01 Le parc de logements
Le parc comprend 12 335 logements dont 10 406 résidences principales, 612 résidences secondaires et 1 317 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 10 406 | 84,4 % |
| Résidences secondaires | 612 | 5,0 % |
| Logements vacants | 1 317 | 10,7 % |
Le graphique détaille la structure des 12 335 logements: 84 % sont habités en permanence, 5 % épisodiquement et 11 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 279 | 12,4 % |
| 1919-1945 | 544 | 5,3 % |
| 1946-1970 | 2 350 | 22,7 % |
| 1971-1990 | 3 658 | 35,4 % |
| 1991-2005 | 1 424 | 13,8 % |
| 2006-2019 | 1 086 | 10,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 35 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 12 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 692 | 6,7 % |
| 2 pièces | 1 596 | 15,3 % |
| 3 pièces | 2 599 | 25,0 % |
| 4 pièces | 2 475 | 23,8 % |
| 5 pièces ou plus | 3 044 | 29,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (29 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 961 | 11 974 | 12 335 |
| Rés. principales | 10 600 | 10 518 | 10 406 |
| Rés. secondaires | 357 | 479 | 612 |
| Vacants | 1 004 | 977 | 1 317 |
À titre de comparaison : 32,0 % de part de propriétaires à Lons-Le-Saunier, à 67 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 961 | 47,7 % |
| Locataires (privé) | 3 091 | 29,7 % |
| Locataires HLM | 2 036 | 19,6 % |
| Logés gratuitement | 318 | 3,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 47,7 %, locataires 49,3 % — la part HLM s'établit à 20 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 839 | 65,7 % |
| Fioul | 344 | 3,3 % |
| Électricité | 2 679 | 25,7 % |
| Gaz bouteille | 88 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 456 | 4,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 66 % au gaz de ville, 26 % pour électricité, 4 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 507 |
| 2 à 4 ans | 2 244 |
| 5 à 9 ans | 1 789 |
| 10 ans ou plus | 4 865 |
| Total ménages | 10 406 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 367 |
| Sous-occupation modérée | 2 784 |
| Sous-occupation accentuée | 2 076 |
| Suroccupation modérée | 895 |
| Suroccupation accentuée | 17 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 834 | 17,6 % |
| 1 voiture | 5 730 | 55,1 % |
| 2 voitures ou plus | 2 841 | 27,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 18 % sans véhicule, 55 % mono-motorisés, 27 % multi-motorisés. Par ailleurs, 56,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 915 | 5 393 | 298 | 224 |
| 1975 | 7 205 | 6 445 | 332 | 428 |
| 1982 | 8 257 | 7 432 | 297 | 528 |
| 1990 | 9 083 | 8 331 | 286 | 466 |
| 1999 | 10 359 | 9 370 | 350 | 639 |
| 2006 | 11 108 | 10 052 | 216 | 840 |
| 2011 | 11 961 | 10 600 | 357 | 1 004 |
| 2016 | 11 974 | 10 518 | 479 | 977 |
| 2022 | 12 335 | 10 406 | 612 | 1 317 |
Trajectoire de long terme: 5 915 logements en 1968, 12 335 en 2022 (+109 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 611 | 1 729 | 1 639 | 1 899 | 1 512 | 1 052 |
| Dont vacants > 2 ans | 616 | 634 | 666 | 759 | 601 | 643 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 50 | 0,7 % |
| Classe B | 179 | 2,4 % |
| Classe C | 3 141 | 42,2 % |
| Classe D | 2 650 | 35,6 % |
| Classe E | 887 | 11,9 % |
| Classe F | 364 | 4,9 % |
| Classe G | 179 | 2,4 % |
Distribution DPE sur 7 450 diagnostics: la majorité se situe en classe C (42 %), avec 45 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 710 | 9,5 % |
| Classe B | 1 068 | 14,3 % |
| Classe C | 2 594 | 34,8 % |
| Classe D | 2 085 | 28,0 % |
| Classe E | 628 | 8,4 % |
| Classe F | 277 | 3,7 % |
| Classe G | 88 | 1,2 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (35 %), 59 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 234 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 187 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 195 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 177 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 144 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 234 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 98 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 36 |
| Classe B | 49 | 130 |
| Classe C | 326 | 2 815 |
| Classe D | 475 | 2 175 |
| Classe E | 264 | 623 |
| Classe F | 146 | 218 |
| Classe G | 68 | 111 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 224 kWh/m²/an côté maisons, C à 185 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 200 |
| T2 | 511 |
| T3 | 1 036 |
| T4 | 622 |
| T5+ | 152 |
Faut-il investir à Beaune en 2026 ?
