01 Le parc de logements
Le parc comprend 11 239 logements dont 10 264 résidences principales, 319 résidences secondaires et 656 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 10 264 | 91,3 % |
| Résidences secondaires | 319 | 2,8 % |
| Logements vacants | 656 | 5,8 % |
Parmi les 11 239 logements du parc, 91 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 424 | 4,2 % |
| 1919-1945 | 1 285 | 12,6 % |
| 1946-1970 | 3 142 | 30,9 % |
| 1971-1990 | 2 339 | 23,0 % |
| 1991-2005 | 926 | 9,1 % |
| 2006-2019 | 2 062 | 20,3 % |
La période 1946-1970 concentre 31 % du parc, tandis que 4 % datent d'avant 1919 et 20 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 557 | 15,2 % |
| 2 pièces | 2 366 | 23,1 % |
| 3 pièces | 3 485 | 34,0 % |
| 4 pièces | 1 827 | 17,8 % |
| 5 pièces ou plus | 1 028 | 10,0 % |
Le parc compte 2,9 pièces en moyenne par logement, avec 10 % de logements de cinq pièces ou plus et 38 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 570 | 10 636 | 11 239 |
| Rés. principales | 8 968 | 9 800 | 10 264 |
| Rés. secondaires | 55 | 123 | 319 |
| Vacants | 546 | 713 | 656 |
En regard, Vélizy-Villacoublay (à 10 km, 23 011 hab.) affiche 37,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 212 | 31,3 % |
| Locataires (privé) | 3 014 | 29,4 % |
| Locataires HLM | 3 810 | 37,1 % |
| Logés gratuitement | 227 | 2,2 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 31,3 % de propriétaires face à 66,5 % de locataires (dont 37 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 395 | 62,3 % |
| Fioul | 242 | 2,4 % |
| Électricité | 2 362 | 23,0 % |
| Gaz bouteille | 29 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 1 236 | 12,0 % |
Le gaz de ville équipe 62 % des résidences principales, devant électricité (23 %) et autres sources (bois notamment) (12 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 343 |
| 2 à 4 ans | 2 771 |
| 5 à 9 ans | 1 922 |
| 10 ans ou plus | 4 228 |
| Total ménages | 10 264 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 898 |
| Sous-occupation modérée | 2 467 |
| Sous-occupation accentuée | 823 |
| Suroccupation modérée | 2 188 |
| Suroccupation accentuée | 372 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 807 | 46,8 % |
| 1 voiture | 4 551 | 44,3 % |
| 2 voitures ou plus | 906 | 8,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 47 % sans voiture, 44 % à une voiture et 9 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 43,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 921 | 7 615 | 67 | 239 |
| 1975 | 8 237 | 7 963 | 35 | 239 |
| 1982 | 8 702 | 8 375 | 52 | 275 |
| 1990 | 8 653 | 8 199 | 108 | 346 |
| 1999 | 9 007 | 8 177 | 172 | 658 |
| 2006 | 9 136 | 8 680 | 64 | 392 |
| 2011 | 9 570 | 8 968 | 55 | 546 |
| 2016 | 10 636 | 9 800 | 123 | 713 |
| 2022 | 11 239 | 10 264 | 319 | 656 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 7 921 à 11 239 logements, soit +42 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 036 | 1 103 | 884 | 1 077 | 1 160 | 487 |
| Dont vacants > 2 ans | 114 | 128 | 112 | 179 | 290 | 257 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 26 | 0,3 % |
| Classe B | 509 | 6,6 % |
| Classe C | 3 192 | 41,3 % |
| Classe D | 2 618 | 33,9 % |
| Classe E | 804 | 10,4 % |
| Classe F | 292 | 3,8 % |
| Classe G | 279 | 3,6 % |
La classe C domine avec 41 % des diagnostics, et 48 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 942 | 12,2 % |
| Classe B | 1 231 | 15,9 % |
| Classe C | 3 406 | 44,1 % |
| Classe D | 1 427 | 18,5 % |
| Classe E | 413 | 5,3 % |
| Classe F | 213 | 2,8 % |
| Classe G | 88 | 1,1 % |
Émissions CO₂: 44 % des logements relèvent de la classe C, 72 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 321 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 195 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 190 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 150 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 116 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 321 kWh/m²/an, contre 116 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 205 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 17 |
| Classe B | 14 | 495 |
| Classe C | 58 | 3 134 |
| Classe D | 356 | 2 262 |
| Classe E | 108 | 696 |
| Classe F | 72 | 220 |
| Classe G | 65 | 214 |
Côté maisons, la dominante est D (244 kWh/m²/an); côté appartements, C (193).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 353 |
| T2 | 1 063 |
| T3 | 1 882 |
| T4 | 906 |
| T5+ | 229 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Arcueil (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Arcueil recense 11 239 logements, dont 10 264 résidences principales (91,3 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Profil très urbain: l'appartement (à 82,2 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (17,8 %). Ancrage local: la commune est une commune de la petite couronne parisienne, en plaine, à 75 m d'altitude.
