01 Le parc de logements
Le parc comprend 944 logements dont 847 résidences principales, 29 résidences secondaires et 69 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 847 | 89,7 % |
| Résidences secondaires | 29 | 3,1 % |
| Logements vacants | 69 | 7,3 % |
Parmi les 944 logements du parc, 90 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 85 | 10,1 % |
| 1919-1945 | 29 | 3,4 % |
| 1946-1970 | 64 | 7,6 % |
| 1971-1990 | 208 | 24,6 % |
| 1991-2005 | 193 | 22,8 % |
| 2006-2019 | 266 | 31,5 % |
Structure du bâti par époque: 10 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 2006-2019 (31 %), 31 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 0,6 % |
| 2 pièces | 30 | 3,5 % |
| 3 pièces | 129 | 15,2 % |
| 4 pièces | 279 | 32,9 % |
| 5 pièces ou plus | 404 | 47,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (48 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 748 | 850 | 944 |
| Rés. principales | 679 | 756 | 847 |
| Rés. secondaires | 24 | 27 | 29 |
| Vacants | 46 | 67 | 69 |
La part de propriétaires atteint 66,0 % à Congénies, commune de 1 617 hab. à 7 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 653 | 77,1 % |
| Locataires (privé) | 174 | 20,5 % |
| Locataires HLM | 2 | 0,2 % |
| Logés gratuitement | 18 | 2,1 % |
Occupation des résidences principales — 77,2 % appartiennent à leurs occupants, 20,8 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 120 | 14,2 % |
| Fioul | 42 | 5,0 % |
| Électricité | 561 | 66,2 % |
| Gaz bouteille | 23 | 2,7 % |
| Autre (bois…) | 101 | 11,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (66 %), 14 % pour gaz de ville et 12 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 95 |
| 2 à 4 ans | 184 |
| 5 à 9 ans | 171 |
| 10 ans ou plus | 397 |
| Total ménages | 847 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 98 |
| Sous-occupation modérée | 227 |
| Sous-occupation accentuée | 201 |
| Suroccupation modérée | 41 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 36 | 4,3 % |
| 1 voiture | 332 | 39,2 % |
| 2 voitures ou plus | 479 | 56,6 % |
Équipement automobile des ménages: 4 % sans voiture, 39 % avec une voiture et 57 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 81,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 227 | 182 | 21 | 24 |
| 1975 | 258 | 209 | 25 | 24 |
| 1982 | 365 | 281 | 64 | 20 |
| 1990 | 437 | 361 | 43 | 33 |
| 1999 | 503 | 437 | 31 | 35 |
| 2006 | 606 | 520 | 35 | 50 |
| 2011 | 748 | 679 | 24 | 46 |
| 2016 | 850 | 756 | 27 | 67 |
| 2022 | 944 | 847 | 29 | 69 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 227 à 944, soit +316 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 83 | 82 | 83 | 67 | 91 | 53 |
| Dont vacants > 2 ans | 28 | 25 | 28 | 27 | 28 | 28 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 10,2 % |
| Classe B | 40 | 18,5 % |
| Classe C | 88 | 40,7 % |
| Classe D | 46 | 21,3 % |
| Classe E | 14 | 6,5 % |
| Classe F | 6 | 2,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe C domine avec 41 % des diagnostics, et 69 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 117 | 54,2 % |
| Classe B | 48 | 22,2 % |
| Classe C | 32 | 14,8 % |
| Classe D | 14 | 6,5 % |
| Classe E | 4 | 1,9 % |
| Classe F | 1 | 0,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (54 %), et 91 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 190 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 198 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 166 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 128 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 113 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 56 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 198 kWh/m²/an, contre 56 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 142 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 1 |
| Classe B | 37 | 3 |
| Classe C | 60 | 28 |
| Classe D | 35 | 11 |
| Classe E | 10 | 4 |
| Classe F | 3 | 3 |
| Classe G | 0 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (138), appartements classés C (173), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 1 |
| T3 | 0 |
| T4 | 1 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Boisseron (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Boisseron totalise 944 logements dont 89,7 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (87,7 %). Ce contexte résidentiel — Boisseron est caractéristique des communes languedociennes, en plaine, à 41 m d'altitude — cadre la lecture du parc local.
L'accession à la propriété est la norme à Boisseron, avec 77,2 % de propriétaires occupants.
Le bâti de Boisseron s'étend d'un noyau historique (10,1 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (31,5 % après 2006). Le parc de Boisseron se classe bien côté DPE: C en tête et 146 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Le électricité est la première source de chauffage du parc (66,2 %).
