01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 088 logements dont 79 résidences principales, 962 résidences secondaires et 47 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 79 | 7,3 % |
| Résidences secondaires | 962 | 88,4 % |
| Logements vacants | 47 | 4,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 7 % d'habitat permanent, 88 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 1 088.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 11 | 13,9 % |
| 1919-1945 | 3 | 3,8 % |
| 1946-1970 | 21 | 26,6 % |
| 1971-1990 | 28 | 35,4 % |
| 1991-2005 | 13 | 16,5 % |
| 2006-2019 | 3 | 3,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 35 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 14 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 8 | 10,0 % |
| 2 pièces | 11 | 13,8 % |
| 3 pièces | 18 | 22,5 % |
| 4 pièces | 23 | 28,8 % |
| 5 pièces ou plus | 20 | 25,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 25 % du parc, contre 24 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 044 | 1 070 | 1 088 |
| Rés. principales | 89 | 86 | 79 |
| Rés. secondaires | 941 | 922 | 962 |
| Vacants | 14 | 63 | 47 |
À 12 km, Aulon (99 hab.) enregistre 29,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 44 | 55,7 % |
| Locataires (privé) | 8 | 10,1 % |
| Locataires HLM | 20 | 25,3 % |
| Logés gratuitement | 8 | 10,1 % |
Occupation des résidences principales — 55,6 % appartiennent à leurs occupants, 35,0 % sont louées, avec 25 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 | 5,1 % |
| Fioul | 17 | 21,5 % |
| Électricité | 30 | 38,0 % |
| Gaz bouteille | 14 | 17,7 % |
| Autre (bois…) | 14 | 17,7 % |
Le électricité équipe 38 % des résidences principales, devant fioul (22 %) et gaz bouteille (18 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 20 |
| 2 à 4 ans | 9 |
| 5 à 9 ans | 12 |
| 10 ans ou plus | 39 |
| Total ménages | 79 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 |
| Sous-occupation modérée | 15 |
| Sous-occupation accentuée | 5 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 | 11,4 % |
| 1 voiture | 43 | 54,4 % |
| 2 voitures ou plus | 28 | 35,4 % |
Motorisation des ménages: 11 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 35 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 51,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 187 | 77 | 66 | 44 |
| 1975 | 186 | 93 | 41 | 52 |
| 1982 | 480 | 102 | 364 | 14 |
| 1990 | 769 | 116 | 651 | 2 |
| 1999 | 933 | 114 | 805 | 14 |
| 2006 | 1 022 | 114 | 889 | 19 |
| 2011 | 1 044 | 89 | 941 | 14 |
| 2016 | 1 070 | 86 | 922 | 63 |
| 2022 | 1 088 | 79 | 962 | 47 |
Trajectoire de long terme: 187 logements en 1968, 1 088 en 2022 (+482 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 217 | 220 | 225 | 201 | 108 | 68 |
| Dont vacants > 2 ans | 53 | 53 | 55 | 38 | 38 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 0,8 % |
| Classe C | 52 | 20,7 % |
| Classe D | 76 | 30,3 % |
| Classe E | 73 | 29,1 % |
| Classe F | 26 | 10,4 % |
| Classe G | 22 | 8,8 % |
Distribution DPE sur 251 diagnostics: la majorité se situe en classe D (30 %), avec 22 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 31 | 12,4 % |
| Classe B | 121 | 48,2 % |
| Classe C | 82 | 32,7 % |
| Classe D | 4 | 1,6 % |
| Classe E | 4 | 1,6 % |
| Classe F | 2 | 0,8 % |
| Classe G | 7 | 2,8 % |
Répartition climat du parc: B concentre 48 % des diagnostics et 93 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 287 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 300 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 252 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 249 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 255 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 156 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 300 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 156 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 1 |
| Classe C | 0 | 52 |
| Classe D | 5 | 71 |
| Classe E | 3 | 70 |
| Classe F | 3 | 23 |
| Classe G | 5 | 17 |
Côté maisons, la dominante est D (280 kWh/m²/an); côté appartements, D (266).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 3 |
| T3 | 10 |
| T4 | 7 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Barèges (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Barèges est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Hautes-Pyrénées. (sur 469 communes) Voir le classement
- Barèges est le petit village ayant le plus de résidences secondaires du département Hautes-Pyrénées. (sur 230 petits villages entre 100 et 500 habitants) Voir le classement
Résumé
La vocation saisonnière du parc de Barèges est nette: 88,4 % des 1 088 logements sont des résidences secondaires. Typologie urbaine marquée: 88,6 % d'appartements et 11,4 % de maisons. La commune est au cœur de la chaîne des Pyrénées, à haute altitude (2 880 m), sur un relief escarpé.
