Logement & immobilier

Le logement à Montrouge

92120 Hauts-de-Seine 46 324 hab.
Fiche complète

L'habitat de Montrouge regroupe 27 302 logements, à dominante collective (95,9 % d'appartements, 2,7 pièces en moyenne).

Résidences principales 87%
Logements vacants 8,3%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

27 302Logements au total
97 %Appartements i
42,0 %Propriétaires
4,8 %Rés. secondaires
22 %Logements sociaux i
8,3 %Logements vacants i+26% vs dept · +4% vs France
+1,0 %Évolution 2016–2022
13 651 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 27 302 logements dont 23 714 résidences principales, 1 324 résidences secondaires et 2 264 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 27 302 logements recensés, 87 % sont occupés à l'année, 5 % servent de résidence secondaire et 8 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

La période 1946-1970 concentre 29 % du parc, tandis que 6 % datent d'avant 1919 et 9 % ont été construits après 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 7 % du parc, contre 46 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 2,7 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements26 19227 03627 302
Rés. principales24 28724 61923 714
Rés. secondaires5118051 324
Vacants1 3941 6122 264

Sartrouville (52 763 hab., à 17 km) présente 54,1 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 42,0 % de propriétaires face à 55,1 % de locataires (dont 18 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 49 %. électricité pèse 46 %, fioul 5 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans3 310
2 à 4 ans5 466
5 à 9 ans4 788
10 ans ou plus10 151
Total ménages23 714
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale9 541
Sous-occupation modérée5 593
Sous-occupation accentuée1 994
Suroccupation modérée5 294
Suroccupation accentuée402
INSEE · 2022

Équipement automobile

Équipement automobile des ménages: 51 % sans voiture, 42 % avec une voiture et 6 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 45,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

27 302Logements en 2022
+46 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 18 735 logements en 1968, 27 302 en 2022 (+46 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 755 1 839 2 031 2 202 2 568 1 248
Dont vacants > 2 ans 130 152 186 164 308 482

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
233kWh/m²/an en moyenne
12,6 %Passoires (F+G) i
16 470Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
233 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
D
3 228 kg CO2/an
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 16 470 diagnostics: la majorité se situe en classe D (33 %), avec 30 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (27 %), 50 % de logements en A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 292 kWh/m²/an, contre 111 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 181 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est E (275 kWh/m²/an); côté appartements, D (232).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+15 kWh/m²/an
Consommation vs France+29 kWh/m²/an
Passoires vs département+0,2 pts
Passoires vs France+2,7 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
22,7 %Taux logements sociaux i
5 387Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

8,32 €Loyer moyen /m² i
1,6 %Taux de vacance i
161dont PLAI i
355dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1544
T21 293
T31 666
T4660
T5+122

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc résidentiel de Montrouge s'établit à 27 302 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (86,9 %). Habitat majoritairement collectif — 97,0 % du parc en appartements contre 3,0 % en maisons. Le cadre local de Montrouge est caractéristique du tissu urbain parisien, en contexte de plaine (altitude moyenne: 75 m).

Les deux statuts se partagent le parc de Montrouge: 42,0 % en propriété occupante, 55,1 % en location. 17,6 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Côté SRU, Montrouge demeure déficitaire avec 22,7 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.

L'ancienneté du parc de Montrouge mêle deux époques — 6,1 % avant 1919, 8,9 % après 2006. Le parc de Montrouge présente des performances DPE contrastées: classe dominante D et 233 kWh/m²/an, soit davantage que la médiane nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 12,6 % du parc diagnostiqué. 49,3 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.

Peu de variation du parc résidentiel de Montrouge entre 2016 et 2022 (+1,0 %). Le taux de ménages sans voiture atteint 51,4 % à Montrouge, un indicateur typique d'une commune urbaine.

Le profil régional — Montrouge est caractéristique du tissu urbain parisien — éclaire les choix d'habitat localement. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 75 m)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 23 714 résidences principales de Montrouge et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Montrouge en 2026 ?