Le parc de Boisseron a progressé de +11,1 % entre 2016 et 2022. 56,6 % des ménages de Boisseron disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ancrée régionalement, la commune est caractéristique des communes languedociennes: les attentes résidentielles s'y calquent. Le parc résidentiel de Boisseron s'inscrit dans un territoire en plaine, à 41 m d'altitude.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Boisseron en 2026 ?
Boisseron, bourg dynamique de la plaine viticole lunelloise, bénéficie d'une croissance démographique soutenue (+15,5 % en 10 ans) et d'un parc de logements récents. Son marché immobilier, connecté à l'aire urbaine de Montpellier, a connu une forte appréciation post-Covid. Le verdict 2026 doit tenir compte de cette correction naissante et d'un profil locatif atone.
Avec un indice de pression immobilière de 5,8/10, Boisseron affiche un marché plus soutenu que la moyenne des communes de sa catégorie, mais un rendement locatif qui peine à décoller.
Verdict
➤ Investissement réservé à une stratégie de résidence principale ou de plus-value à long terme, peu adapté au locatif classique.
Points clés
- ✓ Correction récente de -2,8% : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité territoriale supérieure à la moyenne
- ✓ Parc immobilier majoritairement récent et énergétiquement performant
- ⚠ Opportunité locative limitée (IOL 3,4/10)
- ⚠ Dépendance à la demande extérieure pour les prix
- ⚠ Marché très majoritairement composé de maisons individuelles
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à la moyenne nationale des communes de taille comparable.
- Se positionne dans la moitié supérieure des communes de l'Hérault pour l'accessibilité financière (IAI 5,9/10).
- Prix inférieur de 19% à la voisine très prisée de Restinclières, offrant un effet de levier intéressant.
Analyse du marché immobilier à Boisseron
Le marché immobilier de Boisseron affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Boisseron
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (5,8/10) indique un marché actif et concurrentiel, porté par la demande extérieure.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (5,8/10) indique un marché actif et concurrentiel, porté par la demande extérieure.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité jugée élevée (5,9/10) indique que les prix restent relativement en phase avec les revenus locaux, un atout pour la stabilité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité jugée élevée (5,9/10) indique que les prix restent relativement en phase avec les revenus locaux, un atout pour la stabilité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative faible (3,4/10) révèle un marché locatif atone, peu porteur pour un investissement rentable à court terme.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative faible (3,4/10) révèle un marché locatif atone, peu porteur pour un investissement rentable à court terme.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique immobilière faible (2,5/10) écarte toute stratégie locative saisonnière significative.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique immobilière faible (2,5/10) écarte toute stratégie locative saisonnière significative.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3362,0 — Percentile dept : 71/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 61/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 69/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 273,1 — Percentile dept : 79/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 39/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 69,2 — Percentile dept : 90/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 0/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 63/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 22,9 — Percentile dept : 26/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 69/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 62/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3362,0 — Percentile dept : 29/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 15/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 62/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 56/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 273,1 — Percentile dept : 21/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Boisseron : opportunités et risques
Investir à Boisseron en 2026 ne s'envisage pas sous le prisme du rendement locatif classique. Le rendement brut des appartements (5,2 %) est correct sur le papier, mais il masque une réalité de terrain : un marché locatif étroit et un parc de seulement 3 % de logements vacants, indiquant une faible rotation. De plus, la taxe foncière sur le bâti, à 44,07 % en 2024, vient encore rogner ce rendement net.
La stratégie la plus cohérente serait celle de la plus-value à long terme, en tablant sur l'attractivité résidentielle durable de la commune et son rattrapage potentiel face à des voisines surcotées. Le parc immobilier, très majoritairement de classe énergétique C avec seulement 3 % de passoires thermiques, est un atout face aux futures réglementations. La faible construction neuve (-56 % de tendance) limite les risques de sur-offre et soutient la valeur de l'ancien.
Attention toutefois aux risques naturels, avec un PPR Inondation actif et un historique de 10 arrêtés de catastrophe naturelle. Cette réalité, couplée à une accessibilité numérique encore perfectible (score 6/100), doit être intégrée à l'équation investissement, notamment pour la revente.
