01 Le parc de logements
Le parc comprend 19 435 logements dont 18 156 résidences principales, 297 résidences secondaires et 982 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 18 156 | 93,4 % |
| Résidences secondaires | 297 | 1,5 % |
| Logements vacants | 982 | 5,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 93 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 19 435 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 203 | 1,2 % |
| 1919-1945 | 1 288 | 7,3 % |
| 1946-1970 | 7 521 | 42,8 % |
| 1971-1990 | 4 911 | 28,0 % |
| 1991-2005 | 1 576 | 9,0 % |
| 2006-2019 | 2 065 | 11,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (43 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 321 | 7,3 % |
| 2 pièces | 4 239 | 23,3 % |
| 3 pièces | 6 340 | 34,9 % |
| 4 pièces | 4 370 | 24,1 % |
| 5 pièces ou plus | 1 886 | 10,4 % |
Distribution par taille: 31 % de petits logements (T1-T2), 10 % de grands (5p+), moyenne à 3,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 16 815 | 17 653 | 19 435 |
| Rés. principales | 15 886 | 16 546 | 18 156 |
| Rés. secondaires | 108 | 185 | 297 |
| Vacants | 821 | 922 | 982 |
Massy, commune de taille similaire à 8 km, affiche 37,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 162 | 22,9 % |
| Locataires (privé) | 3 539 | 19,5 % |
| Locataires HLM | 10 165 | 56,0 % |
| Logés gratuitement | 290 | 1,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 22,9 %, locataires 75,5 % — la part HLM s'établit à 56 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 11 426 | 62,9 % |
| Fioul | 523 | 2,9 % |
| Électricité | 4 193 | 23,1 % |
| Gaz bouteille | 206 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 1 807 | 10,0 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 63 %. électricité pèse 23 %, autres sources (bois notamment) 10 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 055 |
| 2 à 4 ans | 3 638 |
| 5 à 9 ans | 3 582 |
| 10 ans ou plus | 8 882 |
| Total ménages | 18 156 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 105 |
| Sous-occupation modérée | 4 338 |
| Sous-occupation accentuée | 1 860 |
| Suroccupation modérée | 3 511 |
| Suroccupation accentuée | 592 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 336 | 40,4 % |
| 1 voiture | 8 865 | 48,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 955 | 10,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 40 % sans voiture, 49 % à une voiture et 11 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 47,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 12 992 | 12 626 | 26 | 340 |
| 1975 | 14 070 | 13 571 | 52 | 447 |
| 1982 | 15 020 | 14 671 | 33 | 316 |
| 1990 | 15 166 | 14 251 | 272 | 643 |
| 1999 | 16 247 | 15 245 | 188 | 814 |
| 2006 | 16 737 | 16 003 | 102 | 632 |
| 2011 | 16 815 | 15 886 | 108 | 821 |
| 2016 | 17 653 | 16 546 | 185 | 922 |
| 2022 | 19 435 | 18 156 | 297 | 982 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 12 992 à 19 435 logements, soit +50 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 002 | 1 091 | 1 018 | 1 234 | 1 814 | 530 |
| Dont vacants > 2 ans | 120 | 109 | 123 | 174 | 234 | 225 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 81 | 0,4 % |
| Classe B | 1 578 | 8,1 % |
| Classe C | 11 423 | 58,7 % |
| Classe D | 4 727 | 24,3 % |
| Classe E | 1 011 | 5,2 % |
| Classe F | 335 | 1,7 % |
| Classe G | 308 | 1,6 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 59 % des logements et 67 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 817 | 4,2 % |
| Classe B | 3 679 | 18,9 % |
| Classe C | 11 390 | 58,5 % |
| Classe D | 2 710 | 13,9 % |
| Classe E | 540 | 2,8 % |
| Classe F | 207 | 1,1 % |
| Classe G | 120 | 0,6 % |
Émissions CO₂: 59 % des logements relèvent de la classe C, 82 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 291 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 177 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 193 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 120 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 130 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 121 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 120 kWh/m²/an pour les logements 1989-2000, près de 291 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 76 |
| Classe B | 9 | 1 569 |
| Classe C | 64 | 11 359 |
| Classe D | 117 | 4 610 |
| Classe E | 95 | 916 |
| Classe F | 69 | 266 |
| Classe G | 66 | 242 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 269 kWh/m²/an côté maisons, C à 155 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 406 |
| T2 | 2 795 |
| T3 | 4 363 |
| T4 | 2 789 |
| T5+ | 738 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bagneux (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Bagneux est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Hauts-de-Seine. (sur 36 communes) Voir le classement
- Bagneux se classe 6e commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) de France. (sur 17 890 communes) Voir le classement
- Bagneux est la commune ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Hauts-de-Seine. (sur 36 communes) Voir le classement
Résumé
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Bagneux dispose de 19 435 logements, dont 18 156 résidences principales (93,4 %). Le parc est à très forte dominante collective: 90,7 % d'appartements pour seulement 9,3 % de maisons. L'environnement communal: une commune francilienne de la première couronne, dans la plaine, à une altitude de 75 m.
