01 Le parc de logements
Le parc comprend 12 308 logements dont 11 541 résidences principales, 204 résidences secondaires et 563 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 541 | 93,8 % |
| Résidences secondaires | 204 | 1,7 % |
| Logements vacants | 563 | 4,6 % |
Parmi les 12 308 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 751 | 6,7 % |
| 1919-1945 | 354 | 3,1 % |
| 1946-1970 | 1 481 | 13,2 % |
| 1971-1990 | 3 081 | 27,4 % |
| 1991-2005 | 2 232 | 19,8 % |
| 2006-2020 | 3 358 | 29,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période 2006-2020, le segment d'avant 1919 restant à 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 280 | 2,4 % |
| 2 pièces | 1 202 | 10,4 % |
| 3 pièces | 1 731 | 15,0 % |
| 4 pièces | 2 490 | 21,6 % |
| 5 pièces ou plus | 5 837 | 50,6 % |
Distribution par taille: 13 % de petits logements (T1-T2), 51 % de grands (5p+), moyenne à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 576 | 10 780 | 12 308 |
| Rés. principales | 9 140 | 10 164 | 11 541 |
| Rés. secondaires | 109 | 167 | 204 |
| Vacants | 327 | 449 | 563 |
Montaigu-Vendée, commune de taille similaire à 24 km, affiche 70,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 230 | 71,3 % |
| Locataires (privé) | 2 258 | 19,6 % |
| Locataires HLM | 977 | 8,5 % |
| Logés gratuitement | 76 | 0,7 % |
Occupation des résidences principales — 71,3 % appartiennent à leurs occupants, 28,0 % sont louées, avec 8 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 715 | 49,5 % |
| Fioul | 231 | 2,0 % |
| Électricité | 4 394 | 38,1 % |
| Gaz bouteille | 55 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 1 147 | 9,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (50 %), 38 % pour électricité et 10 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 221 |
| 2 à 4 ans | 2 293 |
| 5 à 9 ans | 2 160 |
| 10 ans ou plus | 5 867 |
| Total ménages | 11 541 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 006 |
| Sous-occupation modérée | 2 410 |
| Sous-occupation accentuée | 2 397 |
| Sous-occupation très accentuée | 4 307 |
| Suroccupation modérée | 422 |
| Suroccupation accentuée | 22 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 991 | 8,6 % |
| 1 voiture | 5 254 | 45,5 % |
| 2 voitures ou plus | 5 296 | 45,9 % |
Équipement automobile des ménages: 9 % sans voiture, 46 % avec une voiture et 46 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 85,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 673 | 3 339 | 170 | 164 |
| 1975 | 4 511 | 4 007 | 165 | 339 |
| 1982 | 5 331 | 4 959 | 126 | 246 |
| 1990 | 6 447 | 6 031 | 135 | 281 |
| 1999 | 7 525 | 7 226 | 105 | 194 |
| 2007 | 8 716 | 8 213 | 165 | 337 |
| 2012 | 9 576 | 9 140 | 109 | 327 |
| 2017 | 10 780 | 10 164 | 167 | 449 |
| 2023 | 12 308 | 11 541 | 204 | 563 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 3 673 à 12 308, soit +235 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 748 | 648 | 625 | 735 | 726 | 408 | 605 |
| Dont vacants > 2 ans | 120 | 99 | 87 | 85 | 80 | 135 | 104 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 117 | 2,4 % |
| Classe B | 217 | 4,4 % |
| Classe C | 2 810 | 56,7 % |
| Classe D | 1 120 | 22,6 % |
| Classe E | 446 | 9,0 % |
| Classe F | 176 | 3,5 % |
| Classe G | 73 | 1,5 % |
La classe C domine avec 57 % des diagnostics, et 63 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 834 | 16,8 % |
| Classe B | 970 | 19,6 % |
| Classe C | 2 182 | 44,0 % |
| Classe D | 599 | 12,1 % |
| Classe E | 244 | 4,9 % |
| Classe F | 104 | 2,1 % |
| Classe G | 26 | 0,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (44 %), et 80 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 239 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 222 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 204 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 157 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 135 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 92 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 239 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 92 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 109 | 8 |
| Classe B | 108 | 109 |
| Classe C | 873 | 1 937 |
| Classe D | 737 | 383 |
| Classe E | 371 | 75 |
| Classe F | 149 | 27 |
| Classe G | 63 | 10 |
Les maisons affichent une classe dominante C (193 kWh/m²/an), les appartements C (135) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 18 |
| T2 | 406 |
| T3 | 451 |
| T4 | 252 |
| T5+ | 20 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vertou (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Vertou est la ville moyenne ayant le prix au m² le plus élevé du département Loire-Atlantique. (sur 8 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants)
- Vertou est la ville moyenne ayant la plus grande part de propriétaires du département Loire-Atlantique. (sur 8 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Vertou se classe 5e ville moyenne ayant la plus grande part de propriétaires de France. (sur 349 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
D'après l'INSEE (2023), Vertou dispose de 12 308 logements, dont 93,8 % sont des résidences principales. Au plan typologique, la maison (75,1 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (24,9 %). Vertou se situe dans un environnement dans le tissu communal du littoral atlantique.