Capitale des vins de Bourgogne, Beaune est une ville moyenne au rayonnement international. Son marché immobilier, porté par un patrimoine historique exceptionnel et une économie tournée vers le vin et le tourisme, affiche des prix élevés pour la région. Faut-il pour autant y investir en 2026 ? Le verdict tient dans l'analyse fine de sa dynamique récente.
Première ville de Côte-d'Or par son marché immobilier, Beaune affiche une attractivité territoriale de 7,7/10 mais une correction de -4,2 % sur un an.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif en centre-ville et de composer avec un marché peu accessible aux revenus locaux.
Points clés
- ✓ Correction de -4,2 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut correct à 5,8 %
- ✓ Pression immobilière élevée (7,1/10) soutenant la demande
- ⚠ Accessibilité faible pour les locaux (0,6/10)
- ⚠ Démographie en déclin (-6,8 % en 10 ans)
- ⚠ Parc vieillissant (17,6 % d'avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 759 €/m², Beaune se situe au-dessus de la moyenne des villes moyennes françaises.
- Elle surclasse nettement ses voisines de même catégorie, jusqu'à +63 % par rapport à Montceau-les-Mines.
- Son prix au mètre carré reste trois fois inférieur à celui du littoral méditerranéen pour un rendement locatif comparable.
Analyse du marché immobilier à Beaune
Le marché de Beaune est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Beaune
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,1/10) indique un marché dynamique où la demande excède souvent l'offre, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,1/10) indique un marché dynamique où la demande excède souvent l'offre, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité très faible (0,6/10) indique que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local ; le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité très faible (0,6/10) indique que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local ; le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,9/10) : la demande locative existe mais les rendements nets sont rognés par les charges et la fiscalité.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,9/10) : la demande locative existe mais les rendements nets sont rognés par les charges et la fiscalité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique immobilière faible (2,6/10) écarte la stratégie de location saisonnière pure ; privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique immobilière faible (2,6/10) écarte la stratégie de location saisonnière pure ; privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2751,5 — Percentile dept : 86/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 94/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 29/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,7 — Percentile dept : 43/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 656,5 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 6/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 40,2 — Percentile dept : 6/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 16,5 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 52,3 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 29/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,7 — Percentile dept : 43/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 61/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2751,5 — Percentile dept : 14/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 29/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 61/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 59/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 656,5 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Beaune : opportunités et risques
Investir à Beaune en 2026 cible prioritairement le rendement locatif en location annuelle. Le rendement brut des appartements (5,8 %) dépasse celui des livrets réglementés, mais le net estimé à 3,4 % après charges est plus modeste. La taxe foncière, à 44,98 %, représente une charge annuelle significative qui grève la rentabilité. Il est donc crucial de sélectionner des biens déjà bien isolés ou faciles à rénover, d'autant que 7,1 % du parc est classé F ou G et sera interdit à la location à horizon 2028.
La pression touristique immobilière étant faible (IPTI 2,6/10), la location saisonnière n'est pas le cœur de métier du marché. En revanche, la location annuelle à des étudiants, des jeunes actifs ou des employés du secteur viticole et touristique trouve un débouché, portée par la gare locale et la centralité beaunoise. L'offre nouvelle (983 logements autorisés en 5 ans) viendra toutefois concurrencer l'ancien, poussant à privilégier les biens bien situés et rénovés.
La stratégie de plus-value à court terme semble compromise par la correction en cours et le vieillissement de la population (indice de 231,7). L'investissement se conçoit donc sur un horizon moyen à long terme, en jouant la carte de la rareté et de la qualité du bâti en secteur sauvegardé. Il faut impérativement intégrer dans son plan financier les coûts de rénovation énergétique, inévitables pour une grande partie du parc construit avant 1945.