Le parc de Bagneux est dominé par la location (75,5 %), la propriété occupante ne rassemblant que 22,9 %. Part du parc social: 56,0 % des résidences principales. Côté SRU, le compte est bon: 64,1 % en place pour 25,0 % requis.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 1,2 % du parc date d'avant 1919, 11,8 % d'après 2006. Le parc de Bagneux se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 158 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (62,9 %).
Hausse mesurée du nombre de logements: +10,1 % entre 2016 et 2022. Le taux de ménages sans voiture atteint 40,4 % à Bagneux, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune francilienne de la première couronne — un ancrage qui colore le parc. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 75 m — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (18 156 résidences principales de Bagneux) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Bagneux en 2026 ?
Bagneux, commune dense des Hauts-de-Seine, connaît une dynamique démographique positive (+9,2 % en 5 ans) mais une fragilité socio-économique marquée (15,1 % de chômage). Son marché immobilier, après un pic en 2021, traverse une phase de correction. Faut-il y investir en 2026 ?
Dans le top quart des communes franciliennes pour l'opportunité locative (IOL 7,5/10), Bagneux séduit les investisseurs en quête de rendement, malgré une correction récente des prix.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif sur le moyen terme, en acceptant une volatilité des prix et une dépendance aux acheteurs extérieurs.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé (5,5 %)
- ✓ Correction récente (-5,5 %)
- ✓ Dynamique constructive forte (+72 %)
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 0,8/10)
- ⚠ Fragilité socio-économique (à 15,1 % de chômage)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Supérieure de plus de 70 % à la moyenne nationale des prix au mètre carré.
- Dans la moitié inférieure des communes des Hauts-de-Seine en termes de prix au m².
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Bagneux
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 17,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Bagneux : opportunités et risques
Investir à Bagneux en 2026 se justifie d’abord par un rendement locatif brut élevé (5,5 % pour les appartements), nettement supérieur à la moyenne francilienne. La forte demande locative, attestée par un indice IOL de 7,5/10, garantit une occupation rapide. Toutefois, la taxe foncière à 34,16 % vient rogner ce rendement, qui tombe autour de 3,5 % net après charges et vacance.
La correction des prix de 5,5 % en 2024 offre un point d’entrée plus favorable qu’il y a trois ans. Pour les investisseurs, cette baisse compense partiellement la hausse des taux d’intérêt. Il convient néanmoins de sélectionner des biens bien connectés (proximité de la gare de Vanves-Malakoff à 2,3 km) et énergétiquement performants, car seulement 3,2 % du parc est classé F ou G, limitant le risque lié à la loi Climat et Résilience.
Les risques à considérer sont la fragilité socio-économique locale et l’afflux important de logements neufs (3 396 autorisés sur 5 ans) qui pourrait peser sur les loyers et les prix à moyen terme. L’investissement à Bagneux est donc à réserver aux profils capables d’absorber une possible volatilité des prix, en visant un horizon de moyen terme.
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Données du marché immobilier à Bagneux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier balnéolais a connu une nette correction en 2024, avec un prix médian global en baisse de 5,5 % après trois années de stabilité relative autour de 5 500 €/m². Selon les données DVF 2024, cette baisse s’observe tant sur les appartements que sur les maisons, même si ces dernières conservent un premium de près de 20 %. Avec 242 transactions, l’activité reste soutenue, signe que la baisse des prix a relancé les échanges.