La structure d'occupation d'Arcueil penche nettement du côté du locatif (66,5 %). 37,1 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Au titre de la loi SRU, Arcueil est conforme — 47,0 % pour une obligation de 25,0 %.
20,3 % des logements d'Arcueil datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Le parc d'Arcueil cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 198 kWh/m²/an. 62,3 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Le parc d'Arcueil a progressé de +5,7 % entre 2016 et 2022. Le taux de ménages sans voiture atteint 46,8 % à Arcueil, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Arcueil est une commune de la petite couronne parisienne. Le parc résidentiel d'Arcueil s'inscrit dans un territoire en plaine, à 75 m d'altitude.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Arcueil en 2026 ?
Densément peuplée et bien connectée à Paris, Arcueil affiche une démographie dynamique (+12,4 % en 10 ans) qui contraste avec un marché immobilier en phase de correction. Cette commune de la Métropole du Grand Paris, où le parc locatif représente 44 % des logements, présente un profil complexe pour l'investisseur. Voici ce qu'indiquent les derniers chiffres.
Avec un rendement locatif brut de 5,3 % et une correction de -5,6 % en 2024, Arcueil présente un point d'entrée plus accessible que ses voisines franciliennes.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le rendement locatif à moyen terme, en acceptant une faible liquidité pour les locaux.
Points clés
- ✓ Correction récente de -5,6 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+12,4 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les acheteurs locaux
- ⚠ Taux de chômage élevé à 12 %
- ⚠ Taxe foncière à 37,84 % impactant le net
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² supérieur de 39 % à la moyenne nationale estimée (4 000 €/m²).
- Se positionne dans le bas du classement des communes du Val-de-Marne pour le revenu médian.
- Rendement locatif brut (5,3 %) nettement supérieur aux grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Arcueil
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 15,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Arcueil : opportunités et risques
L'indice d'opportunité locative (6,3/10) et le rendement brut de 5,3 % pour les appartements plaident en faveur d'un investissement locatif classique. Toutefois, le rendement net tombe autour de 3,3 % une fois déduites la taxe foncière (37,84 %), les frais de gestion et une vacance locative estimée. Cette charge fiscale notable rogne substantiellement la rentabilité réelle.
Le parc immobilier, dont 16,8 % a été construit avant 1945, présente un risque rénovation à anticiper. Si la part des passoires thermiques (F/G) n'est que de 7,1 %, la future réglementation (interdiction de louer les logements classés F en 2028) impose de sélectionner des biens au minimum en classe E. La stratégie la plus prudente consiste à privilégier les petits appartements récents ou rénovés, bien connectés aux gares.
Enfin, la baisse tendancielle du nombre de permis de construire (-52 % sur 5 ans) indique un ralentissement de l'offre neuve. Cela pourrait, à terme, soutenir la valeur du parc ancien et limiter le risque de surproduction, à condition que la demande locative se maintienne.
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Données du marché immobilier à Arcueil
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Arcueil s'établit à 5 105 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette valorisation place la commune dans la moitié supérieure du département, mais avec un écart significatif par rapport à des voisines plus cossues comme Viroflay (+38 %). La baisse continue depuis 2020 (-14 % au total) est un signal fort de correction, rarement observé avec une telle amplitude en petite couronne.
Cette correction s'explique en partie par les indicateurs socio-économiques locaux. Avec un revenu médian de 23 560 €, les Arcueillais ont besoin de plus de 21 années de revenus pour acheter une maison type, une inaccessibilité criante qui reporte la demande sur le locatif et limite la liquidité du marché de la revente aux seuls acquéreurs extérieurs.
Néanmoins, la forte densité (11 100 hab/km²) et la jeunesse de la population (âge médian de 35,7 ans) entretiennent une demande locative structurelle. Cette demande est confortée par la présence de 728 équipements et une desserte en transports qui facilite les déplacements vers Paris, comme le révèlent les données INSEE du BPE.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Arcueil Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
D'après les données DVF, les prix médians à Arcueil ont connu un pic en 2020 (6 469 €/m²) avant une baisse continue jusqu'en 2024, avec une correction annuelle de -5,6 %. Cette tendance à la baisse, qui tranche avec la stabilité observée dans certaines communes voisines, s'explique par un décrochage entre les prix et le pouvoir d'achat local, ainsi que par le contexte macro-économique. Les maisons, moins nombreuses à la vente, résistent légèrement mieux (5 425 €/m²) que les appartements (5 033 €/m²). Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre une marge de négociation, mais indique aussi un marché dont la valorisation est moins soutenue par la demande locale.
