01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 614 logements dont 665 résidences principales, 860 résidences secondaires et 89 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 665 | 41,2 % |
| Résidences secondaires | 860 | 53,3 % |
| Logements vacants | 89 | 5,5 % |
Parmi les 1 614 logements du parc, 41 % assurent la fonction de résidence principale, contre 53 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 102 | 15,9 % |
| 1919-1945 | 17 | 2,7 % |
| 1946-1970 | 63 | 9,8 % |
| 1971-1990 | 246 | 38,4 % |
| 1991-2005 | 121 | 18,9 % |
| 2006-2020 | 92 | 14,4 % |
La période 1971-1990 concentre 38 % du parc, tandis que 16 % datent d'avant 1919 et 14 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 23 | 3,5 % |
| 2 pièces | 59 | 8,9 % |
| 3 pièces | 126 | 18,9 % |
| 4 pièces | 146 | 22,0 % |
| 5 pièces ou plus | 311 | 46,8 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (47 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 365 | 1 488 | 1 614 |
| Rés. principales | 546 | 570 | 665 |
| Rés. secondaires | 791 | 787 | 860 |
| Vacants | 28 | 131 | 89 |
Pour référence, Habère-Lullin (7 km) affiche 71,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 530 | 79,7 % |
| Locataires (privé) | 75 | 11,3 % |
| Locataires HLM | 26 | 3,9 % |
| Logés gratuitement | 34 | 5,1 % |
Occupation des résidences principales — 79,7 % appartiennent à leurs occupants, 15,2 % sont louées, avec 4 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 11 | 1,7 % |
| Fioul | 254 | 38,2 % |
| Électricité | 181 | 27,2 % |
| Gaz bouteille | 9 | 1,4 % |
| Autre (bois…) | 210 | 31,6 % |
Mode de chauffage dominant: fioul à 38 %. autres sources (bois notamment) pèse 32 %, électricité 27 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 74 |
| 2 à 4 ans | 109 |
| 5 à 9 ans | 99 |
| 10 ans ou plus | 383 |
| Total ménages | 665 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 145 |
| Sous-occupation modérée | 140 |
| Sous-occupation accentuée | 110 |
| Sous-occupation très accentuée | 239 |
| Suroccupation modérée | 25 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 31 | 4,7 % |
| 1 voiture | 288 | 43,3 % |
| 2 voitures ou plus | 346 | 52,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 5 % sans voiture, 43 % à une voiture et 52 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 85,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 292 | 214 | 49 | 29 |
| 1975 | 357 | 247 | 66 | 44 |
| 1982 | 511 | 288 | 159 | 64 |
| 1990 | 984 | 349 | 614 | 21 |
| 1999 | 1 115 | 405 | 695 | 15 |
| 2007 | 1 266 | 515 | 630 | 121 |
| 2012 | 1 365 | 546 | 791 | 28 |
| 2017 | 1 488 | 570 | 787 | 131 |
| 2023 | 1 614 | 665 | 860 | 89 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 292 à 1 614 logements, soit +453 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 184 | 170 | 152 | 129 | 127 | 89 | 120 |
| Dont vacants > 2 ans | 57 | 62 | 54 | 34 | 32 | 49 | 46 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 0,6 % |
| Classe C | 17 | 5,2 % |
| Classe D | 74 | 22,4 % |
| Classe E | 165 | 50,0 % |
| Classe F | 37 | 11,2 % |
| Classe G | 35 | 10,6 % |
Le graphique décompose les 330 diagnostics par étiquette énergétique: 50 % en E, 6 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 3,0 % |
| Classe B | 107 | 32,4 % |
| Classe C | 125 | 37,9 % |
| Classe D | 8 | 2,4 % |
| Classe E | 51 | 15,5 % |
| Classe F | 14 | 4,2 % |
| Classe G | 15 | 4,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (38 %), et 73 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 444 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 389 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 309 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 313 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 263 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 201 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 444 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 201 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 5 | 12 |
| Classe D | 12 | 62 |
| Classe E | 21 | 144 |
| Classe F | 14 | 23 |
| Classe G | 24 | 11 |
Performance comparée: maisons classées G (396), appartements classés E (312), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 5 |
| T2 | 4 |
| T3 | 11 |
| T4 | 5 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bellevaux (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2023 montrent 860 résidences secondaires dans le parc de Bellevaux, soit 53,3 % du total. Parc mixte: 47,7 % de maisons et 52,3 % d'appartements cohabitent. La commune est dans le maillage montagnard savoyard.
