01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 417 logements dont 3 145 résidences principales, 49 résidences secondaires et 222 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 145 | 92,0 % |
| Résidences secondaires | 49 | 1,4 % |
| Logements vacants | 222 | 6,5 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 3 417 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 126 | 4,4 % |
| 1919-1945 | 206 | 7,2 % |
| 1946-1970 | 497 | 17,3 % |
| 1971-1990 | 1 192 | 41,6 % |
| 1991-2005 | 336 | 11,7 % |
| 2006-2019 | 509 | 17,8 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 42 %, devant les constructions récentes (18 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 58 | 1,8 % |
| 2 pièces | 471 | 15,0 % |
| 3 pièces | 888 | 28,2 % |
| 4 pièces | 855 | 27,2 % |
| 5 pièces ou plus | 873 | 27,8 % |
Distribution par taille: 17 % de petits logements (T1-T2), 28 % de grands (5p+), moyenne à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 901 | 3 056 | 3 417 |
| Rés. principales | 2 733 | 2 836 | 3 145 |
| Rés. secondaires | 39 | 41 | 49 |
| Vacants | 129 | 179 | 222 |
Pour référence, Entrelacs (26 km) affiche 70,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 709 | 54,3 % |
| Locataires (privé) | 693 | 22,0 % |
| Locataires HLM | 684 | 21,7 % |
| Logés gratuitement | 59 | 1,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 54,3 %, locataires 43,8 % — la part HLM s'établit à 22 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 357 | 74,9 % |
| Fioul | 102 | 3,2 % |
| Électricité | 469 | 14,9 % |
| Gaz bouteille | 11 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 206 | 6,6 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 75 %. électricité pèse 15 %, autres sources (bois notamment) 7 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 398 |
| 2 à 4 ans | 654 |
| 5 à 9 ans | 636 |
| 10 ans ou plus | 1 457 |
| Total ménages | 3 145 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 808 |
| Sous-occupation modérée | 989 |
| Sous-occupation accentuée | 579 |
| Suroccupation modérée | 195 |
| Suroccupation accentuée | 15 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 457 | 14,5 % |
| 1 voiture | 1 685 | 53,6 % |
| 2 voitures ou plus | 1 003 | 31,9 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 15 % sans, 54 % à une voiture, 32 % multi-motorisés. Par ailleurs, 68,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 217 | 1 150 | 19 | 48 |
| 1975 | 1 783 | 1 652 | 37 | 94 |
| 1982 | 2 224 | 2 089 | 54 | 81 |
| 1990 | 2 360 | 2 234 | 53 | 73 |
| 1999 | 2 647 | 2 518 | 38 | 91 |
| 2006 | 2 796 | 2 648 | 37 | 111 |
| 2011 | 2 901 | 2 733 | 39 | 129 |
| 2016 | 3 056 | 2 836 | 41 | 179 |
| 2022 | 3 417 | 3 145 | 49 | 222 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 217 à 3 417 logements, soit +181 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 243 | 222 | 148 | 212 | 270 | 156 |
| Dont vacants > 2 ans | 56 | 61 | 56 | 50 | 57 | 84 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 32 | 1,5 % |
| Classe B | 48 | 2,2 % |
| Classe C | 1 003 | 46,8 % |
| Classe D | 704 | 32,9 % |
| Classe E | 201 | 9,4 % |
| Classe F | 68 | 3,2 % |
| Classe G | 85 | 4,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (47 %), 51 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 91 | 4,3 % |
| Classe B | 151 | 7,1 % |
| Classe C | 1 018 | 47,5 % |
| Classe D | 662 | 30,9 % |
| Classe E | 119 | 5,6 % |
| Classe F | 54 | 2,5 % |
| Classe G | 46 | 2,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 48 %, 59 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 273 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 170 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 145 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 142 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 86 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 273 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 86 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 26 |
| Classe B | 5 | 43 |
| Classe C | 38 | 965 |
| Classe D | 63 | 641 |
| Classe E | 63 | 138 |
| Classe F | 28 | 40 |
| Classe G | 54 | 31 |
Performance comparée: maisons classées D (278), appartements classés C (153), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 26 |
| T2 | 180 |
| T3 | 272 |
| T4 | 243 |
| T5+ | 65 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cognin (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Cognin est le petite ville ayant le moins de résidences secondaires du département Savoie. (sur 13 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Cognin dispose de 3 417 logements, dont 92,0 % sont des résidences principales. Le collectif l'emporte très largement: 69,8 % d'appartements pour 30,2 % de maisons. Cognin se situe dans un environnement au cœur des Alpes du Nord, sur un relief modérément vallonné, à 310 m d'altitude.