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Données du marché immobilier à Beaune
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Beaune, établi à 2 759 €/m² d'après les transactions DVF 2024, masque une forte dispersion : la fourchette centrale des prix (50 % des ventes) s'étire de 2 204 à 3 823 €/m². Cet écart reflète la dualité du marché entre l'hypercentre patrimonial, très prisé, et les quartiers périphériques. La ville enregistre par ailleurs 10,7 % de logements vacants, un taux supérieur à la moyenne nationale, indiquant un parc parfois dégradé ou des résidences secondaires non exploitées locativement.
Contrairement à une tendance nationale, les appartements (2 661 €/m²) y sont légèrement moins chers que les maisons (2 658 €/m²). Cette singularité s'explique par le poids des petits appartements anciens dans le cœur historique, dont la vétusté peut peser sur le prix. Néanmoins, avec 95,9 % de couverture fibre et une densité exceptionnelle de services (ICS 9,2/10), le cadre de vie beaunois reste un argument de poids pour attirer des locataires.
L'analyse des transactions sur cinq ans révèle un marché qui a surfé sur la vague nationale de hausse jusqu'en 2023 avant de corriger. Cette correction de -4,2 % sur un an intervient dans un contexte de remontée des taux, mais aussi de fragilité démographique, la population ayant reculé de 6,8 % en dix ans selon l'INSEE. Le marché est donc à un tournant, tiraillé entre son attractivité patrimoniale et des indicateurs socio-démographiques moins porteurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Beaune Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, les prix médians à Beaune ont connu une progression soutenue entre 2020 et 2023, grimpant de 2 446 € à 2 881 €/m², soit une hausse de près de 18 % en trois ans. L'année 2024 marque un infléchissement avec une baisse de 4,2 %, ramenant le prix à 2 759 €/m². Cette correction, dans un contexte national de ralentissement, pourrait offrir des opportunités d'entrée. Elle est à nuancer au regard du niveau toujours très élevé par rapport aux communes voisines similaires, qui affichent des prix inférieurs de 23 % à 63 %. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère un marché arrivé à maturité, où la plus-value immédiate n'est plus le moteur principal.
Évolution du marché immobilier de Beaune
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Beaune évolue de +11,9 %, passant de 2 378 à 2 660 €/m²; 344 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'une maison beaunoise type (93 m²) représente un investissement de plus de 260 000 €. Avec un loyer médian estimé à 12,5 €/m²/mois, le rendement brut atteint 5,4 %. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière de 44,98 %, gestion, vacance), le rendement net estimé tombe autour de 3,1 %. L'effort financier mensuel net, une fois le loyer perçu déduit de la mensualité de crédit, reste significatif. Ce montage n'est viable qu'avec un apport conséquent ou un très bon taux, et vise un investissement de moyen à long terme.
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 344 transactions enregistrées en 2024, le marché beaunois est actif, même si le volume a baissé par rapport aux pics de 2021-2022 (plus de 500 ventes annuelles). Les appartements, avec 219 ventes pour une surface médiane de 60 m², dominent le marché, reflétant le caractère historique et dense du centre. Les maisons, plus spacieuses (93 m² médian), représentent 125 transactions. Ce volume soutenu, couplé à une pression immobilière élevée (IPI 7,1/10), indique un marché liquide et dynamique, encore sous tension malgré la légère correction des prix. Le profil des biens vendus est souvent ancien, ce qui implique une attention particulière au DPE.
Répartition des ventes
36,3 % de maisons et 63,7 % d'appartements parmi les 344 transactions enregistrées.