Évolution du marché immobilier d'Arcueil
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 170 transactions en 2025 et affiche une évolution de -16,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 5 105 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
19,4 % de maisons et 80,6 % d'appartements parmi les 170 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 19,4 % de maisons et 80,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 170 | 33 | 137 |
| Prix médian/m² | 5 105 € | 5 425 € | 5 033 € |
| Prix moyen/m² | 5 735 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 214 | 6 074 € |
| 2022 | 209 | 6 169 € |
| 2023 | 173 | 5 882 € |
| 2024 | 148 | 5 461 € |
| 2025 | 170 | 5 105 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Arcueil marque un net ralentissement. Seulement 334 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en baisse de 52 % par rapport à la période quinquennale précédente. En 2024, 83 logements neufs sont programmés. Ce tassement de l'offre neuve, face à une démographie croissante, devrait limiter les risques de surproduction et contribuer à soutenir le parc ancien à moyen terme. Il indique également que les opportunités d'investissement dans le neuf se font plus rares, recentrant la demande sur l'existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 224 logements ont été autorisés et 1 886 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 85 %.
Vacance longue durée à Arcueil
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Arcueil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 339 logements autorisés à à Arcueil, dont 9 en 2025 (-44 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Arcueil
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Arcueil
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,84 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le saut du rendement brut au net, environ 2 points, est crucial. À Arcueil, la taxe foncière sur le bâti, à 37,84 %, en est le premier poste. Ajoutez la provision pour charges en copropriété (fréquente avec 44 % de logements sociaux), un budget travaux pour l'entretien et une provision pour vacance locative, même si le taux de vacance n'est que de 5,8 %. Ces coûts réels déterminent la rentabilité effective.
Performance énergétique du parc à Arcueil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 720 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Arcueil: la classe C domine, 7,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C et un faible taux de passoires (7,1 % en F/G) placent Arcueil dans une position favorable face aux futures interdictions de location. Le risque réglementaire est donc modéré pour les acquéreurs. Cependant, les logements classés D ou E, nombreux, devront être rénovés à moyen terme pour rester valorisables, conformément aux échéances de la loi Climat (2028-2034).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane 50 m²), qui correspondent à la demande dominante. L'ancien rénové offre un meilleur rendement que le neuf, plus onéreux à l'achat. Attention au parc vieillissant : 16,8% des logements datent d'avant 1945. Les maisons, moins nombreuses, ciblent un public familial avec un budget plus élevé mais un rendement brut inférieur (4,3%).
Quelles zones cibler à Arcueil ?
La demande se concentre autour du centre-bourg, à proximité des commerces (130 équipements) et des transports. Les quartiers bien desservis par les bus et proches de la gare TGV de Paris-Montparnasse (4,1 km) sont les plus prisés. Aucune zone en développement majeur n'émerge, le rythme des constructions neuves étant en net repli (-52% sur 5 ans).
Calculateur de rendement à Arcueil
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Arcueil
Le principal risque est la vacance locative, dans un parc où 5,8% des logements sont déjà vacants. La taxe foncière élevée (37,84%) grève le rendement net. La part non négligeable de passoires thermiques (7,1% classées F/G) représente un risque réglementaire et financier (obligation de rénovation). La dépendance à l'économie francilienne expose aussi aux retournements de conjoncture.
Cas pratique : un investissement type à Arcueil
Pour un appartement type de 48 m² à Arcueil, comptez environ 265 150 € à l'achat. Loué 23,3 €/m², il génère 1 118 € mensuels, soit un rendement brut de 5,1 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision vacance, le rendement net tombe autour de 3,3 %, nécessitant parfois un petit effort d'épargne mensuel si la mensualité de crédit dépasse 1 000 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Arcueil
- Négliger la taxe foncière, élevée à 37,84 %.
- Surévaluer les loyers face à un parc social important.
- Oublier le coût des travaux dans un parc partiellement ancien.
- Investir sans vérifier les PPR (carrières, argiles).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché arcueillais suit le rythme francilien : forte activité de mars à juin, ralentissement estival et reprise en septembre. La vente en automne permet de bénéficier de la reprise post-rentrée, mais la concurrence est forte. Évitez de mettre en vente en décembre. Pour les acheteurs, l'été peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs pressés. La taxe foncière, payable en septembre, n'influence pas directement les prix.
