01 Le parc de logements
Le parc comprend 90 logements dont 72 résidences principales, 13 résidences secondaires et 5 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 72 | 80,0 % |
| Résidences secondaires | 13 | 14,4 % |
| Logements vacants | 5 | 5,6 % |
Sur les 90 logements recensés, 80 % sont occupés à l'année, 14 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 36 | 50,0 % |
| 1919-1945 | 8 | 11,1 % |
| 1946-1970 | 4 | 5,6 % |
| 1971-1990 | 7 | 9,7 % |
| 1991-2005 | 7 | 9,7 % |
| 2006-2019 | 10 | 13,9 % |
La période avant 1919 concentre 51 % du parc, tandis que 51 % datent d'avant 1919 et 14 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 1,4 % |
| 2 pièces | 1 | 1,4 % |
| 3 pièces | 10 | 13,9 % |
| 4 pièces | 13 | 18,1 % |
| 5 pièces ou plus | 47 | 65,3 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 65 % du parc, contre 3 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 5,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 87 | 91 | 90 |
| Rés. principales | 65 | 70 | 72 |
| Rés. secondaires | 15 | 12 | 13 |
| Vacants | 8 | 9 | 5 |
En comparaison, Sainte-Foy (à 18 km) enregistre 76,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 60 | 83,3 % |
| Locataires (privé) | 11 | 15,3 % |
| Locataires HLM | 1 | 1,4 % |
| Logés gratuitement | 0 | 0,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 83,6 % de propriétaires occupants, 16,4 % de locataires et 1 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 3 | 4,2 % |
| Électricité | 17 | 23,6 % |
| Gaz bouteille | 3 | 4,2 % |
| Autre (bois…) | 49 | 68,1 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 68 % des résidences principales, devant électricité (24 %) et fioul (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 |
| 2 à 4 ans | 9 |
| 5 à 9 ans | 17 |
| 10 ans ou plus | 42 |
| Total ménages | 72 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 18 |
| Sous-occupation accentuée | 0 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 | 4,2 % |
| 1 voiture | 30 | 41,7 % |
| 2 voitures ou plus | 40 | 55,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 4 % sans voiture, 42 % à une voiture et 56 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 80,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 67 | 59 | 3 | 5 |
| 1975 | 69 | 49 | 9 | 11 |
| 1982 | 72 | 48 | 15 | 9 |
| 1990 | 77 | 50 | 14 | 13 |
| 1999 | 72 | 54 | 11 | 7 |
| 2006 | 78 | 57 | 14 | 7 |
| 2011 | 87 | 65 | 15 | 8 |
| 2016 | 91 | 70 | 12 | 9 |
| 2022 | 90 | 72 | 13 | 5 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 67 à 90, soit +34 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 14 | 16 | 13 | 13 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 3 | 21,4 % |
| Classe D | 5 | 35,7 % |
| Classe E | 2 | 14,3 % |
| Classe F | 3 | 21,4 % |
| Classe G | 1 | 7,1 % |
Distribution DPE sur 14 diagnostics: la majorité se situe en classe D (36 %), avec 21 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 7,1 % |
| Classe B | 8 | 57,1 % |
| Classe C | 4 | 28,6 % |
| Classe D | 1 | 7,1 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 57 %, 93 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 267 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 164 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 267 kWh/m²/an, contre 164 pour ceux bâtis 1975-1988 — un écart de 102 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 3 | 0 |
| Classe D | 5 | 0 |
| Classe E | 1 | 1 |
| Classe F | 0 | 3 |
| Classe G | 0 | 1 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (199 kWh/m²/an) et appartements en classe F (367).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bélis (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Bélis totalise 90 logements: l'habitat principal (80,0 %) y coexiste avec la résidence secondaire (14,4 %) et quelques logements vacants. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 94,4 % de maisons individuelles (85 unités). L'environnement communal: entre océan et marais, sur la côte atlantique, dans la plaine, à une altitude de 77 m.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages de Bélis (83,6 %).
Parc notablement ancien à Bélis: 50,7 % des logements datent d'avant la Première Guerre mondiale. DPE: classe D dominante et 259 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 28,6 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Au plan énergétique résidentiel, 68,1 % des résidences principales s'appuient sur le autres sources (bois notamment).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (-1,1 %). Profil fortement motorisé: 55,6 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Bélis est entre océan et marais, sur la côte atlantique. Topographie et environnement: dans la plaine, à une altitude de 77 m — autant de critères qui shapent le parc.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Le marché immobilier de Bélis a bondi de +11,3 % en un an, signal rare sur une commune de 166 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,9 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Landes (104ᵉ rang sur 325 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +11,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Bélis
Acheter demande un effort important : 7,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Bélis
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bélis s'établit à 2 394 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
28,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bélis Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bélis
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 394 €/m² de prix médian pour 2 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -0,3 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 75 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 2 394 € | 2 394 € |
| Prix moyen/m² | 2 394 € | |
| Surface médiane | – | 75 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 2 400 € |
| 2022 | 1 | 2 219 € |
| 2024 | 3 | 2 150 € |
| 2025 | 2 | 2 394 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 2 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 6 autorisations pour 4 démarrages effectifs.
Construction neuve à Bélis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 2 logements ont été autorisés à à Bélis, dont 1 en 2025.
Fourchettes de loyers à Bélis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bélis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,72 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Bélis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Bélis: classe D en tête, 28,6 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Bélis
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bélis : cadre de vie et logement
Bélis compte 166 habitants, à 92 m d'altitude. Le climat local affiche 13,6 °C de moyenne annuelle et 941 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 22 appellations d'origine rattachées au terroir local et 4 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bélis
Bélis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bélis
Composition du parc immobilier à Bélis
90 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
85 maisons pour 4 appartements: le parc à Bélis est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Bélis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 71 logements).
- Avant 1919 50,7 % 36 logts
- 1919-1945 11,3 % 8 logts
- 1946-1970 5,6 % 4 logts
- 1971-1990 9,9 % 7 logts
- 1991-2005 9,9 % 7 logts
- 2006-2019 14,1 % 10 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Bélis
4 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bélis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Bélis
Pour une maison de 75 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
179 550 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bélis
Quel est le prix de l'immobilier à Bélis ?
Le prix médian au m² à Bélis est de 2 394 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 75 m² (surface médiane locale), compter environ 180 000 €.
Comment Bélis se situe-t-elle dans le Landes ?
Bélis se situe au 104ᵉ rang du Landes sur 325 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Bélis ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bélis est de 4,9 % (loyer de 9,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Bélis est-il énergétiquement dégradé ?
28,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Avec 2 394 €/m² en médiane, Bélis s'inscrit au niveau de la médiane des Landes (2 552 €/m²) et reste -3,2 % au regard de la médiane nationale.
Le prix médian de Bélis reste globalement stable sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 10 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +11,3 % sur le prix médian.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 2 394 €/m². Le bien médian (75 m² à 179 550 €) équivaut à 7,6 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Bélis: 9,7 €/m²/mois pour un appartement, 9,8 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 4,9 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 14,4 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Le flux de permis reste marginal (2 logements autorisés entre 2021 et 2025), caractéristique d'un marché où les ventes portent principalement sur l'ancien. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Bélis est entre océan et marais, sur la côte atlantique. Bélis est dans la plaine, à une altitude de 77 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.