Ville de la première couronne parisienne d'à peine 2 km², Montrouge affiche la densité de population la plus forte des Hauts-de-Seine. Son parc immobilier, très majoritairement composé d'appartements, est directement soumis aux mouvements de la métropole. Face à une correction des prix en 2024, quelle stratégie d'investissement adopter ?

7 208 €/m² prix médian
+1,9 % sur un an
714 transactions 2026

Malgré une correction récente de -6,4 %, Montrouge reste la commune la plus dense des Hauts-de-Seine, une singularité qui structure son marché.

Verdict

➤ Investir ici suppose de cibler les appartements en location annuelle, en acceptant une faible plus-value immédiate pour un rendement correct.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Correction de -6,4 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Liquidité assurée par 690 ventes d'appartements
  • ✓ Rendement locatif net de 3,1 % supérieur à l'épargne
  • ⚠ Effort d'accession record : 32 ans de revenu pour une maison
  • ⚠ Fragilité territoriale élevée (7,2/10)
  • ⚠ Pression fiscale locale à 20,7 %

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Avec 7 222 €/m², Montrouge se situe dans le quart le plus cher des communes françaises.
  • Son prix dépasse largement la médiane des Hauts-de-Seine, confirmant son statut de ville très urbaine.
  • Son rendement locatif (4,4 %) est compétitif face aux grandes métropoles, mais inférieur à certaines villes de banlieue.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Montrouge

Le marché immobilier de Montrouge affiche une pression notable (IPI 7,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Montrouge

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,4

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Une pression immobilière élevée (7,4/10) indique un marché actif et concurrentiel, nécessitant une réaction rapide.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
89
Années de revenu pour acheter 70 m²
83
% de résidences secondaires
83
Croissance démographique (5 ans)
3
Densité de population
97
4,7

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Une accessibilité très faible (2,9/10) révèle que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, un signal pour les investisseurs externes.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
17
% de propriétaires
31
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
71
5,0

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Une opportunité locative modérée (4,3/10) suggère une demande locative stable mais sans tension excessive sur les loyers.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
69
% résidences secondaires (demande saisonnière)
83
Croissance démographique (5 ans)
3
Capacité touristique / population
90
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
11
6,5

Indice de Pression Touristique Immobilière

Élevé

Une pression touristique élevée (5,7/10) pointe un potentiel pour la location saisonnière ou de courte durée, à étudier au cas par cas.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
83
Capacité touristique / population
90
% de logements vacants
89
Faible densité (proxy isolement touristique)
3

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 7294,5 — Percentile dept : 89/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 16,7 — Percentile dept : 83/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 83/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -4,9 — Percentile dept : 3/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 23162,0 — Percentile dept : 97/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 16,7 — Percentile dept : 17/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 36,5 — Percentile dept : 31/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 15,3 — Percentile dept : 71/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 58,0 — Percentile dept : 69/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 83/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -4,9 — Percentile dept : 3/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 90/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 7294,5 — Percentile dept : 11/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 83/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 90/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 89/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 23162,0 — Percentile dept : 3/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Montrouge : opportunités et risques

Avec un rendement brut de 4,4 % pour les appartements, Montrouge offre une opportunité correcte en location classique. Ce rendement doit être nuancé par la taxe foncière, fixée à 20,7 % en 2024, qui grève significativement le revenu net. Après déduction des charges, le rendement net estimé à 3,1 % reste supérieur à un placement sans risque, mais exige un horizon de moyen terme.

Le parc immobilier, ancien à 22 %, présente un risque rénovation. Si la part des passoires thermiques (F/G) n'est que de 12,5 %, la classe énergétique dominante D (231 kWh/m²/an) implique des travaux de mise aux normes à anticiper, surtout avec le durcissement progressif de la loi Climat et Résilience. Un diagnostic énergétique précis est impératif avant achat.

La faible construction neuve (78 logements autorisés en 2024) et la part modeste de logements vacants (8,3 %) confirment un marché tendu, favorable aux propriétaires bailleurs en termes de vacance. Toutefois, l'accessibilité très faible pour les primo-accédants locaux signifie que la demande locative pourrait provenir majoritairement de populations extérieures, potentiellement plus mobiles.

