01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 504 logements dont 5 653 résidences principales, 110 résidences secondaires et 741 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 653 | 86,9 % |
| Résidences secondaires | 110 | 1,7 % |
| Logements vacants | 741 | 11,4 % |
Le graphique détaille la structure des 6 504 logements: 87 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 11 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 981 | 17,5 % |
| 1919-1945 | 433 | 7,7 % |
| 1946-1970 | 1 311 | 23,3 % |
| 1971-1990 | 1 586 | 28,2 % |
| 1991-2005 | 647 | 11,5 % |
| 2006-2019 | 658 | 11,7 % |
Structure du bâti par époque: 17 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (28 %), 12 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 290 | 5,1 % |
| 2 pièces | 877 | 15,5 % |
| 3 pièces | 1 520 | 26,9 % |
| 4 pièces | 1 542 | 27,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 423 | 25,2 % |
Distribution par taille: 21 % de petits logements (T1-T2), 25 % de grands (5p+), moyenne à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 079 | 6 366 | 6 504 |
| Rés. principales | 5 491 | 5 673 | 5 653 |
| Rés. secondaires | 96 | 93 | 110 |
| Vacants | 492 | 600 | 741 |
À Montargis, commune similaire à 29 km, la part de propriétaires est de 25,0 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 324 | 41,1 % |
| Locataires (privé) | 1 224 | 21,7 % |
| Locataires HLM | 1 930 | 34,1 % |
| Logés gratuitement | 175 | 3,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 41,1 % de propriétaires occupants, 55,8 % de locataires et 34 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 766 | 48,9 % |
| Fioul | 122 | 2,2 % |
| Électricité | 1 872 | 33,1 % |
| Gaz bouteille | 30 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 862 | 15,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 49 % au gaz de ville, 33 % pour électricité, 15 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 740 |
| 2 à 4 ans | 1 266 |
| 5 à 9 ans | 1 112 |
| 10 ans ou plus | 2 535 |
| Total ménages | 5 653 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 643 |
| Sous-occupation modérée | 1 552 |
| Sous-occupation accentuée | 1 018 |
| Suroccupation modérée | 508 |
| Suroccupation accentuée | 63 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 377 | 24,4 % |
| 1 voiture | 2 964 | 52,4 % |
| 2 voitures ou plus | 1 311 | 23,2 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 24 % sans, 52 % à une voiture, 23 % multi-motorisés. Par ailleurs, 53,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 079 | 2 744 | 175 | 160 |
| 1975 | 4 205 | 3 746 | 158 | 301 |
| 1982 | 4 699 | 4 161 | 144 | 394 |
| 1990 | 4 975 | 4 509 | 181 | 285 |
| 1999 | 5 655 | 5 088 | 143 | 424 |
| 2006 | 5 940 | 5 272 | 112 | 556 |
| 2011 | 6 079 | 5 491 | 96 | 492 |
| 2016 | 6 366 | 5 673 | 93 | 600 |
| 2022 | 6 504 | 5 653 | 110 | 741 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 3 079 à 6 504 logements, soit +111 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 619 | 646 | 622 | 696 | 633 | 469 |
| Dont vacants > 2 ans | 264 | 228 | 253 | 283 | 258 | 257 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0,1 % |
| Classe B | 554 | 12,2 % |
| Classe C | 1 385 | 30,5 % |
| Classe D | 1 545 | 34,0 % |
| Classe E | 761 | 16,8 % |
| Classe F | 177 | 3,9 % |
| Classe G | 115 | 2,5 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 34 % des logements et 43 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 182 | 4,0 % |
| Classe B | 1 218 | 26,8 % |
| Classe C | 1 617 | 35,6 % |
| Classe D | 1 225 | 27,0 % |
| Classe E | 173 | 3,8 % |
| Classe F | 93 | 2,0 % |
| Classe G | 34 | 0,7 % |
Répartition climat du parc: C concentre 36 % des diagnostics et 66 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 280 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 180 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 189 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 181 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 168 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 119 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 280 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 119 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 2 |
| Classe B | 14 | 540 |
| Classe C | 173 | 1 212 |
| Classe D | 352 | 1 193 |
| Classe E | 176 | 585 |
| Classe F | 80 | 97 |
| Classe G | 53 | 62 |
Performance comparée: maisons classées D (232), appartements classés C (192), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 76 |
| T2 | 344 |
| T3 | 806 |
| T4 | 690 |
| T5+ | 170 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Nemours (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Nemours dispose de 6 504 logements, dont 5 653 résidences principales (86,9 %). La typologie est équilibrée: 44,4 % de maisons et 55,6 % d'appartements. L'environnement communal: dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, dans un relief de plaine, à 73 m d'altitude en moyenne.