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Données du marché immobilier à Boisseron
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Boisseron s'établit à 3 035 €, sur la base de 17 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Boisseron Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les données DVF révèlent une hausse spectaculaire des prix à Boisseron entre 2020 et 2023, avec un gain médian de près de 25 %. Le pic a été atteint en 2023 à 3 423 €/m². L'année 2024 marque un premier infléchissement (-2,8 %), signe d'un marché qui entre dans une phase de consolidation après la surchauffe. Cette correction modérée place Boisseron dans une position plus accessible que des voisines comme Restinclières ou Beaulieu, qui ont moins fléchi. Pour un acheteur en 2026, cela ouvre une fenêtre de négociation, dans un contexte où les prix des maisons, majoritaires, restent plus résistants que ceux des appartements, très peu transactés.
Évolution du marché immobilier de Boisseron
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Boisseron évolue de -1,9 %, passant de 3 093 à 3 035 €/m²; 17 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les derniers prix médians, acquérir une maison type de 103 m² à Boisseron représente un investissement d'environ 346 300 €. Avec un taux d'endettement standard, la mensualité crédit approcherait 1 500 €. Le loyer médian estimé pour une maison (12,6 €/m²) couvrirait seulement environ 45 % de cette mensualité, laissant un effort net important. Le rendement brut des appartements (5,2 %) est plus attractif, mais le marché locatif annuel reste étroit. L'indicateur 'années de revenu' (13,6 ans pour une maison) confirme un effort d'accession important pour les revenus médians locaux.
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 17 transactions en 2024, le volume d'échanges à Boisseron est en retrait par rapport aux années précédentes (49 en 2022), indiquant un marché qui se normalise après un pic d'activité. Le marché est très largement dominé par les maisons individuelles (12 ventes sur 28), avec une surface médiane de 103 m², reflétant une demande tournée vers le profil familial. Les appartements, avec seulement 5 ventes, constituent un segment marginal et peu liquide. Ce faible turnover des appartements, combiné à un parc composé à 88 % de maisons, dessine un marché peu adapté à l'investissement locatif de rendement, mais plus porté par la demande en résidence principale.
Répartition des ventes
70,6 % de maisons et 29,4 % d'appartements parmi les 17 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 70,6 % de maisons et 29,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 17 | 12 | 5 |
| Prix médian/m² | 3 035 € | 2 763 € | 3 125 € |
| Prix moyen/m² | 2 899 € | ||
| Surface médiane | – | 103 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 26 | 3 093 € |
| 2022 | 42 | 3 532 € |
| 2023 | 31 | 3 371 € |
| 2024 | 22 | 3 327 € |
| 2025 | 17 | 3 035 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Boisseron marque un net ralentissement : seulement 4 logements autorisés en 2024, pour une tendance à -56 % sur les 5 dernières années. Cette faiblesse de l'offre nouvelle contraste avec une croissance démographique vigoureuse, ce qui contribue à maintenir une pression à la hausse sur l'ancien. Le parc est déjà récent (31,5 % construit après 2006), limitant le besoin de renouvellement. Pour un investisseur, ce faible flux de neuf réduit le risque de sur-offre à moyen terme et conforte la valeur du parc existant, mais il révèle aussi une certaine maturité du processus d'urbanisation de la commune.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 10 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 20 sur 2013 — soit -50,0 %.
Vacance longue durée à Boisseron
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Boisseron (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Boisseron: 38 logements autorisés sur 5 ans, 5 pour la dernière année (-40 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Boisseron
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Boisseron
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,07 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie mesure de votre rentabilité. À Boisseron, le passage du brut au net (environ -2 points) s'explique principalement par la taxe foncière, l'une des plus élevées de la CC du Pays de Lunel à 44,07 %. Il faut aussi soustraire les charges de copropriété si applicable, les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les assurances et un fonds de travaux. Avec seulement 3,0 % de passoires thermiques dans le parc, le risque de grosses rénovations énergétiques est limité.
Performance énergétique du parc à Boisseron
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 216 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Boisseron: majorité classée C, part de passoires thermiques à 2,8 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier de Boisseron est relativement performant, avec une classe énergétique dominante C (148 kWh/m²/an) et seulement 3,0 % de passoires thermiques (F/G). Ceci réduit considérablement le risque réglementaire à court terme pour les acquéreurs. Attention toutefois : la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G dès 2025, E en 2028 et D à horizon 2034. Un bien mal classé aujourd'hui pourrait voir sa valeur locative s'éroder.
Calculateur de rendement à Boisseron
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Erreurs à éviter quand on investit à Boisseron
- Négliger la taxe foncière élevée (44,07 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surévaluer les loyers face à une offre locative limitée (944 logements au total).
