01 Le parc de logements
Le parc comprend 13 476 logements dont 7 852 résidences principales, 5 172 résidences secondaires et 451 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 852 | 58,3 % |
| Résidences secondaires | 5 172 | 38,4 % |
| Logements vacants | 451 | 3,3 % |
Sur les 13 476 logements recensés, 58 % sont occupés à l'année, 38 % servent de résidence secondaire et 3 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 174 | 2,4 % |
| 1919-1945 | 202 | 2,8 % |
| 1946-1970 | 1 326 | 18,1 % |
| 1971-1990 | 1 925 | 26,3 % |
| 1991-2005 | 1 961 | 26,8 % |
| 2006-2019 | 1 735 | 23,7 % |
La période 1991-2005 concentre 27 % du parc, tandis que 2 % datent d'avant 1919 et 24 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 89 | 1,1 % |
| 2 pièces | 702 | 8,9 % |
| 3 pièces | 1 672 | 21,3 % |
| 4 pièces | 2 420 | 30,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 969 | 37,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 38 % du parc, contre 10 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 733 | 12 019 | 13 476 |
| Rés. principales | 5 923 | 6 946 | 7 852 |
| Rés. secondaires | 4 386 | 4 548 | 5 172 |
| Vacants | 424 | 526 | 451 |
Mios, commune de taille similaire à 32 km, affiche 73,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 023 | 64,0 % |
| Locataires (privé) | 2 176 | 27,7 % |
| Locataires HLM | 430 | 5,5 % |
| Logés gratuitement | 223 | 2,8 % |
Occupation des résidences principales — 64,0 % appartiennent à leurs occupants, 33,2 % sont louées, avec 5 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 232 | 28,4 % |
| Fioul | 157 | 2,0 % |
| Électricité | 3 944 | 50,2 % |
| Gaz bouteille | 143 | 1,8 % |
| Autre (bois…) | 1 377 | 17,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 50 % au électricité, 28 % pour gaz de ville, 18 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 986 |
| 2 à 4 ans | 1 952 |
| 5 à 9 ans | 1 527 |
| 10 ans ou plus | 3 387 |
| Total ménages | 7 852 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 150 |
| Sous-occupation modérée | 1 932 |
| Sous-occupation accentuée | 2 135 |
| Suroccupation modérée | 177 |
| Suroccupation accentuée | 8 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 590 | 7,5 % |
| 1 voiture | 4 052 | 51,6 % |
| 2 voitures ou plus | 3 211 | 40,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 8 % sans voiture, 52 % à une voiture et 41 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 78,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 654 | 2 074 | 1 044 | 536 |
| 1975 | 4 404 | 2 470 | 1 475 | 459 |
| 1982 | 5 051 | 2 802 | 1 888 | 361 |
| 1990 | 7 171 | 3 569 | 3 294 | 308 |
| 1999 | 8 470 | 4 057 | 3 898 | 515 |
| 2006 | 11 596 | 5 517 | 5 699 | 380 |
| 2011 | 10 733 | 5 923 | 4 386 | 424 |
| 2016 | 12 019 | 6 946 | 4 548 | 526 |
| 2022 | 13 476 | 7 852 | 5 172 | 451 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 654 à 13 476, soit +269 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 305 | 1 469 | 1 503 | 1 947 | 1 365 | 658 |
| Dont vacants > 2 ans | 129 | 134 | 197 | 222 | 269 | 326 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 177 | 4,5 % |
| Classe B | 207 | 5,3 % |
| Classe C | 1 542 | 39,5 % |
| Classe D | 1 447 | 37,1 % |
| Classe E | 357 | 9,2 % |
| Classe F | 117 | 3,0 % |
| Classe G | 52 | 1,3 % |
Le graphique décompose les 3 899 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en C, 49 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 004 | 25,8 % |
| Classe B | 1 216 | 31,2 % |
| Classe C | 722 | 18,5 % |
| Classe D | 748 | 19,2 % |
| Classe E | 141 | 3,6 % |
| Classe F | 55 | 1,4 % |
| Classe G | 13 | 0,3 % |
Répartition climat du parc: B concentre 31 % des diagnostics et 75 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 249 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 214 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 212 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 185 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 153 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 81 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 249 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 81 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 161 | 16 |
| Classe B | 137 | 70 |
| Classe C | 644 | 898 |
| Classe D | 616 | 831 |
| Classe E | 184 | 173 |
| Classe F | 66 | 51 |
| Classe G | 30 | 22 |
Performance comparée: maisons classées C (175), appartements classés C (175), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 6 |
| T2 | 80 |
| T3 | 199 |
| T4 | 194 |
| T5+ | 42 |
Faut-il investir à Biscarrosse en 2026 ?