Le parc de Nemours est dominé par la location (55,8 %), la propriété occupante ne rassemblant que 41,1 %. Le parc HLM pèse 34,1 % de l'offre de résidences principales.
Le parc mêle bâti ancien (17,5 % avant 1919) et constructions récentes (11,7 % après 2006). Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est D et la consommation moyenne s'établit à 199 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (48,9 % des résidences principales).
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 24,4 % de ménages sans voiture, 23,2 % à au moins deux voitures.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France — un ancrage qui colore le parc. Topographie et environnement: dans un relief de plaine, à 73 m d'altitude en moyenne — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Nemours en 2026 ?
Nemours, au sud de la Seine-et-Marne, présente un profil économique fragile avec un taux de chômage de 19 % et un revenu médian bas. Pourtant, son marché immobilier affiche des signes de résilience, notamment un rendement locatif élevé. Ce paradoxe mérite une analyse fine pour trancher sur l'opportunité d'investir en 2026.
Avec une correction de -8,1 % en 2024 et un rendement locatif brut de 6,5 %, Nemours offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines les plus cotées.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif moyen terme, en acceptant le risque économique local et une moindre liquidité potentielle à la revente.
Points clés
- ✓ Correction récente de -8,1 % : prix d'entrée raboté
- ✓ Rendement locatif brut de 6,5 %, au-dessus de la moyenne
- ✓ Attractivité territoriale solide (IAT 6,2/10) et excellent équipement
- ⚠ Fragilité économique très élevée (IFE 8,1/10)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible pour les locaux (IAI 1,2/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- À 2 385 €/m², le prix médian est inférieur d'environ 20 % à la moyenne nationale estimée.
- Le marché se situe 30 % en dessous de la moyenne départementale de Seine-et-Marne.
- Le rendement locatif brut (6,5 %) dépasse nettement celui des grandes métropoles franciliennes.
Analyse du marché immobilier à Nemours
Acheter demande un effort important : 7,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Nemours : opportunités et risques
Investir à Nemours en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement, avec un rendement brut de 6,5 % selon la carte des loyers. Ce rendement est solide, mais le net sera rogné par une taxe foncière parmi les plus élevées du secteur (49,36 %) et par un parc présentant 6,3 % de passoires thermiques (classes F/G). La future interdiction de location de ces logements constitue un risque à intégrer dans la sélection du bien.
La fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 19 % et un revenu médian de 19 330 €, pèse sur la solvabilité des locataires et la liquidité à la revente. Le marché est donc partagé : porté par la demande locative et l'attractivité résidentielle (IAT 6,2/10), mais dépendant de ménages extérieurs au territoire. La stratégie doit être prudente et sélective.
La dynamique de construction neuve, bien qu'en hausse sur cinq ans, reste limitée (6 autorisations en 2024), limitant le risque de sur-offre à court terme. L'horizon d'investissement doit être moyen terme, le temps que la correction des prix s'achève et que les indicateurs économiques, soutenus par 1022 entreprises actives sur la commune, puissent se consolider.