Positionnée à mi-chemin entre des villes plus abordables comme Massy (4 561 €/m²) et des communes plus chères comme Houilles (5 490 €/m²), Bagneux offre un compromis intéressant. Son prix médian de 5 196 €/m² la place dans la moitié inférieure des Hauts-de-Seine, un département où les prix excèdent souvent les 6 000 €/m². Cet écart de valorisation constitue un potentiel de rattrapage si la commune confirme son attractivité, notamment grâce aux projets de construction neuve.
Le contexte socio-démographique de Bagneux, avec un revenu médian de 21 040 € et un taux de chômage de 15,1 %, limite fortement la demande locale d’accession. Le marché est donc tiré par des acheteurs extérieurs, souvent des investisseurs attirés par un rendement locatif brut de 5,5 % sur les appartements. Cette dépendance à la demande extérieure rend le marché plus sensible aux cycles du crédit.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bagneux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian à Bagneux a connu une hausse jusqu'en 2021 (5 637 €/m²) suivie d'une correction progressive pour atteindre 5 196 €/m² en 2024, soit une baisse de 5,5 % sur un an. Les maisons, moins nombreuses, affichent un prix médian plus élevé (6 106 €/m²) mais ont également subi cette correction. Comparé aux communes voisines, Bagneux reste plus abordable que Houilles mais plus cher que Massy ou Bezons, avec un écart qui s'est légèrement réduit en 2024. Pour un acheteur en 2026, cette correction pourrait représenter un point d'entrée intéressant, à condition de bien sélectionner le bien et son exposition au marché.
Évolution du marché immobilier de Bagneux
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 5 552 €/m² → 5 201 €/m² (-6,3 %), volume annuel actuel 242 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 242 transactions ont été enregistrées à Bagneux, un volume stable par rapport à 2023 mais en net recul depuis le pic de 2021 (353 ventes). Les appartements représentent 77 % des ventes, avec un prix médian de 5 032 €/m² pour une surface médiane de 55 m². Les maisons, plus rares (23 % des transactions), se négocient à 6 106 €/m² pour 83 m² médians. Ce marché est donc principalement porté par les appartements, avec une liquidité correcte. La baisse du volume depuis 2021 indique une normalisation après la surchauffe post-Covid, plaçant l'acheteur en position de force pour négocier.
Répartition des ventes
20,2 % de maisons et 79,8 % d'appartements parmi les 242 transactions enregistrées.
20,2 % maisons, 79,8 % appartements sur 242 ventes: le collectif pèse 79,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 242 | 49 | 193 |
| Prix médian/m² | 5 201 € | 6 106 € | 5 032 € |
| Prix moyen/m² | 5 547 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 326 | 5 552 € |
| 2022 | 289 | 5 532 € |
| 2023 | 212 | 5 398 € |
| 2024 | 211 | 5 000 € |
| 2025 | 242 | 5 201 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Bagneux connaît une forte dynamique de construction neuve : 3 396 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec 567 permis en 2024, soit une tendance en hausse de 72 % par rapport aux 5 années précédentes. Cette accélération, documentée par les données SITADEL, répond à une pression démographique soutenue (+9,2 % en 5 ans). Toutefois, cette offre supplémentaire pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien à moyen terme, surtout si la demande ne suit pas au même rythme. Les investisseurs doivent donc prêter attention à la localisation des nouveaux programmes, les zones en rénovation urbaine offrant un potentiel de plus-value mais aussi un risque de sur-offre temporaire.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
14 020 logements autorisés cumulés, 9 534 commencés: la dynamique récente affiche 2 334 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Bagneux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Bagneux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 3 430 logements ont été autorisés à à Bagneux, +22 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bagneux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bagneux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,16 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 5,5 % pour les appartements ne reflète pas votre revenu net. Il faut déduire la taxe foncière, élevée à Bagneux avec un taux de 34,16 % sur le bâti, les charges de copropriété dans un parc où 62 % des logements sont sociaux, les frais de gestion et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,1 %). Ces éléments ramènent le rendement net moyen autour de 3,5 %, un chiffre plus réaliste pour votre trésorerie.
Performance énergétique du parc à Bagneux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 19 463 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Bagneux: classe C en tête, 3,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (157 kWh/m²/an), une performance honorable en Île-de-France. Seulement 3,2 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour les biens les plus anciens (8,5 % construits avant 1945), une vigilance s'impose face aux interdictions de location prévues par la loi Climat à partir de 2025 pour les pires performants.