Au cœur des Grands Lacs landais, Biscarrosse associe un cadre de vie naturel privilégié à une forte attractivité touristique, confirmée par 17 campings et une croissance démographique soutenue. Cette dynamique a tiré les prix à la hausse jusqu'en 2023, avant une correction notable l'an dernier. Le verdict immobilier pour 2026 doit intégrer ce rééquilibrage en cours.
Après une correction de -11,2 % en 2024, le marché offre un point d'entrée à 3 988 €/m², un niveau plus accessible que les stations voisines du littoral.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser la location et de jouer l'écart de valorisation avec le littoral, en acceptant une rentabilité nette modeste.
Points clés
- ✓ Correction récente de -11,2 % : opportunité de timing
- ✓ Dynamique démographique solide (+13,6 % en 5 ans)
- ✓ Potentiel locatif élevé avec IOL à 7,4/10
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 1,1/10)
- ⚠ Économie locale fragile (taux de chômage à 13,7 %)
- ⚠ Parc vieillissant (40,7 % de +60 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian légèrement inférieur à la moyenne nationale estimée (environ 4 000 €/m²).
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale, proche de communes comme Mios (+2 %).
- Rendement locatif brut (4,6 %) supérieur à celui des grandes métropoles comme Bordeaux (environ 3,5 %).
Analyse du marché immobilier à Biscarrosse
Le marché de Biscarrosse est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,5/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,4 %.
Indices immobiliers de Biscarrosse
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
9,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : le marché est tendu, la concurrence entre acheteurs est forte, les transactions rapides.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : le marché est tendu, la concurrence entre acheteurs est forte, les transactions rapides.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très peu accessible : les prix ont largement dépassé le revenu médian local, le marché est porté par la demande extérieure.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès peu accessible : les prix ont largement dépassé le revenu médian local, le marché est porté par la demande extérieure.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,5
Indice d'Opportunité Locative
Très favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à un placement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
Très favorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à un placement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique modérée : la location saisonnière peut être un complément intéressant, notamment avec 38,4 % de résidences secondaires.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique modérée : la location saisonnière peut être un complément intéressant, notamment avec 38,4 % de résidences secondaires.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3725,0 — Percentile dept : 90/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 88/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 38,4 — Percentile dept : 96/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 13,6 — Percentile dept : 92/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 82,1 — Percentile dept : 85/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 12/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 37,3 — Percentile dept : 5/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 20/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 36,0 — Percentile dept : 93/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 38,4 — Percentile dept : 96/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 13,6 — Percentile dept : 92/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 81/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3725,0 — Percentile dept : 11/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 38,4 — Percentile dept : 96/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 81/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 7/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 82,1 — Percentile dept : 15/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Biscarrosse : opportunités et risques
Investir à Biscarrosse en 2026 cible prioritairement la rentabilité locative. L'indice d'opportunité locative (IOL) de 7,4/10 et un rendement brut de 4,6 % pour les appartements indiquent un marché porteur. La demande est nourrie par le tourisme, mais aussi par une population active attirée par le cadre de vie, comme en témoignent les 1534 logements autorisés récemment. La stratégie gagnante combine souvent location annuelle à un public de travailleurs et location saisonnière en complément, profitant des 34 hébergements touristiques recensés.
Attention cependant aux charges qui grèvent le rendement net. La taxe foncière, à 39,16 %, représente une ponction significative. Le rendement net estimé n'est que de 2,8 % après prise en compte de la vacance et des frais de gestion. Par ailleurs, le parc immobilier, bien que jeune dans l'ensemble, compte encore 4,6 % de passoires thermiques (classes F/G), un risque réglementaire et financier à écarter lors de l'acquisition.
L'horizon d'investissement doit être au minimum le moyen terme. La récente baisse des prix offre un point d'entrée plus favorable, mais la plus-value immédiate n'est pas garantie dans un marché en correction. L'argument principal repose sur l'écart de valorisation avec le littoral direct (Andernos à +37 %) et la solidité des indicateurs démographiques. Un investisseur doit viser un bien bien situé, si possible rénové, pour capter une locataire solvable et sécuriser son cash-flow.