36,3 % maisons, 63,7 % appartements sur 344 ventes: le collectif pèse 63,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 344 | 125 | 219 |
| Prix médian/m² | 2 660 € | 2 658 € | 2 661 € |
| Prix moyen/m² | 3 261 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 407 | 2 378 € |
| 2022 | 432 | 2 659 € |
| 2023 | 366 | 2 677 € |
| 2024 | 320 | 2 614 € |
| 2025 | 344 | 2 660 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Beaune est vigoureuse. Sur les cinq dernières années, 983 logements ont été autorisés, avec une accélération nette en 2024 (452 autorisations, soit +119 % par rapport à la tendance quinquennale précédente). Cette forte activité de promotion immobilière traduit une confiance des acteurs dans l'attractivité résidentielle de la ville. Elle permet aussi de répondre à une demande locative et d'accession potentiellement non satisfaite par l'ancien. Pour l'investisseur, cela signifie une offre neuve croissante, souvent mieux classée énergétiquement, qui pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien très dégradé.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
3 478 logements autorisés cumulés, 1 854 commencés: la dynamique récente affiche 404 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Beaune
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Beaune (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 118 logements ont été autorisés à à Beaune, +155 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Beaune
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Beaune
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,98 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net implique des prélèvements substantiels. La taxe foncière à Beaune, à 44,98 %, grève déjà la rentabilité. Il faut y ajouter les charges de copropriété, les frais de gestion (environ 5 % du loyer) et une provision pour travaux, d'autant plus nécessaire avec un parc vieillissant (17,6 % antérieur à 1945). Un taux de vacance de 10,7 % suggère aussi de prévoir une trésorerie de sécurité.
Performance énergétique du parc à Beaune
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 450 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Beaune: classe C en tête, 7,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (191 kWh/m²/an) place le parc beaunois dans la moyenne française. Seulement 7,1 % des logements sont des passoires (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Ce profil limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement conforme, mais où des gains de performance restent possibles et valorisants.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui correspondent à la demande locative majoritaire et affichent le meilleur rendement brut (5,8 %). Les studios peuvent trouver preneur auprès des étudiants ou jeunes actifs, mais sont plus sensibles à la vacance. L'ancien caractérise la majorité du parc (seulement 10,5 % construits après 2006), impliquant un examen attentif du DPE. Les maisons, souvent plus chères à l'achat, conviennent pour une location familiale de plus longue durée.
Quelles zones cibler à Beaune ?
Le centre historique, avec ses monuments, attire une clientèle spécifique mais les prix d'entrée sont élevés. Les quartiers périphériques, bien desservis et proches des écoles ou commerces (1 342 équipements recensés), offrent un meilleur équilibre rendement/accessibilité. La proximité de la gare (0,7 km) est un atout pour les locatifs. Surveillez les projets de construction neuve (452 logements autorisés en 2024) qui pourraient créer de la concurrence locative dans certains secteurs.
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Risques à connaître avant d'investir à Beaune
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 10,7 % des logements sont vacants. La saisonnalité touristique n'est pas un moteur suffisant pour combler les trous. Le parc ancien (17,6 % d'avant 1945) expose à des travaux de rénovation énergétique : 7,1 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G). La taxe foncière, à 44,98 %, grève significativement le rendement net. Enfin, la baisse démographique (-1,7 % sur 5 ans) peut affaiblir la demande à moyen terme.
Erreurs à éviter quand on investit à Beaune
- Négliger la taxe foncière à 44,98 %.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local.
- Oublier de provisionner pour la vacance (10,7 %).
- Acheter sans diagnostic complet sur un bien ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché beaunois connaît une activité renforcée au printemps et en début d'automne. L'affluence touristique estivale, avec ses 39 hébergements, peut compliquer les visites mais aussi attirer des acheteurs séduits par l'ambiance. La vente en fin d'année permet parfois de négocier, les vendeurs étant plus pressés. Pensez à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer la trésorerie d'un vendeur ou d'un investisseur.
Le saviez-vous ?
- Beaune compte 37 monuments historiques protégés.
- La gare TGV la plus proche est à Chalon-sur-Saône (27,2 km).
- 95,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Beaune : cadre de vie et logement
S'installer à Beaune, c'est choisir une ville au patrimoine architectural exceptionnel, avec 37 monuments historiques, et une renommée mondiale liée à son Hospice et à ses vins. La commune offre un très haut niveau d'équipements et de services (ICS 9,2/10), avec 1 342 commerces, services et équipements de santé sur son territoire, rendant la vie quotidienne très pratique. La gare de Beaune et la proximité du TGV à Chalon-sur-Saône (27 km) facilitent les déplacements régionaux et vers Paris.
