 45,1 % |
| 2 voitures ou plus | 518 | 48,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 7 % sans véhicule, 45 % mono-motorisés, 48 % multi-motorisés. Par ailleurs, 84,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 385 | 278 | 96 | 11 |
| 1975 | 527 | 397 | 108 | 22 |
| 1982 | 620 | 518 | 86 | 16 |
| 1990 | 727 | 630 | 76 | 21 |
| 1999 | 848 | 773 | 56 | 19 |
| 2006 | 917 | 844 | 44 | 29 |
| 2011 | 980 | 891 | 43 | 46 |
| 2016 | 1 010 | 945 | 42 | 23 |
| 2022 | 1 149 | 1 077 | 26 | 46 |
Trajectoire de long terme: 385 logements en 1968, 1 149 en 2022 (+198 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 67 | 74 | 72 | 66 | 71 | 49 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 | 21 | 20 | 18 | 17 | 31 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 1,0 % |
| Classe B | 3 | 1,6 % |
| Classe C | 47 | 24,4 % |
| Classe D | 67 | 34,7 % |
| Classe E | 49 | 25,4 % |
| Classe F | 16 | 8,3 % |
| Classe G | 9 | 4,7 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 35 % des logements et 27 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 18 | 9,3 % |
| Classe B | 53 | 27,5 % |
| Classe C | 29 | 15,0 % |
| Classe D | 40 | 20,7 % |
| Classe E | 35 | 18,1 % |
| Classe F | 12 | 6,2 % |
| Classe G | 6 | 3,1 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (27 %), 52 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 270 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 272 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 195 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 187 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 184 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 100 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 272 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 100 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 3 | 0 |
| Classe C | 30 | 17 |
| Classe D | 49 | 18 |
| Classe E | 45 | 4 |
| Classe F | 15 | 1 |
| Classe G | 6 | 3 |
Performance comparée: maisons classées D (239), appartements classés D (216), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 5 |
| T2 | 61 |
| T3 | 52 |
| T4 | 6 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Samoreau (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
1 149 logements composent le parc de Samoreau en 2022, très majoritairement occupés à l'année (93,7 %). Habitat à dominante pavillonnaire — 80,1 % de maisons, 19,9 % d'appartements complètent l'offre. À l'échelle locale, Samoreau est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, dans la plaine, à une altitude de 84 m — contexte utile pour lire le parc.
La propriété occupe la première place dans le parc de Samoreau (74,0 %), suivie par le locatif (24,6 %). Au plan locatif social, 12,1 % des résidences principales sont en HLM.
La dynamique de construction récente est sensible — 18,3 % du parc a moins de vingt ans. Le parc de Samoreau consomme plus que la moyenne: D dominante, 234 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 13,0 % sont des passoires thermiques (F+G). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (49,0 % des résidences principales).
Croissance observée du parc résidentiel de Samoreau: +13,8 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 48,1 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ancrée régionalement, la commune est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France: les attentes résidentielles s'y calquent. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 84 m — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,1 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Seine-et-Marne (152ᵉ rang sur 506 communes)
Analyse du marché immobilier à Samoreau
Acheter demande un effort important : 7,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Samoreau
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Samoreau s'établit à 2 968 €, sur la base de 21 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,1 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Samoreau Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Samoreau
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 712 €/m² → 2 968 €/m² (-20,0 %), volume annuel actuel 21 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 94 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
95,2 % de maisons et 4,8 % d'appartements parmi les 21 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 95,2 % des mutations, pour un prix médian de 2 959 €/m² (maisons) contre 3 032 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 21 | 20 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 968 € | 2 959 € | 3 032 € |
| Prix moyen/m² | 3 017 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 94 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 31 | 3 712 € |
| 2022 | 26 | 3 538 € |
| 2023 | 18 | 2 888 € |
| 2024 | 27 | 2 941 € |
| 2025 | 21 | 2 968 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
328 logements autorisés cumulés, 268 commencés: la dynamique récente affiche 6 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Samoreau
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Samoreau (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 19 logements ont été autorisés à à Samoreau, -85 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Samoreau
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Samoreau
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Samoreau
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 193 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Samoreau: classe D en tête, 13,0 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Samoreau
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Samoreau : cadre de vie et logement
Samoreau compte 2 384 habitants, à 82 m d'altitude. Le climat local affiche 11,1 °C de moyenne annuelle et 740 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 80 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Samoreau
Samoreau et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Samoreau
Composition du parc immobilier à Samoreau
1 149 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
920 maisons pour 229 appartements: le parc à Samoreau est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Samoreau
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 076 logements).
- Avant 1919 8,1 % 87 logts
- 1919-1945 4,3 % 46 logts
- 1946-1970 18,9 % 203 logts
- 1971-1990 32,8 % 353 logts
- 1991-2005 17,7 % 190 logts
- 2006-2019 18,3 % 197 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Samoreau
80 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Samoreau
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Samoreau
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
302 736 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Samoreau
Quel est le prix de l'immobilier à Samoreau ?
Le prix médian au m² à Samoreau est de 2 968 € (données DVF, 21 transactions). Pour une maison de 102 m² (surface médiane locale), compter environ 302 000 €.
Comment Samoreau se situe-t-elle dans le Seine-et-Marne ?
Samoreau se situe au 152ᵉ rang du Seine-et-Marne sur 506 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Samoreau ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Samoreau est de 5,7 % (loyer de 14,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Samoreau.
Communes limitrophes de Samoreau
Samoreau est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Samoreau (2 968 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -2,7 % par rapport dans le Seine-et-Marne.
Le prix médian de Samoreau recule de -20,0 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 123 transactions (source DGFiP/DVF).
Typologie largement pavillonnaire à Samoreau: 95,2 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 959 €/m². Le bien médian (102 m² à 301 818 €) équivaut à 10,5 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Samoreau: 15,5 €/m²/mois pour un appartement, 14,0 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,1 % pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Samoreau (2,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de construction peu soutenue: 19 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Côté contexte, Samoreau est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 84 m) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.