Beaune présente des rendements bruts modestes mais réels : 5,8 % pour les appartements et 5,4 % pour les maisons (Carte des loyers). Après déduction des charges courantes (vacance locative estimée à 8 %, gestion 12 % et taxe foncière à 44,98 %), le rendement net plafonne autour de 3,4 %. Ce profil s'adresse à l'investisseur patient, recherchant une valorisation patrimoniale à long terme plus qu'une rentabilité cash-flow immédiate. La demande locative existe, portée par les 26 établissements scolaires et un taux d'emploi de 70,6 %.
Indices immobiliers de Beaune
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,1/10) indique un marché dynamique où la demande excède souvent l'offre, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,1/10) indique un marché dynamique où la demande excède souvent l'offre, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité très faible (0,6/10) indique que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local ; le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité très faible (0,6/10) indique que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local ; le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,9/10) : la demande locative existe mais les rendements nets sont rognés par les charges et la fiscalité.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,9/10) : la demande locative existe mais les rendements nets sont rognés par les charges et la fiscalité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique immobilière faible (2,6/10) écarte la stratégie de location saisonnière pure ; privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique immobilière faible (2,6/10) écarte la stratégie de location saisonnière pure ; privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Beaune ?
Investir à Beaune en 2026 cible prioritairement le rendement locatif en location annuelle. Le rendement brut des appartements (5,8 %) dépasse celui des livrets réglementés, mais le net estimé à 3,4 % après charges est plus modeste. La taxe foncière, à 44,98 %, représente une charge annuelle significative qui grève la rentabilité. Il est donc crucial de sélectionner des biens déjà bien isolés ou faciles à rénover, d'autant que 7,1 % du parc est classé F ou G et sera interdit à la location à horizon 2028.
La pression touristique immobilière étant faible (IPTI 2,6/10), la location saisonnière n'est pas le cœur de métier du marché. En revanche, la location annuelle à des étudiants, des jeunes actifs ou des employés du secteur viticole et touristique trouve un débouché, portée par la gare locale et la centralité beaunoise. L'offre nouvelle (983 logements autorisés en 5 ans) viendra toutefois concurrencer l'ancien, poussant à privilégier les biens bien situés et rénovés.
La stratégie de plus-value à court terme semble compromise par la correction en cours et le vieillissement de la population (indice de 231,7). L'investissement se conçoit donc sur un horizon moyen à long terme, en jouant la carte de la rareté et de la qualité du bâti en secteur sauvegardé. Il faut impérativement intégrer dans son plan financier les coûts de rénovation énergétique, inévitables pour une grande partie du parc construit avant 1945.
Profil locatif à Beaune
La demande locative est diversifiée. Les étudiants et jeunes actifs ciblent les petits appartements en centre-ville. Les familles recherchent des maisons ou des T3/T4 en périphérie, attirées par les services et la qualité de vie. Le tourisme, avec 39 hébergements recensés, génère une demande saisonnière sur les biens meublés, mais celle-ci reste marginale face au marché résidentiel principal. Le vieillissement de la population (32 % de plus de 60 ans) pourrait à terme stimuler la demande pour des logements de plain-pied ou adaptés.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui correspondent à la demande locative majoritaire et affichent le meilleur rendement brut (5,8 %). Les studios peuvent trouver preneur auprès des étudiants ou jeunes actifs, mais sont plus sensibles à la vacance. L'ancien caractérise la majorité du parc (seulement 10,5 % construits après 2006), impliquant un examen attentif du DPE. Les maisons, souvent plus chères à l'achat, conviennent pour une location familiale de plus longue durée.
Quelles zones cibler à Beaune ?
Le centre historique, avec ses monuments, attire une clientèle spécifique mais les prix d'entrée sont élevés. Les quartiers périphériques, bien desservis et proches des écoles ou commerces (1 342 équipements recensés), offrent un meilleur équilibre rendement/accessibilité. La proximité de la gare (0,7 km) est un atout pour les locatifs. Surveillez les projets de construction neuve (452 logements autorisés en 2024) qui pourraient créer de la concurrence locative dans certains secteurs.
Performance énergétique du parc à Beaune
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 142 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Beaune: classe C en tête, 7,1 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (191 kWh/m²/an) place le parc beaunois dans la moyenne française. Seulement 7,1 % des logements sont des passoires (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Ce profil limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement conforme, mais où des gains de performance restent possibles et valorisants.