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Données du marché immobilier à Nemours
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 2 096 €/m², le prix médian de Nemours marque un net repli par rapport aux sommets de 2021, selon les données DVF 2024. Cette correction de -8,1 % en un an crée une fenêtre d'opportunité, d'autant que le marché reste actif avec 117 transactions, un volume honorable pour une commune de cette taille. Le parc, composé à 44,5 % de maisons individuelles, est vieillissant (25,2 % d'avant 1945), ce qui présente à la fois un charme patrimonial et un enjeu de rénovation énergétique.
L'écart de prix avec les communes voisines est significatif. Nemours est 12 % moins chère que Moret-Loing-et-Orvanne et 51 % plus accessible qu'Avon. Cet écart s'explique en partie par des indicateurs socio-économiques moins favorables, mais aussi par une moindre notoriété. Pour un investisseur, cet écart représente un effet de levier potentiel si la commune parvient à combler son retard de valorisation.
La demande locative, soutenue par un taux de propriétaires modéré (41,1 %) et la présence d'une gare à moins d'un kilomètre, structure le marché. Les appartements, plus chers au m² que les maisons, concentrent l'essentiel de cette demande, comme en témoignent leurs 49 ventes contre 74 pour les maisons en 2024.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Nemours Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Nemours révèle une trajectoire heurtée. Après un pic à 2 595 €/m² en 2021, le marché a connu une correction significative de -8,1 % en 2024, ramenant le prix médian à 2 096 €/m², un niveau comparable à celui de 2020. Cette baisse contraste avec la stabilité relative des années 2022-2023. Les appartements, plus chers de près de 500 €/m² que les maisons, semblent avoir mieux résisté, indiquant une demande locative structurelle. Par rapport à des voisines comme Moret-Loing-et-Orvanne (+12 %), Nemours apparaît moins valorisée, offrant un point d'entrée potentiellement intéressant après cette correction.
Évolution du marché immobilier de Nemours
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Nemours évolue de -7,1 %, passant de 2 255 à 2 096 €/m²; 117 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le simulateur financier, basé sur les données DVF 2024, met en lumière un effort financier maîtrisé pour un investisseur. Pour un appartement type de 49 m² à 130 193 €, le loyer mensuel estimé (705 €) couvre la quasi-totalité d'une mensualité de crédit standard sur 20 ans. L'effort net résiduel se limite à environ 85 € par mois, soutenu par un rendement brut solide de 6,5 %. Ce montage est viable, mais il faut intégrer la taxe foncière élevée (49,36 %) et la fragilité économique locale qui pourrait impacter la vacance locative.
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 117 transactions en 2024, le marché de Nemours affiche une activité soutenue, bien que inférieure au pic de 260 ventes enregistré en 2021. La répartition est équilibrée entre maisons (68 ventes) et appartements (49 ventes), ces derniers dominant légèrement. La surface médiane des biens vendus est modeste (89 m² pour les maisons, 49 m² pour les appartements), signe d'un marché orienté vers les petits budgets et la demande locative. Ce volume et ce profil traduisent un marché liquide, plutôt favorable à l'acheteur dans le contexte de correction actuel.
Répartition des ventes
58,1 % de maisons et 41,9 % d'appartements parmi les 117 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (58,1 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 894 €/m² pour les maisons et 2 500 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 117 | 68 | 49 |
| Prix médian/m² | 2 096 € | 1 894 € | 2 500 € |
| Prix moyen/m² | 2 424 € | ||
| Surface médiane | – | 103 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 190 | 2 255 € |
| 2022 | 177 | 2 400 € |
| 2023 | 132 | 2 356 € |
| 2024 | 134 | 2 296 € |
| 2025 | 117 | 2 096 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Nemours est atone à court terme, avec seulement 6 logements autorisés en 2024. Toutefois, la tendance sur cinq ans est à la hausse (+84 % par rapport aux cinq années précédentes), avec 355 logements autorisés sur cette période. Ce signal mitigé indique un regain d'intérêt des promoteurs, probablement tiré par l'attractivité résidentielle et la demande locative, mais sans risque immédiat de sur-offre massive. Cette construction future pourrait moderniser un parc où seulement 11,7 % des logements ont été construits après 2006.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 72 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 84 sur 2013 — soit -14,3 %.