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Données du marché immobilier à Biscarrosse
DVF, loyers, permis, analyse expertAvec un prix médian de 3 988 €/m², Biscarrosse se situe dans la fourchette haute du département des Landes, mais son marché se distingue par sa dualité. D'un côté, une forte composante touristique (38,4 % de résidences secondaires, 4 721 emplacements de camping) soutient la demande, de l'autre, une économie locale plus fragile (taux de chômage à 13,7 %) limite le pouvoir d'achat des habitants. Les données DVF 2024 révèlent que cette tension se traduit par une accessibilité parmi les plus faibles de la région (IAI 1,1/10).
La correction de -11,2 % enregistrée l'an dernier constitue un tournant. Elle intervient après trois années de hausse soutenue et ramène les prix au niveau de 2022. Cette baisse, plus marquée que chez certaines voisines, pourrait offrir une fenêtre d'achat intéressante, notamment sur le segment des appartements dont le prix médian (3 627 €/m²) est inférieur à celui des maisons. Néanmoins, le volume de transactions reste élevé (325), signe que le marché n'est pas en berne mais en phase de rééquilibrage.
L'analyse du parc montre une prédominance de l'habitat individuel (67 % de maisons) et un renouvellement important, avec 23,7 % de constructions post-2006. Cette dynamique, couplée à une pression démographique continue, limite le risque de dépréciation à moyen terme. La proximité des grands lacs et de l'océan, à moins de 10 km, reste un atout indéniable pour l'attractivité résidentielle, même si la connexion aux grandes infrastructures de transport (gare TGV à 68 km) est relative.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Biscarrosse Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Biscarrosse sur les cinq dernières années révèle une trajectoire ascendante marquée, avec une hausse de près de 30 % entre 2020 et 2023, suivie d'un net reflux de -11,2 % en 2024. Cette correction ramène le prix médian au niveau de 2022, signe d'un marché qui digère les excès de la période post-Covid. Les maisons, segment dominant (67 % du parc), résistent mieux (4 125 €/m²) que les appartements (3 627 €/m²). Comparée à des voisines comme Andernos, Biscarrosse conserve un important écart de valorisation, offrant une marge de manœuvre pour les acquéreurs en 2026. D'après les données DVF, ce réajustement pourrait constituer une fenêtre d'opportunité dans un marché structurellement porté par l'attractivité résidentielle et touristique.
Évolution du marché immobilier de Biscarrosse
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 371 transactions en 2025 et affiche une évolution de +9,2 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 988 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Biscarrosse mettent en lumière un effort d'accession conséquent. Pour acquérir une maison type de 92 m² à 366 252 €, un ménage local au revenu médian devrait y consacrer 15,2 années de revenus. Le loyer moyen perçu (12,9 €/m²/mois) ne couvrirait qu'une partie de la mensualité d'un emprunt standard, laissant un effort résiduel net à la charge de l'investisseur. Le rendement brut, de 3,9 % pour les maisons et 4,6 % pour les appartements, est correct mais est notablement réduit par les charges (taxe foncière à 39,16 %, gestion, vacance locative). Cela souligne la nécessité d'un apport personnel solide et d'une stratégie de moyen terme pour équilibrer la rentabilité nette.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Biscarrosse reste actif avec 325 ventes en 2024, un volume en léger retrait par rapport au pic de 2021 (585 transactions) mais qui témoigne d'une liquidité correcte. La répartition est équilibrée entre maisons (225 ventes) et appartements (146 ventes). Le prix moyen (4 577 €/m²) dépasse significativement le prix médian (3 988 €/m²), signe que des biens de standing ou mieux situés tirent la moyenne vers le haut. Ce marché est clairement porté par la demande extérieure, comme en atteste la faible accessibilité pour les revenus locaux. Le caractère 'vendeur' reste dominant en raison d'une pression immobilière très élevée (IPI 9/10), mais la correction des prix pourrait rééquilibrer légèrement le rapport de force en faveur des acheteurs les mieux informés.