Vertou présente un profil majoritairement propriétaire — 71,3 % des ménages possèdent leur résidence principale. 8,5 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Vertou est en deçà de l'obligation SRU: 12,5 % de logements sociaux pour 25,0 % attendus.
Construction récente dynamique: 29,8 % des logements de Vertou ont été bâtis depuis 2006. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (163 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 49,5 % des résidences principales.
Croissance observée du parc résidentiel de Vertou: +14,2 % entre 2017 et 2023. 45,9 % des ménages de Vertou disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Vertou est dans le tissu communal du littoral atlantique.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Parmi les 207 communes du Loire-Atlantique, Vertou se place dans le top 10 % des plus chères au m².
Verdict
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 10 % du Loire-Atlantique
Analyse du marché immobilier à Vertou
Acheter demande un effort important : 8,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Vertou
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Vertou s'établit à 3 409 €, sur la base de 340 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Vertou se positionne dans le top 10 % des communes les plus chères du Loire-Atlantique.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vertou Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Vertou
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 340 transactions en 2025 et affiche une évolution de -8,5 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 3 409 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 59 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
76,2 % de maisons et 23,8 % d'appartements parmi les 340 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 76,2 % de maisons et 23,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 340 | 259 | 81 |
| Prix médian/m² | 3 409 € | 3 386 € | 3 472 € |
| Prix moyen/m² | 3 423 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 59 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 403 | 3 725 € |
| 2022 | 377 | 3 913 € |
| 2023 | 281 | 3 684 € |
| 2024 | 314 | 3 454 € |
| 2025 | 340 | 3 409 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 6 320 logements ont été autorisés et 6 114 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 97 %.
Vacance longue durée à Vertou
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Vertou (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Vertou totalise 634 logements sur 5 ans, soit -54 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Vertou
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Vertou
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,00 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Vertou
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 959 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Vertou est C, avec 5,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Vertou
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S'installer à Vertou : cadre de vie et logement
Vertou compte 26 227 habitants sur 35,68 km². Le climat local affiche 12,8 °C de moyenne annuelle et 859 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 25 appellations d'origine rattachées au terroir local et 957 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Vertou
Vertou et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vertou
Composition du parc immobilier à Vertou
12 308 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Vertou combine 75,5 % de maisons et 24,5 % d'appartements.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Ancienneté du parc à Vertou
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 256 logements).
- Avant 1919 6,7 % 751 logts
- 1919-1945 3,1 % 354 logts
- 1946-1970 13,2 % 1 481 logts
- 1971-1990 27,4 % 3 081 logts
- 1991-2005 19,8 % 2 232 logts
- 2006-2020 29,8 % 3 358 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Vertou
957 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Vertou
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi-Sèvre Nantaise PPRN Approuvé approuvé le 03/12/1998
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Vertou
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
323 855 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vertou
Quel est le prix de l'immobilier à Vertou ?
Le prix médian au m² à Vertou est de 3 409 € (données DVF, 340 transactions). Pour une maison de 95 m² (surface médiane locale), compter environ 322 000 €.
Comment Vertou se situe-t-elle dans le Loire-Atlantique ?
Vertou se classe au 20ᵉ rang sur 207 communes du Loire-Atlantique — dans le top 10 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Vertou ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Vertou est de 4,5 % (loyer de 12,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Côté prix, Vertou est un marché tendu — 3 409 €/m² sur 340 ventes récentes, +12,4 % par rapport au reste de la Loire-Atlantique. La commune figure parmi les 10 % les plus chères de la Loire-Atlantique au mètre carré.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Vertou se replie de 8,5 %. 1 715 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Typologie à dominante pavillonnaire: 76,2 % des ventes concernent des maisons, à 3 386 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Vertou, un logement de 95 m² (321 670 €) représente 10,3 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Vertou avoisinent 13,4 €/m² pour les appartements et 12,7 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,6 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 1,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 634 logements autorisés et 800 commencés sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 55 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Vertou est dans le tissu communal du littoral atlantique.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.