Construction neuve à Beaune (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 983 logements ont été autorisés à à Beaune, +119 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
L'explosion des autorisations de logements neufs (+119 % sur 5 ans, 452 logements en 2024) est un signal fort. Elle traduit la confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle de Beaune, soutenue par sa desserte TGV à 27 km. À moyen terme, cette offre supplémentaire pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien, surtout pour les appartements standards. Elle répond aussi à une demande de modernité et de performance énergétique, attirant une nouvelle population.
Fourchettes de loyers à Beaune
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Beaune
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,98 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net implique des prélèvements substantiels. La taxe foncière à Beaune, à 44,98 %, grève déjà la rentabilité. Il faut y ajouter les charges de copropriété, les frais de gestion (environ 5 % du loyer) et une provision pour travaux, d'autant plus nécessaire avec un parc vieillissant (17,6 % antérieur à 1945). Un taux de vacance de 10,7 % suggère aussi de prévoir une trésorerie de sécurité.
Calculateur de rendement à Beaune
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Beaune ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Beaune
Pour un appartement type de 60 m² à Beaune, le prix médian s'établit autour de 163 020 €. Avec un loyer de 13,2 €/m², il génère environ 792 € mensuels. Le rendement brut atteint ainsi 5,8 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 110 €/mois pour ce bien) et des charges, l'effort net mensuel peut devenir positif ou légèrement négatif selon le taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Beaune
- Négliger la taxe foncière à 44,98 %.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local.
- Oublier de provisionner pour la vacance (10,7 %).
- Acheter sans diagnostic complet sur un bien ancien.
Le saviez-vous ?
- Beaune compte 37 monuments historiques protégés.
- La gare TGV la plus proche est à Chalon-sur-Saône (27,2 km).
- 95,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Risques à connaître avant d'investir à Beaune
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 10,7 % des logements sont vacants. La saisonnalité touristique n'est pas un moteur suffisant pour combler les trous. Le parc ancien (17,6 % d'avant 1945) expose à des travaux de rénovation énergétique : 7,1 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G). La taxe foncière, à 44,98 %, grève significativement le rendement net. Enfin, la baisse démographique (-1,7 % sur 5 ans) peut affaiblir la demande à moyen terme.
Simulation financière — appartement type 60 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation indique votre effort résiduel mensuel après déduction du loyer perçu. À Beaune, avec un loyer médian de 13,2 €/m², un investisseur typique couvre une partie significative de sa mensualité. L'effort net reste à calculer en intégrant la taxe foncière locale, élevée à 44,98 %. Ce mécanisme est crucial pour évaluer la trésorerie réelle dégagée, surtout dans un marché où le rendement brut affiche 5,8 % pour les appartements.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction de -4,2 % : point d'entrée potentiel
- Rendement locatif brut correct à 5,8 %
- Pression immobilière élevée (7,1/10) soutenant la demande
− Points d'attention
- Accessibilité faible pour les locaux (0,6/10)
- Démographie en déclin (-6,8 % en 10 ans)
- Parc vieillissant (17,6 % d'avant 1945)
Notre verdict
Investir ici suppose d'accepter une rentabilité nette modeste (environ 3,4 %) et de viser la plus-value à long terme sur un bien bien choisi. À éviter si vous recherchez un cash-flow immédiat important ou si vous ne pouvez pas assumer des travaux de rénovation.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Beaune
- Rendement brut moyen : 5,8 % pour les appartements.
- Taxe foncière élevée à 44,98 %.
- Taux de vacance local : 10,7 %.
- Loyer médian appartement : 13,2 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Beaune
Quel rendement locatif net à Beaune ?
Après charges (vacance, gestion, taxe foncière), le rendement net estimé est d'environ 3,4 % pour un appartement et 3,1 % pour une maison. La taxe foncière élevée (44,98 %) impacte fortement ce résultat.
Quel type de bien est le plus rentable à Beaune ?
Les appartements, avec un loyer médian de 13,2 €/m²/mois, offrent un rendement brut légèrement supérieur (5,8 %) aux maisons (5,4 %). Les T2/T3 en bon état et bien localisés présentent le meilleur compromis.
Quels sont les risques pour un investisseur à Beaune ?
Les risques majeurs sont la vacance locative (10,7 % des logements sont vacants), le besoin de rénovation énergétique (7,1 % de passoires) et la pression fiscale locale. Une étude de zone précise est indispensable.
Vous envisagez d'investir à Beaune ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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