Le cadre de vie est néanmoins marqué par un vieillissement prononcé de la population (âge médian de 46,4 ans) et un déclin démographique continu. L'environnement économique, bien que dynamique avec plus de 3 000 entreprises, affiche un taux de chômage de 9,7 %, légèrement supérieur à la moyenne nationale. Pour les actifs et les familles, l'offre scolaire est complète, mais le marché immobilier local est difficile d'accès, nécessitant souvent des revenus supérieurs à la médiane locale (22 880 €/an).
Carte du marché immobilier à Beaune
Beaune et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Beaune
Avec une température moyenne de 11,9 °C et 753 mm de précipitations annuelles, Beaune offre un climat continental modéré. Les hivers peuvent être frais mais les étés sont généralement chauds et ensoleillés, propices à la vie de terrasse et à la proximité des vignobles. Ce climat convient particulièrement aux personnes recherchant des saisons marquées sans excès, et explique en partie l'attrait résidentiel et touristique de la cité.
À qui s'adresse Beaune ?
L'achat à Beaune s'adresse principalement aux ménages établis, aux professionnels travaillant dans le bassin d'emploi (taux d'emploi 70,6 %) et aux amateurs de patrimoine disposant d'un apport conséquent. Les primo-accédants peuvent viser les petits appartements, mais le budget reste élevé. Les retraités (32 % de plus de 60 ans) y trouvent tous les services de santé et un centre-ville animé. La ville attire aussi des acheteurs secondaires pour des résidences de week-end, profitant du tourisme et de la gastronomie.
Avantages et limites à Beaune
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (37 monuments)
- Vie commerciale et culturelle dense (1 342 équipements)
- Desserte ferroviaire pratique (gare en ville, TGV proche)
- Parc de logements globalement performant énergétiquement (DPE C dominant)
- Environnement viticole et gastronomique renommé
− À prendre en compte
- Prix élevés au regard des revenus locaux (écart important)
- Marché immobilier en léger repli (-4,2 % en un an)
- Démographie en baisse (-1,7 % sur 5 ans, impact à long terme)
Composition du parc immobilier à Beaune
12 335 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 758 maisons et 7 468 appartements à à Beaune.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements, à 38,9 % de maisons et 47,7 % de propriétaires, indique un marché ancré et familial. Un taux de résidences secondaires modéré (5 %) et une vacance structurelle (10,7 %) reflètent une dynamique locale plus que touristique. La part de logements sociaux (25 %) est significative et influence la composition démographique. Ce mix suggère un marché stable, adapté aux projets d'installation durable.
Ancienneté du parc à Beaune
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 342 logements).
- Avant 1919 12,4 % 1 279 logts
- 1919-1945 5,3 % 544 logts
- 1946-1970 22,7 % 2 350 logts
- 1971-1990 35,4 % 3 658 logts
- 1991-2005 13,8 % 1 424 logts
- 2006-2019 10,5 % 1 086 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Beaune
1 342 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Beaune
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à 7 risques naturels recensés, dont inondation et mouvement de terrain, avec 5 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon classé en zone 1 (faible). Tout projet d'achat doit s'accompagner d'une consultation du Plan de Prévention des Risques (PPR) pour connaître les contraintes constructives et d'assurance. Ces éléments sont factuels et n'empêchent pas la construction, mais la conditionnent.
Cas pratique : un achat type à Beaune
Une maison de 100 m², au prix médian de 2 801 €/m², représente un investissement de 280 100 €. Cela équivaut à plus de 12 années du revenu médian local (22 880 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 252 090 € sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité hors assurance d'environ 1 465 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Beaune
- Ne pas consulter le PPR pour les risques naturels.
- Ignorer le DPE, malgré un parc globalement performant.
- Surévaluer son budget sans intégrer les frais de notaire.
- Oublier de vérifier la couverture fibre (95,9 %).
Points clés à retenir à Beaune
- Prix médian au m² : 2 759 € (DVF 2024).
- Rendement brut moyen : 5,8 % pour les appartements.
- Climat continental modéré (11,9 °C de moyenne).
- Marché en baisse (-4,2 % sur un an).
- Taxe foncière élevée à 44,98 %.
- Parc à 38,9 % de maisons, stable et familial.
