01 Le parc de logements
Le parc comprend 11 894 logements dont 11 045 résidences principales, 184 résidences secondaires et 664 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 045 | 92,9 % |
| Résidences secondaires | 184 | 1,5 % |
| Logements vacants | 664 | 5,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 93 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 11 894 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 465 | 4,2 % |
| 1919-1945 | 493 | 4,5 % |
| 1946-1970 | 4 759 | 43,3 % |
| 1971-1990 | 3 457 | 31,5 % |
| 1991-2005 | 1 281 | 11,7 % |
| 2006-2019 | 529 | 4,8 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 43 %, devant les constructions récentes (5 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 623 | 14,7 % |
| 2 pièces | 1 763 | 16,0 % |
| 3 pièces | 2 840 | 25,7 % |
| 4 pièces | 2 640 | 23,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 179 | 19,7 % |
Taille moyenne: 3,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 20 %, les T1-T2 31 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 992 | 11 572 | 11 894 |
| Rés. principales | 10 217 | 10 648 | 11 045 |
| Rés. secondaires | 179 | 193 | 184 |
| Vacants | 596 | 731 | 664 |
Les Ulis (25 886 hab., à 14 km) présente 37,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 732 | 42,8 % |
| Locataires (privé) | 2 441 | 22,1 % |
| Locataires HLM | 3 650 | 33,0 % |
| Logés gratuitement | 222 | 2,0 % |
La répartition du parc occupé: 42,8 % de propriétaires, 55,1 % de locataires, dont 33 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 113 | 64,4 % |
| Fioul | 845 | 7,6 % |
| Électricité | 2 717 | 24,6 % |
| Gaz bouteille | 35 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 336 | 3,0 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (64 %), suivi par électricité (25 %) et fioul (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 220 |
| 2 à 4 ans | 2 203 |
| 5 à 9 ans | 2 038 |
| 10 ans ou plus | 5 585 |
| Total ménages | 11 045 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 275 |
| Sous-occupation modérée | 2 457 |
| Sous-occupation accentuée | 1 588 |
| Suroccupation modérée | 2 291 |
| Suroccupation accentuée | 182 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 329 | 30,1 % |
| 1 voiture | 5 673 | 51,4 % |
| 2 voitures ou plus | 2 044 | 18,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 30 % sans, 51 % à une voiture, 19 % multi-motorisés. Par ailleurs, 56,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 256 | 6 812 | 83 | 361 |
| 1975 | 9 169 | 8 628 | 112 | 429 |
| 1982 | 9 516 | 9 017 | 84 | 415 |
| 1990 | 10 215 | 9 520 | 321 | 374 |
| 1999 | 10 736 | 9 906 | 228 | 602 |
| 2006 | 11 018 | 10 395 | 126 | 496 |
| 2011 | 10 992 | 10 217 | 179 | 596 |
| 2016 | 11 572 | 10 648 | 193 | 731 |
| 2022 | 11 894 | 11 045 | 184 | 664 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 7 256 à 11 894 logements, soit +64 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 566 | 647 | 616 | 586 | 791 | 384 |
| Dont vacants > 2 ans | 84 | 81 | 96 | 84 | 114 | 128 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0,1 % |
| Classe B | 19 | 0,3 % |
| Classe C | 2 210 | 34,9 % |
| Classe D | 2 215 | 35,0 % |
| Classe E | 1 221 | 19,3 % |
| Classe F | 485 | 7,7 % |
| Classe G | 173 | 2,7 % |
Le graphique décompose les 6 330 diagnostics par étiquette énergétique: 35 % en D, 35 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 185 | 2,9 % |
| Classe B | 538 | 8,5 % |
| Classe C | 2 290 | 36,2 % |
| Classe D | 1 720 | 27,2 % |
| Classe E | 1 081 | 17,1 % |
| Classe F | 407 | 6,4 % |
| Classe G | 109 | 1,7 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (36 %), 48 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 308 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 217 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 235 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 185 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 113 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 142 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 308 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 113 (2001-2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0 |
| Classe B | 6 | 13 |
| Classe C | 42 | 2 168 |
| Classe D | 92 | 2 123 |
| Classe E | 115 | 1 106 |
| Classe F | 83 | 402 |
| Classe G | 48 | 125 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette E à 280 kWh/m²/an côté maisons, C à 201 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 487 |
| T2 | 777 |
| T3 | 1 497 |
| T4 | 1 235 |
| T5+ | 228 |
Faut-il investir à Fontenay-aux-Roses en 2026 ?
