01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 050 logements dont 483 résidences principales, 1 510 résidences secondaires et 57 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 483 | 23,6 % |
| Résidences secondaires | 1 510 | 73,7 % |
| Logements vacants | 57 | 2,8 % |
Parmi les 2 050 logements du parc, 24 % assurent la fonction de résidence principale, contre 74 % de secondaires et 3 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 77 | 16,4 % |
| 1919-1945 | 28 | 6,0 % |
| 1946-1970 | 90 | 19,1 % |
| 1971-1990 | 176 | 37,4 % |
| 1991-2005 | 51 | 10,9 % |
| 2006-2020 | 48 | 10,2 % |
La période 1971-1990 concentre 37 % du parc, tandis que 16 % datent d'avant 1919 et 10 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 1,0 % |
| 2 pièces | 53 | 11,0 % |
| 3 pièces | 91 | 18,9 % |
| 4 pièces | 134 | 27,8 % |
| 5 pièces ou plus | 199 | 41,3 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 41 % du parc, contre 12 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 785 | 2 042 | 2 050 |
| Rés. principales | 479 | 504 | 483 |
| Rés. secondaires | 1 292 | 1 490 | 1 510 |
| Vacants | 13 | 49 | 57 |
La part de propriétaires atteint 81,0 % à Campan, commune de 1 245 hab. à 21 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 312 | 64,6 % |
| Locataires (privé) | 86 | 17,8 % |
| Locataires HLM | 44 | 9,1 % |
| Logés gratuitement | 41 | 8,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 64,7 % de propriétaires face à 26,8 % de locataires (dont 9 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 16 | 3,3 % |
| Fioul | 62 | 12,8 % |
| Électricité | 248 | 51,3 % |
| Gaz bouteille | 27 | 5,6 % |
| Autre (bois…) | 130 | 26,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 51 % au électricité, 27 % pour autres sources (bois notamment), 13 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 33 |
| 2 à 4 ans | 87 |
| 5 à 9 ans | 68 |
| 10 ans ou plus | 294 |
| Total ménages | 483 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 78 |
| Sous-occupation modérée | 125 |
| Sous-occupation accentuée | 135 |
| Sous-occupation très accentuée | 131 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 81 | 16,8 % |
| 1 voiture | 253 | 52,4 % |
| 2 voitures ou plus | 149 | 30,8 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 17 % sans, 52 % à une voiture, 31 % multi-motorisés. Par ailleurs, 49,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 526 | 323 | 49 | 154 |
| 1975 | 531 | 334 | 155 | 42 |
| 1982 | 742 | 401 | 286 | 55 |
| 1990 | 988 | 452 | 485 | 51 |
| 1999 | 1 263 | 463 | 710 | 90 |
| 2007 | 1 457 | 503 | 864 | 91 |
| 2012 | 1 785 | 479 | 1 292 | 13 |
| 2017 | 2 042 | 504 | 1 490 | 49 |
| 2023 | 2 050 | 483 | 1 510 | 57 |
Trajectoire de long terme: 526 logements en 1968, 2 050 en 2023 (+290 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 604 | 596 | 571 | 553 | 288 | 147 | 166 |
| Dont vacants > 2 ans | 70 | 68 | 65 | 68 | 50 | 80 | 69 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 1,1 % |
| Classe B | 6 | 1,3 % |
| Classe C | 107 | 23,4 % |
| Classe D | 199 | 43,4 % |
| Classe E | 93 | 20,3 % |
| Classe F | 26 | 5,7 % |
| Classe G | 22 | 4,8 % |
La classe D domine avec 43 % des diagnostics, et 26 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 86 | 18,8 % |
| Classe B | 282 | 61,6 % |
| Classe C | 63 | 13,8 % |
| Classe D | 4 | 0,9 % |
| Classe E | 10 | 2,2 % |
| Classe F | 6 | 1,3 % |
| Classe G | 7 | 1,5 % |
Répartition climat du parc: B concentre 62 % des diagnostics et 94 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 268 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 237 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 272 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 223 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 203 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 125 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 125 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 272 pour ceux 1975-1988.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 4 | 2 |
| Classe C | 7 | 100 |
| Classe D | 17 | 182 |
| Classe E | 19 | 74 |
| Classe F | 13 | 13 |
| Classe G | 17 | 5 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (281 kWh/m²/an) et appartements en classe D (225).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 16 |
| T3 | 12 |
| T4 | 13 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Luz-Saint-Sauveur (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement 2023, 73,7 % du parc de Luz-Saint-Sauveur sont des résidences secondaires (1 510 unités sur 2 050). Habitat majoritairement collectif — 70,7 % du parc en appartements contre 29,3 % en maisons. Ancrage local: la commune est au cœur de la chaîne des Pyrénées.
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 64,7 % de propriétaires, 26,8 % de locataires. Le parc social représente 9,1 % des résidences principales.