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Données du marché immobilier à Montrouge

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian a reculé de -6,4 % sur un an, selon les données DVF 2024, pour s'établir à 7 222 €/m². Cette correction, la plus forte sur les cinq dernières années, suit une période de stagnation et marque un tournant. Elle s'explique par le recalibrage des taux d'emprunt et la saturation des prix dans une commune déjà très chère.

La comparaison avec les communes dites similaires est sans appel : Montrouge est 30 à 55 % plus chère que des villes comme Massy ou Garges-lès-Gonesse. Cet éart s'explique par sa localisation en petite couronne et sa densité record (23 162 hab/km²), mais il réduit mécaniquement la marge de plus-value future. L'investissement se justifie donc moins par la spéculation que par la rentabilité locative.

Le contexte territorial, avec un taux de chômage (9,4 %) légèrement inférieur à la moyenne nationale et une forte proportion d'actifs, soutient la demande locative. Néanmoins, la fragilité territoriale élevée (indice 7,2/10), liée à la densité et aux enjeux sociaux, invite à une sélection rigoureuse du quartier et du type de bien.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Montrouge Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Montrouge, selon les données DVF, dessine un retournement net après la surchauffe post-Covid. Le prix médian, qui avait atteint 8 253 €/m² en 2021, a entamé une baisse continue pour s'établir à 7 222 €/m² en 2024, soit une correction de -12,5 % en trois ans. Cette tendance, plus marquée que dans certaines communes voisines, touche principalement les appartements, segment dominant du marché. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique ouvre une fenêtre de négociation, mais dans un contexte où les prix restent très élevés au regard de la surface médiane des biens (48 m²). La baisse du volume des transactions (-27 % depuis 2022) confirme un marché plus calme, moins porté par la frénésie collective.

Évolution du marché immobilier de Montrouge

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 8 077 €/m² → 7 208 €/m² (-10,8 %), volume annuel actuel 714 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 10 500 €/m²
Surface médiane 96 m²
Transactions 24
Appartements
Prix médian 7 153 €/m²
Surface médiane 52 m²
Transactions 690

Indicateurs clés du marché

+1,9 %
Variation annuelle prix/m² ?
4,4 %
Rendement locatif apparts ?
2,5 %
Rendement locatif maisons ?
54,3 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

1 008 000 €
Maison 96 m² ?
Mensualité ~5 846 €/mois (20 ans, 3,5 %)
371 956 €
Appartement 52 m² ?
Mensualité ~2 157 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Les simulations financières révèlent un effort important pour les acquéreurs. L'achat d'une maison type (95 m²) représenterait près de 32 années de revenu médian local, un niveau quasi prohibitif. Pour un appartement, l'effort est moindre (11,3 années de revenu) mais reste substantiel. Avec un loyer médian de 26,5 €/m²/mois, le rendement brut de 4,4 % pour un appartement doit ensuite être amputé de la taxe foncière (20,7 %), des frais de gestion et des périodes de vacance, aboutissant à un rendement net estimé à 3,1 %. Le loyer couvre donc une partie significative, mais non totale, de la charge de crédit, laissant un effort résiduel mensuel à la charge de l'investisseur.

Acheter vs Louer — appartement 52 m²

2 157 €/mois
Mensualité crédit ?
1 379 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 778 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

33,0 ans
Pour une maison ?
12,2 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

26,5 €/m²
Loyer médian appartements ?
21,6 - 32,6 €/m²
21,6 €/m²
Loyer médian maisons ?
16,2 - 28,9 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Le marché de Montrouge est massivement un marché d'appartements, qui ont représenté 95 % des 714 transactions enregistrées en 2024. Le volume annuel, en baisse de -14 % par rapport à 2023, indique un ralentissement de l'activité après les années record 2021-2022. Les maisons, peu nombreuses (24 ventes), atteignent des prix médians supérieurs à 10 000 €/m² pour une surface moyenne de 95 m², ciblant une clientèle aisée. Le profil typique d'une vente est donc un appartement d'environ 48 m² vendu autour de 343 000 €. Ce marché reste liquide mais est clairement passé en faveur de l'acheteur, qui dispose d'un pouvoir de négociation retrouvé.

