Acheter à Biscarrosse, c'est opter pour un art de vivre landais, entre les eaux du lac, l'océan à proximité et la forêt de pins. Avec 15 836 habitants sur un vaste territoire de 193 km², la commune allie densité urbaine modérée (82 hab/km²) et équipements nombreux (923 commerces et services). Le marché immobilier, en correction (-11,2 %), ouvre une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs, avec un prix médian global à 3 778 €/m².
Carte du marché immobilier à Biscarrosse
Biscarrosse et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Biscarrosse
13 476 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 8 935 maisons et 4 404 appartements à à Biscarrosse.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc est majoritairement constitué de maisons individuelles (67 %), signe d'un marché tourné vers les familles et les résidents permanents. Cependant, la part élevée de résidences secondaires (38,4 %) révèle une forte attractivité touristique, ce qui peut créer une saisonnalité dans les transactions et les services. Le taux de propriétaires (64 %) indique une certaine stabilité, mais aussi un marché de la revente potentiellement moins fluide que dans une ville de locataires.
Évolution démographique à Biscarrosse
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Biscarrosse
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Biscarrosse
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 38,0 %
- Employés 17,9 %
- Autres sans activité professionnelle 12,3 %
- Professions intermédiaires 11,3 %
- Ouvriers 9,0 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,3 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 5,1 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Biscarrosse
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Biscarrosse
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 323 logements).
- Avant 1919 2,4 % 174 logts
- 1919-1945 2,8 % 202 logts
- 1946-1970 18,1 % 1 326 logts
- 1971-1990 26,3 % 1 925 logts
- 1991-2005 26,8 % 1 961 logts
- 2006-2019 23,7 % 1 735 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Biscarrosse
923 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Biscarrosse
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre limitée — gros frein potentiel pour les télétravailleurs et la valeur de revente.
Cas pratique : un achat type à Biscarrosse
Acquérir une maison médiane de 92 m² à Biscarrosse représente un investissement de 366 252 €. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 840 €. Cela équivaut à environ 15 années du revenu médian local (24 110 €), un effort d'accession significatif.
Erreurs à éviter quand on achète à Biscarrosse
- Ne pas consulter le PPRT et les risques naturels en mairie.
- Acheter une passoire thermique sans budget rénovation.
- Ignorer la forte proportion de résidences secondaires dans certains quartiers.
- Oublier de vérifier la couverture réseau (score numérique de 4/100).
Le saviez-vous ?
- Biscarrosse s'étend sur 193 km², soit une densité très faible de 82 hab./km².
- La commune compte 17 campings pour 4721 emplacements, pilier de l'économie touristique.
- L'aéroport de Bordeaux-Mérignac n'est qu'à 60 km, facilitant les liaisons.
Performance énergétique du parc à Biscarrosse
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 601 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Biscarrosse: classe C en tête, 4,6 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (176 kWh/m²/an) est plutôt bonne pour un parc ancien, mais attention aux 4,6 % de passoires thermiques (F/G). La loi Climat et Résilience interdira la location de ces logements les plus énergivores dès 2025 (G) et 2028 (F). À l'achat, un bien mal classé représente donc un risque réglementaire et un coût de rénovation important, à budgéter immédiatement.
Risques naturels et géorisques à Biscarrosse
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRT DE BISCARROSSE PPRT Approuvé approuvé le 08/10/2013
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Biscarrosse est soumis à un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) et a connu 9 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon, gaz naturel radioactif, y présente un niveau moyen. La sismicité est très faible. Consultez systématiquement le diagnostic géotechnique et le PPR en mairie avant d'acheter, car ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux.
Cadre de vie à Biscarrosse
Le climat est océanique tempéré (14,6°C de moyenne annuelle) avec des précipitations modérées (852 mm). Le cadre naturel est exceptionnel, structuré autour du lac de Biscarrosse, propice aux activités nautiques. L'accessibilité repose sur la voiture, la gare TGV la plus proche étant à Bordeaux (68 km). La commune est bien dotée en services avec 8 établissements scolaires, 179 équipements de santé et 42 lieux de sports et loisirs. En revanche, la connectivité numérique est faible (score 4/100, fibre à 8,6 %). Le patrimoine, avec un monument historique protégé, rappelle l'histoire de cette ancienne paroisse.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 55 m², il faut prévoir environ 190 000 € (3 451 €/m²). Une maison de 92 m² représente un budget médian de 366 000 €. Les délais de vente peuvent s'allonger dans le contexte actuel de baisse des prix. Le revenu médian local étant de 24 110 €, l'accession à la propriété demande un apport conséquent : il faut 7,9 ans de revenus pour un appartement type et 15,2 ans pour une maison. Le parc locatif social est limité (7 %).
À qui s'adresse Biscarrosse ?
La commune s'adresse principalement aux retraités et aux actifs en télétravail ou travaillant dans le bassin d'emploi local, attirés par la qualité de vie. Les familles y trouvent de l'espace et des équipements scolaires, mais devront composer avec l'éloignement des grandes métropoles. Les profils recherchant une résidence secondaire, représentant déjà 38,4 % des logements, y sont également nombreux.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Cadre de vie exceptionnel entre lac, océan et forêt.
- Marché immobilier en correction (-11,2 %), opportunité pour l'achat.
- Dynamisme démographique fort (+13,6 % en 5 ans).
- Équipements et services nombreux pour une commune de cette taille.
- Parc de logements récent (23,7 % construits après 2006) et énergétiquement correct.
− À prendre en compte
- Dépendance à la voiture et éloignement des grandes gares TGV (68 km).
- Connectivité numérique très faible (score 4/100).
- Présence de risques naturels et technologiques (PPRT actif, 5 risques recensés).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Biscarrosse est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Biscarrosse
- Climat doux avec une moyenne annuelle de 14,6°C.
- Population en croissance de +13,6 % sur 5 ans.
- 64 % de propriétaires, 38,4 % de résidences secondaires.
- 8 établissements scolaires et 923 équipements de proximité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Biscarrosse
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Biscarrosse ?
Le prix médian d'une maison à Biscarrosse est de 3 981 €/m². Pour une surface médiane de 92 m², le budget médian est d'environ 366 000 €. Les prix varient fortement selon la localisation et l'état du bien.
Biscarrosse est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la commune dispose de 8 établissements scolaires et de nombreux équipements de loisirs (42). Avec 67 % de maisons, le parc de logements est adapté aux familles. La démographie jeune (23,6 % de moins de 30 ans) confirme cet attrait.
Quels sont les principaux inconvénients de vivre à Biscarrosse ?
Les inconvénients majeurs sont la dépendance à la voiture, une connectivité internet très faible (fibre à 8,6 %), et l'exposition à certains risques naturels (5 recensés), bien que la sismicité soit très faible.
Vous envisagez d'acheter à Biscarrosse ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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