Répartition des ventes
60,6 % de maisons et 39,4 % d'appartements parmi les 371 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 60,6 % des mutations, pour un prix médian de 4 125 €/m² (maisons) contre 3 627 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 371 | 225 | 146 |
| Prix médian/m² | 3 988 € | 4 125 € | 3 627 € |
| Prix moyen/m² | 4 466 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 552 | 3 651 € |
| 2022 | 449 | 4 051 € |
| 2023 | 338 | 4 202 € |
| 2024 | 309 | 3 707 € |
| 2025 | 371 | 3 988 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Biscarrosse est vigoureuse, avec 1 534 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de 9 %. Cette cadence, soutenue par une demande démographique forte (+13,6 % d'habitants en 5 ans), répond à une pression structurelle sur le parc existant. Près d'un quart du parc (23,7 %) a été construit après 2006, indiquant un territoire en renouvellement. Pour un investisseur, cette offre neuve constitue une alternative intéressante, souvent mieux notée sur le plan énergétique (classe C dominante contre un parc global plus ancien). Toutefois, il convient de surveiller l'équilibre entre offre et demande pour éviter un risque de surchauffe dans certains secteurs, d'autant que 38,4 % des logements sont déjà des résidences secondaires.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 6 804 autorisations et 5 908 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 87 %.
Vacance longue durée à Biscarrosse
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Biscarrosse (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 336 logements ont été autorisés à à Biscarrosse, -20 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Biscarrosse
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Biscarrosse
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,16 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute significativement une fois les charges déduites. La taxe foncière à Biscarrosse est de 39,16 %, un coût récurrent majeur. Ajoutez environ 15 % du loyer pour gestion, réparations et vacance locative (le taux de logements vacants est de 3,3 %). En copropriété, prévoyez aussi les charges courantes. Ces éléments transforment un rendement brut de 4,6 % en un net avoisinant 2,8 % pour un appartement.
Performance énergétique du parc à Biscarrosse
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 899 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Biscarrosse: classe C en tête, 4,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (176 kWh/m²/an) est plutôt bonne pour un parc ancien, mais attention aux 4,6 % de passoires thermiques (F/G). La loi Climat et Résilience interdira la location de ces logements les plus énergivores dès 2025 (G) et 2028 (F). À l'achat, un bien mal classé représente donc un risque réglementaire et un coût de rénovation important, à budgéter immédiatement.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Pour la location saisonnière, privilégiez les appartements T2/T3, bien équipés et proches du lac ou des commodités. Pour la location annuelle, les petits appartements (surface médiane 55 m²) et les maisons avec jardin trouvent preneurs. Le neuf (23,7 % du parc post-2006) est intéressant pour son DPE performant, évitant les futures restrictions légales, sachant que seulement 4,6 % du parc est classé F ou G.
Quelles zones cibler à Biscarrosse ?
Le centre-bourg et les secteurs immédiats du lac de Biscarrosse concentrent la plus forte demande locative, tant touristique que résidentielle. La périphérie, plus résidentielle, convient aux locations annuelles pour familles. Attention aux zones couvertes par un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT), qui peuvent impliquer des contraintes spécifiques et impacter l'assurabilité.
Calculateur de rendement à Biscarrosse
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Biscarrosse
Le risque principal est la saisonnalité accusée, qui peut générer jusqu'à 8 % de vacance locative en basse saison. La dépendance au tourisme rend le revenu locatif sensible à la conjoncture. La taxe foncière, à 39,16 %, grève significativement le rendement net. Enfin, bien que minoritaires, les passoires thermiques (4,6 %) représentent un risque réglementaire et financier (rénovation obligatoire) à moyen terme.
Erreurs à éviter quand on investit à Biscarrosse
- Oublier la taxe foncière, élevée à 39,16 % à Biscarrosse.
- Tabler sur une occupation locative continue malgré la saisonnalité touristique.
- Négliger le coût des travaux de mise aux normes DPE.
- Sous-estimer les frais de gestion d'un bien loin de son domicile.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Biscarrosse est marqué par la saisonnalité touristique. Les transactions sont plus actives au printemps et en début d'automne, après la saison estivale où les acquéreurs potentiels visitent. Vendre entre avril et juin permet de capter cette demande. Pour acheter, l'hiver peut offrir moins de concurrence et plus de marges de négociation. Notez que la taxe foncière, payable en octobre, peut influencer les négociations en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- Biscarrosse s'étend sur 193 km², soit une densité très faible de 82 hab./km².
- La commune compte 17 campings pour 4721 emplacements, pilier de l'économie touristique.
- L'aéroport de Bordeaux-Mérignac n'est qu'à 60 km, facilitant les liaisons.
S'installer à Biscarrosse : cadre de vie et logement
S'installer à Biscarrosse, c'est opter pour un mode de vie ancré dans la nature, entre vastes forêts de pins, lacs de baignade et proximité de l'océan Atlantique. La commune, la plus peuplée de sa catégorie dans les Landes, offre un niveau d'équipements et de services élevé pour une petite ville, avec 183 commerces et 179 établissements de santé recensés par l'INSEE. Ce cadre explique l'attractivité résidentielle et la progression constante de la population.