Vacance longue durée à Nemours
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Nemours (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 338 logements ont été autorisés à à Nemours, +52 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Nemours
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Nemours
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,36 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net implique des prélèvements spécifiques à Nemours. La taxe foncière sur le bâti y est de 49,36 %, légèrement supérieure à la moyenne nationale. Comptez ensuite 15 à 20 % du loyer pour frais de gestion, travaux et vacance locative (le taux de logements vacants est de 11,4 %). Dans une copropriété, ajoutez les charges courantes. Ces éléments peuvent réduire un rendement brut de 6,5 % à un rendement net proche de 3,7 %, selon l'état du bien.
Performance énergétique du parc à Nemours
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 542 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Nemours: classe D en tête, 6,4 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe D domine, avec une consommation moyenne de 198 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F/G) représentent 6,3 % du parc, un taux inférieur à la moyenne nationale mais qui concerne plusieurs centaines de logements. Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire modéré à court terme, mais des travaux de rénovation probables pour les biens les plus anciens (25,2 % construits avant 1945) pour respecter les seuils de 2028 et 2034.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3 de taille modeste (surface médiane 49 m²), sont les plus liquides, avec 49 ventes en 2024. Le parc ancien (25,2 % construit avant 1945) présente un risque énergétique : 6,3 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), soumises à des restrictions de location à partir de 2025. Le neuf est peu présent (11,7 % après 2006) mais la construction autorisée a bondi de 84 % sur 5 ans, ce qui pourrait à terme créer une sur-offre locative.
Quelles zones cibler à Nemours ?
Le centre-bourg, à proximité de la gare et des commerces (112 équipements), est le plus recherché pour la location. La périphérie, plus résidentielle avec des maisons, attire des familles mais avec des loyers au m² plus faibles (11,4 €/m²/mois). Aucune zone en développement majeur n'est signalée, mais le PPRI (plan de prévention des inondations) de la vallée du Loing impose des contraintes réglementaires sur certains secteurs, à vérifier avant tout achat.
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Risques à connaître avant d'investir à Nemours
Le risque de vacance est réel, avec un taux de logements vacants de 11,4 % (INSEE). La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage 19 %, rang 49/49 dans la catégorie) limite la solvabilité des locataires. La saisonnalité est faible, la commune n'étant pas une destination touristique majeure (3 hébergements touristiques). Enfin, le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant que la classe DPE dominante est D (198 kWh/m²/an).
Erreurs à éviter quand on investit à Nemours
- Négliger la taxe foncière, élevée à 49,36 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (11,4 % du parc).
- Surestimer le loyer par rapport au marché local.
- Acheter sans audit énergétique (risque travaux).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Nemours suit le rythme classique francilien : une reprise en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en octobre. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre des négociations, les vendeurs étant souvent plus pressés. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre, qui peut influer sur les décisions d'achat en été.
Le saviez-vous ?
- Nemours compte 7 monuments historiques protégés.
- 89,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 39,1 ans, légèrement jeune.
S'installer à Nemours : cadre de vie et logement
S'installer à Nemours, c'est bénéficier d'un cadre de vie très bien équipé pour une ville de moins de 13 000 habitants, avec 566 équipements recensés par l'INSEE. Les services de santé (118 équipements) et les commerces (112) y sont nombreux, et la commune dispose de 12 établissements scolaires. La connexion fibre est excellente (89,7 % du territoire couvert), un atout pour les télétravailleurs.
Le centre historique, avec ses 7 monuments protégés, et la proximité de la vallée du Loing, classée PPRI (Plan de Prévention des Risques d'Inondation), dessinent un territoire au charme certain mais soumis à des contraintes naturelles. Le climat tempéré (12°C de moyenne) et le réseau de transport, avec la gare de Nemours - Saint-Pierre à 600 mètres, complètent un profil résidentiel attractif, notamment pour les jeunes actifs (38,9 % de moins de 30 ans).