Le saviez-vous ?
- Arcueil abrite l'aqueduc Médicis, monument historique de 1613.
- La commune est traversée par la Coulée verte, sur 1,3 km.
- Avec 2 km² seulement, c'est l'une des villes les plus denses du Val-de-Marne.
S'installer à Arcueil : cadre de vie et logement
Avec 2 km² seulement, Arcueil est une commune très dense où l'espace est compté. Le cadre de vie est typique de la première couronne parisienne : urbain, animé, et bien doté en commerces (130) et services (307). La présence de sept monuments historiques, comme l'aqueduc Médicis, rappelle le riche passé du territoire.
Les résidents bénéficient d'une excellente connectivité numérique (88,3 % de couverture fibre) et de transports facilitant les trajets vers la capitale. Cependant, la forte proportion de logements sociaux (44 %) et un taux de chômage à 12 % dessinent un profil social contrasté, avec des tensions potentielles sur la cohésion sociale. Les plans de prévention des risques (anciennes carrières, ruissellement urbain) concernent certaines zones, une vérification en mairie s'impose avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Arcueil
Arcueil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Arcueil
Avec une température moyenne de 12,8°C et 635 mm de pluie annuels, Arcueil offre un climat francilien tempéré, sans extrêmes. Les hivers sont doux (peu de jours de gel) et les étés supportables. Ce profil convient aux habitants recherchant une stabilité climatique, sans les rigueurs du nord ou la chaleur excessive du sud. Idéal pour un cadre de vie urbain apaisé, où les précipitations restent modérées.
À qui s'adresse Arcueil ?
Arcueil s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs souhaitant devenir propriétaires en Île-de-France. Les familles y trouvent des services éducatifs complets, bien que l'espace public soit limité. Les investisseurs y recherchent des appartements locatifs. La faible part de résidences secondaires (2,8%) confirme une vocation résidentielle principale.
Avantages et limites à Arcueil
✓ Points forts
- Proximité de Paris (gare TGV à 4,1 km) et aéroport à 4,5 km.
- Dynamisme démographique avec une population jeune (âge médian 35,7 ans).
- Équipements et services nombreux (728 équipements, 16 écoles).
- Prix d'entrée plus accessible que dans les communes huppées de l'Ouest parisien.
- Parc de logements globalement performant énergétiquement (classe C dominante).
− À prendre en compte
- Densité très élevée (11 100 hab/km²) et espaces verts limités.
- Taxe foncière élevée (37,84%) pour les propriétaires occupants.
- Exposition à certains risques naturels (ruissellement, anciennes carrières).
Composition du parc immobilier à Arcueil
11 239 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (81,5 %) sur un total de 11 239 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc marqué par le logement social (44 %) et une majorité de locataires (seulement 31,3 % de propriétaires). La faible part de résidences secondaires (2,8 %) et un taux de vacants contenu (5,8 %) indiquent une demande résidentielle stable. Les maisons individuelles (18,5 %) y sont un bien relativement rare. Ce mix attire principalement des primo-accédants et des investisseurs en quête de locataires captifs.
Ancienneté du parc à Arcueil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 179 logements).
- Avant 1919 4,2 % 424 logts
- 1919-1945 12,6 % 1 285 logts
- 1946-1970 30,9 % 3 142 logts
- 1971-1990 23,0 % 2 339 logts
- 1991-2005 9,1 % 926 logts
- 2006-2019 20,3 % 2 062 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Arcueil
728 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Arcueil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La contrainte majeure vient des anciennes carrières, avec un PPRMT spécifique. Le risque de retrait-gonflement des argiles et de ruissellement urbain est aussi cartographié. Ces plans imposent des études géotechniques avant construction et peuvent restreindre certains projets. En revanche, la sismicité est très faible et le radon négligeable. Consulter le géorisque est une étape indispensable pour tout achat de terrain ou maison.
Cas pratique : un achat type à Arcueil
Une maison de 79 m² coûte environ 493 750 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 2 250 €. Cela représente 115 % du revenu médian local mensuel (1 963 €), un effort conséquent nécessitant généralement deux revenus ou un apport plus substantiel pour être soutenable.
Erreurs à éviter quand on achète à Arcueil
- Se fier au prix médian sans vérifier le DPE du bien.
- Oublier l'étude des sols en cas de projet sur terrain.
- Négocier sans connaître le taux de chômage local (12,0 %).
- Sous-estimer l'impact d'une copropriété à 44 % de logements sociaux.
