01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 257 logements dont 4 366 résidences principales, 159 résidences secondaires et 732 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 366 | 83,1 % |
| Résidences secondaires | 159 | 3,0 % |
| Logements vacants | 732 | 13,9 % |
Sur les 5 257 logements recensés, 83 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 14 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 419 | 9,7 % |
| 1919-1945 | 363 | 8,4 % |
| 1946-1970 | 958 | 22,2 % |
| 1971-1990 | 1 198 | 27,8 % |
| 1991-2005 | 597 | 13,9 % |
| 2006-2019 | 773 | 17,9 % |
Structure du bâti par époque: 10 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (28 %), 18 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 136 | 3,1 % |
| 2 pièces | 624 | 14,3 % |
| 3 pièces | 1 020 | 23,4 % |
| 4 pièces | 1 164 | 26,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 422 | 32,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (33 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 524 | 4 895 | 5 257 |
| Rés. principales | 3 833 | 4 167 | 4 366 |
| Rés. secondaires | 145 | 123 | 159 |
| Vacants | 546 | 605 | 732 |
Pour référence, Les Avenières Veyrins-Thuellin (15 km) affiche 63,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 001 | 45,8 % |
| Locataires (privé) | 1 237 | 28,3 % |
| Locataires HLM | 944 | 21,6 % |
| Logés gratuitement | 184 | 4,2 % |
Visualisation des quatre statuts — 45,8 % de propriétaires occupants, 50,0 % de locataires et 22 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 631 | 37,4 % |
| Fioul | 463 | 10,6 % |
| Électricité | 1 617 | 37,0 % |
| Gaz bouteille | 39 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 616 | 14,1 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (37 %), suivi par électricité (37 %) et autres sources (bois notamment) (14 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 647 |
| 2 à 4 ans | 1 051 |
| 5 à 9 ans | 779 |
| 10 ans ou plus | 1 889 |
| Total ménages | 4 366 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 047 |
| Sous-occupation modérée | 1 102 |
| Sous-occupation accentuée | 982 |
| Suroccupation modérée | 224 |
| Suroccupation accentuée | 15 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 719 | 16,5 % |
| 1 voiture | 2 241 | 51,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 406 | 32,2 % |
Équipement automobile des ménages: 16 % sans voiture, 51 % avec une voiture et 32 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 63,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 362 | 2 150 | 108 | 104 |
| 1975 | 2 957 | 2 458 | 167 | 332 |
| 1982 | 3 282 | 2 745 | 225 | 312 |
| 1990 | 3 602 | 3 058 | 212 | 332 |
| 1999 | 3 719 | 3 210 | 181 | 328 |
| 2006 | 4 037 | 3 547 | 137 | 353 |
| 2011 | 4 524 | 3 833 | 145 | 546 |
| 2016 | 4 895 | 4 167 | 123 | 605 |
| 2022 | 5 257 | 4 366 | 159 | 732 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 2 362 logements, le total atteint 5 257 en 2022 (+123 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 609 | 581 | 556 | 639 | 610 | 415 |
| Dont vacants > 2 ans | 229 | 260 | 247 | 254 | 221 | 270 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 59 | 2,6 % |
| Classe B | 206 | 9,1 % |
| Classe C | 870 | 38,5 % |
| Classe D | 670 | 29,6 % |
| Classe E | 303 | 13,4 % |
| Classe F | 110 | 4,9 % |
| Classe G | 43 | 1,9 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 38 % des logements et 50 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 448 | 19,8 % |
| Classe B | 891 | 39,4 % |
| Classe C | 428 | 18,9 % |
| Classe D | 281 | 12,4 % |
| Classe E | 138 | 6,1 % |
| Classe F | 60 | 2,7 % |
| Classe G | 15 | 0,7 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 39 %, 78 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 218 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 187 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 216 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 162 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 157 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 73 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 218 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 73 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 32 |
| Classe B | 33 | 173 |
| Classe C | 187 | 683 |
| Classe D | 192 | 478 |
| Classe E | 103 | 200 |
| Classe F | 47 | 63 |
| Classe G | 17 | 26 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 198 kWh/m²/an côté maisons, C à 185 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 64 |
| T2 | 227 |
| T3 | 441 |
| T4 | 312 |
| T5+ | 81 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Belley (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Belley est le petite ville ayant le plus de logements vacants du département Ain. (sur 24 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Les données INSEE 2022 pointent 13,9 % de logements vacants à Belley (732 unités). Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (43,4 % / 56,6 %). Belley est une commune aindinoise, dans la mosaïque Bresse-Dombes-Bugey, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 340 m.