Carte du marché immobilier à Nemours
Nemours et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Nemours
Avec 12°C de moyenne annuelle et 690 mm de pluie, le climat de Nemours est tempéré, légèrement plus sec et doux que la moyenne régionale. Les hivers sont marqués mais les étés agréables, typique du bassin parisien. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué sans excès, favorable aux activités de plein air le long du Loing. L'altitude modeste (89 m) limite les gelées persistantes.
À qui s'adresse Nemours ?
Nemours s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles en recherche de superficie à prix contenu, ainsi qu'aux retraités désireux de quitter l'agglomération parisienne sans perdre les services essentiels. Les actifs travaillant à Montargis (29 km) ou pouvant se déplacer occasionnellement vers Paris (via la gare) y trouveront aussi un compromis géographique. La part importante de maisons (44,5 %) et la présence de 12 établissements scolaires confirment l'attrait familial.
Avantages et limites à Nemours
✓ Points forts
- Prix au m² accessible, bien en dessous de la moyenne régionale.
- Desserte ferroviaire pratique (gare dans la ville) et accès rapide à l'A6.
- Cadre patrimonial avec 7 monuments historiques et la rivière du Loing.
- Services de proximité complets (566 équipements, dont 112 commerces).
- Déploiement fibre important (89,7 % des logements éligibles).
− À prendre en compte
- Taux de chômage très élevé (19 %), pénalisant la dynamique économique.
- Risque d'inondation (PPRI actif) pour les biens proches de la rivière.
- Déclin démographique récent (-2,1 % en 5 ans) pouvant affecter la valeur à long terme.
Composition du parc immobilier à Nemours
6 504 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 888 maisons et 3 599 appartements à à Nemours.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré entre maisons (44,5 %) et appartements (37 %). La part de propriétaires occupants (41,1 %) est modeste, indiquant un marché locatif important, renforcé par 37 % de logements sociaux. Le taux de résidences secondaires est très faible (1,7 %). Ce mélange dessine une ville ancrée, peu affectée par la pression touristique, où la location sociale et privée structure l'habitat. La stabilité des prix en dépend fortement.
Ancienneté du parc à Nemours
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 616 logements).
- Avant 1919 17,5 % 981 logts
- 1919-1945 7,7 % 433 logts
- 1946-1970 23,3 % 1 311 logts
- 1971-1990 28,2 % 1 586 logts
- 1991-2005 11,5 % 647 logts
- 2006-2019 11,7 % 658 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Nemours
566 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Nemours
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque identifié est l'inondation, avec un PPRI actif pour la vallée du Loing. La sismicité est très faible et le radon faible. Huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris. Pour tout achat, notamment en bord de rivière, la consultation du plan de prévention est impérative. Cela peut impacter l'assurabilité, le coût des travaux et, à terme, la valeur du bien. Les autres risques naturels recensés sont à vérifier au cas par cas.
Cas pratique : un achat type à Nemours
Une maison type de 89 m² (valeur médiane 191 439 €) représente près de 10 années du revenu médian local (19 330 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans au taux moyen actuel génère une mensualité d'environ 950 €. Cela donne la mesure de l'effort d'accession pour un ménage nemourien.
Erreurs à éviter quand on achète à Nemours
- Omettre de consulter le PPRI en vallée du Loing.
- Ne pas vérifier le DPE avant l'offre.
- Ignorer la part de logements sociaux (37 %) dans l'immeuble.
- Sous-estimer le coût des travaux en maison ancienne.
Points clés à retenir à Nemours
- Prix médian à 2 385 €/m², en baisse de 8,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif proche de 6,5 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12°C et 690 mm de pluie par an.
- Écart notable : appartements à 2 500 €/m², maisons à 1 894 €/m².
