01 Le parc de logements
Le parc comprend 824 logements dont 727 résidences principales, 30 résidences secondaires et 67 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 727 | 88,2 % |
| Résidences secondaires | 30 | 3,6 % |
| Logements vacants | 67 | 8,1 % |
Le graphique détaille la structure des 824 logements: 88 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 8 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 142 | 19,6 % |
| 1919-1945 | 21 | 2,9 % |
| 1946-1970 | 37 | 5,1 % |
| 1971-1990 | 176 | 24,3 % |
| 1991-2005 | 216 | 29,8 % |
| 2006-2019 | 132 | 18,2 % |
La période 1991-2005 concentre 30 % du parc, tandis que 20 % datent d'avant 1919 et 18 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,3 % |
| 2 pièces | 56 | 7,7 % |
| 3 pièces | 110 | 15,1 % |
| 4 pièces | 235 | 32,3 % |
| 5 pièces ou plus | 324 | 44,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 45 % du parc, contre 8 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 721 | 781 | 824 |
| Rés. principales | 624 | 681 | 727 |
| Rés. secondaires | 52 | 46 | 30 |
| Vacants | 44 | 55 | 67 |
73,6 % de part de propriétaires à Saint-Dionisy, commune de population comparable à 6 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 544 | 74,8 % |
| Locataires (privé) | 163 | 22,4 % |
| Locataires HLM | 2 | 0,3 % |
| Logés gratuitement | 18 | 2,5 % |
Occupation des résidences principales — 74,8 % appartiennent à leurs occupants, 22,7 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 117 | 16,1 % |
| Fioul | 58 | 8,0 % |
| Électricité | 422 | 58,0 % |
| Gaz bouteille | 12 | 1,6 % |
| Autre (bois…) | 119 | 16,3 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 58 %. autres sources (bois notamment) pèse 16 %, gaz de ville 16 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 95 |
| 2 à 4 ans | 141 |
| 5 à 9 ans | 108 |
| 10 ans ou plus | 383 |
| Total ménages | 727 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 98 |
| Sous-occupation modérée | 169 |
| Sous-occupation accentuée | 216 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 34 | 4,7 % |
| 1 voiture | 290 | 39,9 % |
| 2 voitures ou plus | 403 | 55,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 5 % sans voiture, 40 % à une voiture et 55 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 77,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 239 | 176 | 32 | 31 |
| 1975 | 287 | 190 | 61 | 36 |
| 1982 | 313 | 223 | 62 | 28 |
| 1990 | 419 | 328 | 67 | 24 |
| 1999 | 512 | 423 | 53 | 36 |
| 2006 | 660 | 560 | 60 | 40 |
| 2011 | 721 | 624 | 52 | 44 |
| 2016 | 781 | 681 | 46 | 55 |
| 2022 | 824 | 727 | 30 | 67 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 239 logements à l'origine, 824 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 57 | 69 | 58 | 51 | 61 | 49 |
| Dont vacants > 2 ans | 11 | 11 | 12 | 15 | 28 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 2,3 % |
| Classe B | 30 | 22,7 % |
| Classe C | 45 | 34,1 % |
| Classe D | 35 | 26,5 % |
| Classe E | 16 | 12,1 % |
| Classe F | 2 | 1,5 % |
| Classe G | 1 | 0,8 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 34 % des logements et 59 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 58 | 43,9 % |
| Classe B | 38 | 28,8 % |
| Classe C | 18 | 13,6 % |
| Classe D | 8 | 6,1 % |
| Classe E | 9 | 6,8 % |
| Classe F | 1 | 0,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 44 % des logements relèvent de la classe A, 86 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 195 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 247 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 154 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 130 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 111 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 84 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 247 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 84 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 26 | 4 |
| Classe C | 36 | 9 |
| Classe D | 32 | 3 |
| Classe E | 16 | 0 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 162 kWh/m²/an côté maisons, C à 152 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 15 |
| T3 | 0 |
| T4 | 0 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Congénies (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 indiquent 824 logements à Congénies, dont 88,2 % sont des résidences principales. Une typologie quasi monomorphe — 91,9 % de maisons, le collectif y est très marginal. L'environnement communal: une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, à 41 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 74,8 % de propriétaires occupants.