Points clés à retenir à Arcueil
- Prix médian au m² à 5 105 €, en baisse de 5,6 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,3 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 12,8°C de moyenne annuelle.
- Écart maison/appart : +18 % pour les maisons (5 425 €/m²).
- Taxe foncière élevée : 37,84 % sur le bâti.
- Parc immobilier jeune : 20,3 % construit après 2006.
- DPE globalement bon, seulement 7,1 % de passoires.
- Surface type achetée : 48 m² pour un appart, 79 m² pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Arcueil ?
À Arcueil, la valeur est d'abord dictée par la proximité des transports et des commerces (130 équipements). Un bien à moins de 10 minutes à pied de la gare RER B aura une prime. L'état du bien et le DPE sont devenus critiques : une passoire thermique se vend avec une décote. Pour une maison, la présence d'un jardin et l'absence de vis-à-vis sont valorisants. Dans un parc ancien (16,8 % d'avant 1945), le charme authentique peut compenser des travaux. En appartement, un étage élevé avec vue dégagée et une cave influencent positivement le prix au m².
Estimation indicative d'une maison à Arcueil
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
428 820 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché qui bascule vers l'acheteur, une surévaluation entraîne une stagnation prolongée, tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte sèche. À 5 559 €/m² médian, un écart de 10% sur un appartement de 70 m² représente près de 39 000 €. Seule une estimation fondée sur les transactions récentes, ajustée à la baisse tendancielle et aux spécificités du quartier, permet de fixer un prix attractif et réaliste pour vendre dans des délais raisonnables. L'analyse des 7 550 DPE réalisés sur la commune est également un levier pour justifier la valeur.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent des moyennes, peu pertinentes dans une ville au parc aussi contrasté (logements sociaux, petits collectifs, maisons). Un professionnel local distingue la valeur d'un deux-pièces rue Émile Raspail de celle d'un appartement rénové près du parc de la mairie. Il évalue l'impact concret d'un DPE D, d'une vue dégagée ou d'une cave. Son expertise permet aussi de cibler les acheteurs sérieux et de justifier le prix lors de la négociation, en s'appuyant sur des comparaisons réellement similaires.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix au m² d'un quartier très différent.
- Ne pas actualiser le prix malgré la baisse du marché (-5,6 %).
- Oublier de valoriser un DPE A/B face à la réglementation.
- Négliger l'état des parties communes en copropriété.
Investir à Arcueil : passer à l'action
La correction des prix et le rendement locatif affiché ne garantissent pas à eux seuls la réussite d'un investissement. Transformer ces données en acquisition pertinente nécessite une expertise fine du micro-secteur et une négociation adaptée à un marché en transition.
Les données révèlent un potentiel locatif réel, mais sa concrétisation dépend d'une sélection rigoureuse du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Arcueil grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Arcueil
Quel est le prix moyen d'un appartement à Arcueil ?
Le prix médian des appartements s'élève à 5 033 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 50 m², cela représente un investissement d'environ 265 150 €.
Le marché immobilier d'Arcueil est-il en baisse ?
Oui, les données DVF montrent une baisse du prix médian global de -5,6 % entre 2023 et 2024. Sur cinq ans, la correction atteint même -14 % depuis le pic de 2020.
Arcueil est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Le potentiel locatif est réel avec un loyer médian de 23,3 €/m²/mois et un rendement brut de 5,3 %. L'investissement est pertinent pour un profil visant le rendement à moyen terme, malgré une accessibilité très faible pour les locaux.
Quels sont les quartiers à privilégier à Arcueil ?
Les secteurs les plus proches des transports et des commerces du centre-ville sont les plus prisés. Une attention particulière doit être portée aux zones soumises aux plans de prévention des risques (PPRMT et PPRI).
Combien coûte une maison à Arcueil ?
Le prix médian des maisons est de 5 425 €/m². Pour une maison type de 79 m², le budget à prévoir est d'environ 494 000 €. Les ventes de maisons sont beaucoup moins nombreuses que celles d'appartements.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Arcueil.
Résumé
Les transactions DVF 2026 à Arcueil font ressortir un médian à 5 105 €/m², très au-dessus de la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier d'Arcueil a enregistré une baisse de -16,0 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 914 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -6,5 % du prix médian.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (80,6 %), vendus autour de 5 033 €/m² en médiane. Un bien type de 84 m² revient à environ 455 700 €, soit 19,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 23,3 € (appartements) et 22,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (2,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 339 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 89 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Arcueil est une commune de la petite couronne parisienne. Contexte physique: en plaine, à 75 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.