En lisière du département des Hauts-de-Seine, Fontenay-Aux-Roses présente un profil contrasté. Si sa desserte et son équipement en services sont typiques de la banlieue parisienne, son économie locale et sa démographie affichent des signes de fragilité. Ce contexte spécifique imprime une marque particulière sur le marché immobilier, que nous décryptons ci-dessous pour un investissement en 2026.
Avec un prix au m² en repli de 2,2 % sur un an et un écart de valorisation marqué avec ses voisines les plus prestigieuses, Fontenay-Aux-Roses offre un point d'entrée relatif dans le très cher département des Hauts-de-Seine.
Verdict
➤ Investir ici exige de viser le rendement locatif moyen terme, en acceptant une plus-value lente et un marché local fragile.
Points clés
- ✓ Correction récente des prix : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut correct pour l'Île-de-France
- ✓ Très bon équipement numérique et de services
- ⚠ Fragilité territoriale économique élevée
- ⚠ Pression démographique négative à court terme
- ⚠ Logement social important : risque de mixité
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 334 €/m², Fontenay-Aux-Roses dépasse largement la moyenne nationale.
- Son prix se situe dans la moitié inférieure des communes des Hauts-de-Seine, l'un des départements les plus chers de France.
- Son rendement locatif brut de 5,5 % est supérieur à celui des grandes métropoles régionales comme Lyon ou Bordeaux.
Analyse du marché immobilier à Fontenay-aux-Roses
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 1,5/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Fontenay-aux-Roses
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
1,5
Indice de Pression Immobilière
Très faible
Pression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
Très faiblePression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité jugée élevée pour le département, mais le revenu médian local reste modeste, limitant la demande interne.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité jugée élevée pour le département, mais le revenu médian local reste modeste, limitant la demande interne.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative existe mais n'est pas explosive, viser les biens bien placés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative existe mais n'est pas explosive, viser les biens bien placés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : aucun effet saisonnier significatif à attendre sur les loyers.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : aucun effet saisonnier significatif à attendre sur les loyers.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4778,7 — Percentile dept : 6/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 12,4 — Percentile dept : 26/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -5,0 — Percentile dept : 0/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 8023,3 — Percentile dept : 40/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 12,4 — Percentile dept : 74/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 39,8 — Percentile dept : 40/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 30,7 — Percentile dept : 20/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 57,2 — Percentile dept : 63/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -5,0 — Percentile dept : 0/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4778,7 — Percentile dept : 94/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 14/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 26/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 8023,3 — Percentile dept : 60/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Fontenay-aux-Roses : opportunités et risques
Le rendement locatif brut de 5,5 % pour les appartements apparaît correct en regard des standards franciliens, mais il faut immédiatement le nuancer. La taxe foncière, à 34,52 %, est un prélèvement substantiel qui grève la rentabilité. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance estimée à 8 %), le rendement net tombe autour de 3,5 %, un niveau qui exige une acquisition au juste prix et une gestion rigoureuse pour être viable.
Le risque réglementaire lié à la performance énergétique est tangible. Avec 10 % du parc classé F ou G (passoires thermiques), un investisseur doit impérativement intégrer le coût des travaux de rénovation pour se conformer aux interdictions de location qui s'étendent jusqu'en 2034. Le parc, dont moins de 5 % a été construit après 2006, est globalement ancien, ce qui peut générer des frais d'entretien imprévus.
La stratégie la plus adaptée semble être l'investissement locatif annuel en appartement de taille modeste (type T2), ciblant les jeunes actifs ou les ménages modestes. Il convient de privilégier les biens rénovés ou très bien situés près des commerces et des transports, pour limiter les périodes de vacance. Une stratégie de plus-value à long terme est plus aléatoire, car elle dépend d'un redécollage économique local qui n'est pas assuré à court terme.