Le profil démographique est cependant marqué par un vieillissement accentué (indice de vieillissement à 324,2), typique des territoires à forte vocation touristique et résidentielle. Cela se traduit par une demande pour des services de proximité et un immobilier de plain-pied. Le parc de logements, très majoritairement constitué de maisons individuelles, correspond à cette recherche d'espace et d'autonomie. Il convient de noter la présence d'un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) lié aux activités industrielles passées, une donnée à vérifier lors de l'achat.
Carte du marché immobilier à Biscarrosse
Biscarrosse et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Biscarrosse
Avec une température moyenne de 14,6°C et 852 mm de précipitations annuelles, le climat océanique de Biscarrosse est doux et ensoleillé, idéal pour les résidents cherchant à fuir les hivers rigoureux. L'altitude basse (29 m) et la proximité de l'océan atténuent les gels. Ce profil séduit particulièrement les retraités et les actifs en télétravail, ce qui explique en partie un âge médian de 53 ans.
À qui s'adresse Biscarrosse ?
La commune s'adresse principalement aux retraités et aux actifs en télétravail ou travaillant dans le bassin d'emploi local, attirés par la qualité de vie. Les familles y trouvent de l'espace et des équipements scolaires, mais devront composer avec l'éloignement des grandes métropoles. Les profils recherchant une résidence secondaire, représentant déjà 38,4 % des logements, y sont également nombreux.
Avantages et limites à Biscarrosse
✓ Points forts
- Cadre de vie exceptionnel entre lac, océan et forêt.
- Marché immobilier en correction (-11,2 %), opportunité pour l'achat.
- Dynamisme démographique fort (+13,6 % en 5 ans).
- Équipements et services nombreux pour une commune de cette taille.
- Parc de logements récent (23,7 % construits après 2006) et énergétiquement correct.
− À prendre en compte
- Dépendance à la voiture et éloignement des grandes gares TGV (68 km).
- Connectivité numérique très faible (score 4/100).
- Présence de risques naturels et technologiques (PPRT actif, 5 risques recensés).
Composition du parc immobilier à Biscarrosse
13 476 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 8 935 maisons et 4 404 appartements à à Biscarrosse.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc est majoritairement constitué de maisons individuelles (67 %), signe d'un marché tourné vers les familles et les résidents permanents. Cependant, la part élevée de résidences secondaires (38,4 %) révèle une forte attractivité touristique, ce qui peut créer une saisonnalité dans les transactions et les services. Le taux de propriétaires (64 %) indique une certaine stabilité, mais aussi un marché de la revente potentiellement moins fluide que dans une ville de locataires.
Ancienneté du parc à Biscarrosse
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 323 logements).
- Avant 1919 2,4 % 174 logts
- 1919-1945 2,8 % 202 logts
- 1946-1970 18,1 % 1 326 logts
- 1971-1990 26,3 % 1 925 logts
- 1991-2005 26,8 % 1 961 logts
- 2006-2019 23,7 % 1 735 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Biscarrosse
923 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Biscarrosse
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Biscarrosse est soumis à un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) et a connu 9 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon, gaz naturel radioactif, y présente un niveau moyen. La sismicité est très faible. Consultez systématiquement le diagnostic géotechnique et le PPR en mairie avant d'acheter, car ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux.
Cas pratique : un achat type à Biscarrosse
Acquérir une maison médiane de 92 m² à Biscarrosse représente un investissement de 366 252 €. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 840 €. Cela équivaut à environ 15 années du revenu médian local (24 110 €), un effort d'accession significatif.
Erreurs à éviter quand on achète à Biscarrosse
- Ne pas consulter le PPRT et les risques naturels en mairie.
- Acheter une passoire thermique sans budget rénovation.
- Ignorer la forte proportion de résidences secondaires dans certains quartiers.
- Oublier de vérifier la couverture réseau (score numérique de 4/100).
Points clés à retenir à Biscarrosse
- Prix médian à 3 988 €/m², en baisse de 11,2 % sur un an.
- Rendement brut moyen de 4,6 % pour les appartements.
- Climat doux avec une moyenne annuelle de 14,6°C.
- Le prix au m² des maisons (4 125 €) dépasse celui des apparts (3 627 €).
- Une maison type vaut 366 252 €, un appartement 189 805 €.
- Taxe foncière élevée à 39,16 % du revenu cadastral.