Avec 55,6 % de propriétaires et 35,0 % de locataires, Barèges se range du côté des communes à majorité propriétaire. Côté logement social, 25,3 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
13,9 % des logements de Barèges ont été construits avant 1919, un parc ancien qui cohabite avec des constructions plus récentes. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe D et 267 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 19,1 % — un enjeu de rénovation énergétique. Au plan énergétique résidentiel, 38,0 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Le nombre de logements de Barèges varie peu sur la période 2016–2022. 11,4 % des ménages de Barèges n'ont pas de voiture, 35,4 % en possèdent au moins deux.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Barèges est au cœur de la chaîne des Pyrénées. Sur le plan physique, la commune est à haute altitude (2 880 m), sur un relief escarpé, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Le marché immobilier de Barèges a bondi de +5,2 % en un an, signal rare sur une commune de 127 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 24 % du Hautes-Pyrénées
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier à Barèges
Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Barèges
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Barèges s'établit à 2 366 €, sur la base de 28 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Barèges se positionne dans le top 24 % des communes les plus chères du Hautes-Pyrénées.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 72,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Barèges Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Barèges
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 949 €/m² → 2 366 €/m² (+21,4 %), volume annuel actuel 28 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 23 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
3,6 % de maisons et 96,4 % d'appartements parmi les 28 transactions enregistrées.
3,6 % maisons, 96,4 % appartements sur 28 ventes: le collectif pèse 96,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 28 | 1 | 27 |
| Prix médian/m² | 2 366 € | 2 673 € | 2 346 € |
| Prix moyen/m² | 2 444 € | ||
| Surface médiane | – | 32 m² | 23 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 38 | 1 949 € |
| 2022 | 41 | 2 424 € |
| 2023 | 28 | 2 357 € |
| 2024 | 28 | 2 248 € |
| 2025 | 28 | 2 366 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 120 logements ont été autorisés et 50 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 42 %.
Vacance longue durée à Barèges
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Barèges (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 38 logements autorisés à à Barèges, dont 0 en 2025 (+660 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Barèges
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Barèges
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (72,37 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Performance énergétique du parc à Barèges
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 251 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Barèges: la classe D domine, 19,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Barèges
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Barèges : cadre de vie et logement
Barèges, commune de 127 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 2 101 m d'altitude et exposée à un climat plus rigoureux (-0,1 °C annuels).
Le territoire abrite 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 53 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Barèges
Barèges et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Barèges
Composition du parc immobilier à Barèges
1 088 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (88,4 %) sur un total de 1 088 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Barèges
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 79 logements).
- Avant 1919 13,9 % 11 logts
- 1919-1945 3,8 % 3 logts
- 1946-1970 26,6 % 21 logts
- 1971-1990 35,4 % 28 logts
- 1991-2005 16,5 % 13 logts
- 2006-2019 3,8 % 3 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Barèges
53 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Barèges
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Barèges
Pour une maison de 32 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
75 712 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Barèges
Quel est le prix de l'immobilier à Barèges ?
Le prix médian au m² à Barèges est de 2 366 € (données DVF, 28 transactions). Pour une maison de 32 m² (surface médiane locale), compter environ 86 000 €.
Comment Barèges se situe-t-elle dans le Hautes-Pyrénées ?
Barèges se classe au 102ᵉ rang sur 423 communes du Hautes-Pyrénées — dans le top 24 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Barèges ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Barèges est de 4,3 % (loyer de 9,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Communes limitrophes de Barèges
Barèges est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Barèges ressort à 2 366 € (source DVF, 28 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel des Hautes-Pyrénées.
La progression du prix médian atteint +21,4 % sur cinq ans (2021-2025) à Barèges, au-dessus du rythme national. Sur l'ensemble de la période, 163 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +5,2 %.
Marché à dominante collective à Barèges: 96,4 % d'appartements dans les transactions, à 2 346 €/m² en médiane. Un bien type de 32 m² revient à environ 85 536 €, soit 4,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,5 € (appartements) et 9,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,9 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Avec 88,4 % de résidences secondaires, Barèges est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
La construction neuve est soutenue à Barèges: 38 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 8 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 68 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Barèges s'interprète dans un contexte plus large — Barèges est au cœur de la chaîne des Pyrénées, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est à haute altitude (2 880 m), sur un relief escarpé.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).