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Données du marché immobilier à Fontenay-aux-Roses
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fontenay-aux-Roses s'établit à 4 334 €, sur la base de 230 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Fontenay-aux-Roses fait partie du quart des communes les moins chères du Hauts-de-Seine.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fontenay-aux-Roses Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian du m² à Fontenay-Aux-Roses a culminé à 5 158 € en 2022, porté par la dynamique du marché francilien. Une correction s'est engagée ensuite, avec un repli à 4 334 € en 2024, soit une baisse de près de 7 % en deux ans. Cette évolution place la commune en retrait par rapport à la moyenne départementale, qui a mieux résisté. Pour un acheteur en 2026, cette correction récente peut offrir un point d'entrée plus accessible, mais elle reflète aussi un affaiblissement de la demande locale, lié aux difficultés économiques et à la baisse démographique récente. La différence de prix entre maisons et appartements s'est également resserrée, signe d'un marché moins segmenté.
Évolution du marché immobilier de Fontenay-aux-Roses
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 4 334 €/m² de prix médian pour 230 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -14,4 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'effort financier pour acquérir une maison type de 116 m² (605 056 €) est considérable, représentant plus de 22 années du revenu médian local. Pour un appartement de 52 m² (244 608 €), cet effort tombe à 9,1 années de revenu. Le loyer médian estimé pour un appartement (21,5 €/m²/mois) génère un rendement brut de 5,5 %. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière à 34,52 %, gestion, vacance), le rendement net avoisine 3,5 %, ce qui nécessite un apport personnel solide ou un effort mensuel résiduel après perception du loyer.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume des transactions a chuté de 35 % entre le pic de 2022 (295 ventes) et 2024 (192 ventes). Les appartements dominent très largement le marché (85 % des ventes), avec une surface médiane de 52 m², ce qui dessine un parc plutôt adapté aux petits ménages ou aux investisseurs. Le marché est clairement devenu favorable à l'acheteur, avec une baisse des prix et un temps de négociation plus long. Les biens vendus sont majoritairement de classe énergétique C, mais 10 % du parc est constitué de passoires thermiques (classes F/G), un risque réglementaire à anticiper.
Répartition des ventes
17,8 % de maisons et 82,2 % d'appartements parmi les 230 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 82,2 % des mutations, pour un prix médian de 5 909 €/m² (maisons) contre 4 194 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 230 | 41 | 189 |
| Prix médian/m² | 4 334 € | 5 909 € | 4 194 € |
| Prix moyen/m² | 4 969 € | ||
| Surface médiane | – | 116 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 229 | 5 065 € |
| 2022 | 271 | 5 079 € |
| 2023 | 180 | 4 841 € |
| 2024 | 171 | 4 667 € |
| 2025 | 230 | 4 334 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est atone. Seulement 683 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de 10 % par rapport à la période précédente. En 2024, seulement 40 logements neufs ont été autorisés. Cette faible production ne risque pas de créer de sur-offre, mais elle ne compense pas non plus le vieillissement du parc. Elle traduit une attractivité limitée pour les promoteurs, probablement en raison des difficultés démographiques et économiques locales. L'urbanisation future se concentrera sur de rares dents creuses ou opérations de renouvellement.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 256 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 3 216 autorisations pour 2 302 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Fontenay-aux-Roses
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Fontenay-aux-Roses (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 763 logements ont été autorisés à à Fontenay-aux-Roses, -3 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Fontenay-aux-Roses
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fontenay-aux-Roses
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,52 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net se calcule en retranchant au brut environ 2 points de pourcentage pour les charges réelles. À Fontenay-aux-Roses, la taxe foncière sur le bâti (34,52 %) pèse. Ajoutez la provision pour charges de copropriété, les frais de gestion locative (6-8 % du loyer), une provision pour vacance (le taux local est de 5,6 %) et les menus travaux. Ces éléments transforment un rendement brut de 5,5 % en un net proche de 3,5 %.