Répartition des ventes

3,4 % de maisons et 96,6 % d'appartements parmi les 714 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 3,4 % de maisons et 96,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 714 24 690
Prix médian/m² 7 208 € 10 500 € 7 153 €
Prix moyen/m² 7 296 €
Surface médiane – 96 m² 52 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 733 8 077 €
2022 766 7 951 €
2023 652 7 662 €
2024 564 7 077 €
2025 714 7 208 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Montrouge, sur un territoire déjà extrêmement dense, est contrainte. Seulement 356 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de -32 % par rapport à la période précédente. En 2024, seulement 78 logements nouveaux sont prévus. Ces faibles volumes indiquent une offre neuve très limitée, qui ne vient pas menacer la valorisation du parc existant. Cette rareté du neuf, couplée à une démographie en légère baisse (-4,9 % en 5 ans), suggère un marché à l'équilibre, sans risque de sur-offre. La pression se reporte donc sur l'ancien, dont l'état (22 % du parc est antérieur à 1945) devient un critère de prix majeur.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 2 672 autorisations et 1 912 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 72 %.

Vacance longue durée à Montrouge

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

1 248 logements vacants au total
482 vacants depuis plus de 2 ans 38,6 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Montrouge (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Montrouge: 675 logements autorisés sur 5 ans, 458 pour la dernière année (+30 %).

675 logements autorisés sur 5 ans
458 en 2025 dernière année connue
+30 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Montrouge

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 21,6 €/m²
Médian 26,5 €/m²
Haut 32,6 €/m²
Écart de 11,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 16,2 €/m²
Médian 21,6 €/m²
Haut 28,9 €/m²
Écart de 12,7 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Montrouge

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (52 m²)
~1 713 €/an
soit ~1,2 mois de loyer par an
Pour une maison type (96 m²)
~2 576 €/an
soit ~1,2 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 20,70 % Moyenne dept : 24,97 % -4,27 pt Moyenne France : 43,01 % -22,31 pt
Taxe d'habitation (rappel) 19,09 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

20,63 % 2021
20,59 % 2022
20,66 % 2023
20,70 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (20,70 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.

Passer du rendement brut au net implique de soustraire les charges récurrentes. La taxe foncière à Montrouge, à 20,7 %, pèse significativement. S'y ajoutent les frais de copropriété (dans un parc où 22 % des logements sont sociaux, la gestion peut être spécifique), une provision pour travaux (le parc est vieillissant avec 22,2 % d'avant 1945) et un taux de vacance (8,3 % des logements sont vacants). Ces éléments expliquent l'écart entre le brut (4,4 %) et le net estimé (3,1 %) pour un appartement.

Performance énergétique du parc à Montrouge

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 16 470 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Montrouge: majorité classée D, part de passoires thermiques à 12,6 %.

Classe dominante D
Passoires thermiques 12,6 % F + G
Conso moyenne 232 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

La classe énergétique D dominante (231 kWh/m²/an) place Montrouge dans la moyenne nationale, mais 12,5 % des logements sont des passoires (F/G). Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire et financier. La loi Climat et Résilience interdit la location des passoires à partir de 2025 (G), 2028 (F) et impose un audit énergétique pour les ventes. Acquérir un bien mal classé nécessite un budget travaux conséquent pour éviter une décote future et des loyers bloqués.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les petits et moyens appartements (studio, T2) sont les plus adaptés à la location, avec une surface médiane vendue de 48 m². Le parc ancien (22,2 % d'avant 1945) présente un risque DPE, avec 12,5 % de passoires thermiques (F/G). Le neuf, en faible proportion (8,9 % construits après 2006), est une option plus sécurisée mais à la rentabilité moindre.

Quelles zones cibler à Montrouge ?