Le parc de Luz-Saint-Sauveur combine un noyau ancien (16,3 %) et une couronne plus récente (10,2 % après 2006). Le parc de Luz-Saint-Sauveur présente des performances DPE contrastées: classe dominante D et 235 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 10,5 % du parc diagnostiqué. La source de chauffage la plus répandue est le électricité (51,3 %).
Volume du parc globalement inchangé depuis 2017 (+0,4 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 16,8 % de ménages sans voiture, 30,8 % à au moins deux voitures.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur de la chaîne des Pyrénées.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 483 résidences principales de Luz-Saint-Sauveur et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Parmi les 404 communes du Hautes-Pyrénées, Luz-Saint-Sauveur se place dans le top 14 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,2 %
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Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 14 % du Hautes-Pyrénées
- Correction récente des prix : -13,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Luz-Saint-Sauveur
Acheter demande un effort important : 8,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Luz-Saint-Sauveur
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Luz-Saint-Sauveur s'établit à 2 636 €, sur la base de 47 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Luz-Saint-Sauveur se positionne dans le top 14 % des communes les plus chères du Hautes-Pyrénées.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 66,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Luz-Saint-Sauveur Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Luz-Saint-Sauveur
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 636 €/m² de prix médian pour 47 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +6,7 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 34 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
19,1 % de maisons et 80,9 % d'appartements parmi les 47 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 19,1 % de maisons et 80,9 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 47 | 9 | 38 |
| Prix médian/m² | 2 636 € | 2 200 € | 2 682 € |
| Prix moyen/m² | 2 687 € | ||
| Surface médiane | – | 130 m² | 34 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 79 | 2 471 € |
| 2022 | 61 | 2 664 € |
| 2023 | 40 | 2 755 € |
| 2024 | 33 | 3 030 € |
| 2025 | 47 | 2 636 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 4 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 128 autorisations pour 70 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Luz-Saint-Sauveur
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Luz-Saint-Sauveur (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Luz-Saint-Sauveur: 11 logements autorisés sur 5 ans, 2 pour la dernière année (-15 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Luz-Saint-Sauveur
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Luz-Saint-Sauveur
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (66,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Performance énergétique du parc à Luz-Saint-Sauveur
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 458 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Luz-Saint-Sauveur: majorité classée D, part de passoires thermiques à 10,5 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Luz-Saint-Sauveur
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Luz-Saint-Sauveur : cadre de vie et logement
Village rural de 900 habitants sur 50,38 km² (18 hab/km²), Luz-Saint-Sauveur offre un cadre préservé.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 136 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Luz-Saint-Sauveur
Luz-Saint-Sauveur et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Luz-Saint-Sauveur
Composition du parc immobilier à Luz-Saint-Sauveur
2 050 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 70,5 % d'appartements, 29,5 % de maisons — profil urbain marqué.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Luz-Saint-Sauveur
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 471 logements).
- Avant 1919 16,3 % 77 logts
- 1919-1945 5,9 % 28 logts
- 1946-1970 19,1 % 90 logts
- 1971-1990 37,4 % 176 logts
- 1991-2005 10,8 % 51 logts
- 2006-2020 10,2 % 48 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Luz-Saint-Sauveur
136 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Luz-Saint-Sauveur
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Multi - LUZ-SAINT-SAUVEUR PPRN Approuvé approuvé le 22/12/2023
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Luz-Saint-Sauveur
Pour une maison de 130 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
342 680 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Luz-Saint-Sauveur
Quel est le prix de l'immobilier à Luz-Saint-Sauveur ?
Le prix médian au m² à Luz-Saint-Sauveur est de 2 636 € (données DVF, 47 transactions). Pour une maison de 130 m² (surface médiane locale), compter environ 286 000 €.
Comment Luz-Saint-Sauveur se situe-t-elle dans le Hautes-Pyrénées ?
Luz-Saint-Sauveur se classe au 56ᵉ rang sur 404 communes du Hautes-Pyrénées — dans le top 14 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Luz-Saint-Sauveur ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Luz-Saint-Sauveur est de 5,2 % (loyer de 9,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le marché immobilier de Luz-Saint-Sauveur se situe dans la moyenne — prix médian 2 636 €/m², dans la ligne de la médiane des Hautes-Pyrénées.
Le prix médian de Luz-Saint-Sauveur gagne +6,7 % entre 2021 et 2025. Au total, 260 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de 13,0 % du prix médian.
Typologie urbaine marquée: 80,9 % des transactions de Luz-Saint-Sauveur concernent des appartements, autour de 2 682 €/m². Rapporté au revenu médian de Luz-Saint-Sauveur, un logement de 130 m² (286 000 €) représente 12,1 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,5 €/m² pour un appartement et 9,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,3 %, un niveau intermédiaire. Avec 73,7 % de résidences secondaires, Luz-Saint-Sauveur est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
La production neuve est peu intense à Luz-Saint-Sauveur — 11 logements autorisés entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 82 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Luz-Saint-Sauveur est au cœur de la chaîne des Pyrénées.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.