- Oublier de vérifier le classement du bien dans le PPR Inondation.
- Tabler sur une plus-value rapide dans un marché déjà mature.
Quand acheter ou vendre ?
À Boisseron, le marché immobilier suit le rythme méditerranéen classique. L'automne (septembre-octobre) est traditionnellement actif, après la trêve estivale, mais précède l'échéance de la taxe foncière (octobre), ce qui peut inciter certains vendeurs à finaliser. Le printemps reste le meilleur moment pour vendre, avec des journées plus longues mettant en valeur les extérieurs. L'affluence touristique est modérée (1 camping) et n'influence pas directement le marché résidentiel.
Le saviez-vous ?
- Boisseron a vu sa population croître de 15,5 % en 10 ans.
- La commune compte 2 monuments historiques protégés.
- Seulement 3,1 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Boisseron : cadre de vie et logement
S'installer à Boisseron, c'est opter pour le calme d'un bourg bien équipé, à moins d'une demi-heure de Montpellier. La commune dispose de 91 équipements de proximité, dont 7 commerces et 28 structures de santé, assurant une autonomie quotidienne appréciable. Le taux d'emploi local de 71,9 % et un tissu de 220 entreprises actives témoignent d'une certaine vitalité économique, même si le taux de chômage (9,3 %) reste légèrement supérieur à la moyenne nationale.
Le cadre de vie est marqué par un profil démographique équilibré, avec un âge médian de 41,3 ans et une part des moins de 30 ans (34,3 %) légèrement supérieure à celle des 60 ans et plus (26,2 %). Les familles et les actifs y trouvent leur compte, d'autant que l'environnement est préservé avec seulement 11 risques naturels recensés, principalement hydriques. La présence de deux monuments historiques et d'un camping rappelle aussi l'ancrage dans un terroir riche.
Carte du marché immobilier à Boisseron
Boisseron et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Boisseron
Avec une température moyenne annuelle de 14,9 °C et des précipitations modérées (761 mm/an), Boisseron bénéficie d'un climat méditerranéen adouci par l'éloignement du littoral. Les hivers sont doux et les étés chauds mais moins étouffants qu'en bord de mer. Ce profil plaît particulièrement aux actifs et aux familles recherchant un ensoleillement généreux sans les excès de chaleur estivale, tout en étant à moins de 25 km de Montpellier.
Composition du parc immobilier à Boisseron
944 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Boisseron: 88,1 % de maisons, 11,9 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le marché de Boisseron est ultra-dominé par l'habitat individuel (88,1 % de maisons) et très ancré, avec 77,2 % de propriétaires occupants. Cette structure indique un quartier familial et stable, peu spéculatif, avec une faible rotation. La part minuscule de résidences secondaires (3,1 %) et un taux de vacance modéré (7,3 %) confirment un marché de résidence principale. L'acheteur type est donc un ménage souhaitant s'installer durablement, plus qu'un investisseur.
Ancienneté du parc à Boisseron
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 845 logements).
- Avant 1919 10,1 % 85 logts
- 1919-1945 3,4 % 29 logts
- 1946-1970 7,6 % 64 logts
- 1971-1990 24,6 % 208 logts
- 1991-2005 22,8 % 193 logts
- 2006-2019 31,5 % 266 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Boisseron
91 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Boisseron
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Boisseron est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPR) actif, cohérent avec les 10 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont classés faibles. Tout achat doit impérativement s'accompagner d'une consultation du zonage du PPR en mairie, car il peut imposer des contraintes constructives fortes, voire interdire certains aménagements. Cette vérification est cruciale pour l'assurabilité et la revente future du bien.
Erreurs à éviter quand on achète à Boisseron
- Oublier de consulter le PPR Inondation avant toute offre d'achat.
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon le secteur.
- Sous-estimer les travaux sur les 13,5 % de logements antérieurs à 1945.
- Négliger la qualité de la connexion fibre (44,2 % d'éligibilité).
Points clés à retenir à Boisseron
- Prix médian au m² : 3 035 €, en léger repli sur un an (-2,8 %).
- Rendement brut locatif : 5,2 % pour les appartements, 4,5 % pour les maisons.
- Cadre de vie : bourg méditerranéen à 22 km de Montpellier, climat doux (14,9 °C).
- Marché vendeur : prix en phase de stabilisation après une forte hausse.