- Rendement net estimé autour de 3,7 % après charges.
- Parc de logements : 44,5 % de maisons, 37 % d'appartements.
- Le DPE devient un critère majeur de valorisation.
- Taux de chômage local élevé, à 19,0 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Nemours
Pour une maison de 103 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
215 888 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher : trop haute, votre bien reste en vente des mois (le taux de vacance est de 11,4 %) ; trop basse, vous perdez de la valeur. Les données DVF 2024 montrent que le prix au m² d'une maison peut varier de près de 1 272 € entre le premier et le troisième quartile. Seule une analyse fine intégrant la surface, la typologie, l'année de construction, la localisation exacte et le DPE permet de se positionner juste. Notre outil croise ces paramètres avec les ventes réelles de l'année pour vous donner une fourchette réaliste.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise une moyenne à 2 385 €/m², mais ignore si votre bien est dans une rue animée près des 7 monuments ou dans un quartier plus calme. Un professionnel local connaît l'impact de la vue sur le Loing, la demande pour les rénovés et la valorisation réelle des DPE performants. Il ajuste en fonction de l'état précis (électricité, humidité) et du potentiel de négociation, crucial dans un marché en correction (-8,1 % sur un an). Son estimation cible les acheteurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier à la seule moyenne au m² (2 385 €).
- Oublier l'impact d'un DPE F/G sur la valorisation.
- Négliger la demande différente selon les quartiers.
- Vouloir compenser la baisse du marché par un prix trop haut.
Investir à Nemours : passer à l'action
Les chiffres dressent un paysage contrasté, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, diagnostic énergétique, négociation. Un professionnel local maîtrisant les spécificités du parc, notamment les 6,3 % de passoires thermiques, est indispensable pour sécuriser votre projet.
Les données posent le diagnostic. Transformer cette opportunité en investissement réussi dépend du bon bien et du bon accompagnement.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Nemours grâce aux dernières transactions DVF et une analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 160 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique locative précise
- Mise en relation avec un pro qui connaît Nemours
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Nemours
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Nemours
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Nemours ?
En 2024, le prix médian global s'élève à 2 385 €/m². Les appartements sont en moyenne à 2 500 €/m² et les maisons à 1 894 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Nemours ?
Le marché a subi une correction de -8,1 % en 2024, faisant baisser les prix. Pour un investisseur locatif ou un acheteur non pressé, cela peut représenter une opportunité de négociation.
Nemours est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Nemours est moins chère que plusieurs de ses voisines. Par exemple, elle est 12 % moins chère que Moret-Loing-et-Orvanne et 51 % moins chère qu'Avon, selon les prix médians 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Nemours ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,5 % pour les appartements et 6,3 % pour les maisons. Cela représente un rendement net d'environ 3,7 % après déduction des charges.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Nemours ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage de 19 %), une taxe foncière élevée (49,36 %) et la présence de logements énergivores (6,3 % de passoires thermiques).
Marché immobilier des communes voisines
Nemours affiche un prix au m² 33 % inférieur à Châlette-sur-Loing et 51 % inférieur à Avon, tout en offrant un rendement locatif brut similaire, créant un effet de levier intéressant pour un investisseur avisé.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Nemours.
Communes limitrophes de Nemours
Nemours est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 096 €/m² en médiane, Nemours s'inscrit au niveau de la médiane du Seine-et-Marne (3 049 €/m²) et reste -15,2 % au regard de la médiane nationale.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Nemours se replie de -7,1 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 750 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -8,7 % du prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Nemours — maisons à 1 894 €/m² pour 103 m² en surface médiane, appartements à 2 500 €/m² pour 52 m². Un bien type de 103 m² revient à environ 195 082 €, soit 10,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Nemours: 14,4 €/m²/mois pour un appartement, 11,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Nemours (1,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les permis de construire autorisent 68 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (88 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Nemours est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France. Contexte physique: dans un relief de plaine, à 73 m d'altitude en moyenne.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.