- 95,9 % des logements éligibles à la fibre.
- 983 logements neufs autorisés sur 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Beaune ?
À Beaune, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. La proximité du centre-ville historique, des 37 monuments et des 372 commerces est un premium. Pour une maison, la taille du jardin et la vue sur les vignes sont valorisantes. L'étage dans un immeuble ancien peut aussi influer, les derniers niveaux offrant souvent plus de lumière. Un bien rénové se démarque dans un parc où près de 18 % des logements sont antérieurs à 1945.
Estimation indicative d'une maison à Beaune
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
260 680 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent des moyennes, inefficaces sur un marché aux micro-secteurs. Un professionnel local sait qu'un appartement rue de Lorraine n'a pas la même valeur qu'un autre près de la gare, distante de 0,7 km. Il évalue l'impact réel d'une cuisine à refaire ou d'une chambre sous les toits. Son estimation, crédible auprès des acheteurs, sert aussi de base de négociation solide. Enfin, il anticipe les obligations légales comme le diagnostic plomb ou amiante, fréquent dans l'ancien.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix moyen au m².
- Négliger l'impact négatif d'un DPE médiocre.
- Oublier de valoriser la proximité des 372 commerces.
- Viser un prix de 2022 dans un marché en baisse.
Investir à Beaune : passer à l'action
Un investissement réussi à Beaune se joue sur la sélection du bon bien dans le bon secteur, entre centre historique préservé et zones résidentielles plus abordables. Notre réseau d'experts locaux vous aide à décrypter ces micro-marchés et à négocier au juste prix.
Les données posent un diagnostic précis, mais la bonne affaire se niche dans le détail d'une rue et l'état d'un bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Beaune
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Beaune ?
En 2024, le prix médian à Beaune est de 2 759 € par mètre carré. Pour un appartement de 60 m², typique du marché, il faut compter environ 163 000 €, et près de 260 000 € pour une maison de 93 m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Beaune ?
Le marché connaît une correction de -4,2 % en 2024 après plusieurs années de hausse. Cette baisse peut représenter une opportunité d'entrée, mais les prix restent élevés comparés aux villes similaires de la région. L'accessibilité pour les acheteurs locaux est faible.
Beaune est-elle une ville chère pour investir en locatif ?
L'investissement locatif à Beaune demande un apport important. Le rendement brut est correct (5,8 % pour les appartements) mais le rendement net, après charges et taxe foncière élevée (44,98 %), est plus modéré, autour de 3,4 %.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Beaune ?
Les principaux risques sont la vacance (10,7 % du parc), la part non négligeable de passoires thermiques (7,1 % classées F/G) et la fragilité démographique, avec une population en baisse de -6,8 % sur dix ans.
Beaune est-elle mieux desservie et équipée que ses voisines ?
Oui, Beaune se distingue par une densité d'équipements et de services très élevée (score ICS 9,2/10) et une excellente couverture fibre (95,9 %). Elle offre une qualité de vie et une connectivité supérieures à des communes comme Le Creusot ou Montceau-les-Mines.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² 30 % à 63 % plus élevé que des communes de même catégorie comme Lons-le-Saunier ou Montceau-les-Mines, l'écart de valorisation de Beaune repose sur son patrimoine et sa notoriété, mais limite l'effet de levier pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Beaune.
Communes limitrophes de Beaune
Beaune est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 660 €/m² en médiane, Beaune s'inscrit dans la moyenne de la Côte-d'Or (2 638 €/m²) et reste +4,9 % au regard de la médiane nationale. La commune figure parmi les 9 % les plus chères de la Côte-d'Or au mètre carré.
Le marché immobilier de Beaune est en hausse progressive: +11,9 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 869 transactions (source DGFiP/DVF).
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Beaune — maisons à 2 658 €/m² pour 98 m² en surface médiane, appartements à 2 661 €/m² pour 62 m². Le bien médian (98 m² à 260 484 €) équivaut à 11,4 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Beaune: 13,2 €/m²/mois pour un appartement, 12,5 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (5,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 118 logements autorisés, soit 224/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 78 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Beaune est caractéristique des communes de Bourgogne. Contexte physique: à 246 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.