Le marché immobilier biscarrossais enregistre un prix médian global de 3 778 €/m² en 2024, selon les données DVF. Avec 325 transactions annuelles, ce marché montre une correction marquée (-11,2 % en un an), indiquant un contexte favorable aux acquéreurs. Plus de 38 % de résidences secondaires et seulement 3,3 % de logements vacants indiquent une forte attractivité saisonnière et une bonne liquidité.
Comment se porte le marché immobilier à Biscarrosse
Le repli des prix de -11,2 % sur un an constitue le signal principal. Le marché est désormais orienté à l'avantage des acheteurs. La fourchette de prix interquartile (3 014 – 4 690 €/m²) reste large, reflétant une diversité de biens. Le volume de 325 ventes annuelles, bien que significatif, est soutenu par une démographie dynamique (+13,6 % en 5 ans). Cette baisse des prix doit toutefois être nuancée par la comparaison avec les communes voisines comme Andernos-les-Bains (5 190 €/m²), qui indique que Biscarrosse conserve un positionnement plus accessible sur le littoral landais.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction récente de 11,2 % sur un an suit souvent une période de forte hausse et reflète un ajustement national. Couplée à une démographie vigoureuse (+13,6 % en 5 ans), cette baisse peut signaler une opportunité d'entrée sur un marché attractif à moyen terme. Pour un vendeur, cela signifie qu'il faut viser juste dès le prix de mise en marché, car les acheteurs sont devenus très sensibles à la surcote.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Biscarrosse
Le parc est majoritairement constitué de maisons individuelles (67 %), une typologie qui domine aussi les ventes (168 transactions contre 157 pour les appartements). Les maisons affichent un prix médian de 3 981 €/m² pour une surface médiane de 92 m². La forte proportion de résidences secondaires (38,4 %) et de propriétaires occupants (64 %) dessine un marché mixte, attirant à la fois les acquéreurs en résidence principale et les investisseurs en vue d'une location saisonnière.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec une baisse des prix et une offre neuve soutenue (2 100 logements autorisés sur 5 ans), le marché penche clairement en faveur de l'acheteur. La vente n'est plus aussi facile qu'en période de hausse continue. Néanmoins, la faible vacance (3,3 %) et la demande touristique structurée par 17 campings garantissent un socle de demande. Un vendeur doit désormais soigner sa pricing, d'autant que le parc est relativement récent (23,7 % construit après 2006) et énergétiquement correct (classe DPE dominante C).
Vacance longue durée à Biscarrosse
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Biscarrosse (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 336 logements ont été autorisés à à Biscarrosse, -20 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Les 1 534 logements autorisés sur 5 ans, dont 210 en 2024, montrent une activité soutenue de construction neuve. Cette tendance à la hausse de 9 % répond à la demande croissante (+13,6 % d'habitants). Elle confirme l'attractivité résidentielle mais peut, à terme, créer une offre supplémentaire qui tempère la pression sur les prix de l'ancien dans certains segments. Surveillez les projets en cours dans votre secteur.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Biscarrosse est marqué par la saisonnalité touristique. Les transactions sont plus actives au printemps et en début d'automne, après la saison estivale où les acquéreurs potentiels visitent. Vendre entre avril et juin permet de capter cette demande. Pour acheter, l'hiver peut offrir moins de concurrence et plus de marges de négociation. Notez que la taxe foncière, payable en octobre, peut influencer les négociations en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- Biscarrosse s'étend sur 193 km², soit une densité très faible de 82 hab./km².
- La commune compte 17 campings pour 4721 emplacements, pilier de l'économie touristique.
- L'aéroport de Bordeaux-Mérignac n'est qu'à 60 km, facilitant les liaisons.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Biscarrosse
- Prix médian à 3 778 €/m², en baisse de 11,2 % sur un an.
- Une maison type vaut 366 252 €, un appartement 189 805 €.
- Le marché est composé à 67 % de maisons individuelles.
- 1534 logements neufs autorisés sur les 5 dernières années.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Biscarrosse
Quel est le prix au m² à Biscarrosse en 2024 ?
Le prix médian global à Biscarrosse est de 3 778 €/m² selon DVF 2024. Les maisons se négocient autour de 3 981 €/m² et les appartements à 3 451 €/m², avec des écarts importants selon la localisation et l'état du bien.
Les prix de l'immobilier à Biscarrosse sont-ils en baisse ?
Oui, les prix ont reculé de 11,2 % sur un an, un mouvement significatif qui place le marché en territoire acheteur. Cette correction suit une phase de croissance soutenue par la dynamique démographique (+13,6 % d'habitants en 5 ans).
Combien de transactions immobilières à Biscarrosse ?
On compte 325 transactions immobilières par an à Biscarrosse. Les ventes sont équilibrées entre maisons (168) et appartements (157), ce qui indique un marché actif et liquide.
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