Calculateur de rendement à Bagneux
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Cas pratique : un investissement type à Bagneux
Pour un appartement type de 55 m² à Bagneux, comptez environ 273 350 € à l'achat. Il se loue aux alentours de 1 260 € par mois (22,9 €/m²), générant un rendement brut de 5,5 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe à environ 3,5 %, soit un revenu locatif net mensuel proche de 800 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Bagneux
- Négliger la taxe foncière élevée (taux de 34,16 % sur le bâti).
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (5,1 % de logements vacants).
- Surévaluer les loyers face à un taux de chômage local de 15,1 %.
- Investir sans vérifier l'équilibre financier de la copropriété.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Bagneux suit le rythme francilien classique : une reprise d'activité en mars-avril et une rentrée dynamique en septembre. La vente peut être plus rapide au printemps, lorsque les familles prospectent pour une rentrée scolaire. Pour l'acheteur, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs étant parfois plus pressés. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en octobre, qui peut motiver certains propriétaires vendeurs.
Le saviez-vous ?
- Bagneux possède 4 monuments historiques protégés sur seulement 4 km².
- La ville est couverte à 100% par la fibre et le très haut débit.
- L'indice de vieillissement est de 85,1, une population plus jeune que la moyenne.
S'installer à Bagneux : cadre de vie et logement
Avec une densité de plus de 11 000 hab/km², Bagneux est une commune urbaine et animée, à moins de 5 km de Paris. Son profil démographique est jeune (âge médian de 35,3 ans) et familial (42,4 % de moins de 30 ans). Les équipements sont nombreux : 110 commerces, 189 établissements de santé et 69 infrastructures sportives et de loisirs, selon le répertoire INSEE BPE.
La commune bénéficie d’une excellente connectivité numérique (fibre à 100 %) et de transports pratiques (gare TGV Paris-Montparnasse à 4,8 km, aéroport d'Issy-les-Moulineaux à 2,9 km). En revanche, le parc de logements est majoritairement constitué d’appartements (90 %), avec une part de logements sociaux atteignant 62 %, ce qui influe sur la mixité sociale mais aussi sur la stabilité du voisinage.
Carte du marché immobilier à Bagneux
Bagneux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bagneux
Bagneux bénéficie d'un climat francilien tempéré, avec une température moyenne annuelle de 12,8 °C et 635 mm de précipitations, légèrement inférieures à la moyenne nationale. Ces conditions, avec une altitude moyenne de 86 mètres, conviennent parfaitement à un mode de vie urbain, sans excès climatiques marqués. Ce profil rassurant pour les primo-accédants et familles évite les contraintes de régions plus extrêmes.
Composition du parc immobilier à Bagneux
19 435 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
17 413 appartements pour 1 810 maisons: le parc à Bagneux relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Bagneux est très majoritairement composé d'appartements (90,6 %). Seulement 22,9 % des habitants sont propriétaires occupants, un taux faible qui indique un marché locatif très présent. Cela peut signaler une stabilité des loyers mais aussi une pression sur les prix à l'achat pour les rares biens en copropriété privée, très recherchés. La part de maisons individuelles (9,4 %) en fait un produit rare et convoité.
Ancienneté du parc à Bagneux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 565 logements).
- Avant 1919 1,2 % 203 logts
- 1919-1945 7,3 % 1 288 logts
- 1946-1970 42,8 % 7 521 logts
- 1971-1990 28,0 % 4 911 logts
- 1991-2005 9,0 % 1 576 logts
- 2006-2019 11,8 % 2 065 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bagneux
1 218 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bagneux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, codé R111.3. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement prononcés, liés à six risques naturels recensés, typiquement inondation ou mouvement de terrain. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Consulter le zonage précis du PPR en mairie est une étape indispensable avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Bagneux
Pour une maison familiale type de 83 m² à Bagneux, le prix d'achat médian est d'environ 492 107 €. Cela représente plus de 23 années du revenu médian local (21 040 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à plus de 2 500 €, un effort important pour un foyer local.
Erreurs à éviter quand on achète à Bagneux
- Omettre de consulter le zonage du PPR en vigueur (R111.3).
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable selon les quartiers.
- Négocier sans connaître le DPE et les travaux énergétiques à prévoir.
- Sous-estimer le poids des charges dans des immeubles souvent anciens.