La centralité et la proximité des transports (gare Vanves-Malakoff à 2 km, aéroport d'Issy à 3 km) sont les atouts majeurs. Il n'y a pas de zonage spécifique, mais les rues calmes proches du centre-bourg et des axes de métro/bus sont à privilégier. L'offre neuve est limitée (78 logements autorisés en 2024).

Calculateur de rendement à Montrouge

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Montrouge

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un parc où 8,3 % des logements sont vacants. La dépendance à l'économie francilienne est forte. La loi Climat et Résilience impose aussi la rénovation des logements les plus énergivores (classe D dominante) d'ici 2028.

Erreurs à éviter quand on investit à Montrouge

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 20,7 % à Montrouge.
  • Surestimer le loyer réel, le marché peut être tendu.
  • Oublier de provisionner pour travaux dans un parc ancien.
  • Ignorer le taux de vacance local (8,3 %).

Quand acheter ou vendre ?

Le marché francilien connaît un pic d'activité au printemps et à la rentrée. À Montrouge, la vente d'un bien peut être légèrement plus rapide lancée en février-mars, avant les vacances d'été. La perception de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'affluence touristique est marginale (9 hébergements). L'idéal pour acheter est souvent l'automne ou l'hiver, avec moins de concurrence et des vendeurs potentiellement plus motivés.

Le saviez-vous ?

  • Montrouge est la 3e ville la plus dense des Hauts-de-Seine.
  • La commune compte 1 414 équipements sur seulement 2 km².
  • Le parc de logements sociaux y représente 22 % des résidences.

S'installer à Montrouge : cadre de vie et logement

S'installer à Montrouge, c'est choisir l'hyper-urbanité de la petite couronne parisienne. La commune, membre de la Métropole du Grand Paris, offre une gamme complète de services avec plus de 1 400 équipements recensés, des commerces aux établissements de santé. La connectivité est excellente, avec un déploiement fibre à 95,2 % et trois opérateurs en 5G, un atout pour les télétravailleurs.

Le cadre de vie est néanmoins marqué par une forte densité et un parc de logements majoritairement collectif. La population, d'âge médian 38,7 ans, est plutôt jeune et active. La proximité immédiate de Paris via les gares Vanves-Malakoff et Montparnasse (à moins de 3 km) est le premier argument de mobilité, compensant l'absence de transport lourd sur la commune elle-même. La pression touristique modérée (9 hébergements) et la faible part de résidences secondaires (4,8 %) en font avant tout une ville de résidents permanents.

Carte du marché immobilier à Montrouge

Montrouge et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Montrouge

12,8 °C
Température moyenne ?
1 716 h
Ensoleillement ?
635 mm
Précipitations ?
20 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 12,8 °C et 635 mm de précipitations, le climat de Montrouge est typique de l'Île-de-France : doux et modérément humide. L'altitude de 75 m limite les risques de gel sévère. Ce profil, sans extrême, convient à une large majorité et n'est pas un facteur de discrimination à l'achat. Il attire des profils urbains recherchant la stabilité, sans les contraintes d'un climat montagnard ou méditerranéen plus marqué.

À qui s'adresse Montrouge ?

La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et couples sans enfant cherchant un accès rapide à Paris. Les familles peuvent y trouver leur place grâce à 30 établissements scolaires, mais la part de maisons (3 %) et d'espace est limitée. Les retraités (21,5 % de 60 ans et +) y apprécient les services de proximité.

Avantages et limites à Montrouge

✓ Points forts

  • Proximité exceptionnelle de Paris (porte d'Orléans)
  • Desserte transports diversifiée (gare, bus, aéroport proche)
  • Vie commerciale et de services très complète (192 commerces)
  • Environnement numérique excellent (fibre, 5G)
  • Parc de logements globalement en bon état énergétique (classe D dominante)

− À prendre en compte

  • Densité de population très élevée (plus de 23 000 hab./km²)
  • Prix au m² prohibitifs pour les budgets modestes
  • Offre en maisons individuelles quasi inexistante (3 % du parc)

Composition du parc immobilier à Montrouge

27 302 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition: 97,0 % d'appartements, 3,0 % de maisons — profil urbain marqué.

