01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 547 logements dont 5 571 résidences principales, 135 résidences secondaires et 841 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 571 | 85,1 % |
| Résidences secondaires | 135 | 2,1 % |
| Logements vacants | 841 | 12,8 % |
Le graphique détaille la structure des 6 547 logements: 85 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 13 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 876 | 15,9 % |
| 1919-1945 | 411 | 7,4 % |
| 1946-1970 | 1 286 | 23,3 % |
| 1971-1990 | 1 596 | 28,9 % |
| 1991-2005 | 653 | 11,8 % |
| 2006-2020 | 703 | 12,7 % |
Structure du bâti par époque: 16 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (29 %), 13 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 296 | 5,3 % |
| 2 pièces | 902 | 16,2 % |
| 3 pièces | 1 454 | 26,1 % |
| 4 pièces | 1 489 | 26,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 429 | 25,7 % |
Distribution par taille: 22 % de petits logements (T1-T2), 26 % de grands (5p+), moyenne à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 108 | 6 394 | 6 547 |
| Rés. principales | 5 499 | 5 675 | 5 571 |
| Rés. secondaires | 88 | 87 | 135 |
| Vacants | 521 | 631 | 841 |
À Vaux-le-Pénil, commune similaire à 29 km, la part de propriétaires est de 68,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 252 | 40,4 % |
| Locataires (privé) | 1 253 | 22,5 % |
| Locataires HLM | 1 913 | 34,3 % |
| Logés gratuitement | 153 | 2,7 % |
Visualisation des quatre statuts — 40,4 % de propriétaires occupants, 56,8 % de locataires et 34 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 779 | 49,9 % |
| Fioul | 107 | 1,9 % |
| Électricité | 1 825 | 32,8 % |
| Gaz bouteille | 50 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 810 | 14,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 50 % au gaz de ville, 33 % pour électricité, 15 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 657 |
| 2 à 4 ans | 1 251 |
| 5 à 9 ans | 1 185 |
| 10 ans ou plus | 2 478 |
| Total ménages | 5 571 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 689 |
| Sous-occupation modérée | 1 392 |
| Sous-occupation accentuée | 993 |
| Sous-occupation très accentuée | 918 |
| Suroccupation modérée | 505 |
| Suroccupation accentuée | 90 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 302 | 23,4 % |
| 1 voiture | 2 963 | 53,2 % |
| 2 voitures ou plus | 1 305 | 23,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 23 % sans, 53 % à une voiture, 23 % multi-motorisés. Par ailleurs, 53,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 079 | 2 744 | 175 | 160 |
| 1975 | 4 205 | 3 746 | 158 | 301 |
| 1982 | 4 699 | 4 161 | 144 | 394 |
| 1990 | 4 975 | 4 509 | 181 | 285 |
| 1999 | 5 655 | 5 088 | 143 | 424 |
| 2007 | 5 974 | 5 353 | 107 | 514 |
| 2012 | 6 108 | 5 499 | 88 | 521 |
| 2017 | 6 394 | 5 675 | 87 | 631 |
| 2023 | 6 547 | 5 571 | 135 | 841 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 3 079 à 6 547 logements, soit +113 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 619 | 646 | 622 | 696 | 633 | 469 | 595 |
| Dont vacants > 2 ans | 264 | 228 | 253 | 283 | 258 | 257 | 212 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 0,1 % |
| Classe B | 554 | 11,9 % |
| Classe C | 1 397 | 30,1 % |
| Classe D | 1 582 | 34,1 % |
| Classe E | 783 | 16,9 % |
| Classe F | 193 | 4,2 % |
| Classe G | 121 | 2,6 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 34 % des logements et 42 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 189 | 4,1 % |
| Classe B | 1 254 | 27,0 % |
| Classe C | 1 644 | 35,5 % |
| Classe D | 1 231 | 26,6 % |
| Classe E | 182 | 3,9 % |
| Classe F | 102 | 2,2 % |
| Classe G | 34 | 0,7 % |
Répartition climat du parc: C concentre 35 % des diagnostics et 67 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 282 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 181 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 192 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 169 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 120 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 282 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 120 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 3 |
| Classe B | 14 | 540 |
| Classe C | 177 | 1 220 |
| Classe D | 368 | 1 214 |
| Classe E | 185 | 598 |
| Classe F | 86 | 107 |
| Classe G | 58 | 63 |
Performance comparée: maisons classées D (234), appartements classés C (193), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 76 |
| T2 | 344 |
| T3 | 806 |
| T4 | 690 |
| T5+ | 170 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Nemours (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Nemours est la petite ville ayant le prix au m² le plus bas du département Seine-et-Marne. (sur 49 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants)
- Nemours est la petite ville ayant le plus de logements vacants du département Seine-et-Marne. (sur 49 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Nemours comprend 6 547 logements en 2023, mais 841 d'entre eux (12,8 %) sont vacants. La typologie est équilibrée: 44,4 % de maisons et 55,6 % d'appartements. L'environnement communal: dans le tissu périurbain de l'Île-de-France.