Performance énergétique du parc à Fontenay-aux-Roses
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 330 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Fontenay-aux-Roses: classe D en tête, 10,4 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (204 kWh/m²/an) est un atout. Seulement 10 % du parc est classé F ou G, ce qui limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location (2025 pour les F et G). Pour un acquéreur, cela signifie un parc globalement économe, mais la vigilance reste de mise sur les biens anciens non rénovés, visés par la loi Climat pour 2034.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, correspondant à la demande majoritaire des jeunes ménages. Les studios peuvent trouver preneurs auprès d’étudiants ou de jeunes actifs seuls. Les maisons, plus rares, intéressent des familles mais présentent un rendement brut légèrement inférieur (5,2 %). L’ancien domine (8,7 % d’avant 1945), avec un risque de passoire thermique (10 % de logements F/G) imposant des travaux de rénovation énergétique d’ici 2028.
Quelles zones cibler à Fontenay-aux-Roses ?
Le centre-bourg, bien desservi et pourvu de commerces (60 équipements), offre la meilleure liquidité locative. La proximité immédiate des gares (Clamart à 2,7 km) et de l’aéroport d'Issy-les-Moulineaux (3,3 km) est un atout pour les actifs mobiles. Les quartiers plus périphériques, notamment ceux en bordure des espaces naturels, peuvent attirer des familles cherchant du calme. Surveillez les projets de construction neuve (40 logements autorisés en 2024) pour éviter la sur- offre.
Calculateur de rendement à Fontenay-aux-Roses
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Risques à connaître avant d'investir à Fontenay-aux-Roses
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 5,6 % et une vacance structurelle estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. La dépendance à l’économie francilienne (taux de chômage à 11,1 %) rend la demande sensible aux conjonctures régionales. La réglementation énergétique (DPE) impose des travaux dans 10 % du parc classé F/G. Enfin, la taxe foncière (34,52 % en 2024) pèse significativement sur la rentabilité nette.
Erreurs à éviter quand on investit à Fontenay-aux-Roses
- Oublier la taxe foncière élevée (34,52 %).
- Tabler sur un taux de vacance nul (5,6 % local).
- Négliger les travaux sur un parc ancien (8,7 % d'avant 1945).
- Surestimer le loyer par rapport à la référence locale (21,5 €/m²).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien est traditionnellement plus actif de mars à juin. À Fontenay-aux-Roses, la vente en automne peut être pertinente pour capter les acheteurs souhaitant emménager avant Noël. Évitez de mettre en vente en août, période creuse. Pour les acheteurs, janvier-février peut offrir moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant.
Le saviez-vous ?
- Fontenay-aux-Roses abrite 2 monuments historiques protégés.
- La commune compte 581 équipements sur seulement 3 km².
- L'aéroport d'Issy-les-Moulineaux n'est qu'à 3,3 km.
S'installer à Fontenay-aux-Roses : cadre de vie et logement
Avec 581 équipements recensés par l'INSEE sur seulement 3 km², Fontenay-Aux-Roses offre une gamme complète de services, commerces (60) et établissements de santé (156). Cette densité d'équipements est un atout majeur pour la vie quotidienne et confère à la commune une autonomie certaine, atypique pour sa petite taille. La connectivité numérique est excellente avec un déploiement fibre et 5G total.
Le cadre de vie est cependant marqué par une forte urbanisation et une densité populationnelle parmi les plus élevées de la région. Les espaces verts sont limités. Le profil démographique, avec un indice de vieillissement de 116, indique une population légèrement plus âgée que la moyenne, mais la part des moins de 30 ans (38,4 %) reste significative. La présence de 38 % de logements sociaux contribue à une mixité sociale réelle, mais peut aussi générer, selon les secteurs, une perception négative affectant la valorisation immobilière.
Carte du marché immobilier à Fontenay-aux-Roses
Fontenay-aux-Roses et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fontenay-aux-Roses
Une température moyenne annuelle de 12,3 °C et 690 mm de pluie dessinent un climat francilien tempéré. L'altitude moyenne de 109 m limite les phénomènes de brume. Ce profil, avec des précipitations légèrement inférieures à la moyenne régionale, convient aux acheteurs recherchant un équilibre entre douceur et fraîcheur, sans excès. Les jardins familiaux bénéficient d'une saison de croissance standard.