86,9 % Résidences principales 23 714 logements
4,8 % Résidences secondaires 1 324 logements
8,3 % Logements vacants 2 264 logements
42,0 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc de Montrouge est ultra-majoritairement composé d'appartements (97 %), les maisons ne représentant que 3 %. C'est le marché de l'immobilier collectif qui domine. La part de propriétaires (42 %) est inférieure à la moyenne nationale, signe d'un marché locatif actif et d'une population mobile. Un taux de vacance de 8,3 %, supérieur à la moyenne, peut signaler des biens en attente de renovation ou des frictions locatives. Ce parc dense et ancien attire plutôt des acheteurs cherchant la proximité parisienne.

Ancienneté du parc à Montrouge

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 23 628 logements).

  • Avant 1919 6,1 % 1 448 logts
  • 1919-1945 16,1 % 3 801 logts
  • 1946-1970 28,8 % 6 814 logts
  • 1971-1990 20,7 % 4 896 logts
  • 1991-2005 19,3 % 4 562 logts
  • 2006-2019 8,9 % 2 106 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Montrouge

1 414 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

192 Commerces
613 Services
373 Santé
52 Sports et loisirs
34 Enseignement
34 Tourisme
116 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Montrouge

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 5 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 3 catastrophes naturelles déclarées

La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif. Cinq risques naturels sont recensés, avec trois arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Cependant, le radon y est faible et la sismicité très faible. Pour un acheteur, consulter le zonage PPR en mairie est impératif : il peut imposer des contraintes constructives ou des assurances spécifiques. Ces risques, bien que gérés, font partie de l'analyse due diligence, surtout pour les maisons (3 % du parc).

Cas pratique : un achat type à Montrouge

Pour une maison type de 95 m² (prix médian 974 795 €), il faut compter environ 1,03 M€ avec frais de notaire. Cela représente 34 années du revenu médian local (30 500 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité s'élève à environ 4 900 €, soit 58 % du revenu médian mensuel. L'accès est réservé aux ménages aisés ou bi-actifs.

Erreurs à éviter quand on achète à Montrouge

  • Oublier de vérifier le DPE et le risque travaux associé.
  • Ne pas consulter le plan de prévention des risques (PPR).
  • Sous-estimer les charges de copropriété dans l'ancien.
  • Négliger la proximité réelle des transports.

Points clés à retenir à Montrouge

  • Prix médian à 7 222 €/m², en baisse de 6,4 % sur un an.
  • Rendement brut locatif de 4,4 % pour les appartements.
  • Climat francilien standard : 12,8 °C de moyenne, 635 mm de pluie.
  • Écart massif entre appart (7 153 €/m²) et maison (10 500 €/m²).
  • Rendement net estimé à 3,1 % après charges et taxe foncière (20,7 %).
  • Parc immobilier dense et ancien : 22,2 % construit avant 1945.
  • La valeur dépend crucialement de la proximité des gares et du DPE.
  • Seulement 3 % de maisons dans un parc ultra-majoritairement collectif.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montrouge ?

À Montrouge, la valeur au m² varie énormément. Les facteurs clés sont : la proximité des gares (Vanves-Malakoff à 2 km, Montparnasse à 2,5 km) et du centre-ville, l'étage et l'exposition dans un parc dense, la présence d'un ascenseur, l'état de la copropriété (finances, travaux prévus). La performance énergétique (DPE) devient un critère de décote ou de surcote majeur. Pour une maison, la taille du terrain est un multiplicateur de valeur rare sur seulement 2 km² de superficie. Un bien rénové se vend avec une prime significative.