Points clés à retenir à Bagneux
- Prix médian au m² à 5 196 €, en baisse de 5,5 % sur un an.
- Climat tempéré avec 12,8 °C et 635 mm de pluie par an.
- Marché vendeur exigeant une connaissance fine des micro-secteurs.
- Écart important : maison à 6 106 €/m² vs appartement à 5 032 €/m².
- Rendement net ramené à ~3,5 % après charges et taxes.
- Parc immobilier à 90,6 % d'appartements, les maisons sont rares.
- Le DPE et l'état du bien sont des leviers de valeur majeurs.
- Revenu médian local de 21 040 €, l'un des plus bas du département.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bagneux ?
À Bagneux, au-delà du prix au m² moyen de 5 032 € pour un appartement, la valeur réelle dépend de plusieurs leviers. La proximité de la gare de Vanves-Malakoff (2,3 km) ou du futur Grand Paris Express est un premium. L'état du bien et son DPE sont déterminants : un logement rénové énergétiquement se vendra mieux face à la réglementation. Pour une maison, la taille du terrain est cruciale. Enfin, dans un parc très social, l'équilibre de la copropriété et les charges influencent fortement le prix.
Estimation indicative d'une maison à Bagneux
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
462 889 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne peinent à capter les micro-marchés de Bagneux, où le prix peut varier sensiblement entre une résidence des années 60 et un immeuble récent près du futur métro. Un professionnel local évalue l'état réel, les travaux à prévoir, et connaît la demande précise pour chaque typologie. Son estimation sert aussi de base de négociation solide face à des acheteurs informés. Dans une ville où seulement 22,9 % des habitants sont propriétaires, son réseau est clé pour trouver le bon acquéreur rapidement.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix médian du m² sans pondérer par l'état du bien.
- Oublier de valoriser la proximité des futures gares du Grand Paris.
- Ne pas tenir compte de la forte proportion de logements sociaux alentour.
- Vendre sans professionnel dans un marché complexe et segmenté.
Investir à Bagneux : passer à l'action
Les données posent un diagnostic, mais l'investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Bagneux en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Bagneux présente un potentiel locatif réel, mais tout dépend du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Bagneux grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Bagneux
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Bagneux
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bagneux
Quel est le prix immobilier moyen à Bagneux ?
Le prix médian global à Bagneux s'élève à 5 196 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 5 032 €/m² et les maisons à 6 106 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Bagneux ?
La correction des prix de 5,5 % en 2024 crée une opportunité d'entrée intéressante, surtout pour les investisseurs locatifs. Le rendement brut des appartements atteint 5,5 %, soit un net supérieur à la moyenne régionale.
Bagneux est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Bagneux est moins chère que Houilles (+6 %) mais plus chère que Massy (-12 %) ou Bezons (-12 %). Son prix médian la positionne dans la moitié inférieure des communes des Hauts-de-Seine.
Quel rendement locatif espérer à Bagneux ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,5 % pour les appartements et 4,6 % pour les maisons. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 3,5 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Bagneux ?
Les secteurs les plus demandés sont ceux proches des transports (gare de Vanves-Malakoff) et des équipements. Les projets de construction neuve, comme le quartier de la Pierre Plate, attirent également les investisseurs.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 12 % à celui de Massy mais un rendement locatif plus élevé, Bagneux offre un effet de levier intéressant par rapport à ses voisines mieux cotées comme Houilles (+6 %).
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bagneux.
Communes limitrophes de Bagneux
Bagneux est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Prix médian très élevé à Bagneux — 5 201 €/m² sur 242 transactions, un niveau qui dépasse largement la médiane des Hauts-de-Seine (6 352 €/m²). Dans les Hauts-de-Seine, Bagneux se classe parmi les 14 % de communes les plus accessibles (6e rang le moins cher sur 36).
Le prix médian de Bagneux recule de -6,3 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 280 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,0 %.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (79,8 %), vendus autour de 5 032 €/m² en médiane. Un bien type de 89 m² revient à environ 543 434 €, soit 25,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Bagneux: 22,9 €/m²/mois pour un appartement, 22,6 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 5,4 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 1,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 3 430 logements autorisés et 1 867 commencés sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 82 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Bagneux est une commune francilienne de la première couronne. Sur le plan physique, la commune est dans la plaine, à une altitude de 75 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.