Avec 3 614 €/m², Basse-Goulaine se place parmi les communes chères de la Loire-Atlantique, au-dessus de la médiane départementale. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 2 946 à 4 105 €/m². La commune figure parmi les 9 % les plus chères de la Loire-Atlantique au mètre carré.
Le marché immobilier de Basse-Goulaine est en hausse progressive: +10,0 % entre 2020 et 2024. 503 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -3,1 %.
Typologie largement pavillonnaire à Basse-Goulaine: 91,3 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 3 477 €/m². Le bien médian (115 m² à 399 855 €) équivaut à 13,8 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Basse-Goulaine avoisinent 13,3 €/m² pour les appartements et 11,9 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,9 % — dans la moyenne française. Peu de résidences secondaires à Basse-Goulaine (0,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les permis de construire autorisent 34 logements par an en moyenne sur la période 2020-2024.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Basse-Goulaine est dans le tissu communal du littoral atlantique. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 14 m) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir à Basse-Goulaine en 2026 ?
Prix médian au m² à 3 614 € à Basse-Goulaine, dans un marché de 80 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ⚠ Solvabilité locale fragile
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 9 % du Loire-Atlantique
Analyse du marché immobilier à Basse-Goulaine
Le marché immobilier de Basse-Goulaine affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Basse-Goulaine
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Basse-Goulaine : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Basse-Goulaine
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Données du marché immobilier à Basse-Goulaine
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Basse-Goulaine s'établit à 3 614 €, sur la base de 80 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (2 946–4 105 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent. Basse-Goulaine se positionne dans le top 9 % des communes les plus chères du Loire-Atlantique.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Basse-Goulaine
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Basse-Goulaine
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Basse-Goulaine
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Basse-Goulaine (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Basse-Goulaine totalise 170 logements sur 5 ans, soit -64 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Basse-Goulaine
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Basse-Goulaine
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,23 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Basse-Goulaine
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 280 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Basse-Goulaine est C, avec 3,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Basse-Goulaine
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Basse-Goulaine : cadre de vie et logement
Basse-Goulaine compte 9 679 habitants, à 14 m d'altitude.
Le territoire abrite 25 appellations d'origine rattachées au terroir local et 388 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Basse-Goulaine
Basse-Goulaine et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Basse-Goulaine
4 110 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Basse-Goulaine est composé très majoritairement de maisons (81,5 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Basse-Goulaine
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 790 logements).
- Avant 1919 2,7 % 101 logts
- 1919-1945 1,0 % 37 logts
- 1946-1970 6,1 % 230 logts
- 1971-1990 35,9 % 1 359 logts
- 1991-2005 24,7 % 938 logts
- 2006-2019 29,7 % 1 125 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Basse-Goulaine
388 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Basse-Goulaine
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi-Loire Amont PPRN Approuvé approuvé le 12/03/2001
- PPRi-Loire Amont - Révision PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Basse-Goulaine : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Basse-Goulaine
Quel est le prix de l'immobilier à Basse-Goulaine ?
Le prix médian au m² à Basse-Goulaine est de 3 614 € (données DVF, 80 transactions). Pour une maison de 115 m² (surface médiane locale), compter environ 400 000 €.
Comment Basse-Goulaine se situe-t-elle dans le Loire-Atlantique ?
Basse-Goulaine se classe au 19ᵉ rang sur 207 communes du Loire-Atlantique — dans le top 9 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Basse-Goulaine ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Basse-Goulaine est de 4,1 % (loyer de 11,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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