Côté statut, l'accession à la propriété coexiste avec la location dans des proportions comparables. Part du parc social: 21,7 % des résidences principales. Bilan SRU favorable: 28,3 % de logements sociaux pour une obligation de 20,0 %.
La dynamique de construction récente est sensible — 17,8 % du parc a moins de vingt ans. Sur le plan énergétique, de Cognin, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 168 kWh/m²/an. 74,9 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Le parc de Cognin s'est étoffé de +11,8 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). 14,5 % des ménages de Cognin n'ont pas de voiture, 31,9 % en possèdent au moins deux.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre au cœur des Alpes du Nord dans lequel s'inscrit Cognin. La commune est sur un relief modérément vallonné, à 310 m d'altitude: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Le marché immobilier de Cognin a bondi de +11,7 % en un an, signal rare sur une commune de 6 954 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,8 %
- ⚠ 9,6 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Savoie (112ᵉ rang sur 273 communes)
- Prix en forte hausse : +11,7 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Cognin
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cognin
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cognin s'établit à 3 189 €, sur la base de 97 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,8 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cognin Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cognin
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Cognin évolue de +8,7 %, passant de 2 933 à 3 189 €/m²; 97 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 67 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
26,8 % de maisons et 73,2 % d'appartements parmi les 97 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 73,2 % des mutations, pour un prix médian de 3 302 €/m² (maisons) contre 2 894 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 97 | 26 | 71 |
| Prix médian/m² | 3 189 € | 3 302 € | 2 894 € |
| Prix moyen/m² | 3 477 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 67 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 87 | 2 933 € |
| 2022 | 103 | 3 000 € |
| 2023 | 79 | 3 311 € |
| 2024 | 87 | 2 854 € |
| 2025 | 97 | 3 189 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 718 logements autorisés cumulés, 932 commencés: la dynamique récente affiche 14 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Cognin
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cognin (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 519 logements ont été autorisés à à Cognin, -4 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Cognin
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cognin
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,72 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Cognin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 141 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Cognin: classe C en tête, 7,1 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Cognin
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Cognin : cadre de vie et logement
Cognin compte 6 954 habitants, à 338 m d'altitude. Le climat local affiche 12,1 °C de moyenne annuelle et 1 382 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 252 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cognin
Cognin et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cognin
Composition du parc immobilier à Cognin
3 417 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 1 031 maisons et 2 300 appartements à à Cognin.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Cognin
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 866 logements).
- Avant 1919 4,4 % 126 logts
- 1919-1945 7,2 % 206 logts
- 1946-1970 17,3 % 497 logts
- 1971-1990 41,6 % 1 192 logts
- 1991-2005 11,7 % 336 logts
- 2006-2019 17,8 % 509 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Cognin
252 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Cognin
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cognin
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
318 900 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cognin
Quel est le prix de l'immobilier à Cognin ?
Le prix médian au m² à Cognin est de 3 189 € (données DVF, 97 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 330 000 €.
Comment Cognin se situe-t-elle dans le Savoie ?
Cognin se situe au 112ᵉ rang du Savoie sur 273 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Cognin ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cognin est de 5,4 % (loyer de 15,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cognin.
Communes limitrophes de Cognin
Cognin est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Cognin est un marché tendu — 3 189 €/m² sur 97 ventes récentes, +2,3 % par rapport au reste de la Savoie.
Le marché immobilier de Cognin est en hausse progressive: +8,7 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 453 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +11,7 % sur le prix médian.
Marché mixte à Cognin: maisons à 3 302 €/m² et appartements à 2 894 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (100 m² à 330 200 €) équivaut à 14,2 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Cognin: 16,4 €/m²/mois pour un appartement, 15,0 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,8 % pour un appartement (5,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Cognin (1,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Cognin: 519 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 104 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 92 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Cognin est au cœur des Alpes du Nord. Le cadre géographique (sur un relief modérément vallonné, à 310 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.