Le parc mêle bâti ancien (19,6 % avant 1919) et constructions récentes (18,2 % après 2006). Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (161 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Le électricité équipe 58,0 % des logements occupés à titre principal.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Congénies a augmenté de +5,5 %. 55,4 % des ménages de Congénies disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Le cadre géographique à 41 m d'altitude, sur un relief peu marqué nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (727 résidences principales de Congénies) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Correction marquée sur le marché à Congénies : -6,8 % en un an, dans un contexte de seulement 16 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,3 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Gard (115ᵉ rang sur 348 communes)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
Analyse du marché immobilier à Congénies
Acheter demande un effort important : 7,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Congénies
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Congénies s'établit à 2 706 €, sur la base de 16 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,3 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Congénies Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Congénies
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Congénies évolue de +19,2 %, passant de 2 271 à 2 706 €/m²; 16 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 84 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
87,5 % de maisons et 12,5 % d'appartements parmi les 16 transactions enregistrées.
Sur 16 transactions enregistrées, 87,5 % portent sur des maisons (2 951 €/m²) et 12,5 % sur des appartements (2 492 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 16 | 14 | 2 |
| Prix médian/m² | 2 706 € | 2 951 € | 2 492 € |
| Prix moyen/m² | 2 728 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 84 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 21 | 2 271 € |
| 2022 | 20 | 2 700 € |
| 2023 | 20 | 3 409 € |
| 2024 | 12 | 2 902 € |
| 2025 | 16 | 2 706 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 8 sur 2013 — soit -75,0 %.
Vacance longue durée à Congénies
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Congénies (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Congénies totalise 8 logements sur 5 ans, soit -67 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Congénies
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Congénies
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,86 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Congénies
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 132 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Congénies est C, avec 2,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Congénies
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Congénies : cadre de vie et logement
Congénies compte 1 617 habitants, à 84 m d'altitude. Le climat local affiche 14,9 °C de moyenne annuelle et 761 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 56 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Congénies
Congénies et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Congénies
Composition du parc immobilier à Congénies
824 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Congénies est composé très majoritairement de maisons (92,2 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Congénies
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 725 logements).
- Avant 1919 19,6 % 142 logts
- 1919-1945 2,9 % 21 logts
- 1946-1970 5,1 % 37 logts
- 1971-1990 24,3 % 176 logts
- 1991-2005 29,8 % 216 logts
- 2006-2019 18,2 % 132 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Congénies
56 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Congénies
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Congénies
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
265 188 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Congénies
Quel est le prix de l'immobilier à Congénies ?
Le prix médian au m² à Congénies est de 2 706 € (données DVF, 16 transactions). Pour une maison de 98 m² (surface médiane locale), compter environ 289 000 €.
Comment Congénies se situe-t-elle dans le Gard ?
Congénies se situe au 115ᵉ rang du Gard sur 348 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Congénies ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Congénies est de 4,2 % (loyer de 10,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Congénies.
Communes limitrophes de Congénies
Congénies est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 706 €/m² à Congénies contre 2 395 €/m² pour le Gard.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Congénies a progressé de +19,2 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. 89 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -6,8 % — un retournement à surveiller.
Le marché penche nettement côté maisons (87,5 %), vendues autour de 2 951 €/m² pour des surfaces médianes de 98 m². Le bien médian (98 m² à 289 198 €) équivaut à 11,4 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Congénies avoisinent 13,2 €/m² pour les appartements et 10,4 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,3 % pour un appartement (4,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 3,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de construction peu soutenue: 8 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Congénies est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Le cadre géographique (à 41 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.