À qui s'adresse Fontenay-aux-Roses ?
La commune s’adresse principalement aux jeunes actifs travaillant en Île-de-France, séduits par la proximité des transports et les nombreux services. Les familles y trouvent aussi leur compte grâce à 16 établissements scolaires et une part de maisons de 16,3 %. Les retraités (22,2 % des habitants) apprécient le calme relatif et la densité médicale. En revanche, les budgets très serrés ou la recherche d’un marché très dynamique en capital appreciation pourraient être déçus.
Avantages et limites à Fontenay-aux-Roses
✓ Points forts
- Proximité de Paris et excellente desserte transport (gares, aéroport).
- Cadre de vie verdoyant avec un patrimoine historique (2 monuments).
- Services de proximité complets (581 équipements, dont 60 commerces).
- Parc de logements globalement performant énergétiquement (DPE classe C dominante).
- Couverture numérique optimale (fibre 100 %, 5G).
− À prendre en compte
- Prix au m² élevé pour le département (4 802 €/m² médian).
- Risques naturels recensés (7) avec un plan de prévention des risques (PPR) actif.
- Recul démographique récent (-5 % sur 5 ans) pouvant affecter la dynamique locale.
Composition du parc immobilier à Fontenay-aux-Roses
11 894 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
9 546 appartements pour 1 860 maisons: le parc à Fontenay-aux-Roses relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement collectif (83,7 % d'appartements). La part de propriétaires (42,8 %) est inférieure à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif actif. Seuls 1,5 % de résidences secondaires indiquent une vocation résidentielle principale. Un taux de vacants de 5,6 %, légèrement élevé, peut signaler des opportunités de rénovation. Le marché est stable, adressé aux familles et actifs travaillant en métropole.
Ancienneté du parc à Fontenay-aux-Roses
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 985 logements).
- Avant 1919 4,2 % 465 logts
- 1919-1945 4,5 % 493 logts
- 1946-1970 43,3 % 4 759 logts
- 1971-1990 31,5 % 3 457 logts
- 1991-2005 11,7 % 1 281 logts
- 2006-2019 4,8 % 529 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Fontenay-aux-Roses
581 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fontenay-aux-Roses
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR). La sismicité est très faible et le radon faible. Les 11 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent surtout des mouvements de terrain ou inondations. Consulter le géorisque précis de la parcelle est indispensable. Ce n'est pas un facteur bloquant, mais une contrainte constructive à intégrer, notamment pour les projets d'extension.
Cas pratique : un achat type à Fontenay-aux-Roses
Une maison type de 116 m² (valeur médiane 605 056 €) représente l'équivalent de 22,4 années de revenu médian local (26 990 €). Avec un apport de 10 % (60 506 €), pour un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance est d'environ 3 200 €. Il faut y ajouter la taxe foncière, soit environ 1 400 €/an supplémentaires.
Erreurs à éviter quand on achète à Fontenay-aux-Roses
- Négocier sans consulter le PPR actif sur la commune.
- Acheter un bien classé F/G sans budget rénovation.
- Ignorer la part de logements sociaux (38 %) par quartier.
- Oublier de vérifier la connectivité fibre (pourtant à 100 %).
Points clés à retenir à Fontenay-aux-Roses
- Prix médian au m² à 4 334 €, en baisse de 2,2 % sur un an.
- Rendement brut moyen de 5,5 % pour les appartements.
- Classe DPE dominante C, seulement 10 % de passoires.
- Écart maison/appartement limité à environ 500 €/m².
- Rendement net estimé à 3,5 % après charges.
- Parc à 83,7 % d'appartements, peu de résidences secondaires.
- Revenu médian local de 26 990 € pour calibrer le prix.
- Ville dense de 3 km², 16 établissements scolaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Fontenay-aux-Roses ?
À Fontenay-aux-Roses, la valeur est d'abord liée à la proximité des équipements et transports (gare de Clamart à 2,7 km). Pour un appartement, l'étage, l'exposition sud et la vue priment. Pour une maison, la surface de terrain et l'état de la toiture sont critiques. La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus, un bien classé C se vendant mieux qu'un E. Enfin, la présence de commerces de proximité (60 équipements recensés) et d'écoles (16 établissements) valorise un quartier.