Le parc de Nemours est dominé par la location (56,8 %), la propriété occupante ne rassemblant que 40,4 %. Le parc HLM pèse 34,3 % de l'offre de résidences principales.
Le parc mêle bâti ancien (15,9 % avant 1919) et constructions récentes (12,7 % après 2006). Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est D et la consommation moyenne s'établit à 201 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (49,9 % des résidences principales).
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2017–2023. Répartition équilibrée de la motorisation: 23,4 % de ménages sans voiture, 23,4 % à au moins deux voitures.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France — un ancrage qui colore le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,2 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Seine-et-Marne (348ᵉ rang sur 506 communes)
Analyse du marché immobilier à Nemours
Acheter demande un effort important : 7,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Nemours
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Nemours s'établit à 2 027 €, sur la base de 110 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Nemours Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Nemours
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Nemours évolue de -8,2 %, passant de 2 208 à 2 027 €/m²; 110 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
60,0 % de maisons et 40,0 % d'appartements parmi les 110 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (60,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 886 €/m² pour les maisons et 2 429 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 110 | 66 | 44 |
| Prix médian/m² | 2 027 € | 1 886 € | 2 429 € |
| Prix moyen/m² | 2 153 € | ||
| Surface médiane | – | 103 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 171 | 2 208 € |
| 2022 | 164 | 2 362 € |
| 2023 | 119 | 2 233 € |
| 2024 | 119 | 2 218 € |
| 2025 | 110 | 2 027 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 72 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 84 sur 2013 — soit -14,3 %.
Vacance longue durée à Nemours
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Nemours (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 338 logements ont été autorisés à à Nemours, +52 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Nemours
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Nemours
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,34 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Nemours
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 636 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Nemours: classe D en tête, 6,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Nemours
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Nemours : cadre de vie et logement
Nemours compte 12 889 habitants sur 10,83 km². Le climat local affiche 12,0 °C de moyenne annuelle et 690 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 7 monuments historiques protégés, 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 598 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Nemours
Nemours et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Nemours
Composition du parc immobilier à Nemours
6 547 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 907 maisons et 3 623 appartements à à Nemours.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Nemours
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 525 logements).
- Avant 1919 15,9 % 876 logts
- 1919-1945 7,4 % 411 logts
- 1946-1970 23,3 % 1 286 logts
- 1971-1990 28,9 % 1 596 logts
- 1991-2005 11,8 % 653 logts
- 2006-2020 12,7 % 703 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Nemours
598 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Nemours
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI vallée du Loing PPRN Approuvé approuvé le 03/08/2006
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Nemours
Pour une maison de 103 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
208 781 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Nemours
Quel est le prix de l'immobilier à Nemours ?
Le prix médian au m² à Nemours est de 2 027 € (données DVF, 110 transactions). Pour une maison de 103 m² (surface médiane locale), compter environ 194 000 €.
Comment Nemours se situe-t-elle dans le Seine-et-Marne ?
Nemours se situe au 348ᵉ rang du Seine-et-Marne sur 506 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Nemours ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Nemours est de 7,2 % (loyer de 11,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Nemours.
Communes limitrophes de Nemours
Nemours est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 027 €/m² en médiane, Nemours s'inscrit au niveau de la médiane du Seine-et-Marne (3 044 €/m²) et reste -17,1 % au regard de la médiane nationale.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Nemours se replie de 8,2 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 683 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de 8,6 % du prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Nemours — maisons à 1 886 €/m² pour 103 m² en surface médiane, appartements à 2 429 €/m² pour 56 m². Un bien type de 103 m² revient à environ 194 258 €, soit 9,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Nemours: 14,4 €/m²/mois pour un appartement, 11,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Nemours (2,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les permis de construire autorisent 68 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (88 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Nemours est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.