- Écart maison/appartement : faible, 2 763 € vs 3 125 €/m².
- Rendement net estimé : compter environ 3,1 % et 2,7 % après charges.
- Parc immobilier : très majoritairement des maisons (88,1 %) de propriétaires occupants.
- Facteurs clés de valeur : taille du terrain, DPE, proximité des écoles/commerces.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Boisseron ?
À Boisseron, au-delà du prix au m² moyen (3 035 €), la valeur réelle d'un bien se joue sur des critères très concrets. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition prime. Pour un appartement (rare), l'étage et la vue comptent. La performance énergétique (DPE) devient un levier majeur de négociation. La proximité des 2 écoles, des 7 commerces de proximité et de la gare de Gallargues-le-Montueux (8,7 km) peut justifier une surcote de 5 à 10 % par rapport à un bien excentré.
Estimation indicative d'une maison à Boisseron
Pour une maison de 103 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
312 605 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes qui masquent les micro-marchés. Un professionnel local sait, par exemple, que le quartier près du monument historique se valorise différemment de celui en limite de campagne. Il évalue l'état réel (finition, humidité, toiture) et le potentiel, éléments ignorés des algorithmes. Son réseau lui permet aussi de cibler des acheteurs sérieux, souvent avant même la mise en ligne, et de négocier en connaissance des derniers prix réellement conclus, pas seulement des demandes.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² (3 327 €), très agrégé.
- Oublier de valoriser un bon DPE, atout majeur pour la revente.
- Ne pas considérer l'impact d'une vue dégagée ou d'un grand terrain.
- Vouloir rattraper le pic de marché de 2023 dans un contexte de correction.
Investir à Boisseron : passer à l'action
Analyser les données est une chose, identifier le bon bien et négocier au juste prix en est une autre. La connaissance fine des quartiers et des prix réellement pratiqués à Boisseron est déterminante pour transformer cette analyse en opportunité concrète.
Les données posent un diagnostic précis, mais la bonne affaire se joue sur la sélection du bien et la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Boisseron grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 28 ventes récentes à Boisseron
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Boisseron
Quel est le prix moyen au mètre carré à Boisseron ?
En 2024, le prix médian au m² à Boisseron est de 3 035 €, avec une fourchette centrale allant de 2 666 à 3 750 €/m² pour 50 % des transactions. Les maisons, majoritaires, se négocient autour de 2 763 €/m².
Le marché immobilier à Boisseron est-il en baisse ?
Le prix médian a légèrement reculé de 2,8 % entre 2023 et 2024, passant de 3 423 à 3 035 €/m². Cette correction modérée suit une forte hausse entre 2020 et 2023 et indique une phase de stabilisation du marché.
Boisseron est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Boisseron est souvent plus accessible. Son prix médian est inférieur de 19 % à celui de Restinclières (3 944 €/m²) et de 22 % à celui de Beaulieu (4 065 €/m²), pour des profils de communes comparables.
Est-ce intéressant d'investir en location à Boisseron ?
L'opportunité locative est limitée (indice IOL 3,4/10). Le rendement brut des appartements (5,2 %) est correct, mais le marché locatif est étroit. L'investissement est plus adapté à une stratégie de résidence principale ou de plus-value à long terme.
Quel type de bien trouve-t-on principalement à Boisseron ?
Le marché est très majoritairement composé de maisons individuelles (88 % du parc). En 2024, 12 des 28 ventes concernaient des maisons, d'une surface médiane de 103 m², visant un public familial.
Marché immobilier des communes voisines
Boisseron présente un écart de valorisation de 19 % avec sa voisine Restinclières, pour des indicateurs démographiques et d'équipements similaires, ce qui en fait un marché à fort potentiel de rattrapage pour un investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Boisseron.
Communes limitrophes de Boisseron
Boisseron est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Boisseron s'établit à 3 035 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Hérault.
Le prix médian de Boisseron reste globalement stable sur la période 2021-2025. Au total, 138 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -8,8 % — un retournement à surveiller.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Boisseron: 2 763 €/m² pour les maisons (surface médiane 103 m²) et 3 125 €/m² pour les appartements (56 m²). Rapporté au revenu médian de Boisseron, un logement de 103 m² (284 589 €) représente 11,2 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,8 €/m² pour un appartement et 12,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 5,3 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (3,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 38 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 8 par an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 76 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Boisseron s'interprète dans un contexte plus large — Boisseron est caractéristique des communes languedociennes, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Boisseron est en plaine, à 41 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.