Répartition proche de l'équilibre: 45,8 % de propriétaires et 50,0 % de locataires à Belley. 21,6 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Construction récente dynamique: 17,9 % des logements de Belley ont été bâtis depuis 2006. Performance énergétique dans la norme: C dominante et 189 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 37,4 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +7,4 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 16,5 % sans voiture et 32,2 % avec deux voitures ou plus.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune aindinoise, dans la mosaïque Bresse-Dombes-Bugey dans lequel s'inscrit Belley. Le décor géographique — en contexte de collines, à une altitude moyenne de 340 m — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (4 366 résidences principales de Belley) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de Belley a bondi de +6,0 % en un an, signal rare sur une commune de 9 388 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,0 %
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Ain (189ᵉ rang sur 390 communes)
Analyse du marché immobilier à Belley
Acheter demande un effort important : 7,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Belley
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Belley s'établit à 2 253 €, sur la base de 123 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,0 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Belley Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Belley
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 851 €/m² → 2 253 €/m² (+21,7 %), volume annuel actuel 123 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
52,0 % de maisons et 48,0 % d'appartements parmi les 123 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (52,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 350 €/m² pour les maisons et 2 000 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 123 | 64 | 59 |
| Prix médian/m² | 2 253 € | 2 350 € | 2 000 € |
| Prix moyen/m² | 2 394 € | ||
| Surface médiane | – | 101 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 189 | 1 851 € |
| 2022 | 168 | 2 149 € |
| 2023 | 114 | 2 117 € |
| 2024 | 109 | 2 125 € |
| 2025 | 123 | 2 253 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 78 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 72 sur 2013 — soit +8,3 %.
Vacance longue durée à Belley
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Belley (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Belley totalise 539 logements sur 5 ans, soit +117 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Belley
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Belley
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Belley
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 261 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Belley est C, avec 6,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Belley
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Belley : cadre de vie et logement
Belley compte 9 388 habitants, à 278 m d'altitude. Le climat local affiche 12,3 °C de moyenne annuelle et 1 250 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 11 monuments historiques protégés, 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 549 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Belley
Belley et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Belley
Composition du parc immobilier à Belley
5 257 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Belley combine 43,9 % de maisons et 56,1 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Belley
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 308 logements).
- Avant 1919 9,7 % 419 logts
- 1919-1945 8,4 % 363 logts
- 1946-1970 22,2 % 958 logts
- 1971-1990 27,8 % 1 198 logts
- 1991-2005 13,9 % 597 logts
- 2006-2019 17,9 % 773 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Belley
549 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Belley
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Belley
Pour une maison de 101 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
227 553 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Belley
Quel est le prix de l'immobilier à Belley ?
Le prix médian au m² à Belley est de 2 253 € (données DVF, 123 transactions). Pour une maison de 101 m² (surface médiane locale), compter environ 237 000 €.
Comment Belley se situe-t-elle dans le Ain ?
Belley se situe au 189ᵉ rang du Ain sur 390 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Belley ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Belley est de 5,5 % (loyer de 10,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Belley.
Communes limitrophes de Belley
Belley est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 253 €/m² à Belley contre 2 478 €/m² pour l'Ain.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Belley a progressé de +21,7 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. 703 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +6,0 %.
Marché mixte à Belley: maisons à 2 350 €/m² et appartements à 2 000 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (101 m² à 237 350 €) équivaut à 11,2 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Belley avoisinent 11,7 €/m² pour les appartements et 10,8 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 7,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (3,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 539 logements autorisés au permis de construire à Belley — un rythme moyen de 108 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Côté contexte, Belley est une commune aindinoise, dans la mosaïque Bresse-Dombes-Bugey, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Belley est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 340 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.