Profil d'occupation typique des petites communes rurales: 79,7 % de propriétaires occupants. Le parc social représente 3,9 % des résidences principales.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 15,9 % du parc date d'avant 1919, 14,4 % d'après 2006. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe E et 332 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 21,8 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le fioul est la première source de chauffage du parc (38,2 %).
Entre 2017 et 2023, la commune a ajouté +8,5 % à son parc résidentiel. Profil fortement motorisé: 52,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans le maillage montagnard savoyard dans lequel s'inscrit Bellevaux.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Bellevaux affiche des prix parmi les plus accessibles du Haute-Savoie (25ᵉ rang le moins élevé sur 279 communes).
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,3 %
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Haute-Savoie (25ᵉ rang le moins élevé)
- Prix en forte hausse : +14,6 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Bellevaux
Acheter demande un effort important : 8,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Bellevaux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bellevaux s'établit à 3 062 €, sur la base de 39 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Bellevaux fait partie du quart des communes les moins chères du Haute-Savoie.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 26,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,3 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bellevaux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bellevaux
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 062 €/m² de prix médian pour 39 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +24,7 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 23 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
30,8 % de maisons et 69,2 % d'appartements parmi les 39 transactions enregistrées.
Sur 39 transactions enregistrées, 30,8 % portent sur des maisons (3 567 €/m²) et 69,2 % sur des appartements (3 015 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 39 | 12 | 27 |
| Prix médian/m² | 3 062 € | 3 567 € | 3 015 € |
| Prix moyen/m² | 3 121 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 23 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 54 | 2 455 € |
| 2022 | 54 | 2 556 € |
| 2023 | 43 | 2 761 € |
| 2024 | 22 | 2 673 € |
| 2025 | 39 | 3 062 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 392 autorisations et 116 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 30 %.
Vacance longue durée à Bellevaux
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Bellevaux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 71 logements autorisés à à Bellevaux, dont 6 en 2025 (+18 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Bellevaux
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Bellevaux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (26,72 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Bellevaux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 330 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Bellevaux: la classe E domine, 21,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Bellevaux
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S'installer à Bellevaux : cadre de vie et logement
Bellevaux, commune de 1 450 habitants étendue sur 48,97 km², se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (8,1 °C annuels) et arrosée par 1 584 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 77 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bellevaux
Bellevaux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bellevaux
Composition du parc immobilier à Bellevaux
1 614 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (47,9 %) et collectif (52,1 %).
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Bellevaux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 641 logements).
- Avant 1919 15,9 % 102 logts
- 1919-1945 2,7 % 17 logts
- 1946-1970 9,8 % 63 logts
- 1971-1990 38,4 % 246 logts
- 1991-2005 18,9 % 121 logts
- 2006-2020 14,4 % 92 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bellevaux
77 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bellevaux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Bellevaux PPRN Approuvé approuvé le 20/06/2019
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Bellevaux
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
287 828 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bellevaux
Quel est le prix de l'immobilier à Bellevaux ?
Le prix médian au m² à Bellevaux est de 3 062 € (données DVF, 39 transactions). Pour une maison de 94 m² (surface médiane locale), compter environ 335 000 €.
Comment Bellevaux se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Bellevaux figure parmi les communes les plus abordables du Haute-Savoie : 255ᵉ rang sur 279, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Bellevaux ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bellevaux est de 4,8 % (loyer de 14,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Bellevaux est-il énergétiquement dégradé ?
21,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Bellevaux
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Résumé
Le prix médian de Bellevaux dépasse la médiane nationale (2 446 €/m²) avec 3 062 €/m² observés en 2026. Côté classement départemental, Bellevaux compte parmi les 9 % les plus abordables de l'Haute-Savoie.
Dynamique haussière marquée: +24,7 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Bellevaux. Sur l'ensemble de la période, 212 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +14,6 % sur le prix médian.
Les maisons (30,8 % des transactions, 3 567 €/m²) et les appartements (69,2 %, 3 015 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 94 m² revient à environ 335 298 €, soit 11,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,8 € (appartements) et 14,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,3 % pour un appartement (4,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Avec 53,3 % de résidences secondaires, Bellevaux est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Les flux de permis restent élevés: 71 logements autorisés et 31 commencés sur la période 2021-2025.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Bellevaux est dans le maillage montagnard savoyard.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.