- Population en croissance de +13,6 % sur 5 ans.
- Le parc est jeune : 23,7 % construits après 2006.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Biscarrosse ?
À Biscarrosse, la valeur d'un bien dépend fortement de sa proximité avec le lac, l'océan (via les accès) et le centre-ville équipé (923 équipements recensés). Un jardin exposé sud/sud-ouest et un bon état général (peu de passoires) sont valorisants. Pour les appartements, l'étage avec vue et la qualité de la copropriété comptent. La performance énergétique (DPE) devient un critère de plus en plus discriminant, pouvant créer un écart de prix de 10 % à 20 % avec un bien similaire moins performant.
Estimation indicative d'une maison à Biscarrosse
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
362 908 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Estimer avec précision évite deux écueils : brader son bien ou le surévaluer, le condamnant à une longue invendabilité. Avec 325 transactions annuelles et un prix au m² qui peut varier de plus de 1 676 € entre le premier et le troisième quartile, les facteurs de valeur (état, DPE, vue, proximité des commodités) sont déterminants. Une estimation professionnelle, intégrant les spécificités locales comme le Plan de Prévention des Risques Technologiques ou la forte proportion de logements récents, permet de se positionner stratégiquement dans cette fourchette pour une vente réussie dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais le marché de Biscarrosse est hétérogène : un prix au m² varie sensiblement entre le bourg, les quartiers lacustres et les zones plus éloignées. Un professionnel local connaît ces micro-secteurs, évalue l'impact réel d'une cuisine à refaire ou d'une vue dégagée sur le lac, et sait négocier avec le réseau d'acheteurs sérieux. Son estimation inclut la dynamique réelle, comme la baisse de 11,2 % sur un an, et évite la sous-évaluation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon les secteurs.
- Ne pas comptabiliser la plus-value des travaux de rénovation énergétique.
- Surestimer la valeur d'un bien à cause de la vue, sans diagnostic de stabilité.
- Négliger l'impact de la baisse récente des prix (-11,2 %) sur votre bien.
Investir à Biscarrosse : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît les spécificités de chaque quartier et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition pertinente.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Biscarrosse.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Biscarrosse grâce aux dernières transactions DVF 2024.
- Analyse basée sur 325 ventes réelles à Biscarrosse
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Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Biscarrosse
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Biscarrosse
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Biscarrosse ?
En 2024, le prix médian est de 3 988 €/m², avec une fourchette centrale comprise entre 3 014 et 4 690 €/m². Le prix moyen, tiré par les biens de standing, s'établit à 4 577 €/m².
Biscarrosse est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Biscarrosse est moins chère que des stations balnéaires comme Andernos-Les-Bains (-37 %) et légèrement au-dessus de communes de l'arrière-pays comme Cestas (-1 %) ou Blanquefort (-5 %). Son positionnement est intermédiaire.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Biscarrosse ?
Le rendement locatif brut est estimé à 4,6 % pour un appartement et 3,9 % pour une maison. Compte tenu des charges, le rendement net approche 2,8 % pour les appartements.
Le marché est-il en baisse à Biscarrosse ?
Oui, les données DVF indiquent une correction de -11,2 % sur un an en 2024, après plusieurs années de forte hausse. Le prix médian est revenu à son niveau de 2022.
Quels sont les quartiers prisés à Biscarrosse ?
L'offre est diverse, des quartiers familiaux proches du lac aux secteurs plus touristiques près des plages océanes. La proximité des commerces et des équipements de loisirs, nombreux sur la commune, est un critère de valorisation majeur.
Marché immobilier des communes voisines
Biscarrosse présente un écart de valorisation saisissant avec Andernos-Les-Bains (-37 %) pour des indicateurs touristiques similaires, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur avisé.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Biscarrosse.
Communes limitrophes de Biscarrosse
Biscarrosse est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Biscarrosse s'échange à 3 988 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale. Au classement départemental, Biscarrosse se place dans les 8 % de communes les plus chères des Landes.
Progression modérée: ++9,2 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 019 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +7,6 %.
Marché mixte à Biscarrosse: maisons à 4 125 €/m² et appartements à 3 627 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (91 m² à 375 375 €) équivaut à 15,6 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Biscarrosse: 13,3 €/m²/mois pour un appartement, 12,9 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 4,4 % sur un bien médian. Le parc local comporte 38,4 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 336 logements autorisés, soit 267/an en moyenne.
Côté contexte, Biscarrosse est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans la plaine, à une altitude de 35 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.