Estimation indicative d'une maison à Montrouge

Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

691 968 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Dans un marché en correction, une estimation précise est la clé pour ne pas brader son bien ou, au contraire, le laisser trop longtemps en vente. S'appuyer sur les 597 transactions récentes permet de se caler sur la réalité. Une sous-estimation peut vous faire perdre des dizaines de milliers d'euros, tandis qu'une surévaluation entraîne une vacance commerciale coûteuse, dans une ville où 8,3 % des logements sont déjà vacants.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

L'estimation automatique se base sur des moyennes, inefficaces sur un marché aussi fragmenté. Un professionnel local connaît les différences de prix entre les rues, l'impact d'une vue dégagée ou d'une copropriété difficile. Il évalue l'état réel du bien, souvent sous-estimé par les algorithmes. Enfin, son réseau lui permet de jauger la demande effective et de conseiller sur le prix de vente optimal pour attirer des acheteurs sérieux et négocier en position de force. Son expertise est cruciale pour maximiser le prix dans un marché en correction (-6,4 % en un an).

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian au m², très volatile.
  • Oublier de comparer avec des biens vendus récemment (DVF).
  • Ne pas ajuster le prix selon l'état réel et le DPE.
  • Surévaluer son bien par attachement affectif.

Investir à Montrouge : passer à l'action

Les données DVF et les indices composites offrent une photographie précise, mais le choix du bien, de son état et de sa rue reste déterminant. Saisir le moment d'un marché en ajustement exige une connaissance intime des micro-secteurs et du réseau d'agences.

Ces chiffres dessinent un marché spécifique. Leur translation en opportunité concrète dépend d'une expertise hyperlocale.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Montrouge

    Quel est le prix au mètre carré à Montrouge ?

    En 2024, le prix médian global est de 7 222 €/m². Les appartements se négocient autour de 7 153 €/m², tandis que le prix médian des maisons dépasse 10 500 €/m².

    Le marché immobilier est-il en baisse à Montrouge ?

    Oui, les prix médians ont baissé de -6,4 % entre 2023 et 2024. Cette correction fait suite à un pic atteint en 2021. Le volume des transactions est également en recul.

    Montrouge est-elle une bonne ville pour investir en location ?

    Le rendement locatif brut pour les appartements est de 4,4 %, ce qui est correct en région parisienne. La demande locative est soutenue par la proximité de Paris et l'offre limitée de logements neufs.

    Quels sont les quartiers de Montrouge ?

    Montrouge, de petite taille, ne possède pas de quartiers officiels très marqués. La valeur immobilière varie surtout selon la proximité des axes de transport, des commerces et le caractère plus ou moins résidentiel des rues.

    Combien coûte une maison à Montrouge ?

    Le prix médian d'une maison est de 10 500 €/m². Pour une surface médiane de 95 m², le budget total approche le million d'euros (environ 975 000 €), un marché très restreint et élitiste.

    Marché immobilier des communes voisines

    L'écart de valorisation avec des communes comparables comme Massy (-37 %) ou Sartrouville (-30 %) est considérable, ce qui limite l'effet de levier et renforce l'argument d'un investissement de rendement plus que de plus-value.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montrouge.

    Communes limitrophes de Montrouge

    Montrouge est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    7 208 €/m² Prix médian à Montrouge
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Les transactions DVF 2026 à Montrouge font ressortir un médian à 7 208 €/m², très au-dessus de la médiane départementale.

    Le prix médian au m² à Montrouge diminue de -10,8 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 3 429 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.

    Le marché est principalement collectif: 96,6 % des ventes portent sur des appartements, à 7 153 €/m² pour 52 m² en surface médiane. Le bien médian (96 m² à 1 008 000 €) équivaut à 33,0 années de revenu médian au niveau communal.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 26,5 €/m² pour un appartement et 21,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,4 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (4,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    La construction neuve est soutenue à Montrouge: 675 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 135 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 98 % des autorisations de la période).

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Montrouge est caractéristique du tissu urbain parisien. Contexte physique: en contexte de plaine (altitude moyenne: 75 m).

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Montrouge

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    Communes voisines

    Paris 75000 2 133 111 hab. 4,8 km Paris 14e Arrondissement 75014 136 455 hab. 1,1 km Malakoff 92240 30 557 hab. 1,3 km Arcueil 94110 22 200 hab. 1,9 km