Estimation indicative d'une maison à Fontenay-aux-Roses
Pour une maison de 116 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
502 744 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise évite une mise en prix trop haute, source de vacance commerciale, ou trop basse, synonyme de manque à gagner. À Fontenay-aux-Roses, où 38 % du parc est en logement social et où la vacance atteint 5,6 %, le juste prix est déterminant. L’état du DPE est un enjeu majeur depuis les lois Climat : un logement classé F ou G (10 % du parc) peut voir sa valeur diminuer de 5 à 15 %. L’expertise locale intègre aussi les projets d’aménagement et la fiscalité (taxe foncière à 34,52 %).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian (4 802 €/m²).
- Oublier l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster le prix.
- Sous-estimer la valeur d'un jardin dans une ville dense.
Investir à Fontenay-aux-Roses : passer à l'action
L'analyse des chiffres ne suffit pas. À Fontenay-Aux-Roses, la valeur d'un bien et sa rentabilité potentielle dépendent étroitement de son quartier, de son état et de la conjoncture micro-locale. Une connaissance fine du terrain est indispensable pour identifier la bonne opportunité et négocier au juste prix.
Les données révèlent un marché en correction. Pour transformer cette analyse en achat rentable, l'expertise locale est cruciale.
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- Analyse basée sur les 192 ventes récentes (DVF 2024)
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fontenay-aux-Roses
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Fontenay-Aux-Roses ?
Le prix médian global était de 4 334 €/m² en 2024. Un appartement type de 52 m² coûte environ 244 600 €, tandis qu'une maison médiane de 116 m² avoisine les 605 000 €.
Les prix sont-ils en hausse ou en baisse à Fontenay-Aux-Roses ?
Les prix sont en correction. Après un pic à 5 158 €/m² en 2022, le prix médian a baissé pour atteindre 4 334 €/m² en 2024, soit une variation annuelle de -2,2 %.
Fontenay-Aux-Roses est-elle plus chère que ses voisines ?
Son prix est très inférieur aux communes huppées de l'Ouest parisien (ex : -54 % vs La Celle-Saint-Cloud) mais reste plus élevé que certaines villes de l'Essonne voisine (ex : +16 % vs Chilly-Mazarin).
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est estimé à 5,5 %. Compte tenu des charges (taxe foncière à 34,52 %, gestion, vacance), le rendement net approche les 3,5 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs les plus proches de la gare de Clamart (2,7 km) et du centre-ville bien équipé, où la demande locative est plus stable et les biens se valorisent mieux.
Marché immobilier des communes voisines
Fontenay-Aux-Roses affiche un prix au m² inférieur de 35 % à Vélizy-Villacoublay et de 54 % à La Celle-Saint-Cloud, un écart de valorisation qui peut constituer une marge de rattrapage à long terme, à condition que les indicateurs locaux s'améliorent.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fontenay-aux-Roses.
Communes limitrophes de Fontenay-aux-Roses
Fontenay-aux-Roses est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Fontenay-aux-Roses atteint 4 334 € sur 230 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Côté classement départemental, Fontenay-aux-Roses compte parmi les 6 % les plus abordables des Hauts-de-Seine.
Le prix médian de Fontenay-aux-Roses recule de -14,4 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 081 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -7,1 % — un retournement à surveiller.
Le marché est principalement collectif: 82,2 % des ventes portent sur des appartements, à 4 194 €/m² pour 60 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Fontenay-aux-Roses, un logement de 116 m² (685 444 €) représente 25,4 années de ressources brutes.
Loyers observés à Fontenay-aux-Roses: 21,5 €/m²/mois pour un appartement, 22,6 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,2 % pour un appartement (4,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 763 logements autorisés au permis de construire à Fontenay-aux-Roses — un rythme moyen de 153 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 74 % des logements autorisés.
Côté contexte, Fontenay-aux-Roses est dans la géographie dense de la région capitale, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à 160 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).